KAI SHING MANAGEMENT SERVICES LTD 對 LEE SAU SIM TISANA

LDBM 100/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2012 年第100宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是濱景花園的管理公司；答辯人是該屋苑第3座8樓D室（「該單位」）的業主。

2.  濱景花園有一份適用公契，其第IV章A部分第30條規定：

“No live poultry, bird, or other animal shall be kept or harboured in any Flat or Roofs if the same has been the cause of complaint reasonably made by at least two owners or occupiers of any part of the Building.”

3.  根據申請人的申請通知書：

(a)  答辯人在該單位飼養狗隻。

(b)  申請人接獲兩封書面投訴。申請人指答辯人 “did cause, suffer or permit a large mongrel without being fitted with a muzzle to enter or remain in public areas of the Building which put other co-owners in fear of being attacked” 。

(c)  申請人曾兩次經律師向答辯人發信，要求答辯人每當攜犬進入或逗留在大廈的公眾地方時須替狗隻戴上口罩。

(d)  答辯人沒有理會申請人的要求，違反公契。

4.  申請人於是提出本案執行公契第IV章A部分第30條，請審裁處頒令，要答辯人將狗隻搬離開屋苑，或者要答辯人每當攜犬進入或逗留在大廈的公用地方時替狗隻戴上口罩。

5.  答辯人在反對通知書提出：

(a)  申請人沒有查明發生於2011年7月2日的投訴。答辯人指當日「有人誤會狗隻不戴口罩乃違法行為而燥動鬧人…，整個過程中，狗隻並無擾人，竄動或吠叫，其一直平靜受狗帶制約」。

(b)  據稱發生於2011年7月13日的投訴無從稽考。

(c)  答辯人自1997年搬入濱景花園後一直飼養狗隻，從未接獲投訴。答辯人又指，根據漁護處的公告，不屬於「格鬥狗隻」或已知危險狗隻類別的狗隻進出公眾地方時只需用狗帶牽引，無需強制戴上口罩。答辯人飼養的狗隻不屬格鬥狗隻或已知危險狗隻類別，無需在進出公眾地方時替其戴上口罩。本案發生後，答辯人已更改時間並選用人流較稀少的通道放狗。

審訊

6.  代表申請人的黄律師在開案陳詞提出，答辯人除了違反公契第IV章A部分第30條外，亦違反申請人按公契第V章B部分第1(ff)段制定的「大廈法規」。

7.  答辯人反對申請人在審訊引入新的訴因。代表答辯人的陶律師指出，申請人在開案陳詞才第一次指控答辯人違反「大廈法規」，答辯人沒有機會作出調查及在審訊提供證據處理這方面的指控。

8.  本席認為，申請人在案件開審時才提出新的訴因，十分之不當。

(a)   違反「大廈法規」與違反公契第IV章A部分第30條的指控明顯不同，必須明言。申請人一直有法律代表，但從來沒有在開案前的通信、本案的申請通知書，以至證人陳述書引用公契第V章B部分第1(ff)段或指控答辯人違反「大廈法規」。

(b)  申請人在開案陳詞時才第一次提出這方面的指控，確實沒有給予答辯人機會考慮及處理指控，容許申請人在這樣的情況下引入新的訴因，會對答辯人造成不公。

(c)   其實，申請人亦沒有備妥相關證據，在審訊時處理這項爭議。

申請人所謂的「大廈法規」，是指審訊文件册第116頁的文件，是由答辯人呈堂的，申請人的證人從沒有在其證人陳述書提及這份文件。

該文件的抬頭標明它是一份「通告」，標題指出文件是「關於屋苑內飼養狗隻指引事宜」，內容並無提及它是一份「大廈法規」。申請人沒有存檔證據交代申請人如何制定這份「通告」成為「大廈法規」。

