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LDBM 335/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第335宗
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| 申請人 |
官塘立成大廈業主立案法團 |
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訴 |
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| 答辯人 |
陳得新 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人是位於觀塘牛頭角道305-325A號的官塘立成大廈（「該大廈」）的業主立案法團。
2. 該大廈是一棟舊式大廈，於1963年落成，有一份適用公契。
3. 根據申請人存檔的申請通知書，答辯人在該大廈地下1號大堂搭建僭建物，霸佔公用地方，經營一間名為「立成水晶精品」的商店，違反《建築物管理條例》第34I條。申請人於是提出本案，針對答辯人申請下述命令：
(1) 「命令答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人必須立即將僭建物清拆及還原受影響該大廈地下1號大堂之原狀」；及
(2) 「禁制令禁制答辯人本身、其受僱人、代理人、授權人或任何一位或其他人等不得切割、毀壞、改變或防礙該大廈的任何公用部分」。
4. 根據存檔的送達誓章，申請人已將申請通知書送達答辯人。答辯人沒有提交反對通知書，本案獲排期審訊。答辯人已獲告知審訊日期，但仍缺席審訊。
審訊
5. 代表申請人的梁大律師在開案時提出，答辯人除了違反《建築物管理條例》第34I條外，亦違反《建築物條例》第14(1)條及該大廈的適用公契。問題是，申請通知書並沒有提及這些新的指控。
6. 其實，只要申請人成功舉證答辯人違反《建築物管理條例》第34I條，便可向審裁處申請濟助，無須審裁處從多角度考慮同一事件。這些新的指控並未寫在申請通知書，儘管申請人已將申請通知書送達答辯人，答辯人也不會知道新的指控。更何況，沒有證據顯示答辯人是該大廈的業主，答辯人未必受適用公契約束；申請人亦未有就違反《建築物條例》的指控準備專家證據。梁大律師最終同意，申請人只會在審訊時就違反第34I條舉證。
7. 雖然答辯人沒有提出反對，但梁大律師考慮到本案證據，亦出於謹慎，在其開案陳詞歸納出本案有5項爭議：
(1) 該僭建物所在地方是否該大廈的公用部分。
(2) 答辯人是否受到該大廈的公契的約束。
(3) 答辯人將該大廈地下1號大堂改建成店鋪，是否違反該大廈的公契。
(4) 答辯人佔用和改建該大廈地下1號大堂，是否得到申請人的批准或默許。
(5) 申請人的訴因是否因為《時效條例》喪失時效。
8. 既然申請人不會在審訊時指控答辯人違反《建築物條例》及該大廈的公契，本席無須考慮(2)和(3)。
9. 根據《土地審裁處條例》第10(1)條，審裁處可在它認為合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序。按《高等法院規則》第18號命令第8條規則，一位答辯人必須在其狀書清楚地提出依賴《時效條例》的抗辯理由：參看Hong Kong Civil Procedure 2013 ，第18/8/17段。答辯人既沒有提交反對通知書提出依賴《時效條例》，又沒有提出任何證據作為處理這問題的基礎，本席認為無須考慮(5) 。
10. 因此，本席將會在下文集中討論(1)和(4)。
證據
11. 申請人傳召法團主席陳華強作供。陳先生證實，附於申請通知書及呈堂的相片顯示，被投訴的僭建物搭建在該大廈地下1號大堂，令大廈業主無法使用1號公用電梯。他又確認「立成水晶精品」在上址經營約10年，從沒有獲得申請人批准，亦沒有支付管理費或分擔大廈的維修費用。
12. 他解釋，該大廈近年耗電量大增，大廈業主議決改善供電裝置，而該等工程須在該大廈地下1號大堂進行，所以申請人有必要跟進「立成水晶精品」的問題。
13. 陳先生補充說，他透過「立成水晶精品」彼鄰的商戶得知，答辯人剛在過去的星期六（即2013年3月23日）將鋪內物品搬走，並委託他們將鑰匙交給申請人。
14. 申請人亦傳召屋宇署認可人士葉大永建築師作供。經查閱大廈地下原有建築圖則和向聯安街之立面原有圖則核實副本，以及到涉案地點作實地視察後，葉建築師證實：「立成水晶精品店鋪之現有門口是通往地下1號公用電梯之主要通道入口。而有關公用電梯是提供整座大廈之公用設施，故此，本人確認現有店鋪門口為官塘立成大廈之公用地方。」
15. 陳先生亦將一些文件證據呈堂，其中包括：
(1) 適用公契。
(2) 一封由申請人的法律代表發給答辯人，日期2010年9月13日的信函。申請人限答辯人於30天內將佔用的公用部分還原，但按陳先生的證供，答辯人並沒有理會。
(3) 一封由答辯人致申請人日期2010年9月29日的信函。當中，答辯人並不否認佔用大廈1號大堂，但辯稱：「立成大廈乃於五十多年前由本人大伯陳倉先生所興建，自大廈入伙，陳倉先生即將該處地方給予本人，到現在已有數十年，本人亦有按時繳交差餉」。當申請人的法律代表要求答辯人進一步提供業權證據，答辯人沒有回覆。
(4) 申請人的法律代表與差餉物業估價署之間的一些電郵往來。其中，該署證實有向涉案地點的 “staircase shop” 或 “crystal shop” 徵收差餉，但澄清： “Please also note that the assessment to and/or payment of rates in respect of any property with unauthorized structures does not imply that these structures have legal status, nor does it confer any legal sanction or authorization on them.”
