鄧啟新 對 劉孟順及另一人

DCCJ 4478/2018

[2023] HKDC 138

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2018年第4478號

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判案書

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序言

1.  本案是有關一塊新界祖堂地的承租人申索涉案物業的「空置管有權」及「中間收益」。而本案的第一被告人亦提出反申索，要求原告人歸還第一被告人多付的款項。

案件背景

2.  涉案物業位於新界洪水橋石埗村173號H，在土地註冊處登記為為丈量約份第124約地段第329號。鄧維新堂是新界原居民的其中一個祖堂，也是本案有關地段的註冊業主，原告人是該祖堂的成員。原告人的叔父鄧滿堂早於1962年9月20日承租了該地段，之後並興建了一間石屋於該地段上。

3.  於2008年3月29日，第一被告人經原告人交付港幣50,000元給鄧滿堂作為頂讓該地段上的石屋，本案的主要爭論點是該頂讓的實際內容及鄧滿堂實質上授予第一被告人甚麼權益。

原告人的案情

4.  原告人聲稱在2008年初，他的叔父鄧滿堂建議以港幣50,000元，將他的租約剩餘期限轉讓給原告人，但原告人當時並沒有能力支付該費用，在朋友陳錫麟的介紹下，原告人認識了第一被告人。當時雙方同意由第一被告人代原告人繳付該50,000元，而條件是容許第一被告人暫時佔用該地段。鄧滿堂同意有關安排，於是將舊租約的剩餘期限轉讓給原告人，直至該租約期完結為止。鄧滿堂亦同意不會在舊租約屆滿後，申請新的租約，以便原告人以祖堂成員身分，直接向祖堂租用該地段。

5.  第一被告人支付該頂讓費用前，原告人聲稱已經向第一被告人說明以下的事情：

(一) 祖堂地的租期一般為5年；

(二) 鄧滿堂及原告人都不清楚舊租約何時到期；

(三) 由於第一被告人不是祖堂的成員，他無權承租該地段，也不會因為口頭協議，成為租客，享有權利及義務；

(四) 當舊租約屆滿時，第一被告人須將該地段交還原告人。

第一被告人表示同意及接受上述的情況，並於2008年3月29日交付50,000元現金給原告人，再由原告人轉交給鄧滿堂。

6.  在翌日2008年3月30日，鄧滿堂及原告人簽署了一份名為《退耕轉讓書》的手寫文件，該文件的見證人是鄧啟德。原告人以承租人身分在「承租人」一欄旁邊簽署，而第一被告人並非該轉讓書的簽署方。原告人聲稱在簽署該轉讓書時，第一被告人並不在場。該轉讓書的內容提及「轉讓給本堂子孫鄧啟新與劉孟順」及「由鄧啟新與劉孟順全權負責」。原告人解釋，這樣的寫法是因為第一被告要求文書上須有他的名字，而原告人的理解是這份文件可以讓第一被告人搬入村內，讓其他的村民可以識別第一被告人。

7.  當原告人從第一被告人收取了港幣50,000元，並將該款項交給鄧滿堂後，原告人簽發一份收據給第一被告人。原告人亦將《退耕轉讓書》、鄧滿堂的「租簿」交給第一被告人，聲稱的目的是讓村民識別第一被告人。之後原告人收回該「租簿」，用以向祖堂繳交該地段每年的租金。

8.  於2011年底，原告人得悉鄧滿堂的舊租約於2011年12月31日屆滿，於是原告人直接從祖堂租用該地段，新租約由2012年1月1日起生效，租期為兩年至2013年12月31日，租金是每年120元。之後原告人再獲祖堂續約，分別為2014年1月1日至2019年12月31日的6年租期，每年租金為港幣600元，及2020年1月1日至2025年12月31日，亦是6年租期，每年租金同樣是港幣600元，原告人每次續租均獲發新的「租簿」。

9.  正如上述，由於鄧滿堂的租約期已屆滿，原告人亦已直接承租該地段，原告人在2012年3月左右，就致電第一被告人，通知第一被告人該地段的舊租約已屆滿，要求第一被告人交回土地及遷出，但遭第一被告人拒絕。最後，原告人在2018年10月8日入稟本法院，向各被告人申索「空置管有權」及「中間收益」。

10.  原告人向各被告人申索的「中間收益」是以原告人已經向祖堂所交的租金為準，計算如下：

	付款日期	相關年度的租金	支付款額(港幣)
1.	2013年1月10日	2012	120元
2.	2013年12月30日	2013	120元
3.	2014年12月26日	2014	120元
4.	2016年1月27日	2015	120元
5.	2016年12月1日	2016	120元
6.	2017年12月11日	2017	120元
7.	2018年12月20日	2018	120元
8.	2019年12月19日	2019	600元
9.	2020年12月14日	2020	600元
10.	2021年12月9日	2021	600元
11.	2022年12月8日	2022	600元
		總額:	3,240元

