|
LDPE 222/2019
[2019] HKLdT 39
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2019年第222宗
____________________
| |
ASIA CENTURY LIMITED
(冠成行有限公司)
|
申請人 |
| |
及 |
|
| |
MAXWELL PAN ASIA LIMITED
(卓越泛亞有限公司) |
答辯人 |
____________________
判 決 書
(上訴許可申請)
1. 答辯人於2019年4月15日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2019年4月2日的判決申請上訴許可。
背景
2. 申請人是九龍觀塘巧明街94-96號鴻圖中心5樓A，B， C， D室 及6樓A，B， C， D室 (下稱「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。
3. 根據一份日期為2018年5月29日的租約 (下稱「涉案租約」)， 申請人把涉案處所租予答辯人， 租期由2018年5月25日起至2019年5月24日止， 每月租金為417,307 元（包括管理費，差餉及地租但不包括其他雜費），於每月16日 上期繳付， 惟租客有權續租3年至2022年5月24日， 每月租金增幅不得超過15%。
4. 此外， 又根據一份日期為2018年5月25日的「退租協議」，漢森集團有限公司[1]希望放棄租用涉案處所並交還涉案處所予申請人， 而答辯人則同意於同日繼續承租涉案處所， 並與申請人簽訂新租約。
5. 但於2019年3月4日， 申請人向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未有繳付自2019年2月15日起的租金， 以每月417,307元計算。
6. 答辯人於2019年3月15日遞交反對通知書（表格7）， 內容如下：
「大業主安排公共地方工程不當， 嚴重增加租戶使用公共空間擠迫， 亦有機會對租戶及使用者構成危險， 業主需提出妥善的改善方案。」
2019年4月2日的聆訊
7. 本案於2019年4月2日在本席席前聆訊，申請人的代表黃鳳娟女士 （下稱「黃女士」)稱， 申請人於2018年11月15日亦曾以答辯人欠租為理由， 向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權[2]， 當時答辯人也在反對通知書內提出同樣理由， 但答辯人於聆訊前已交回所有欠租。黃女士續稱，答辯人所指的工程， 應該是指申請人分階段更換大厦的3部電梯工程，黃女士認為過程安排有序， 租客普遍歡迎這次大厦的更新工程， 從來沒有其他租客投訴。
8. 就此， 本席向答辯人指出，除非工程的嚴重程度足以使涉案租約受挫失效，否則，就一般法律原則而言，答辯人既租用或佔用涉案處所，便需向申請人履行支付租金或中間收益的責任。
9. 答辯人的代表陳偉強先生（下稱「陳先生」) 隨即表示不再就工程方面爭議，但他提出新的爭議[3]，謂他是經朋友介紹承租涉案處所，簽署涉案租約時是在某一餐廳內進行，他在涉案租約的最後一頁上簽署，沒有留意整份租約內容，但他後來發現，涉案租約的第２頁有關租金部分，多了一句是他先前在電子郵件中與申請人討論租約內容所沒有的：
“It is further agreed by both parties that the Tenant shall pay the Landlord a sum of HK$417,307.00[4] on 16th August 2018 being monthly rental for May 2018.”
10. 陳先生謂這是不合理的， 因為根據涉案租約， 答辯人於2018年5月25日才成為租客。
11. 陳先生又解釋，答辯人只需繳付1 個月的按金， 因為上手租客[5]留下了一個月的按金。上手租客動用了另一個月的按金， 作為支付2018年5月份的租金。為此， 申請人一直稱答辯人多欠1個月的租金。
12. 黃女士回應稱， 答辯人與上手租客交接時曾在尹楊律師事務所達成下列協議 (下稱「該協議」)， 涉案租約是根據該協議製訂的：
「1． 逄16號交租， 16/6/2018 交第一次（6月租金）。
2. 5月租金$417,307在16/8/2018交。
3． 按金$834,614； 其中$417,307在16/8/2018交，另外$417,307在Hansen 按金中轉過來。
4． Hansen餘下按金$417,307用來交4月租[6]。
5． ……
6． ……」
13. 該協議沒有任何人簽署， 陳先生亦否認與黃女士曾到尹楊律師事務所。
14. 由於雙方各執一詞， 本席熟意2019年4月30日再行審理。但由於雙方爭議的只是1 個月的租金分歧， 而陳先生同意即時支付2019年3月的租金及於2019年4月15日支付2019年4月的租金[7]， 本席遂作出以下頒令：
「1． 案件押後至2019年4月30日上午10時 …… 進行審訊 ……；
2． 雙方須於2019年4月23日或以前將其證人陳述書/專家證人報告 （如有需要的話） 送交本審裁處存檔及派送予對方/互相交換；
3． 訟費歸於本案；
4． 上述押後聆訊的條件是答辯人須於2019年4月15日或之前向申請人支付兩個月租金， 以每月417,307元計算 ……」
答辯人的覆核申請
15. 答辯人在2019年4月10日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2019年4月2日的頒令， 理由是答辯人認為審裁處同意涉案租約有疑點， 需要開庭審訊， 所以一切判決應該於2019年4月30日審訊後執行才公平。
16. 本席於2019年4月12日回覆答辯人拒絕覆核， 理由是正如本席在庭上解釋， 租客每天佔用涉案處所， 他必須支付每天的租金（每月上期繳付）。 由於本案答辯人爭議的「疑點」只是一個月的租金， 但他卻拖欠申請人（至2019年4月30日押後審訊當天）達三個月的租金， 所以本席頒令答辯人須於2019年4月15日或之前向申請人支付兩個月租金， 作為案件押後審理的先決條件， 是合情、合理及合法。
2019年4月30日的聆訊
17. 本上訴許可的非正審申請於2019年4月30日在本席席前進行聆訊，陳先生的主要爭辯，是假使涉案租約的「疑點」令租約作廢，答辯人是沒有支付租金的責任。
答辯人的上訴許可申請
18. 《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。
19. 在陳燕群對黃金海， CACV223/2007 （彙報為[2008] 1 HKCLRT 27）一案的第38段， 上訴法庭認為「不爭的事實是答辯人並沒有遵從2007 年3 月14 日的命令，向申請人支付中期租金/中間收益。他雖重複申請把該命令擱置，但均不成功。在此情況下，申請人是有權要求土地審裁處以答辯人沒有履行該項命令而作出得直判令。……」
20. 土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
21. 本席不同意陳先生所說，假如他提出的涉案租約的疑點令涉案租約作廢，答辯人是沒有支付租金的責任，因為根據現行法律，佔用人每一天佔用他人的處所，即使沒有租約，他仍須向處所的擁有人支付市值租金，作為中間收益。
22. 答辯人擬提出上訴的理由，並非2019年4月2日的頒令在法律論點上有任何錯誤，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。
訟費
23. 最後, 由於答辯人於本非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為1,000元。
申請人: 無律師代表, 由黃鳳娟女士代表應訊
答辯人: 無律師代表, 由陳偉強先生代表應訊
[1] Hansen Household Goods Co Limited.
[2] LDPE 1075/2018。
[3] 即沒有寫在反對通知書內。
[4] 「417,307.00」 是手寫的，陳先生沒有在旁加簽。
[5] 即漢森集團有限公司。
[6] 即不是陳先生所說作支付2018年5月的租金。
[7] 時為聆訊時間下午2時53分。
|