余民 對 華寶物業代理及另一人

DCCJ 6/2009

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2009年第6號

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判案書

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引言

1.  本聆訊是審議被告人等是否有責任把原告人的物業單位復還原狀。原告人是一所位於灣仔莊士敦道155號10字C室的物業（“該單位”）業主，第二被告人曾與原告人簽訂租約，並使用了該單位一段時間。第一被告人是物業代理。原告人於2009年1月2日發出傳訊令狀，向兩名被告人索償，指他們：

（i）  應向原告人賠償原告不能以$2,300,000出售該單位的損失；

（ii）  立即搬出及將該單位返還原狀；否則賠償$300,000；

（iii）  支付佔用費；

（iv）  賠償原告曾向兩名住客支付$20,000搬遷費；

（v）  賠償原告因財物扣押令案DCDT 4422/2008引致的損失，及水電費；及

（vi）  賠償原告因案件引起的時間、交通費、精神損失，等等。

案件歷程

2.  第二被告人於2010年3月15日存檔傳票要求剔除原告人的申索陳述書（“剔除申請”），他指申索陳述書沒有披露合理的訴訟理由，屬於瑣屑無聊，無理纏擾及濫用法庭程序。

3.  於2010年6月8日剔除申請由余敏奇暫委法官聆訊，余敏奇暫委法官於2010年8月3日頒令除了把該單位復還原狀的申索之外，原告人的所有其餘申索被剔除。原告人就余敏奇暫委法官的上述命令於2011年8月2日提出逾期上訴許可申請，經聆訊後被駁回，並須支付訟費。原告人再向上訴庭提出申請，亦被駁回。

審議點

4.  雙方就審議點不能達成共識，第二被告人提交的審議點是：－

（i）  第二被告人是否需要復還該單位的原狀；

（ii）  如要的話，原告人是否因第二被告人不復還該物業的原狀而招致損失；

（iii） 第二被告人是否需要賠償予原告人自行復還原狀而帶來的損失。

5.  原告人則認為除了以上的爭議點外，另一爭議點是雙方有沒有簽署有效租約。代表第二被告人的冼律師指租約的存在問題，已經經過審議及裁決，他向本席引述黃一鳴土地審裁處法官的裁決錄音謄本，從錄音謄本可見，當時黃法官是審議原告人提請收樓及追欠租，當時黃法官所考慮的是臨時租約有效還是正式租約有效，及有沒有欠租的議題，經審訊後黃法官裁定第二被告人欠租的指控成立，又裁定原告人可即時收樓，第二被告人須支付中間收益由2009年7月1日起計，每月$7,000計至收回處所的空置管有權為止。

6.  就這點本席認為雙方曾經簽署租約已被法庭接納，不應再進行審議。不過如本席需要作出裁決，本席亦裁定兩份租約有效。本席認為在本席面前的證據，顯示原告人本身一直以業主與租客的爭議進行訴訟，例如他向土地審裁處提訴，土地審裁處是專門審理與租務有關的爭議，此外原告人亦曾在區域法院進行封租程序，這程序亦是專門提供給業主向欠租租客提出追租的簡易程序，因此，基於原告人自己的行為，他不能出爾反爾，現時提出說雙方所簽的租約無效，而強稱第二被告人是入侵者（trespasser）。再者在法律上，即使租約無效，第二被告亦不會因而成為入侵者。

7.  原告人聲稱租約無效是因為他們之間根本無意作租賃交易，簽署臨時租約其實是先租後買的合約，第二被告人在未得他同意便潛入屋內，拆毀間格，以致他在經濟壓迫下簽署正式租約，本席不能接納他的說法。首先，本席接納第二被告人指臨時買賣合約內提及的$119,000是2個月租金的保證金及12個月租金，而不是原告人所說的買賣訂金。本席不相信，幾百萬元的交易不簽署買賣合約，卻變成租約，而兩份租約都完全沒有記錄買賣價格或意向，是令人費解的，再者原告人在申索陳述書中指兩名被告非法趕走他的原租客，又欺詐準買客指自己已買下該單位及警告他們不得再上門滋擾，這些說法本身根本站不住腳，如果這些事情真的發生，本席不相信原告人仍會與第二被告人作表面上是租賃的交易，而且租期長達5年。本席不接納原告人指兩份租約無效的說法。

8.  就這爭議，本席認為第二被告的說法較為可取，他指當他簽署臨時約時，已經獲得原告人的同意會對該單位進行大規模的裝修，以致原來的3個房間都會經裝修加設獨立洗手間，他以這形式分租提高投資回報，所以，在商議租約期間，已獲得原告許可進行裝修，當時原告人亦同意獨立套房間格更值租，所以，雙方達成了臨時買賣合約，便在臨時租約內加插條款在備註，指他可以裝修，但承諾離開時不會拆走間格。不過於簽署及付首次訂金後，他獲悉原告人與業主立案法團有爭訟，業主立案法團指原告人欠管理費，他調查後得知該單位就這訴訟被註契，由於他準備斥資進行大規模裝修，並且會連續租5年，租金是每年預繳，因此他怕債務問題，例如被法庭封樓等，會牽連他的投資，於是他向中介表示寧願被沒收訂金，也不繼續履行合約。後來中介通知他原告人願意減租及處理債務糾紛，於是在簽了正式合約，內容包括：

