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HCA 2378/2017
[2026] HKCFI 2279
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
民事訴訟案件2017年第2378號
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| 原告人 |
HO PUI FONG (何貝芳) |
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| 及 |
| 第一被告人 |
YUEN KWOK KEUNG (袁國強) |
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| 第二被告人 |
NANYANG COMMERCIAL BANK, LIMITED |
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| 聆訊日期： |
2025年10月16 -17及23日 |
| 判案書日期： |
2026年4月23日 |
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判 案 書
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A. 引言
1. 本案的爭議主要圍繞以下文件的法律效力：(a) 一份名為《備忘錄》的協議書（下稱「備忘錄」）；(b) 隨後相關的物業轉讓文件以及 (c) 一間名爲Ally World的公司股權轉讓文件（統稱「三項文件」）。
2. 原告人（「何女士」）主張，三項文件均是在她受到第一被告（「袁先生」）的脅逼及/或不當影響下簽署的，該些交易構成不合情理交易而應被撤銷或廢止。在袁先生向第二被告人（「銀行」）申請按揭前，何女士曾告知銀行職員，她才是物業的唯一實益擁有人，故應撤銷按揭，把物業歸還她。
3. 袁先生主張，三項文件均為雙方於完全自願的情況下所簽訂的，不存在脅逼、不當影響或不合情理的情況。
4. 2019年4月4日，銀行藉另一案取得命令，袁先生須償還貸款餘額，並把涉案物業的空置管有權交予銀行。
5. 於2019年4月23日，袁先生被頒令破產，訴訟由其破產受託人（「受託人」）代表。於2022年5月4日，許家灝聆案官命令受託人取代袁先生作為本案的第一被告人。
6. 銀行主張，它是未經通知、真誠善意、有償的抵押權者，對何女士和袁先生之間的紛爭或何女士聲稱的實益擁有權毫不知情，故不受何女士聲稱的權益約束。
B. 無爭議的事實
B1. 何女士和袁先生的背景
7. 何女士於1998年因加入袁先生所屬的地產代理公司而結識袁先生，兩人自1998年開始同居，直至2015年正式分開，兩人同育有一名女兒及兩名兒子。
8. 同居期間，雙方和子女及家傭使用下列物業作為家庭的居所（以下統稱為「家庭居所」）
(1) 香港黃竹坑深灣道11號雅濤閣（下稱「雅濤閣」）2座1樓D室（下稱「1D單位」），原由雙方共同持有；
(2) 雅濤閣2座38樓E室（下稱「38E單位」），由何女士的弟弟持有；及
(3) 雅濤閣2座38樓F室（下稱「38F單位」），由何女士持有，與38E單位打通而成為雙連單位。
9. 於同居時期，雙方在雅濤閣共同享有兩個車位，下稱「6號車位」及「7號車位」。
10. 於2015年農曆年間，雙方發生爭執，何女士遂搬離家庭居所，而袁先生就繼續與三名子女共住於該處。雙方約於2015年3月正式分居。