被告方的案情

11.  第一被告人在他的開案陳詞確認有關地段的業主是鄧維新堂，而當年是由鄧滿堂承租的，他現時的權益是從鄧滿堂所頂讓而來的。

12.  根據第一被告人的《經修訂抗辯書及反申索書》，第一被告人聲稱在2008年3月份，他的朋友陳錫麟致電給第一被告人，相約飲茶。期間陳錫麟提及本案的石屋，問第一被告人是否有興趣，經第一被告人實地視察後，第一被告人表示對該石屋有興趣。當時第一被告人提出頂讓文件上必須有他的名字，及頂讓後第一被告人可以一直使用該地段，直至第一被告人離世。第一被告指當時原告人也在場，也同意第一被告人的要求，甚至原告表示，若第一被告人中途不喜歡，可以隨時將該石屋的永久使用權頂讓給別人，毋須說直到離世那麼難聽。第一被告人亦承認原告人有說過，由於第一被告人不是姓鄧的，所以承租人需要用原告人的名字，但這純粹是作為「掛名」之用。

13.  由於第一被告人要求文件上需要有他的名字，所以在《退耕轉讓書》上有寫上原告人及第一被告人的名字，而第一被告人亦要求取得《退耕轉讓書》、鄧滿堂的租簿及當年鄧滿堂承租該地段的文件正本。最後該三份文件由鄧啟德代鄧滿堂交給第一被告人。

14.  第一被告人亦指稱，原告人有表示過第一被告人可以享有該地段的永久使用權，並指1962年的原租金是港幣20元，到2008年的租金只是120元，所以第一被告人理解未來的租金加幅是有限的。

15.  第一被告人指《退耕轉讓書》上並沒有訂明租期，所以第一被告人認為他的使用權是沒有年期限制，而原告人發給第一被告人的收據上亦清楚寫明該款項是用來頂讓石屋。第一被告人將50,000元交給原告人後，亦有在2008年3月30日繳付第一次120元的租金，之後在2008年11月11日再一次繳交120元的租金。2009年9月27日，第一被告人指原告人向他借了500元，後來同意該款項是作為預支租金。

16.  2009年底有人在該物業外貼上街招，表示代表鄧維新堂租務部，將該物業重新競爭投出租。第一被告人聯絡原告人聘請律師致函鄧維新堂交涉，所花的律師費1,500元由第一被告人支付。

17.  2009年12月18日，第一被告人指原告人再向第一被告人索取500元，說是為了繳交下一年的租金。

18.  2010年1月24日，原告人向第一被告人收取港幣2,500元，聲稱是將該地段的租簿轉名至第一被告人，但之後不了了之，第一被告人多次追問原告人，一直未有實現轉名的手續。2012年11月2日，原告人又向第一被告人索取港幣2,000元，同樣是為了轉名的手續費。

19.  第一被告人提出7項的反申索，但在本審訊的尾聲，第一被告人確認放棄其中的兩項，包括放棄要求原告人歸還鄧滿堂當年的租簿，及放棄第4項反申索的違約損害賠償，剩下來主要的兩項反申索是包括:

(1) 第2項反申索 — 要求原告人把已轉至第一被告人名下的租簿歸還第一被告人，如原告人未有轉名，就要將合共港幣4,500元的轉名手續費歸還；

(2) 第3項反申索 — 原告人須清楚交代該地段年租的證明，及歸還《經修訂抗辯書及反申索書》第7段所列出的款項扣減年租後的餘款；及

(3) 最後3項的反申索項目是有關利息、訟費及其他濟助。

20.  根據第一被告人在《經修訂抗辯書及反申索書》的反申索款項共有8項，總數為港幣7,440元。

證供的評核

21.  原告人是以該地段的承租人的身分申索「空置管有權」，本案的主要事項是究竟第一被告人是否有任何事實或法律基礎讓他留下來，不用交出該地段的「空置管有權」。但是第一被告人似乎將他的焦點放在攻擊原告人的誠信，亦多次提到原告人如何不可信，甚至稱他為「老千」。第一被告人更聲稱，他從來沒有倚賴過原告人的口頭陳述。雖然第一被告人並沒有在狀書申訴「不容反悔」的答辯理由，但基於第一被告人已清楚表明他從來沒有倚賴過原告人的口頭陳述，所以無論如何，「不容反悔」的法律原則在本案並不適用。第一被告人只視原告人為「介紹人」，將鄧滿堂介紹給他。第一被告人亦否認與原告人有達成過任何口頭協議。

22.  在盤問下，第一被告人同意他與原告人亦沒有任何業主及租客的關係。第一被告人確認他在該地段上的權益全是由鄧滿堂轉讓給他的，所以本案的重點是究竟鄧滿堂轉讓了甚麼權益給第一被告人。

23.  根據原告人的說法，鄧滿堂並非將該租約的剩餘租賃權轉讓給第一被告人，該租約的剩餘租期是轉讓了給原告人，而原告人則容許第一被告人使用該地段，直至鄧滿堂的舊租期屆滿，因此根據原告人的說法，第一被告人的權益只屬於一種「許可」(即licence)，而該「許可」將會在鄧滿堂的租約期滿後終結。

