陳永 訴 周利華

HCA 3222/2002

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2002年第3222號

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判案書

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1. 本案的原告人陳永先生為九龍彌敦道58號美麗都大廈5字樓F1座的業主。在1996年8月24日，他與易娟女士簽訂租約，將該物業由1996年11月24日起租給易娟女士，為期3年，至1999年11月23日為止。

2. 該租約的第二條規定，續租需另訂新約方生效力。

3. 除了易娟女士外，她的母親周利華女士亦以擔保人的身份在租約上簽署。周女士為本案之被告人。有關的擔保條文如下：

「本人周利華女士是易娟小姐的擔保人，若易娟小姐租賃美麗都大廈5字樓F1座期間（租期由1996年11月24日至1999年11月23日）不履行該租約的各項條款而令業主陳永有任何損失，本人一定必須承擔一切責任。」

4. 原告人聲稱租客自1997年11月24日開始欠租，每月只支付11,000元的租金，比對租約下之租金尚欠7,000元。此外，租客亦沒有按租約條文負責該物業之差餉。原告人聲稱這情況持續至2000年3月，及後租客變本加厲連11,000元的租金也沒有支付。原告人遂於2000年6月入稟土地審裁處，向租客追討欠租及要求收回物業。土地審裁處於2000年8月14日頒令裁定原告人得直。最後原告人於2000年11月6日透過執達吏收回有關物業。

5. 原告人並且聲稱在收回樓宇後，他發覺租客將樓宇進行改裝因租客缺乏維修，引致流水滲水情況出現，並將該樓宇的鋁窗損毀，另因租客欠交電費引致原告人蒙受電錶被切除帶來的損失。原告人於2001年2月入稟區域法院向租客追討賠償。

6. 區域法院李宗鍔法官於2001年8月24日判決原告人勝訴，判定易娟女士須付給原告人港幣283,667元的賠償及相關之利息。

7. 雖然原告人曾經就他的索償作出上述的訴訟，但是他卻在這兩宗案件（即土地審裁處的案件及區域法院的案件）均沒有把周利華女士加入為案件中的被告人。本席理解在土地審裁處的案件，基於審裁處的司法管轄權之限制，原告人可能不能根據租約下的擔保向周利華女士在土地審裁處提出申索，但區域法院明顯地就擔保之事宜具備有司法管轄權。當然，原告人方面可能有他自己的考慮，本席不需對他這訴訟模式作任何揣測，而本席亦不察覺有任何法律原則不容許原告人以獨立的訴訟方式分別在不同案件中向租客及擔保人作出追討。

8. 但是原告人亦需接受他這種訴訟模式所帶來的後果及這模式所引致的一切不便。因為周利華女士並非土地審裁處案件及區域法院案件的被告人，法庭在該兩宗案件的判決對周女士是沒有任何約束力。在法律上，該兩宗案件的判決亦不可在本案中被視為證明原告人申索的證據，土地審裁處及區域法院之事實裁斷亦對今次的訴訟沒有任何幫助（參考Hollington v Hewthorn & Co. Ltd [1943] KB 587; Samsung Hong Kong Ltd v Keen Tim Trading, CACV 87 of 1997, 1 August 1997; Secretary of State v Bairstow [2003] 1 BCLC 696 at p. 703-706; Phipson on Evidence (15th ed.), paragraphs 38/75-38/90）。因此，本席必須按在今次審訊中雙方向法庭呈交的證據及證人之證供就相關的事實作出重新的裁斷，並按本席的事實裁斷根據適用的法律原則就原告人提出的申索作出判決。縱使本席作出的結論可能與較早前土地審裁處的法官或區域法院的法官有所不同，本席亦不應因為這些較早前的裁決而影響本席獨立之判斷。雖然驟眼看來，旁人可能會詫異為何就同一之案情不同的法官會達至不同的結論，但在實質上這並沒有任何矛盾。因為每一個法官就每一件案件的決定均為獨立之決定，而在作出每一項裁決時，每一位法官的責任均是按與訟雙方在審訊時向該法庭呈交之證據作出獨立的判斷及衡量，雖然案情是一樣，同一位證人在不同案件中及不同法官面前作供的表現亦很可能不同，所以不同法官達至不同的結論不足為奇。