11. 蘇玲玲女士（下稱「蘇女士」）及黃美玲女士（下稱「黃女士」）均在2015年3月至6月期間受雇於佳信地產為何女士的助理。
B2. 備忘錄的簽署及其條款
12. 於2015年6月2日左右，何女士及袁先生於核數師Jimmy Leung（下稱「Jimmy」）的辦公室內，由莫氏律師行的莫漢銧律師（下稱「莫律師」）作見證人，簽署備忘錄。當時黃女士亦在場。
13. 根據備忘錄：
(1) 第3.5.1條，1D單位及6號車位（下稱「涉案物業」）將改由袁先生以唯一實益擁有人的方式擁有；
(2) 長女年滿18歲時，38F室及7號車位的實益擁有權應轉為袁先生及長女以聯權形式擁有，而袁先生須促使長女同意，並承諾除非按照備忘錄的規定，否則不會出售該物業；
(3) 最小的兒子年滿18歲時，38F室及7號車位應轉予袁先生、長女及最小的兒子為聯權共有人；
(4) 當三名子女年滿18歲時，他們將根據備忘錄的附件獲得指定的個人財物。
14. 備忘錄還包括以下條款：
「鑒於（甲）在簽訂本備忘錄之前，各方均已強烈被忠告各自可就本備忘錄之內容、各方所需承擔的法律責任和法律後果等徵詢獨立法律意見，並且於取得或各自考慮放棄取得獨立法律意見之後就本備忘錄之內容以各方平等的原則下友好協商，達致各方均可接受的條款方可簽訂本備忘錄。
1.1各方所共同委聘草擬本備忘錄之事務律師行是以中立和不偏不倚的前提下根據各方的共同指示和意願草擬本備忘錄之內容，惟在各方之間當中可能存在或涉及潛在利益衝突，各方特此確認同意默許和明白此利益衝突的風險存在並且據此免除該事務律師行及其律師或工作人員的相關法律責任。
1.4各方特此聲明各方在完全自願和沒有受到任何不當或不良影響的情況下簽訂本備忘錄。各方確認於簽訂本備忘錄前已經就涉及在香港買賣住宅、泊車位、補地價、印花稅、送贈財產契約和未成年人監護權等安排的法律及財務問題徵詢了執業律師、專業會計師及其他專業顧問的意見。
3.2為免生疑問，各方在簽訂本備忘錄之前已徵詢代表各方的事務律師行之法律意見，以便緊接於簽訂本備忘錄之後的7天內簽署相關文件並於簽訂本備忘錄之後的30天內或須就有關交易文件辦理繳交相關印花稅及註冊/登記契約等手續，惟一切安排均以獨立代表各方的事務律師行就每宗交易或事項所提供的法律意見而行事為準。
3.8各方在此確認和明白因為[大女]、[二子]及/或[三子]並非本備忘錄之協議方，故此本備忘錄所載任何有關或涉及[大女]、[二子]及/或[三子]在未滿18歲之前（即根據香港法律未成年之前）及之後的任何財產或資產之託管、轉讓及/或承讓的安排均須依賴他們的理解和合作並且同意簽署相關文件和辦理相關手續方可達致本備忘錄所載之安排及目的；如有爭議，各方以及[大女]、[二子]及/或[三子]均有權徵詢獨立法律意見並且採取[行]動以保障各自根據本備忘錄所享有的權益。
7.6甲乙雙方確認於簽署本備忘錄之前已經就本備忘錄的內容、條款、細節和安排各自徵詢了獨立法律意見，或決定放棄徵詢獨立法律意見。甲乙雙方進一步確認甲乙變方均完全明白本備忘錄的內容、條款、細節和安排及相關的法律責任及在自願的情況下簽署本備忘錄，並且特此向對方聲明於簽署本備忘錄時並沒有受不當影響的情況下簽署本備忘錄。」
B3. 涉案物業的轉讓文件
15. 在簽署了備忘錄之後，雙方簽署了以下的物業轉讓文件（以下統稱「物業轉讓文件」）：
| 日期 |
文件 |
簽署地點 |
| 即簽署備忘錄同日 |
涉案物業的兩份臨時買賣合約 （下稱「臨約」） |
Jimmy的辦公室 |
| 12.06.2015 |
涉案物業的正式買賣合約（下稱「正式買賣合約」） |
何氏律師行 |
| 30.06.2015 |
涉案物業的轉讓契（下稱「轉讓契」） |