黄律師陳詞時表示，他將會在審訊時要請申請人的證人交代這方面的案情。但《高等法院規則》第38號命令第2A(7) 和 (7A) 條規則規定：

「(7) 除第(9)款另有規定外，凡送達該份陳述書的一方在審訊時傳召該名證人─

…

(b) 該名證人可在法庭許可下—

(i) 闡釋他的證人陳述書；及

(ii) 就在該證人陳述書送達另一方後出現的新的事宜，提供證據；

…

(7A)  法庭僅可在認為有良好理由容許有關證人的證據不限於他的證人陳述書所載的內容的情況下，根據第(7)(b)款批予許可。」

黄律師希望證人在審訊時交代的證供，不涉及闡釋已載在證人陳述書的內容，亦非關於送達證人陳述書後的事。黄律師亦沒有提供好的理由，申請證人可超出其證人陳述書的範圍作供。

(d)  公契第V章B部分2(b)段規定，申請人須將適用的「大廈法規」（Building Rules）不時張貼在大廈大堂的公眾壁報版上。呈堂的「通告」，日期是2012年2月7日，明顯是在涉案投訴之後發出的，沒有證據顯示事發時（即2011年7月份）有甚麼「大廈法規」張貼在大廈大堂的公眾壁報版上。

(e)   申請人一方面發出「通告」，要求所有狗隻外出時都要戴上口罩，但另一方面又將漁農自然護理署發出的「危險狗隻規例 妥善管理你的狗隻」指引張貼在大堂，而指引只要求「格鬥狗隻」在公眾地方必須戴上口套，實在令住户無所適從。

9.  最终，黄律師放棄在審訊時引入指答辯人違反「大廈法規」的指控，申請人在隨後的審訊只是指控答辯人違反公契第IV章A部分第30條。

10.  因為答辯人質疑申請人依賴的投訴，所以投訴是否成立成為審訊時的主要爭議。

11.  此外，濱景花園的公契並非完全禁止住户在屋苑飼養狗隻，只是規定倘若有不少於兩位業主或佔用人合理地投訴某單位飼養動物，那麼，單位的業主或佔用人便不可飼養動物。

12.  因此，本席亦須考慮執行公契第IV章A部分第30條的先決條件是否存在：是否有不少於兩位業主或佔用人作出投訴？投訴是否由飼養動物導致？投訴又是否合理?

證據

13.  申請人傳召助理物業及設施經理（張經理）作供，她負責濱景花園的管理事務。答辯人則傳召居住在該單位的陳先生作供。他們均採納證人陳述書的內容為證供。

14.  此外，訴訟雙方同意將答辯人其餘兩位證人的證人陳述書呈堂作為證據，無需傳召他們出庭。

15.  就於涉案的兩個投訴，陳先生對發生於2011年7月2日的事件有親身經歷，但表示不知悉據稱發生於2011年7月13日的事件。申請人選擇不傳召投訴人作供，只是依賴張經理的證供；但張經理沒有親身經歷，只是在接到書面投訴後以電話向投訴人確認投訴，以及觀看相關的閉路電視錄影片段，所知有限。由於申請人已銷毀相關錄影，所以沒有將錄影帶呈堂。答辯人的兩位證人都沒有目睹投訴事件，他們的證供對投訴是否成立毫無幫助。

16.   文件證據方面，雙方在審訊時觸及以下較為重要的文件：

(a)   公契第IV章A部分第30條（文件册第47頁）；

(b)  四份「狗隻滋擾投訴表格」（文件册第80、81、120及135頁），其中兩份是同一表格的兩個版本；

(c)   濱景花園事件簿的摘錄（文件册第127頁）；

(d)  申請人的律師在提出本案前向答辯人發出的兩封信函（文件册第82-1至84頁）；及

(e)   張貼在濱景花園各座大堂，由漁農自然護理署發出的「危險狗隻規例 妥善管理你的狗隻」指引（文件册第109至113頁）。

17.  本席將在討論中處理相關爭議及交代關鍵的證據。

討論

(1) 申請人在本案依賴甚麼投訴？

18.  根據張經理的證供，她前後收到三個投訴，分別是：

(a)   由第2座24樓H室的梁太填寫，日期2011年7月6日的「狗隻滋擾投訴表格」，內容提及發生於2011年7月2日下午1時至1時15分在二樓升降機位置及地下大堂的事件。（「投訴1」）

