WONG’S BROTHERS LTD及另五人 對 粉嶺聯和墟聯昌大樓業主立案法團及另一人

LDBM 136/2013

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第136宗

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判 案 書

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1. 申請人於2013年5月13日提出申請，並於2013年5月20日提出修訂，再於2014年2月26日存檔再修訂通知書，內容是關於答辯人於2013年4月24日根據《條例》第26條發出的一份核證通知。

背景

2. 於2012年8月8日答辯人向申請人等發出關於粉嶺聯和墟聯昌樓大維修的付款通知書，其內容指他們各欠一筆金額。申請人認為付款通知書並不反映正確的欠款，於是在2013年2月15日要求答辯人根據《建築物管理條例》（“《條例》”）第26條發出核證通知書，答辯人亦於2013年4月24日發出，申請人等指答辯人的核證通知內容不準確。

3. 申請人沒有律師代表，他們的申請書內容冗長混亂，不易明白，難於處理。特別是最初的時候答辯人沒有律師代表，更顯得吃力，後來答辯人聘請了代表律師，雙方同意先以最簡單的方法處理部份申請，雙方同意法庭先優先裁決一個關鍵點，就是答辯人於2013年4月24日根據《條例》第26條發出的核證通知，是否符合法例的要求。

申請人案情

4. 申請人等指要符合《條例》第26條規範的核證通知，其內容必須列出（a）申請人應付的款項；（b）應付款額的已繳數額；及（c）付款人名稱及代何人付款。引用本申請的事實背景來說，申請人不滿答辯人沒有在第26條(a)所列出的 “應繳款項” 反映一項已被業主大會通過的扣減2,861元，他們亦不滿答辯人沒有在核證通知中根據第26條(b)列出從房協處收到的16,000元津貼，因此，他們指核證通知的內容違反條例的要求。

答辯人案情

5. 張律師代表答辯人提出的說法是：

 1. 核證無需以書面作出；

2. 第26(a)條所指的 “應付的款額” 需以業主大會的原來議決為基礎；

3. 第26(b)條所指的是業主自己按其在第26(a)條列明的應付款額，已繳付之數：

(i) 房協不是業主，其發放的津貼不應在這一欄反映；

(ii) 房協發出的津貼不應被視為替某一位業主支付而開列在第26(b)條的一欄；

(iii) 房協可隨時要求退回津貼，因此不能被視為已繳付之數。

4. 第26(c)條所指的付款人是指業主，因而並不包括房協支付的津貼；及

5. 如核證通知只列出經扣減已繳付的餘額為應繳款額，此舉會鼓勵業主延遲繳交“應付的款額”，等待有退款時只繳交銷減後的金額。

討論

6. 本席在這聆訊中主要優先處理一項法律問題，以不爭議事實為基礎，裁定答辯人於2013年4月24日發出的核證通知書是否符合《條例》第26條的要求，即本席需要釐清第26條的詮釋。

7. 在處理答辯人方的陳詞前，本席節錄第26條條文如下：

  “26. 在業主、已登記承按人、佔用人、第23(4)(b)條所提述的其他人，或獲此等業主、已登記承按人、佔用人、其他人就此以書面授權的人申請下，管理委員會須核證─ (由1993年第27號第42條修訂)

  (a) 按照第22條業主應付的款額；

  (b) 應付款額的已繳數額；

  (c) 付款人名稱及代何人付款。”

8. 本席現處理答辯人的理據。

(1) 核證無需以書面作出

9. 本席認為答辯人這說法與本申請無關，他們沒有說過已經發出口頭核證，事實上，答辯人選擇發出一份書面核證，他們現時說無須這樣做對他們的立論是沒有幫助的。再者，《條例》訂明核實的詳細資料共3欄（見第7段），本席認為即使條文沒有明文規定需作書面核實，但事實上這些資料難以口頭列出，口頭核實亦只會製造舉證困難，不是可取的方法。

(2) 應付的款額應以業主大會的原來議決為基礎

10. 這應該涉及第26(a)條，條文是 “按照第22條業主應付的款額” 。雙方不爭議大維修的集資是根據《條例》第22條進行的。本席同意這欄的資料必須依據業主大會的議決，本席更認為如議決了一個金額，後來因環境改變，導致金額有所調整，這調整經過業主大會議決通過，第26(a)條一欄應反映經調整後的金額。因此，雖然在自2010年6月7日及2010年11月10日的業主大會通過了業主應付的金額，但在2012年11月28日的管理委員會亦通過了剔除一項有關污水渠維修項目，後來在2012年12月19日的業主大會通過剔除這項目及退回相關的金額。本席認為假若這些調整都在核證通知的日期前發生，答辯人應以核證日期為準，把這調整在第26(a)條一欄反映。