何氏律師行的法律行政人員把轉讓契交予何女士簽署 |
B4. Ally World和黃竹坑投資有限公司
16. Ally World為一間於英屬維爾京群島註冊成立的公司。直至2017年2月10日Ally World全資擁有一間在香港公司注冊的黃竹坑投資有限公司（下稱「黃竹坑公司」），並為黃竹坑公司的董事。
17. 黃竹坑公司於2010年7月7日成立，它持有數部車輛，以供何女士及袁先生自用或招待客戶之用。
18. 於2014年9月1日，蘇女士被委任為黃竹坑公司的額外董事。
19. 於2015年3月26日之前，Ally World的唯一董事及股東是何女士。於2015年3月26日，何女士將其Ally World的全部股份轉讓予袁先生，並辭任Ally World的董事，改由袁先生擔任董事。
20. 何女士就Ally World之轉讓事宜曾簽署以下Ally World的文件（統稱「公司轉讓文件」）：(a) 董事決議；(b) 股東決議；(c) 公司買賣合同；及 (d) 董事辭職信。
21. 於2017年2月10日，黃竹坑公司轉由他人持有，而袁先生亦於2018年8月31日辭任黃竹坑公司的董事。
B5. 簽署三項文件後的事宜
22. 直至2015年10月，袁先生與三名子女一直住在1D單位。
23. 於2016年7月6日，袁先生將涉案物業抵押予銀行。
24. 於2017年10月13日，何女士向袁先生發出本案的傳訊令狀。
C. 何女士的案情
25. 何女士聲稱袁先生一向脾氣暴躁，經常對何女士使用辱罵言語。其中兩次家暴事件如下；
(1) 2013年尾或2014年頭，袁先生把刀 “行” 在何女士的頸上，並威脅她（下稱「持刀事件」）；
(2) 在2015年新年期間，袁先生把一盆花擲在何女士的腳邊（下稱「擲花盆事件」）。
26. 因擔心人身安全之故，何女士遷出。自從分居以來，袁先生一直向她施壓，要求她簽署一份備忘錄，以結束他們的關係。脅逼的行為如下：
(1) 袁先生自2015年3月起，頻繁致電何女士，幾乎每週六次，每次由晚上11時到淩晨3時，每晚3-4次，催逼何女士返回38F單位，對她造成滋擾；
(2) 在2015年6月2日左右，袁先生突然致電何女士，要求她前往他的核數師Jimmy的辦公室，並在電話裡用粗言穢語對何女士大喊大叫。最終，何女士在黃女士的陪同下到達Jimmy的辦公室。何女士並不認識莫律師，後者給她一份已印備的「備忘錄」讓她簽署，沒有向她解釋備忘錄內容，只是草率地告知重點，也沒有建議她尋求獨立的法律意見。當何女士表現出猶豫不決、不願簽署文件時，袁先生再次對她粗言穢語、破口大罵，何女士根本沒有機會提問。
27. 僅基於上述的脅逼行為，何女士亦聲稱在袁先生的不當影響下簽署臨約。
28. 簽署備忘錄後，約每週四晚，袁先生繼續於深夜時段致電何女士，每星期四次，並以粗言穢語威嚇她；聲稱他知道何女士住那裏，他會「斬你全家，知你住邊。」
29. 由於袁先生以上的威嚇語句、其他威嚇暴力前科及脅逼行為，於是何女士簽署正式買賣合約和轉讓契。
30. 就公司轉讓文件，何女士聲稱於2015年3月26日，袁先生逼她無償轉讓Ally World 公司股份給他及辭去其Ally World董事職位，詳情與以上脅逼的內容一致。
31. 何女士指稱：三項文件中的交易均是不合情理交易：
(1) 備忘錄對於資產和物業的安排，對何女士完全不公平，尤其是袁先生不需要付出任何代價。
(2) 就Ally World的轉讓，因所有資產為何女士實質擁有，而何女士與袁先生並非夫妻，因此袁先生沒有理由瓜分物業。