(b)  由第1座25樓E室的李先生填寫，日期2011年7月6日的「狗隻滋擾投訴表格」，內容提及發生於2011年7月2日下午1時至1時15分在二樓升降機位置的事件。（「投訴2」）

(c)   由第2座24樓H室的梁太填寫，日期2011年7月13日的「狗隻滋擾投訴表格」，內容提及發生於2011年7月13日上午10時25分至10時28分在大堂門口的事件。（「投訴3」）

張經理表示申請人依賴上述三個投訴。

19.  申請人的律師在提出本案前向答辯人發出兩封信函，日期分別是2011年8月10日及2012年1月30日，表示接獲兩個投訴。兩封信都指出「兩宗事件也是發生在2011年7月2日大約中午1時」，信中沒有提及2011年7月13日的事件，信函述及的應該是「投訴1」和「投訴2」。

20.  但是，申請人在申請通知書述及的兩個投訴，指明日期是2011年7月2日和7月13日，應該是「投訴2」和「投訴3」。因為公契要求最少要有兩位業主或佔用人投訴，梁太已是「投訴3」的投訴人，倘若申請通知書所指2011年7月2日的投訴是「投訴1」（投訴人亦是梁太），便只有一位投訴人，不符合公契的要求！

21.  黄律師結案時同意，申請人在本案依賴的是「投訴2」和「投訴3」。

(2)「投訴2」是否成立？

22.  「投訴2」的滋擾詳情是這樣寫的：

「身穿T恤的男人拖著一隻沒有戴口罩的大唐狗在二樓升降機位置出入，而當時小兒被嚇得瑟縮一角，而面色變青，表現驚慌，希望貴服務處代為處理。」

23.  答辯人不同意事發經過。根據陳先生的證供：

「4. 當日中午(當時本人沒留意確實時間)，本人按平日習慣帶同我的狗隻外出運動，通常本人會乘搭直達地下停車場通道的升降機外出，但當日該升降機有故障，故本人便帶同我的狗隻改用其他升降機到二樓平臺；再轉乘由二樓平臺的電梯[往]地下大堂外出。當本人帶同我的狗隻到達二樓平臺的電梯大堂，那裏有三部升降機從二樓到一樓至地下，現附上二樓電梯大堂相片為證物(‘證物1’)，當時二樓電梯大堂空無一人，本人見第16號升降機(即面向三部升降機的最左邊壹部)的顯示燈正顯示其停留在該樓層，本人便帶同我的狗隻步向第16號升降機，當按鍵後其門立即開啟，電梯內並無任何人，本人於是帶同我的狗隻進入該電梯內，同時間，有一名女子(‘該女子’)正從第16號升降機旁邊的出入口進入電梯大堂，並忽然在本人的背後咆哮；「啊!唔帶口罩」，本人當時已帶同我的狗隻完全進入電梯內，並轉身欲了解發生何事?只見該女子衝前至第16號升降機對出的樓梯口，並轉身指著本人大喝:「唔帶口罩，我投訴你!」，然後從樓梯步行下樓。此時，有一名中年男子(‘該男子’)與一名身高約4呎高的少年從第16號升降機旁邊的出入口進入電梯大堂，該男子與該少年先跑往樓梯旁探頭下望該女子後，然後急步折返到第16號升降機的門前，該男子開始指責本人並駡道:「唔帶口罩!」。此際剛巧有一名小女童跟隨其父母從第16號升降機旁邊的出入口進入電梯大堂並繞過該男子及少年的背後步向大堂的另一邊，該男子便立即指著那小女童繼續向我駡道:「你睇，呢度有細路呀嘛!」，那小女童只回頭瞄了該男子一眼，便繼續跟隨她的父母走向飲品售賣機(在面向第18號升降機旁的右邊牆)。當時,我一直按著第16號升降機的開門鍵，但見沒有人進入，便立即改按關門鍵往地下大堂，避免與該男子糾纏。