討論
16. 在沒有相反證據的情況下，本席接納申請人的證據。
17. 根據《建築物管理條例》第2條，建築物的「公用部分」(common parts) 指：
「(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外」
附表1指明的「公用部分」包括：
「8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。」
18. 本案適用的公契並沒有指明或指定大廈地下1號大堂專供某一業主使用、佔用或享用，亦沒有分配業權份數給該部分。
19. 反之，公契第4段規定：
“The Mortgagee, the Vendor and the First Owner do and each of them hereby grant to each other of them the right in common with all persons authorized by him or them to use all those portions of the Building not otherwise hereinbefore granted so far as the same are necessary for the enjoyment of the self-contained portions hereinbefore granted to them or him respectively…”
專家證據顯示，被投訴的僭建物位於通往地下1號公用電梯的主要通道入口，而有關公用電梯是提供整座大廈的公用設施。換言之，被投訴的僭建物位於公契第4段訂明讓各業主及其授權人享用的部分。
20. 本席裁定，被投訴的僭建物佔用該大廈的「公用部分」。
21. 《建築物管理條例》第34I條規定：
「(1) 任何人不可─
(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；
(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致─
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。」
22. 陳先生證實申請人並沒有批准搭建該僭建物，證據亦顯示該僭建物干擾大廈業主使用1號公用電梯，並不合理，造成滋擾。沒有證據顯示該僭建物對任何人構成危險。
23. 答辯人在呈堂的日期2010年9月29日的信中承認使用該僭建物。答辯人辯稱他有獲批准，但沒有提出證據，他的說法亦遭到申請人否定，不獲本席接納。
24. 雖然答辯人可能有為該僭建物繳交差餉，但呈堂的證據顯示，這並不構成辯解。
25. 本席裁定，答辯人使用該僭建物，違反《建築物管理條例》第34I條。
26. 根據《建築物管理條例》第18(1)條，申請人作為該大廈的業主立案法團，有責任使公用部分維持良好合用的狀況並保持清潔，以及採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。
27. 雖經勸諭，但答辯人沒有清拆該僭建物，仍然佔用該大廈的公用部分。
結論
28. 梁大律師結案時提出，因為最新的證據顯示答辯人很可能已放棄「立成水晶精品」，申請人可能有困難尋找答辯人執行法庭頒發的强制令，希望本席考慮批准申請人自費委託承辦商清拆該僭建物及還原受影響部分。
29. 梁大律師同意，呈堂的證據並未顯示有人切割、毀壞或改變大廈的公用部分。
30. 基於以上原因，本席頒發以下命令：
(1) 答辯人本身、其受僱人、代理人或授權人不得佔用該大廈的任何公用部份。
(2) 批准申請人自費委託承辦商清拆該僭建物及還原受影響部分。
31. 申請人成功申請，理應獲得訟費。本席命令答辯人須付給申請人本案訟費，如訴訟雙方未能就金額達成協議，須交由審裁處按區域法院的收費準則評定。本席多謝梁大律師就本案的努力，並頒發證書證實案件適宜由大律師處理。
申請人：由禤氏律師行轉聘梁希賢大律師代表應訊。
答辯人：缺席。
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