32. 針對銀行，何女士聲稱自2006年左右起，她和袁先生均認識該銀行一位名叫邱沃文的高級經理（「邱先生」）。邱先生負責辦理抵押貸款，並向地產經紀推銷銀行的抵押貸款業務。據她稱，邱先生早於2006年已知何女士和袁先生的關係，也知道他們在2015年3月分手前，袁先生如何辱罵性地對待何女士。
33. 何女士指，約於2016年6月10日，通過袁先生的助理，她知悉袁先生即將為涉案物業申請按揭貸款。於是她致電告知邱先生：涉案物業實際上並非屬於袁先生，而是屬於她的，袁生生無能力支付按揭；袁先生和她分居的原因之一是家暴；袁先生從沒有就涉案物業向何女士付款，反而是以不正當的方式從她那裡獲取的。由於邱先生知悉這些事，因此構成銀行已知悉袁先生就涉案物業的所有權存在疑問。由於銀行未有進行任何適當的調查，因此銀行並非無通知真誠善意的抵押權人，其作為抵押權人的地位或利益應受制於何女士的權利。
D. 袁先生的案情
34. 袁先生否認有脅逼行為或不當影響。雙方同居期間，屢有言語爭執甚至激烈爭吵，但從未有任何肢體衝突或家暴。不過有一次在2013/2014年左右，是何女士先用刀指向袁先生，他才拾起另一把刀來自衛。
35. 袁先生聲稱，何女士與他均是資深的地產經紀。雙方相戀期間，基於對何女士的愛與財務原因，袁先生將其促成的樓宇買賣成交加上何女士的名字，替其收取經紀佣金，然後用來購買物業和各種名貴物品。
36. 2015年農曆新年期間，袁先生發現何女士有婚外情，於是雙方關係決裂。於2015年3月左右，何女士決定離開袁先生和子女。當時何女士與袁先生同意為子女的利益作出資產安排，經Jimmy介紹，雙方同意共同聘用莫律師（一位獨立的律師）來草擬一份協議，並平分相關費用。
37. 袁先生主張，何女士是在完全自願的情況下簽訂三項文件的。該些文件並非一時三刻的協定，而是兩人在諮詢法律意見的情況下，連月來經協商而達成協議下簽署的，具體情況如下：
(1) 何女士先手寫了備忘錄的內容，經她的助理黃女士交給袁先生。
(2) 於2015年3月27日至5月30日期間，何女士曾向莫律師給予有關準備備忘錄的指示，包括指示蘇女士編寫一份清單，列出何女士所有貴重物品（如手袋，腕錶和首飾），並拍照記錄。該清單其後成為備忘錄的附件1-6。何女士透過電郵向莫律師發出有關備忘錄條款的指示，例如簽署「同意書」連同交出身份證影印本、聯名簽署確認留給子女的物品清單、共同簽署莫律師發給雙方的律師費發票；及約定簽署備忘錄的日期等。
(3) 2015年5月6日至5月30日期間，兩人就備忘錄進行了五次修改。
(4) 在2015年6月2日簽署備忘錄前，莫律師已向何女士及袁先生講解備忘錄的條款及內容。莫律師亦曾告知何女士可自行閱讀備忘錄內容及尋求法律意見。期間何女士從未要求更多時間閱讀備忘錄，亦從未表示反對任何條款，更沒有表示過想中途離場。雙方確定明白並瞭解內容後才簽署，莫律師亦加簽確認見證。
38. 簽署備忘錄後：
(1) 何女士不單止沒有嘗試廢止 (avoid) 備忘錄，反而履行備忘錄第3.5.1條，簽署了物業轉讓文件，進一步確認備忘錄的效力。
(2) 何女士就簽署三項文件從未作出任何異議或報警求助。何女士甚至分別在2015年12月和2016年11月與袁先生的對話中確認備忘錄的存在。
39. 袁先生反申索各類聲明以確立三項文件下的交易具法律效力。
40. 何女士否認有婚外情，反指袁先生不忠。她也否認雙方曾商議備忘錄的內容，或指示莫律師去準備備忘錄，是袁先生指示蘇女士去準備財產清單的，蘇女士暗中用何女士的電郵與莫律師聯絡的，因為2015年3月開始，袁先生已禁止何女士踏足公司。何女士曾反對備忘錄無果。她之所以沒有報警及繼續同居，是因孩子年少，她不想孩子因袁先生被捕而受害。
E. 銀行的案情