5. 當升降機到達地下大堂，我帶同我的狗隻步出電梯後便步向大門準備外出，當時大堂內空無一人。此際，該男子帶著其身邊的少年從樓梯趕至，並跑到本人的面前將本人及我的狗隻截停再開口謾駡本人，本人便低聲回了一句:「乜事遮，有大問題就打電話去漁農處，或者報警啦!」，本人無意與該男子爭吵，於是便帶同我的狗隻繞過該男子及其身邊的少年直出大門。此時，本人聽見控制室傳出一名女子的聲音；並發出大吵大鬧的叫罵聲，說道:「你理唔理呀?你唔理，我PORT你架!」。本人認出那叫罵聲正是發自該女子，本人不予理會她，並繼續帶同我的狗隻走出大門，剛步出大堂階梯之際，一名保安主任名叫曾國雄(‘曾主任’)趨步向本人跟來，並叫道:「陳生，陳生，等等! 等等!」，本人停了步，並[深]明其來意，便低聲對他說:「呀叔，唔使理佢地，大吵大鬧，有事就請佢地報警處理」。本人無意在公眾地方與他糾纏吵鬧，語畢；便帶同我的狗隻離開，但該男子站在曾主任的背後繼續高聲向本人謾罵:「你個X(髒語)樣，懵下懵下，我認得你!....」。

6. 以上便是於2011年7月2日的事件的事發經過。在整件事件過程中，我的狗隻一直由本人牽引制約，完全沒有吠叫或竄動，更沒有滋擾或驚嚇過任何人。

7. 除以上提及的人物外，現場並沒有其他人士，亦沒有其他小孩或旁觀者。

8. 該女子從第16號升降機旁邊的出入口進入電梯大堂及於本人背後大罵，之後急步跑向樓梯往地下，發生過程不足一分鐘，我們之間並無近距離接觸。

9. 而該男子攜同其身邊的少年則在本人及我的狗隻完全進入第16號升降機之後才出現，他們先是趨前到樓梯旁探頭下望該女子後，才再轉身折返第16號升降機前謾駡本人。本人及我的狗隻已在第16號升降機內，他們卻在二樓電梯大堂，有充足活動空間，而且該男子身邊的少年一直緊隨該男子；亦沒有任何受驚害怕表現，並一直全程跟隨該男子追截本人及我的狗隻，亳無懼色。

10. 另外，於該男子及少年背後經過的一名小女童，在進入二樓電梯大堂後，一直跟隨其父母往飲品售賣機方向走去，眼神除了瞄過該男子外，並沒有注目本人及我的狗隻，更沒有任何受驚表現，她只是跟隨其父母[匆匆]路過而已。

11.       上述實際過程，應可在二樓電梯大堂及地下電梯大堂的閉路電視保安系統錄映取證，並可證明上述兩宗投訴均無事實根據，完全揑造；不能成立。」

24.  陳先生表示，當天遇到的女士應該是梁太，而該名中年男士應是梁太的丈夫。陳先生重申，當時只看到梁先生夫婦和同行的4呎高少年，以及帶著小女童的父母，總共6人，沒有看見投訴人李先生帶同「小兒」出現，或「小兒被嚇得瑟縮一角，面色變青，表現驚慌」的情況。

25.  換言之，雙方對於當天的事發經過存著很大爭議。

26.  經考慮呈堂證據，本席決定接納陳先生的證供。

(a)   申請人沒有傳召李先生作供，「投訴2」所寫的滋擾詳情未經盤問考驗。張經理用電話核實投訴，極其量是重申李先生的滋擾詳情，不能確立投訴內容的可信性和準確性。