9. 周利華女士在本案的答辯中，聲稱在1997年後期鑑於經濟低迷，並由於有關的物業並不符合法例要求，租客不能獲得賓館牌照，所以租客不能承擔租約訂下之租金。租客因此曾經向業主提議退租，但原告人挽留租客繼續承租，並且同意把租金暫時降至11,000元的水平，而業主方面亦同意負責支付差餉。在這個基礎下，租客同意繼續租賃，並由1997年12月份開始在停止了繳付租金一個月後（鑑於當時租客曾考慮退租所以停止繳付租金一個月），每月按雙方協定繳交11,000元的租金給原告人，而原告人方面亦負責繳付物業之差餉。

10. 這情況持續，及至1999年11月23日租約屆滿後，原告人一直都沒有提出抗議，並且承擔支付差餉的責任。還有甚者，業主甚至容讓租客在租約屆滿後繼續佔用有關物業，亦繼續按月收取11,000元之租金。

11. 其後於2000年4月，原告人單方面推翻承諾，發出律師信向租客追討自1997年11月起計的欠租，引致租客停止支付租金。

12. 簡單來說，被告人之案情是根據平衡法下不容否認的法則（promissory estoppel）辯稱業主不能違反1997年達成的共識，討回1997年11月至2000年4月之間的所謂欠租，因為租客經已依賴業主方面的承諾，於1997年時沒有即時退租，繼續承擔租賃的風險，所以在現階段追討回過往之所謂欠租並不公平。（參考Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd [1947] KB 130）。

13. 在考慮被告人的抗辯理由是否成立前，本席認為法庭必需處理被告人在租約下承擔擔保之責任範圍這個課題。一貫以來，法庭對擔保條文的詮釋，是持嚴謹的態度（strictissimi juris），除非一擔保條文清地涵蓋擔保人某一方面的擔保責任，否則法庭是不會給予擔保條文廣泛之詮釋。法庭的傾向是以較狹窄的解讀方式來界定擔保人在擔保契約下之責任。參考Eastern Countries Building Society v Russell [1947] 1 ALL ER 500 at p. 503; Associated Dairies Ltd v Pierce (1982) 265 EG 127; Chitty on Contracts, 28th Edn., Vol. II, para. 44-050。

14. 如上文提及，按租約的條文，被告人承擔之擔保責任只局限於租約期間，租客在租約條款下的責任，租約亦清楚訂明約賃期為1996年11月24月至1999年11月23日。因此按擔保條文，被告人擔保之責任不包括1999年11月23日以後產生之租務責任。基於租約為期3年，《業主與租客（綜合）條例》第V部並不適用。因此在法律上，自1999年11月24日開始，租客與原告人的租賃關係並不是源於1996年8月24日的租約，原告人亦不能依賴該租約內之擔保條文向被告人追討1999年11月24日以後在新的租賃下，租客沒有履行責任引致的損失，參考案例Junction Estate v Cope [1974] 2 P & CR 482; Plesser v Davis (1983) 267 EG 1039。

15. 鑑於自1999年11月24日起易娟小姐與原告人的租約在法律上被視為新的租賃，易娟小姐在租賃滿後將處所空置交回給原告人之責任亦不再是根據1996年簽訂的租約，而應該源於1999年11月24日開始的新租賃關係。由於沒有任何證據顯示被告人曾經在1996年租約滿後同意繼續承擔擔保人之責任，擔保易娟小姐履行在1999年11月24日開始之租賃下的責任，法律上被告人並不需就1999年11月24日開始，就原告人與易娟小姐之間的租務關係作擔保人之承擔。

16. 所以，縱使被告人的抗辯理由不能成立，她的責任亦是局限於1999年11月23日及之前的欠租及差餉。

17. 本席在上文已交代被告人抗辯的法律理據，關鍵的問題是原告人是否曾經向易娟小姐及被告人作出暫時減免租金的承諾及同意由原告人支付有關之差餉。在這方面雙方有事實的爭拗，原告人否認雙方曾經達成協議。

