蔡玉坤 對 王培虎

LDPD2322/2015

申請編號LDPD 2015年第2322宗

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判 決 理 由 書
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1.  這是答辯人在2016年2月1日以非正審申請書提出上訴許可的聆訊。按該申請，答辯人要求:

(i) 就本審裁處於同日發出的命令，批准上訴許可；

(ii) 擱置收樓令，恢復租約；及

(iii) 暫緩收樓至2016年7月。

2.  本席在聆訊後把其申請撤銷，現在頒下書面理由。

背景

3.  申請人與答辯人是業主與租客關係，按一份日期為2014年12月30日的租約，申請人作為業主向答辯人出租位於九龍灣的一個單位，地址為Flat E, 12/F, Block 8, Richland Gardens, No. 80 Wang Kwong Road, Kowloon Bay, Kowloon (“租賃單位”)，月租11, 000元，租賃期18個月，由2015年1月10日至2016年7月10日 (首尾兩天包括在內)，租金期為每月的10日至下月的9日，但租金支付日為每月的25日，上期支付，即每月第25日支付的租金，是作為該月10日至下月9日這租期的租金。

4.  在2015年10月31日，申請人以答辯人自2015年8月25日開始欠租為理由，向本審裁處提起訴訟，要求答辯人交回租賃單位及支付積欠租金/佔用費用。

5.  答辯人在2015年11月7日存檔了《反對通知書》，內容是他承認欠租3個月，但稱會在2015年11月20日全部付清該3個月欠租共33,000元，並承諾在每月準時交租。

6.  這案在2015年11月26日在審裁處進行聆訊，最終彭浩泉審裁處成員頒下以下判決：—

“1. 除以下第4段所述外, 答辯人須把涉案處所即 “Flat E, 12/F, Block 8, Richland Gardens, No. 80 Wang Kwong Road, Kowloon Bay, Kowloon”的空置管有權交還申請人;

2. 答辯人須支付申請人由2015年8月25日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月11,000元計算;

3. 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為1,500元;

4. 如果答辯人在2015年12月4日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益), 連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;

5. 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。”

7.  答辯人未能在原濟助期屆滿日(即2015年12月4日)前支付欠租，申請人在翌日(2015年12月5日)向審裁處申請批准發出收樓令狀，以收回租賃單位。

8.  答辯人在2015年12月7日向法庭提出申請，(“第一次申請”)要求︰—

(i) 批准不遲於2015年12月12日繳付欠租及訟費；

(ii) 申請延長濟助期至2015年12月12日；及

(iii) 暫緩收樓。

9.  從答辯人在2015年12月7日存檔的誓章可見，他當時稱可在2015年12月12日前交款。

10.  上述申請在2015年12月15日在彭成員席前聆訊，當日彭成員接納答辯人的申請，把濟助期屆滿日，由2015年12月4日，延展至2015年12月17日。

11.  但答辯人又未能在濟助期前支付。按一份日期為2015年12月19日由申請人所作出的誓章，他指答辯人在宣誓當日，仍然沒有繳付欠租和訟費。

12.  收樓令狀在2015年12月21日獲准發出。

13.  答辯人在2016年1月11日再作申請(“第二次申請”)，要求：—

(i) 批准在不遲於2016年1月18日繳付欠租及訟費；

(ii) 暫緩收樓；及

(iii) 延長濟助期至2016年1月18日。

14.  按他在2016年1月11日存檔的誓章指出，他之所以未能按時支付，是因他的鐘點女傭在收到審裁處的信件後，未有放在顯眼處；另外，他將會在2016年1月18日收到出售國內廠房及住宅的款項。他指他是非常有誠意去解決問題，而這問題一定是可以解決的。

15.  此申請安排在2016年1月19日在彭成員席前聆訊。但當日答辯人缺席，彭成員於是撤銷答辯人的申請，並頒令不作任何訟費令。

16.  但答辯人卻在2016年1月29日再次提出申請(“第三次申請”)，要求：—

(i) 擱置審裁處2016年1月19日的命令，重新審理他的第二次申請；及

(ii) 擱置收樓令。

17.  由於彭成員的堂期已滿，加上收樓在即，故排期主任將這第三次申請排期在2016年2月1日在本席席前處理。根據答辯人在2016年1月29日存檔的誓章，他指在2016年1月19日早上由國內回港，但在深圳羅湖口岸，由於身上攜帶港幣的問題，遭中國海關問話和被要求補辦手續，以至未能準時回港出席聆訊。他已經將港幣44,000存入申請人的銀行戶口。後來申請人的母親要求他再存入多一個月的租金11,000元，他亦照辦。他以為此事已經完結，不料，執達主任在2016年1月25日再向他派發收樓通知，故他有這第三次的申請。

18.  答辯人把銀行存款的紀錄附上，當中顯示在2016年1月19日和21日，有兩筆分別為44,000元及11,000元的款項存入申請人的銀行戶口，這點申請人沒有爭議。