11. 張律師更指答辯人有權要求業主先付原來款項，再退回已刪減的金額，本席不認同這說法，最重要是應準確無誤的反映以核證日期為準的狀況。即使不說先收款後退款在管理上是否可取，本席認為如在核證發出日應付金額已遁合法途徑調整，法團根本無權收取調整前的金額。

(3) 第26條(b)所指的是業主按其應付款額的已繳之數，不應包括房協的津貼

(i) 房協不是業主，其發放的津貼不應在這一欄反映

12. 第26(b)條的條文是 “應付款額的已繳數額” 。在庭上張律師指第26(b)條一欄只反映業主自己已繳交的費用，因此，房協既然不是業主，給予業主的津貼，不應反映在26(b) 條一欄。他沒有提出任何法例或案例支持他的說法。本席要求他澄清，如果要求核證的不是業主本人，而是按揭人或其他根據第26條合資格的人士，那麼管理委員會是否應在第26(b)條列出房協發出的津貼，張律師的回應是肯定的，並指這是因為按揭人或其他人不知道事情的底蘊，所以要向他們披露房協的津貼或所有付款，但對於業主本身來說，他們清楚知道自己還沒有繳交維修費，那麼管理委員會便不應在第26(b)條反映房協發出的津貼。本席再向他詢問，房協發放津貼是否有設定條件，即訂明只是那些已按時繳款才可以獲得津貼，他的回應是否定的。

13. 本席不接納如要求核證的人士是未繳款的業主，核證發出人無需在第26(b)條一欄反映房協津貼，第26(b)條的條文簡單直接，沒有劃分不同身份的人士提出核證要求會有不同代遇。

(ii)   房協支付的津貼不應被視為為某一位業主支付應繳款項

14. 答辯人這說法與事實不符，從房協於2011年10月24日的津貼發放通知看來，事實上房協已經把每戶的津貼計算妥當，而不是交一筆金額由答辯人分配，張律師又說，如果房協要追回已發給業主的津貼，應向某物業單位的業主追討，而不是向答辯人追討。按他這說法（本席不是說他這說法是正確），房協的津貼更應被視為屬於第26(b)條下的付款。他更說即使就欠款在審裁處提訴，答辯人有權追討全數而不扣減房協發放的津貼，本席實在不能同意。

(iii)   房協可隨時要求退回津貼

15. 張律師又指房協在未能完工情況可以隨時收回津貼，因此不可以把津貼寫在第26(b)條，不過在本席的詢問下，他同意在發出本申請相關的核證時，房協没有發出收回津貼的通知，更準確一點的說法是當房協發出津貼撥款通知的時候，大維修工程已經完結，因此，在發出核證時不存在房協追回津貼的說法。此外，本席在前文第12-13段的討論也適用於這一點。

(4)   第26(c)條所指的付款人是指業主

16. 第26(c)條的條文是 “付款人名稱及代何人付款” 。本席不能同意答辯人的說法，首先第26(b)條沒有訂明繳款人必須是業主，其次，如果繳款人必須是業主，根本無須在第26(c)條核 “證付款人名字及代何人付款”，本席認為房協的津貼可在這一欄清楚列明。

(5)   應繳款額先扣減房協津貼會鼓勵延遲繳款

17. 本席認為是否按時繳款不是第26條的關注，法團應採納其他方法鼓勵或嚴格執行依時付款的要求，而不是在按第26條發出的核證選擇性反映所須要填寫的詳情，以達管理準時付款的目的。最重要的是在核實的日期，第26條要求列出的狀況應如實被反映。例如有人在房協津貼發放前要求核實，便無需反映這項在第26(b)條一欄。

總結

18. 本席考慮過答辯人的所有說法，本席認為第26(a)條應洽當反映調整後的金額。本席亦不同意張律師指第26(b)條一欄只需填上業主自己作出的繳款；本席不同意有責任提供核實者可對不同身份的申請人有不同的處理方式或提供不同的資料，第26(b)條非常清楚，沒有提出身份不同應有不同的處理方式，從第26(c)條更清楚可見核證須要清楚反映非由業主自己作出的繳款；業主是否已繳付第26(a)條的款項並不影響第26(b)及(c)條的要求。本席認為答辯人需要核實關鍵日的狀況，包括已調整的“應付金額”及所有針對某單位的繳款，包括房協發出的津貼。

裁決

19. 本席裁定答辯人於2013年4月24日發出的核證未符合《條例》第26條的要求。

訟費

20. 本席認為答辯人須支付申請人訟費，由本席按區域法院基準於內庭作簡易評定。申請人須於14天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單。這是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。