18. 就雙方是否曾經於1997年達成協議之問題，原告人在作證時曾經屢次修改他的證供。原告人2003年2月14日證人供詞的第3段聲稱：

「原告人曾經於1997年收到被告人來電，要求原告人減租（並無提及減差餉），但原告人並沒有答應被告人任何違反該樓租約要求（即減租）。」

該證人供詞被原告人在作證時採納為他的證供。

19. 在接受被告人盤問過程中，於2003年12月9日上午休庭前，原告人在回應被告人指稱當時他曾同意暫時將租金減至11,000元直至生意轉好，原告人的說法是被告人及易娟女士曾經提出「暫時差住先」，原告人初時說有協議，但稍後他修改為並沒有協議。在法庭再追問下，他承認當時他曾經同意這安排，但他們需在日後交回差額，換句話說，原告人當時曾經同時暫時繳交11,000元租金的安排。

20. 但在2003年12月9日下午的聆訊中，在原告人繼續接受被告人盤問的後段，原告人再次聲稱沒有達成任何協議，並且在他自己覆問（即補充證供）之過程中，向法庭聲稱的而且確沒有達成任何協議。

21. 及後當法庭再向原告人追問他是否聲稱在1997年並沒有任何的協議，原告人又聲稱當時曾經有一項協議，該協議的內容為租客會每月繳交16,000元租金直至新機場開幕，當新機場開啟後，租客將交回18,000元的租金並支付一切較早階段的欠租。

22. 在此之前，原告人從來沒有提及過雙方曾經達成暫時繳交16,000元租金直至新機場開啟為止。再者，事實上租客亦從來沒有繳交16,000元的租金，按原告人呈堂的租單副本，租客於1997年12月29日在停止了繳交租金一個月後，再次繳交11,000元為租金（因為租客曾經停止繳付租金一個月，所以租單上列明該11,000元為1997年11月24日至12月23日的租金）。自1997年12月29日起，按原告人呈堂的租單副本顯示，租客跟着每個月均繳交11,000元之租金直至2000年年初。

23. 原告人卻並沒有採取任何積極之行動向租客或被告人追討16,000元與11,000元之間的差額。原告人在作證時表示他曾經一次透過電話向租客追問，但沒有結果。他聲稱他不再繼續追究因為他期望租客會在日後的日子交回欠交的租金。原告人並且指出，他在租單內已清楚寫明尚欠7,000元的租金，所以他並不覺得需要採取其他積極之行動。

24. 眾所周知新機場在1998年7月開始啟用。租客並沒有按原告人聲稱的協議條件在新機場開啟後交回18,000元的租金及之前之欠租，但原告人同樣地沒有作出任何抗議或行動，反而繼續願意收取每月11,000元的租金，他唯一的保障是在租單上列明尚欠7,000元租金。

25. 直至原本的租約屆滿，即1999年11月23日，原告亦沒有反對租客繼續租賃，同時租客亦只是每月繳交11,000元為租金。原告人聲稱他根本忘記了租約屆滿的日期為1999年11月23日。

26. 另一方面，被告人傳召租客易娟女士為她的證人。根據易娟女士的證供，於1997年下半年，由於香港經濟滑落，租客曾多番向原告人商討減租，並且聲稱若原告人不減租，租客打算退租，因為沒法繼續經營。在當時，租客甚至已停止繳交一個月的租金。就停止繳交租金之事實，租客以原告人呈交的租單為引證。

27. 易小姐作供說在商討後，原告人同意將租金減至11,000元，並且由原告人負責差餉，因此自1997年12月起，租客便每月繳交11,000元的租金。

28. 租客繳交租金是透過銀行入數，之後原告人會將租單寄給租客。當租客收到1997年12月份的租單時，她留意到原告人聲稱尚欠7,000元租金。她於是透過電話聯絡原告人，原告人着租客不用擔心，他表示有關的字句只是方便他自己的帳目計算，叫租客安心繼續繳交每月11,000元的租金便可。