“01-07-2008至31-07-2008為裝修期，租期為5年。01-08-2008起租如租約期間被冊封，要補足封期。現時租金為$7,000全包，直至業主交清本大廈業主立案法團欠款後，租金即為每月$8,500，一旦被封、暫停交租，直至解封為止。如業主交清大廈法團欠款，租客願意一年租金一次性支付。”

9.  考慮過以上的證據，本席裁定第二被告人是有租約的租客而不是入侵者。

10.  再下來，本席處理復還原狀所衍生的問題。

是否需要復還原狀

11.  要裁決這點必需返回兩份租約。第二被告人現依賴正式租約的第2條款指雙方同意第二被告人遷離時不能拆卸間隔：－

“業主同意對該物業作任何改動，及分租。租約期後租客不能拆任何東西。”

12.  這第2條款是刪除及取代原來標準租約上指“不得分租，不得未得業主許可改動間隔”的條文。就第2條款的內容來說，第二被告人確實獲得原告人的許何進行裝修，雙方亦同意第二被告人離開時不會拆走任何東西。

13.  本席察覺到正式合約第2條款的文書是“租約期後，租客不能拆走任何東西”，本席向冼律師要求澄清，以本案而言，雙方的租約是提前終止而非達致租約期滿的，問題是第2條款是否涵蓋了在提前終止租約的情況下，第二被告人仍不能拆走任何東西。冼律師引用第二被告人的證人供詞第15段向本席重申，正式租約第6條款要求租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好，並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。他指第6條款涵蓋了“租約期滿”或“終止時”，因此，無論是滿約或是提前終止，租客都須將物業在良好的維修狀態下交吉交回業主。本席同意冼律師的陳詞指，在正式租約第6條款“同樣”的維修狀態必須顧及第2條款中第二被告人獲原告人同意進行任何改動及不能拆卸，整體來看，即是說不論在租約期滿或提前終止時，租客不能拆任何東西及須將物業在“維修狀態良好”的情況下交吉；本席認為這詮釋是合理的。再者無論如何，整份正式合約沒有要求第二被告人把該單位復還原狀。

14.  原告人的立場是租約無效及在申索陳述書第7段指第一及第二被告人承諾不會改動屋內任何設施。本席已裁定雙方的關係受租約約束，至於第二被告人承諾不會改動屋內任何設施，這說法與臨時及正式租約的記錄都不符，亦與他自己的案情指第二被告人在簽署臨時租約後，強行入屋，趕走原租客及準買家，進行拆卸，再威脅他簽署正式租約的說法存在著不能化解的矛盾；本席不接納原告人的指稱。

15.  原告人又指第二被告人的裝修間隔是違反《建築物條例》的，本席同意冼律師陳詞指原告不可依賴這說法，因為他沒有在他的申索陳述書提出這訴因，現時提出對被告人方非常不公。此外，在本席面前完全沒有任何證據證明第二被告人所作的裝修是違例的說法，此外本席接納不拆卸是原告人提出的，因他同意獨立套房間格更值租，此外，自收樓後，他亦一直沿用這些裝修出租單位。因此本席不認為原告人可以依賴第二被告的裝修及間隔違反《建築物條例》的說法而毋須履行第2條款。

結論

16.  原告人要求兩名被告把單位復還原狀，第二被告人指根據租約，他可以進行裝修但離開時不能拆卸。經考慮過所有相關的證據後，本席接納第二被告人的證供，裁定第二被告人毋須把該單位的間隔復還。本席撤銷針對第二被告人的申索。

17.  就針對第一被告人的訴訟，第一被告人沒有存檔認收書，但原告人亦沒有向法庭申請得直令，在庭上，原告人亦承認他沒有向第一被告人送達審訊通知，他指第一被告人已然結業，他已無法向他進行追討，本席撤銷原告人針對第一被告人的申索。

賠償的評核

18.  本席既然已經裁決第二被告人毋須把單位復還原狀，因此第二被告人無須作賠償。不過為求全面起見，即如果本席就責任問題的裁決錯誤，本席亦在這裏處理賠償金額的問題。

19.  原告人要求把賠償評核的聆訊分拆，於本聆訊後再另訂日期進行賠償的評估，本席認為他不能在這階段提出這要求，在案件管理期間，一直以同一聆訊審議責任及賠償問題。況且本案案情並不繁複，不應浪費時間。原告人在賠償上指應支付他$300,000作復還原狀的賠償，這是他在申索陳述書中及證人供詞中所說的，在庭上，他指工價已大幅增加，第二被告人應向他支付$500,000。本席不接納他的建議，因為他所提的建議毫無根據，因為沒有證據原告人會進行復還原狀的工程，及在何時進行，也沒有證據指工程費用若干。本席不作出任何賠償的評核。

命令

20.  本席撤銷原告人針對兩名被告人的申索。

訟費

21.  本席認為原告人需付第二被告人訟費，如雙方未能就數額達成協議，則有待評估。這是暫准命令，14天內沒有更改申請，則成為絕對命令。原告人與第一被告人之間則無需訟費命令。