41. 銀行稱：袁先生曾於2016年5月致電邱先生，表示他想以自己的住宅物業抵押給銀行申請貸款，但沒有說明物業的具體地址。由於邱先生當時已不再負責房貸申請，於是他將此事轉介給當時擔任銀行經理及負責房貸申請的同事Wang Ming Hsiao（「王先生」）。
42. 何女士確實曾於2016年6月致電邱先生，但她僅告知邱先生她知悉袁先生正在申請按揭貸款，並向邱先生表示袁先生將無力償還貸款。由於邱先生作為銀行職員負有保密義務， 因此他並未進一步與何女士討論此事，僅向何女士表示銀行將根據文件辦理其申請。邱先生當時並不知道何女士與袁先生的關係。
43. 銀行認為沒有什麼事足以令它查詢何女士是否在涉案物業有權益，銀行是無通知、真誠善意、有償的抵押權人。
44. 何女士約於2019年3月再致電邱先生，詢問袁先生是否脫期還款，但邱先生基於保密原因沒有披露還款狀況。
F. 爭議事項
45. 以下是何女士和袁先生之間爭議的事項：
(1) 何女士是否因受脅逼而簽署三項文件？
(2) 何女士是否在不當影響下簽署三項文件？
(3) 三項文件的交易是否構成不合情理交易？
(4) 涉案物業和公司的轉讓是否應予撤銷或廢止？
46. 以下是何女士和銀行之間爭議的事項：
(1) 何女士有沒有向邱先生披露涉案物業的真實擁有人是何女士本人，以及袁先生不當地獲得涉案物業？
(2) 倘若基於脅逼或不當影響而撤銷涉案物業的轉讓，銀行是否未經通知的真誠善意有償的抵押權人？
47. 備忘錄、臨約、正式買賣合約和轉讓契是一脈相承的，若何女士要撤銷/廢止涉案物業的轉讓，必須先證明每項文件都是被脅逼或受不當影響而簽署的。同樣的舉証也適用於公司轉讓文件。
G. 證人的可信性
48. 法庭評定證人的證供是否可信的時候，會考慮以下的因素：
(1) 是否有與事件同期的文件證據支持證人的說法？
(2) 證供是否具內在可能性和邏輯性？
(3) 證供是否與無爭議或不能爭議的證據吻合？
(4) 證供是否與客觀事實吻合？尤其是與案中的文件是否存在衝突？
(5) 證人有何動機？
(6) 越嚴重的指控需要越強的證據支持。
參看Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd（無彙報, HCA 1734/2009, 08.04.2014），特委法官馮庭碩（當時官階），第77-83段。
49. 此案只有三位證人：何女士、袁先生和邱先生。
50. 關於何女士﹐她的第四版申索陳述書（下稱「申索陳述書」）和兩份證人陳述書對脅逼和不當影響的形容頗為精簡，她在證人台上才添補大量的新證供。
51. 每逢何女士的說法被質疑的時候，她往往指控她的前度代表律師，王婕妤律師事務所的杜佩賢律師（「杜律師」）沒有把何女士的指示寫在申索陳述書或証人陳述書中，也沒有將相關的文件遞交給法庭。據何女士說，杜律師曾告訴她由於她已白紙黑字簽名作實，就不能依賴脅逼或者不當影響等因素，就算向警方提出刑事指控也無濟於事。何女士更聲稱杜律師說過，「與黑社會有關的事情都不方便說」，所以不能將她的指控列入証據中。
52. 何女士的說法極為荒謬。杜律師於2017年協助何女士提起本訴訟，旨在推翻備忘錄的法律效力，杜律師顯然知道備忘錄不是單因白紙黑字簽名就具絕對約束力的。
53. 何女士聲稱律師遺漏的指控包括：袁先生滋擾何女士的母親、恐嚇「殺你全家」、何女士沒有在某些給莫律師的文件上簽名、何女士向一名律師樓職員表示不願簽署備忘錄等。遺漏的文件包括電話訊息和語音記錄（統稱「電話通訊」）。這些遺漏的均關係到本案的核心爭議，如屬實將對何女士的案情有利，杜律師沒有可能不將該等重要內容記載於狀書或證人供詞內。