29. 租客於是繼續每月繳交11,000元的租金，亦沒有支付差餉。原告人亦沒有向租客作出任何追討直至2000年4月才透過律師追討超過兩年的租金差額。

30. 在收到律師信後，租客曾經嘗試聯絡原告人但沒有任何結果。由於租客在計算後認為不值得繼續租賃，所以打算退租。當時有關物業是分租了給一些短期分租客，所以租客不能即時交出樓宇的空置權，但租客曾經透過2000年8月21日的字條，通知原告人於2000年8月23日將大門鎖鑰交回給原告人。但原告人沒有回應。租客並且繳交電費及水費至2000年8月。

31. 基於上文提及的理由，本席不需就1999年11月23日以後的事情誰是誰非作出判斷，因為無論如何被告人均不需就該些事宜負責。

32. 至於1997年雙方是否達成協議及協議之內容為何，本席毫不猶豫地認為原告人並沒有將真相向法庭表明。在仔細聽取雙方的證供並參考有關的文件，及考慮相關的案情，本席十分肯定原告人確實是與租客於1997年年底達成暫時減租的協議。本席毫不猶豫地拒絕信納原告人聲稱協議的內容為暫時將租金由18,000元減至16,000元直至機場開啟為止。若當時雙方確實是有這樣的協議，本席不相信原告人會長期接受租客只是繳交11,000元的租金而不是16,000元。本席更不相信在機場開啟後，當租客仍然是繼續繳交11,000元，原告人方面亦完全不提出任何抗議，他甚至沒有聯絡租客查看情況。16,000元比對起11,000差額為數不少。按本席在原告人作證過程中觀察所得，原告人並非那些消極地容讓別人剝奪他權益的人，他肯定不會忍氣吞聲地容讓租客一而再、再而三地違反雙方的協定。基於租賃的按金只是36,000元，本席認為若雙方的協議只是局限於原告人證供內提及關於16,000元的協議，原告人會在很早的階段便已經採取法律行動向租客及被告人追討。

33. 至於租單內關於尚欠7,000元的文字，本席同意這是對原告人有利的證據。但本席完全不能接納這足以解釋為何原告人一直以來沒有採取積極行動向租客及被告人追討。比對之下，本席認為易娟女士為一名可信的證人，本席亦信納她的證供，並且接納她就租單方面關於尚欠7,000元租金的解釋。

34. 因此關於1997年的協議，本席裁斷原告人曾經向租客及被告人承諾直至經濟好轉為止，租客只需繳付每月11,000元的租金，業主則負責有關之差餉。租客亦基於該承諾，同意繼續租賃，並按月繳交11,000元之租金。本席同時裁定若非這項承諾，租客早於1997年底經已退租。

35. 本席亦留意到原告人在1997年12月後發給租客的租單並沒有聲稱租客尚欠有關物業之差餉。但事實上自1997年12月起的差餉均是由原告人支付。原告人並且向法庭遞交證物P2為證據。這正正印證了租客聲稱雙方協議為業主自1997年12月開始負責繳交物業的差餉。

36. 再者，原告人在作證時表示，由於物業受到租客的破壞，所以他需就該等損毀作出修補，因此向租客索償。但在本席追問為何原告人只能呈交一些報價單而不能呈交該等工程的收據時，原告人才向法庭透露事實上他並沒有進行有關的維修。他並且聲稱他已經於2002年1月以9,500元的租金將該物業租出。本席認為原告人在索償方面有明顯誇大之嫌。

37. 租客在作供時表示基於在退租前有關的物業均出租了給分租客，她根本不可能破壞該物業，這亦對她沒有任何好處。

38. 如上文提及，本席不需就這些事宜作出結論，因為這不是被告人擔保範圍之內。但本席認為原告人明顯地誇大他所蒙受的損失，這對他的可信性亦大打折扣。

39. 基於本席上述之事實裁斷，引用High Trees一案的原則，亦基於並沒有證供顯示租客方面的經營環境自1997年12月起曾有所改善（本席相信若這方面有所改善的話，原告人會第一時間要求租客交回18,000元的租金），本席裁定原告人不能在現時向被告人追討1997年11月24日至1999年11月23日的欠租及差餉。

40. 基於上述理由，本席裁定原告人在本案之申索敗訴，頒令撤銷他的申索。本席並頒發暫准令原告人須支付被告人本案之訴訟費用，該費用之金額由法庭釐定。