再者，投訴只提及陳先生帶著沒有戴口罩的大唐狗在升降機位置出現，沒有其他投訴。假設投訴屬實，申請人亦沒有證據交代李先生的「小兒」的年紀，以及「小兒」為何有這麼大的反應。

(b)  雖經申請人的律師在庭上多翻盤問，陳先生並沒有動搖，仍堅持其證供。盤問亦沒有帶出陳先生的證供有任何不合理或與客觀事實不符之處。

(c)   某程度上，張經理的證供與李先生的投訴並不一致，因為張經理沒有在錄影中看到有小孩瑟縮一角。

當然，張經理和陳先生對於李先生及其「小兒」是否在場有不同說法，但考慮到陳先生當時應該是從升降機内向外觀察，視線可能受阻，而張經理又沒有清楚交代李先生及其「小兒」的位置，申請人又沒有將錄影片段呈堂，本席認為張經理的證供並不足以否定陳先生的說法。

(d)  在地下大堂值班的管理員，沒有將李先生的投訴紀錄在事件簿，只是紀錄了梁太的相關投訴（即「投訴1」）如下：

2-7-11

13:10

於13:05 Blk 2-24H梁太到控制室通知，3座8樓住戶陳生未有替其犬帶口罩，職於總大堂地下，當時見陳生由16號[升降機]出。用狗帶拖着其犬。但該犬未有帶口罩，梁太與梁生及兒子在大堂要我即時行動。令陳生即時替狗隻帶口罩。陳生拖着狗已出到街外，職亦走到陳生身側，與陳生講，要求下次替狗隻帶口罩，梁太要求陳生住址。職一口拒絕有關私[隱]不能透露。梁太講於週一到服務處查究。

…

2-7-11

14:00

O.B.16770三座陳生回到本苑，職與陳生傾談。勸喻陳生帶狗外出時替狗隻戴口罩。避免令他人受驚、爭執。陳生回覆，法例未有規定狗隻要戴口罩。祇有四種狗隻係限制戴口罩。陳生謂會合作，帶狗隻外出不會再由總大堂出入。

張經理解釋，管理員只會記錄住户的當面投訴，倘若李先生沒有向當值管理員作出投訴，而只是事後填寫「狗隻滋擾投訴表格」作出投訴，事件簿便不會有記錄。

無論如何，事件簿沒有「投訴2」的佐證。

(e)   梁太就同一事件填寫的滋擾詳情如下（即「投訴1」）：

「身穿T恤的男人拖著一隻沒有戴上口罩的大唐狗在二樓升降機位置出入。而當時有很多小朋友都嚇得瑟縮一角，而大堂並沒有保安當值，而本人要求控制室的曾國雄先生向狗 [主] 勸告他的責任，曾先生表現害怕，只是無奈及抖震地向狗主勸告，而狗主回應:「大叔，唔好理這個C奶。」本人覺得這個是狗主責任為狗隻戴上口罩，及為什麼本人經常見到這隻狗可以不用戴上口罩，而隨意在停車場及大堂出入，而保安員視而不見，並沒有主動上前勸告，尤其那位姓姜保安員呢!」

奇怪的是，梁太即時向當值管理員當面投訴時，並沒有提到有「很多小朋友嚇得瑟縮一角」（參看上文事件簿的摘錄）。

黄律師結案時提出，審裁處可按管理員事後勸喻陳先生帶狗外出時要替狗隻戴口罩，以免令他人受驚及與人爭執（參看上文事件簿的摘錄），推斷事發時應「有很多小朋友都嚇得瑟縮一角」，本席並不同意。申請人沒有傳召管理員作供，沒有證據說明管理員因何向陳先生作出勸喻，沒有證據基礎推斷勸喻的原因。

陶律師結案時更指出，「投訴2」的滋擾詳情開首的三數十字與「投訴1」的滋擾詳情的開首差不多是一模一樣，令人合理地懷疑是否出自同一人的手筆。就於本審訊而言，本席認為無需處理陶律師提出的懷疑。