54. 此外，何女士由2017年10月3日開展本案至2025年5月27日，曾由三間律師行代表，杜律師是第一間的律師。何女士亦在不同階段有大律師代表，包括撰寫狀書。即使杜律師沒有按何女士的指示而行，亦不能解釋為何於其後代表她的所有律師和大律師都沒有為何女士採取任何補救措施。何女士對杜律師的指控，本席難以信納。
55. 當被問及有關自己狀書內的案情時，何女士甚至以不懂英語為藉口拒絕確認狀書內容的真確性。但事實上，於審前覆核時，本席已指示何女士就任何英語文件自行安排翻譯。
56. 下文J至L部會詳細分析何女士的証供為何不可信。整體而言，我並不認為何女士是一位誠實或可靠的證人。
57. 至於袁先生，他在破產後已被受託人取締，就算抗辯成功，涉案物業和公司股份變賣所得，除了需要先償還欠銀行的債務外，餘款也需償還袁先生的債權人。因此袁先生於本案潛在的個人利益相對地少，說謊的可能性不高。
58. 由於事隔十年，加上需要長期服用藥物，袁先生承認記憶已大不如前，很多細節都不能記得清楚。他在作證的過程中指控何女士經常「捉他的字蝨」，令他難以表達自己並產生不必要的爭議。實際上，何女士對他窮追猛打是由於袁先生的回應有欠精准，例如，說不清是什麼時候簽訂臨約，一時說臨約手寫的部份是何女士的筆跡，一時卻說是蘇女士的。他指何女士曾在2015年3月到訪Jimmy的辦公室，但他無法提供細節。
59. 整體而言，因記憶不佳，口供不准確，本席不能盡信袁先生，我將比重放在同期文件上。
60. 同期文件包含莫律師從他的律師樓檔案中披露的文件，也有一份莫律師在此案開展後及被何女士指控他專業過失後提供的一份日期為2020年4月9日的陳述書（「莫律師的陳述書」）。雖然莫律師沒有出庭作證，但早於2020年6月10日左右，莫律師的陳述書己藉文件披露程序送達何女士，而何女士亦承認透過律師收過它。
61. 本席非常重視莫律師披露的文件以及他的陳述書，因為：
(1) 袁先生確認了莫律師的陳述書的真確性。
(2) 何女士沒有反對莫律師的陳述書呈堂。
(3) 何女士從來沒有挑戰袁先生「擬援引傳聞證據的通知」，要求傳召莫律師到庭接受盤問。
62. 莫律師於本案是沒有存在任何個人利益的人士，其說法較可信。何女士亦沒有踐行她在2018年的威脅去起訴莫律師或者向香港律師會投訴他。
63. 邱先生在本案沒有個人利益，說話直接、簡潔及精准，在盤問下沒有被推倒。本席認為他是一位真誠、可靠的證人，故此信納他的證供。
H. 何女士添加證據的申請
64. 何女士兩度嘗試申請加添證人陳述書和證據：
(1) 第一份傳票是於2025年9月29日，即審訊少於兩星期前提出的。何女士要求引入一系列文件及增添三份證人陳述書（即黎添強先生的證人陳述書、大女兒的證人陳述書及何女士的第二次補充證人陳述書）。
(2) 第二份傳票是於2025年10月10日，即星期一開審前的星期五才存檔的。何女士要求法庭允許她增添她和袁先生於2015年8月29日的一些電話通訊。
65. 關於三份証人陳述書：
(1) 何女士辯稱沒有讓大女兒較早作證是因為本案開始時她尚未滿18歲，但事實上大女兒早於2017年中已經年滿18歲，當時本案的傳訊令狀還未發出。
(2) 何女士指黎添強較早前並不適合做證人，因為他與何女士曾在同一間公司工作。但根據黎添強的草擬陳述書，黎先生早於2015年9月已被袁先生辭退，何女士的說法並不真實。
(3) 何女士沒有提出合理解釋她為什麼這麼遲才遞交第二次補充証人陳述書。
66. 新增文件的內容，並未在何女士的証人陳述書提及。現階段才提出新證據對袁先生和銀行造成嚴重不公，因為他們沒有機會回應。
67. 再者，法庭預留的審訊日期不足以額外處理兩名證人及何女士的新證據。案件已開展8年，不宜再延期或增加審訊時間。法庭不能因何女士親自行事而獲得優待，因此在開審當天，本席撤銷了何女士的兩個傳票。
