北角建業大廈業主立案法團 對 PROFIT WISDOM INVESTMENT LTD 及另一人

LDBM 211/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第211宗

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判決書

1.  本案的申請人為北角建業大廈 (“該大廈”) 的業主立案法團 (“法團”)，第一答辯人為該大廈地下6號地舖 (“該地舖”) 的業主，而第二答辯人為該地舖的前業主。

2.  申請人提出本案的申請，指稱第一答辯人佔用了該店舖側的通道 (“該通道”)，由於該通道為公用地方，故此要求第一答辯人停止佔用該通道及交回該通道的空置管有權予法團。

3.  第二答辯人在2014年9月26日獲本席批准，加入本案為第二答辯人。第二答辯人指稱，她由1999年至今一直逆權侵佔了該通道，申請人對該通道的所有權，已因她的逆權侵佔行為而終絕，故此無權向第二答辯人提出本案的申請。第二答辯人亦在本案的反對通知書中提出，將會就逆權侵佔向法團提出反申索，要求法庭頒下有關的宣告性命令。

4.  第一答辯人在其反對通知書中也確認，採納第二答辯人就逆權侵佔的反申索作為抗辯。

5.  第二答辯人在2014年11月24日提出非正審申請書，要求法庭就土地審裁處是否有審理權限，處理逆權侵佔的反申索及頒下宣告性命令，作初步爭議點的處理，並以權限為由，要求將本案轉介高等法院審理。這是就初步爭議點的聆訊。

6.  代表兩位答辯人的伍大律師提出以下論據﹕

(一) 根據土地審裁處條例第8(6)條 (“第8(6)條”) 所賦予的權限，只是就收回任何處所管有權命令或強迫租客離開該處所的命令，並不能一概而論地指此條文賦予有關逆權侵佔的管轄權；

(二) 上訴庭在 Mountain View (IO) v Heart Cuisine [2012] 4 HKLRD 628 一案中 (“該案例”) 判決只應在該案的獨有事實基礎上了解，即該案的答辯人均為業戶，只是提出逆權侵佔作抗辯理由而非反申索，亦未有提出將案件轉介高等法院的申請。再者，上訴庭在該案中也未有考慮建築物管理條例第45(3)條及時效條例第7(2)條的條文規定；及

(三) 根據建築物管理條例第45(3)條 (“第45(3)條”) 的條文規定，土地審裁處無權處理有關反申索中的要求，即申請人不得就該通道提出收回土地的訴訟，及申請人對該通道的所有權已告終絕的命令。

7.  代表申請人的陳大律師回應指稱，第8(6)條賦予土地審裁處審理逆權侵佔的申索，這點在該案例中已然確定；上訴庭也在判決書中第26段提出並考慮了第45條的條文。

討論

8.  雙方並無爭議，土地審裁處為條例下成立的法定審裁處，故此審裁處的所有審理權限必須由法律條文賦予。而在本申請中的爭議點，全然取決於本席就相關的條文，即第8(6)條及第45(3)條，的詮釋，以及該案例的認受性。

該案例的裁決

9.  伍大律師指稱該案例與本案不同，因該案例中的答辯人只以逆權侵佔為抗辯理由，而並非作反申索；且亦未有要求將案件轉介高等法院審理。而上訴庭在該案例中只是處理法團是否可以在土地審裁處提出有關業戶佔用公用地方的申索，而從未在判詞中考慮逆權侵佔的申索，更未有考慮到第45(3)條的條文內容，故此不應將此案例的判詞理解為，上訴庭確立了審裁處就逆權侵佔存在審理權的說法。

10.  陳大律師指稱，上訴庭在其判詞中第26段已提及建築物管理條例下第45條，明顯地上訴庭在判詞中已察覺到第45條的存在，亦清楚知道第45條訂明了審裁處擁有的司法管轄權，上訴庭應已考慮了相關的第45(3)條的規定，認為第45(3)條並不影響它對審裁處擁有司法管轄權，可獨立處理有關逆權侵佔案件的判決。答辯人以上訴庭並沒有仔細解釋為何第45(3)條沒有影響其裁斷，斷然指稱上訴庭未有考慮此條文是不合情理的。

11.  就該案例的認受性而言，根據遵循先例 (stare decisis) 的原則，各下級法院均受高級法院的判決所約束，除非高級法院的判決與法庭處理中的案件在案情上有所分別 (distinguishable)。