27.  本席決定接納陳先生的證供，並裁定2011年7月2日的事發經過就如陳先生所述一樣。換言之，「投訴2」並不成立。

(3)「投訴3」是否成立？

28.  梁太的「投訴3」是這樣寫的：

「本人由大堂門口出外，被一隻由停車場出來及沒有戴上口罩大唐狗從後面所嚇倒。當時，本人並沒有見到停車場及大堂保安員主動向狗主勸告。此狗隻曾經三番四次地沒有戴上口罩，而保安員亦沒有主動勸告狗主。懇請服務處能正視此事。」

29.  陳先生否認2011年7月13日發生任何滋擾事件。他表示：

「於2011年7月13日當日帶同我的狗隻外出運動時亦沒有滋擾或驚嚇到任何人，上述指控完全沒有事實根據。況且；本人及答辯人對2011年7月13日的投訴均一無所知，直至接獲申請人於2012年9月8日送交 CHEUNG KEE KEE 於2012年8月22日所作出的證人口供才首次獲悉有關投訴詳情。」

30.  如前述，投訴人（梁太）沒有出庭作供，「投訴3」的內容未經盤問考驗。

31.  張經理表示事發地點沒有安裝閉路電視錄影，申請人又沒有提供其他佐證（例如相關的事件簿記錄）。張經理更確認事發地點（即大堂門口）屬於公衆地方，可能超出屋苑範圍。

32.  申請人明知答辯人質疑投訴，但選擇不傳召投訴人作供，又沒有其他佐證，本席拒絕接納這個投訴。

33.  答辯人的其中一位證人（黃女士）在呈堂的證人陳述書提到一些事件，指梁太一家一向對濱景花園有業主養狗甚有意見，顯示梁太可能存著偏見。既然梁太沒有出庭作供，本席無須考慮她的投訴是否中肯。

(4) 公契第IV章A部分第30條是否適用？

34.  基於上述的事實裁決，申請人未能證實「投訴2」和「投訴3」的投訴屬實，證據上未能確立有不少於兩位業主或佔用人作出投訴。

35.  更何況，按「投訴2」和「投訴3」的滋擾詳情，投訴很可能並非由陳先生養狗所導致，投訴亦並非合理。

36.  兩個投訴都指答辯人帶狗外出時沒有替狗隻戴上口罩，導致他人受驚。但是，狗隻沒有佩戴口罩與有人受驚是沒有必然關係的。黄律師結案時提出：「由於狗隻本身之身型巨大，難免使對相關狗隻脾性不熟悉或者對大型狗隻有恐懼的住戶產生驚嚇，尤其是小童」。可是，倘若受驚者是因為年幼、對狗隻脾性不熟悉或心理上對大型狗隻有恐懼而受驚，這應該是受驚者的個人原因，與狗隻沒有佩戴口罩無關。換句話說，即使陳先生替狗隻戴上口罩，仍不能改變受驚者的感受。

37.  再者，根據漁農自然護理署發出的「危險狗隻規例 妥善管理你的狗隻」指引，「格鬥狗隻」在公眾地方必須戴上口套和穩妥地用狗帶牽引，並需配戴特定頸圈。沒有證據顯示陳先生飼養的狗隻屬於格鬥狗隻品種，公契亦沒有規定住户帶狗外出時須替狗隻戴上口罩，本案指控並不合理，申請人無權強制答辯人攜犬進入或逗留在大廈的公用地方時須替狗隻戴上口罩。

38.  申請人未能證實執行公契第IV章A部分第30條的先決條件存在，無權要求答辯人將狗隻搬離開屋苑。

結論

39.  基於以上原因，本席撤銷申請人的申請。

40.  一般而言，法庭考慮將訟費判歸勝訴的一方。本席作出暫准命令：申請人須付給答辯人本案訟費，如訴訟雙方未能就金額達成協議，須交由審裁處按區域法院的收費準則評定。除非有人提出申請更改，否則暫准命令在本判決書頒發後14天即成為絶對命令。