I. 脅逼的法律原則和舉証責任
68. 終審法院常任法官李義於Ming Shiu Chung & Others v Ming Shiu Sum & Others (2006) 9 HKCFAR 334，第84及87段曾說，一個具備完全行為能力的成年人須受自己簽署的文件約束，除非在法律認受的基礎上斷定其同意受到破壞，或他人對該文件的依賴不合情理，以致需要在衡平法下給予濟助。選擇在不瞭解內容的情況下簽訂文件不能構成不受文件約束的理由。破壞同意的因素包括脅逼，不當影響和不合情理交易等等，但有關事實需於狀書陳述及以證據確立。[1]
69. 施壓者以非法的壓力，使受壓方的人身、健康或自由受威脅而立約或付款，受壓方才可引用脅逼的理由來免除合約下的法律責任。法庭考慮的因素包括：
(1) 申訴方當時能否得到獨立的法律意見；
(2) 申訴方有沒有充足的時間考慮相關文件並提出反對；及
(3) 申訴方有沒有採取任何行動去使合約作廢 (avoid)。
見Chen Wu (陳武) v Xie Fei (謝飛) [2023] HKCFI 3086，第52-53段[2]。
70. 當事人主張受到人身脅逼時，其因果關係的判斷標準並非傳統的「若非因」(but-for test)，反為只要該威脅是受壓方訂立合約的原因之一，即已足夠，而無須證明其屬主要原因；即使受壓方未能證明若無該威脅便絕不會訂立合約，仍可獲得濟助。舉證責任方面，首先由受壓方（何女士）證明脅逼誘使立約。一旦確立這事實，舉證責任即轉由施壓方（袁先生）反證該威脅並非導致受壓方訂立合約的原因之一：MIR v MIR [4] HKC 213，第51段。
71. 脅逼過後，若果申訴方不單止沒有嘗試使合約作廢，反而確認它，完成合約下的要求，更收下相關的金錢利益，他便失去有關申訴的權力：吳潭堯 v 陳沛賢，HCA 2468/2015，2016年9月30日，黃健棠聆案官。
J. 何女士是否因受脅逼而簽署三項文件？
J1. 脅逼行為
72. 聲稱的脅逼行為可歸納為：粗言辱罵、家暴、頻繁電話滋擾。
73. 粗言辱罵是何女士和袁先生兩人慣常的溝通的方式，見下文J9 部。該些言語不針對何女士的人身、健康或自由，難以構成脅逼。
74. 家暴方面，除了持刀事件或擲花盆事件之外，何女士沒有給予其他細節。袁先生同意有持刀事件，他說是自衛；而何女士能說出擲花盆的時間細節。本席認為這兩件事件原則上可構成脅逼，不過它們發生於簽署備忘錄前一年有多，因果關係不明顯。
75. 何女士確認，文件册中沒有簽署備忘錄前的電話通訊，因此她指稱電話滋擾沒有印証。其實從上文第二個傳票申請可知，何女士有能力提供2015年的電話通訊，她沒有理由不提供那些証據，她把責任推在律師身上。
76. 因此，在相對可能性下，本席認為只有兩次在備忘錄前一年多的家暴事件可勉強構成脅逼，但它極其量構成分居的緣由，而不一定是簽署備忘錄的緣由。
J2. 簽署備忘錄的緣由
77. 何女士主張：備忘錄的內容是完全不合常理的，她根本沒有可能同意那樣的條款。備忘錄強逼她將涉案物業及她所有的名牌手袋和珠寶首飾通通送給袁先生，一個有家暴、婚外情和賭博問題的人。何女士認為，假如備忘錄的最終目的是將財產轉移給子女，她可以過幾年後待女兒年滿18歲時直接給她而無需經袁先生、或採取那麼複雜的法律程式、更加無需交付轉讓樓宇的印花稅。再者，將首飾送給兩個兒子是不合邏輯的，因為當時她的小兒子仍在讀幼稚園，根本用不上首飾，也沒有一個正常人會預早那麼多年將珠寶留給未知的媳婦。不僅如此，備忘錄將子女的監護權和撫養權歸給袁先生，何女士說這是不合情理的，除非在被強逼的情況下，否則她是不會將心愛的子女送走的，更何況袁先生是一個不負責任的爸爸，他與前妻生的兒子也只是一年見一次面。