12.  本席並不同意伍大律師所指，只因該案例中的答辯人未有就逆權侵佔作反申索，或未有要求案件轉介高等法院審理，便令該案例的案情事實與本案的情況有所分別，而變得不適用於詮釋土地審裁處的權限。

13.  該案例中第29段上訴庭的判決是﹕

“These provisions clearly refute Mr Cheung's argument that the Lands Tribunal has no jurisdiction or is not equipped to deal with adverse possession claims”. (後加強調)

在該案例中，辯方的爭議是土地審裁處並無審理權限，處理逆權侵佔的申索，上訴庭就此爭議的結論如上文所述，是第8(6)條及第45條與附表10第(1)至(3)段的條文，完全推翻了辯方的論據，即使在該案例中逆權侵佔並非以反申索提出，但上訴庭在考慮辯方的爭議時，是針對土地審裁處就逆權侵佔的申索是否存在審理權限而作考慮，這正正與本案的爭議點並無分別。

14.  而在該案例中，答辯人是否申請案件轉介高等法院，與土地審裁處是否有審理權限，根本沒有任何相關性，這只是如果法庭在判決土地審裁處沒有審理權限下應考慮的做法，但本席看不到這點如何與審理權限的先決爭議有關，或因此令該案例與本案可作分野。

15.  答辯人又指上訴庭未有考慮第45(3)條的條文，故判決因疏忽所致而出錯 (per incuriam)，故此不應依循。本席認同陳大律師的陳詞，上訴庭在判詞中明顯提及第45條的條文是賦予土地審裁處權限的條文，雖然上訴庭在判詞中未有明確點出第45(3)條，但只因這緣故伍大律師指上訴庭未有考慮當中的第45(3)條並不合理。本席認為鑑於該案例中的裁斷涉及土地審裁處是否對逆權侵佔存在審理權限，上訴庭不可能在提出第45條條文時，選擇性地只對某些條文作考慮，而上訴庭指出第45條而不是只提及第45條下的任何一節，本席認為上訴庭在提出該條文的同時，必定考慮了第45條中各項條文，包括第45(3)的條文。

16.  本席認為上訴庭在該案例中並沒有存在判決因疏忽出錯的情況。而即使該案例的判決確實存在出錯情況，本審裁處作為下級法院，在遵循先例的原則下，該案例的判決對本席存在約束力，這是確保司法制度可以連貫一致地暢順運作的必要原則。

17.  本席認為沒有任何因由不依據該案例，就土地審裁處是否對逆權侵佔存在審理權限的裁決，處理本案中的爭議。

18.  如本席在上文的裁斷出錯，本席在下文繼續處理就相關法律條文詮釋的爭議。

第8(6)條

19.  條文內容為﹕

『審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章) 或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令』(底線後加)。

20.  雙方並無爭議，此條文在2005年4月時曾作出修改，條文中『或在其他情況下』部分 (“後加底線部分”) 在該次修改下加入了原有條文中。

21.  伍大律師依據2005年4月司法機構就土地審裁處條例，向立法會司法及法律事務委員會所提交的檢討報告 (“檢討報告”)，指出當中第24-27段提及，由於當時的條文內容，令審裁處就一些租賃合約的收回管有權申索，並沒有司法管轄權，故此建議修改第8(6)條的內容，使該審裁處可以裁決，不論基於何種理由提出的，和所有類別的管有權申索案。而相關的修改條文在2008年的『民事司法制度(雜項條訂)條例』(2008年第3號條例) 中獲通過 。

22.  伍大律師指稱，從司法機構的檢討報告可見，修改第8(6)條的立法原意，並非為逆權侵佔作為訴因提出獨立管轄權，而是狹窄地著眼於租務糾紛上或純為收回處所管有權的申索而已。故此第8(6)條並不賦予土地審裁處就逆權侵佔的申索任何審理權限。

23.  陳大律師回應指稱，第8(6)條在2008年修訂之前的原文為﹕

『審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃終止時生效的收回管有的命令』。

在2008年的修改中加入了後加底線部分，而土地審裁處條例第8(9)條亦賦予審裁處，在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面，與原訟法庭具有一樣的權限。故此第8(6)條不應只局限於業主與租客類別的案件。

24.  本席認同伍大律師提出的檢討報告，對本席考慮如何詮釋第8(6)條的內容時，具備相關的輔助功能。唯本席並不認同，依據檢討報告的內容，第8(6)條條文應只局限租賃合約的管有權申請。儘管在報告中只開列了有關租賃的合約作例證，唯在檢討報告中第27段有以下說法﹕