24.  至於第一被告人曾聲稱他是「實際的承租人」，後來又解釋謂他是享有「優先使用權」，但實際上第一被告人並不能夠清楚表達何謂「優先使用權」。根據原告人在2021年獲發的新租簿內列出祖堂與承租人的租用條款第7條:

「乙方未經甲方同意，不得轉讓、分租，或以任何藉口，任由他人使用本地段土地」。

上述的甲方是指業主，即是祖堂，而乙方則是租客。所以根據該條款，鄧滿堂是不得轉讓、分租，或甚至容許第一被告人使用該地段，即是既沒有租賃權的轉讓，亦沒有給予「許可」的權利。

25.  在本案中亦沒有證據證明鄧滿堂已經獲祖堂同意，可以將租期的剩餘年期轉讓給原告人，或容許第一被告人使用該地段。但該條款並沒有在鄧滿堂的租簿內出現，不過在原告人2012年的租簿結尾一段註明，租約的條款是根據祖堂傳統慣例而訂立，所以亦可能在1962年的租約中亦有同樣的「隱含條款」，但由於沒有證據去確認，所以本席亦不能純粹倚賴新的租約條款去推敲原來租約的條款。但無論鄧滿堂是否將剩餘租期的租賃權益轉讓給第一被告人，或是按原告人的說法，原告人才是獲轉讓該租賃權益，之後由原告人給予第一被告人「許可」使用該地段，第一被告人在該地段的一切權益，無論如何應該在鄧滿堂的租約期滿後也會終止。

26.  至於第一被告人聲稱的「優先租住權」是否優先於原告人去租用該地段，原告人的說法是第一被告人是沒有權利去租用祖堂的地方，因為第一被告人並非鄧維新堂的成員。而第一被告人則聲稱外姓人現今也可以租用，但第一被告人並沒有提供證據證明外姓人也可以租用祖堂的土地。本席唯有參閱鄧滿堂1962年的租簿，發現載有以下的內容:「立發批簿人屏山鄧維新堂家長玆將本堂管業之第一二四約第三二九號地段批與本堂子孫鄧滿堂…」。在該租簿有明確說明鄧滿堂是鄧維新堂的子孫，這樣的描述似乎是支持原告人的說法，鄧維新堂須要認定是該堂的子孫，才將地段批予有關人士。

27.  此外第一被告人在盤問期間被問到，當舊租約期滿後會發生甚麼事，第一被告人表示，因為他是外人，他明白到祖堂有可能不會接受他為承租人，但他依然願意「搏一搏」。由上述的回應可見，第一被告人本身也不清楚他是否有權以外人身分租用祖堂的土地，更遑論他有比原告人更優先的權利去租用該土地。但無論如何，第一被告並沒有爭議涉案的地段已經在2012年1月1日租了給原告人，而租期一直獲續租，而現時的租約有效至2025年底。

28.  第一被告人亦從沒有爭議原告人在2012年直接從祖堂承租該地段的租約的有效性，因此原告人自2012年至今是該地段的承租人是既定的事實。第一被告人並沒有提供任何事實或法律的依據讓他繼續佔用該地段。第一被告人亦沒有提供任何理據去否定原告人收回該地段。

29.  至於原告人已經向祖堂繳交的租金，已清楚紀錄在有關的租簿上。第一被告人亦承認，他從沒有直接向祖堂交租。本席信納原告人的證據，他已向祖堂繳交了多年的租金，就正如他所聲稱的年份及款額。因此本席亦裁定原告人可得他申索的「中間收益」，除非反申索成立以抵銷部分或全部的「中間收益」。

反申索

30.  正如上述第一被告人放棄了兩項反申索，餘下的第2及第3項反申索都是第一被告人與原告人之間的金錢瓜葛，原告人大律師提出，根據香港法例第347章《時效條例》第4(1)(a)條，第一被告人不得提出有關的反申索，因為該些款項屬於簡單合約類別，最後一項的付款日期是2012年11月2日，但第一被告人的反申索是於2019年4月18日提出，因此每項款項的付款日期起計，全部都超過6年多，因此本席同意阮大律師的陳詞，撤銷所有反申索。

結論

31.  基於上述理由，本席現判決及頒令如下：

(一) 判原告人針對各被告人的申索勝訴；

(二) 撤銷第一被告人的反申索；

(三) 各被告人須於2023年2月16日或之前，將該地段的空置管有權交還原告人；

(四) 各被告人須共同及各別支付原告人中間收益，共港幣3,240元，由於原告人放棄利息的申索，本款項並不附帶利息。

訟費

32.  經聽取原告人大律師的訟費陳詞，本席作出命令，各被告人須支付原告人本案的訟費，包括大律師的費用。訴訟各方若不能就訟費的款額達成協議，則交由聆案官評定。此外，原告人本身的訟費按《法律援助規例》評定。