2016年2月1日的聆訊

19.  當日雙方皆有出席，答辯人向審裁處的解釋，與他早前在誓章內的解釋是一致的，在2016年2月1日時，雙方同意答辯人的租金清繳至2016年1月9日，但由2016年1月10日至2月9日的租金，即應於2016年1月25日應付的租金，仍未支付，而2015年11月26日判決中應付的訟費1,500元，仍未清付。

20.  當日答辯人稱他身上只有現金5,000元，而尾數只能在兩日後支付，但可給申請人期票。

21.  但申請人稱自答辯人租用該租賃單位後，答辯人經常遲交租金，按他的計算，直至聆訊當天為止，答辯人多個月的欠租日數，累計有600日，他對答辯人能否再準時交租，完全沒有信心，故不會考慮再繼續租賃給答辯人。

22.  本席曾把這案押後數分鐘，希望雙方能協商以考慮再延展濟助期，但最終沒有結果。

23.  本席雖然覺得答辯人誠意可嘉，亦對他因生意問題而影響生計，表示同情，本席相信他在經濟上遇上相當困難，但奈何他在最初的濟助期及其後的延展期內，仍沒有支付符合濟助要求的欠款，即使在2016年1月19日他希望取得延展濟助期，他亦沒有支付足夠的欠款 (應付5個月的佔用費/租金連同訟費共56,500元，但只付了44,000元)，在2016年1月21日在申請人母親要求下再補足11,000元後，仍欠1,500元。在2016年2月1日的聆訊日時，他對當時積欠的款項 (11,000元+1,500元) ，在籌措時仍是有相當的困難，濟助期已一再延展，但他顯示的交租能力，令人質疑，加上申請人作為物業擁有人，是唯一的利益受影響者但卻大力反對，本席實是愛莫能助，所以決定不再延展濟助期。由於答辯人擬恢復的原申請完全沒有勝訴機會 (totally without merit)，恢復後仍會被撤銷，所以本席作出一個困難的決定，把他的第三個申請撤銷，他申請擱置收樓令亦遭撤銷。

24.  本席理解申請人已相約執達主任在該日較後時間進行收樓，所以亦提醒答辯人應馬上安排搬走。

25.  現在答辯人欲申請上訴許可的命令，正是本席在上段所作出的命令。

上訴許可申請

26.  答辯人在庭上沒有提出更多證據，只是說他已帶來兩個月的租金22,000元，及早前的訟費1,500元，希望申請人容許他繼續居住至2016年4月9日，到時他會搬走。他有兩個月按金存放在申請人處，申請人在他搬走後可退回一個月按金給他。另外，他會在2016年2月9日或10日離港赴加拿大。

27.  申請人反對，並稱執達主任已於2016年2月1日下午收回該物業，現在答辯人的家具財物，仍留在租賃物業內，這事實答辯人沒有異議。申請人的主要論點，是不想再經歷追租的困擾，言下之意，是不相信答辯人會依承諾辦事。

28.  本席認為，答辯人根本是希望以“死纏”的方式來繼續租賃，雖然他的心情本席可以理解，加上年近歲晚而他又快將離港，但這些都不構成上訴成功的理據，他只是希望更多的通融，而並不是指本席在2016年2月1日所作的命令有什麼錯處。加上法庭命令已執行，命令無從擱置，或不能頒令暫緩，本席實看不出他的上訴會有什麼成功的機會。

29.  按《土地審裁處條例》(香港法例第17章) 第11AA條第(6) 款的規定，除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納有關上訴有合理的機會得直，否則不會批予上訴許可。而該條例的第11條第(2)款，如審裁處的決定在法律論點上有錯誤，可向上訴法庭提出上訴。

30.  就答辯人針對本席在2016年2月1日所作的命令，由於關乎本席行使酌情權，如本席在考慮過所有有關的情況下才作出的，上訴庭一般是不會干涉原審法庭的酌情命令。就算上訴庭獨立行使酌情權時會達至一個不同或相反的裁決，亦不會干涉，除非原審法庭考慮了一些不該考慮的事情，或沒有考慮一些該考慮的事情。

31.  在這案，答辯人根本說不出有什麼上訴的理據，他只是希望業主又或審裁處可以通融把濟助期延長，他認為由於他在2016年2月3日當天已帶來足夠的現金，所以延長濟助期對作為申請人的業主沒有影響。但由於租賃已終止，濟助期又經已延長，就算按答辯人在主動繳款日所計算的繳款額，亦不符合濟助條款所要求繳付的，故不再延長濟助期，並沒有錯誤行使酌情權，答辯人亦未能指出審裁處在行使酌情權時有什麼法律上的錯誤，故他的上訴許可申請沒有理據，他沒有合理的得直機會。

32.  本席在考慮過所有情況下，撤銷答辯人的上訴許可申請，撤銷他要求擱置收樓令、恢復租約及暫緩收樓的申請。

33.  由於申請人不欲申請訟費，故本席不作任何訟費頒令。