『司法機構建議，土地審裁處作為一個專責審裁處，應該有全面的司法管轄權，使該處可以裁決不論基於何種理由提出的和所有類別的管有權申索案。一般而言，土地審裁處可以便捷地處理管有權的申索。這項建議可以讓各類別申索的申請人選擇將他們的申索交由審裁處審理。』(後加強調)

25.  檢討報告中確實提及在租賃合約下，以不同理由提出的收回管有權申請，在當時的條文規定下，有部分情況並不歸屬土地審裁處的審理權限內，故此需修例以容許在租賃關係下以『何種理由提出的... 管有權申索案』也納入審裁處的管轄權內。除此以外，修例下亦容許『所有類別的管有權申索案』可以由審裁處作處理，而這個所有類別的意思，必定是指除了租賃合約外的其他類別要求收回管有權的申索。故此，在修例後的第8(6)條條文，應涵蓋除租賃合約以外的收回管有權申索。

26.  本案中的申請人以答辯人佔用公用地方為由，要求收回該通道的管有權，這明顯地是租賃合約以外的其他訴因下有關管有權的申索。而答辯人依據時效條例第7條及第17條的規定作抗辯，在這情況下，本席認同 Mountain View 一案例中第27-28段中所指，第8(6)條的內容，賦予土地審裁處就逆權侵佔作為抗辯的審理權限。

第45(3)條

27.  條文內容為﹕

『除本條例條文另有規定外，本條及附表10所述一切，均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於審裁處，該命令一旦發出，其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變』。

28.  伍大律師指稱，此條文內容明確地指出，建築物管理條例並沒有賦予審裁處管轄權，處理會將任何業主或佔用人的所有權權利『作廢，或被否定或實質上改變』的案件，而本案中第二答辯人所提出就逆權侵佔的反申索，正正是會將申請人在該通道的業主權利作廢，被否定或實質上改變，因為根據時效條例第7(2)條，『自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟』；而時效條例第17條亦訂明，『除第10條的條文另有規定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟 (包括贖回訴訟) 所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權即告終絕』。這亦是第二答辯人在反申索中要求的命令。

29.  陳大律師在書面陳詞中指出，如第二答辯人早在1999年已佔有該通道，則早在本案的司法程序開始前時效條例已經生效，因此早在本案的司法程序以前，申請人對該通道的所有權已告終絕，而第二答辯人不完整的所有權亦在本案開始前到期及變得完整。故此，第二答辯人所要求的宣告性命令，只是承認第二答辯人對該通道的管有權，及申請人對該通道的所有權已因時效條例而告終絕，其效力並不會使任何業主所享有的所有權權利作廢，或被否定或實質上改變，故此第45(3)並不適用於本案中。

30.  本席認為第45(3)條的條文，應與建築物管理條例附表10內第3段的內容一併考慮，附表10第3段賦予土地審裁處權限處理，就『與建築物的公用部分或業主有共同權益的其他部分的使用、佔用、享用、管有或擁有權有關的法律程序』(後加強調)，這條文明確地指向所有業主有共同權益 (the owners have a common interest) 的公用部分的權利，包括擁有權均可在土地審裁處審理，如任何一方提出法團就此公用部分的擁有權因逆權侵佔而終絕，這不可能不歸納在附表10第3段的權限中，明顯地附表10第3段是賦予審裁處，在這個情況下審理逆權侵佔權限的條文。這亦是上訴庭在該案例中的裁斷。

31.  相反地，第45(3)條內所指的是『任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契 (如有的話) 的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利』，本席認為這是涉及個別業戶或佔用人 (any owner or occupier) 個人的權利，與附表10第3段中所述就公用部分的權利明顯不同。如接受伍大律師的陳詞，則附表10第3段的條文與第45(3)條的條文明顯有衝突，這絕非應有的詮釋。

32.  本席認同上訴庭在該案例中所指，附表10第3段賦予土地審裁處就公用部份逆權侵佔的審理權限。

結論

33.  本席裁斷，土地審裁處在處理根據建築物條例之下附表10第3段的法律程序時，對逆權侵佔的申索存在審理權限。

34.  本席頒令，撤銷答辯人就審理權限及將本案轉介高等法院審理的申請。第一及第二答辯人須付申請人這兩項申請的訟費，包括大律師證書。如雙方未能就訟費議定，則由法庭依區域法院基準作評定。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。