78. 袁先生卻聲稱，準備和簽署備忘錄的前提是何女士向袁先生表示她要永遠離開家庭，追尋「轟烈的愛情」，遺棄三名子女。何女士是自願簽署備忘錄的。
79. 本席認為：兩人分居後協談財產分配和孩子的撫養權是理所當然的。各得一個住宅單位，沒有顯然的不公平。但是本席同意備忘錄分配珠寶首飾的條款都令人懷疑其合理性。
80. 話說回來，何女士痛錫子女，本席不相信她會在受脅逼下，仍毫不敢反對簽署載有關於孩子撫養權的條款的備忘錄。被盤問到備忘錄第3.6條時，何女士竟然聲稱不知道備忘錄涉及子女撫養權。直至2016年或2017年家事法庭開庭後（即簽訂備忘錄至少一年後）才首次得悉此事。本席認為，這話出自一名愛護子女的母親的口是荒謬的。
81. 袁先生表示，備忘錄的條款內容都是按何女士的指示，他當時亦覺得驚訝，為何何女士什麼都不要。袁先生的說法有電話通訊印證(C3/525)：
(a) 11月23日2:30:12袁先生：「我所有事情都是按照當時（妳）要離開我們的意見去做。」「我反而覺得一直被（妳）玩的」「莫非：妳失憶」「你那段情呢？」「妳那轟烈的愛情呢？」。在盤問下，何女士承認第一句涉及備忘錄。
(b) 何女士沒有提出反對，更回應：「算啦！什麼都是我的錯」「我什麼都不對」「你是受害者」。
這些電話通訊顯示，備忘錄是為分居而作出安排，按何女士的意思而寫的。
J3. 何女士𣵚加對袁先生的指控
82. 何女士的補充証人陳述書擴展了脅逼的範圍，指控袁先生淩晨致電她不但造成滋擾，還威逼她將Ally World 的股份轉讓給他。在作証的過程中，她不斷就脅逼添加對袁先生的指控，指他：(a) 涉及黑社會背景；及 (b) 騷擾何女士的母親。本席不把新增的指控納入為脅逼的行為。
J4. 何女士𣵚加其他施壓者
83. 𣵚加的施壓者是黃女士：在申索陳述書中，何女士形容黃女士為她的秘書或私人助理。在其回覆書則指黃女士是袁先生朋友的妻子，從未協助何女士給指示莫律師。之後在其補充證人陳述書內，何女士卻第一次指控黃女士為袁先生安排監視何女士的人。在盤問底下，何女士進一步稱黃女士是「黑社會大佬阿嫂」﹐曾協助袁先生利用黑社會的影響力來逼使何女士簽署備忘錄和相關文件。何女士指2014至2015年間，黃女士曾恐嚇她，包括說：「我地搵人做嘢好簡單」。何女士亦稱，她曾出席袁先生、黃女士及其丈夫安排的飯局，黃女士的丈夫帶同大量黑社會兄弟出席，場面令何女士感到非常害怕。簽署備忘錄當日，黃女士到何女士的住所樓下接何女士去Jimmy辦公室。由於何女士害怕黃女士，因此遵從後者的要求上車。被問及為何狀書和証人供詞沒有提及黃女士的行為時，何女士推說，是她的代表律師沒有寫下來。
84. 更進一步地，何女士在她與袁先生的電話通訊中曾用種種的貶義性言詞去形容黃女士，稱她為「白癡低能婆」、「弱智」、「以為自己好高」等等。何女士亦在盤問下承認她對黃女士的評價，確與那些電話通訊相符。這足以證明何女士並不畏懼黃女士，反而嘲諷及輕蔑她。何女士辯稱電話通訊是簽署備忘錄之後很久的事，她已沒有那麼害怕，問題仍是：她為什麼不乘機向袁先生提出反對備忘錄的效力呢？
85. 何女士對黃女士的指控無稽，而且矛盾。本席不會考慮新增的施壓者的行為。
J5. 何女士參與草擬備忘錄
86. 何女士並非突然被召去簽署的，袁先生聲稱她於2015年5月6日至30日期間她親手草擬備忘錄的稿件，何女士和莫律師亦通過電郵來回修改了五次，最後才由莫律師擬好備忘錄作簽署之用。
87. 袁先生主要依賴以下文件證據來否定何女士脅逼或不當影響的指控：
(1) 她簽署同意書連同交出身份證影印本；
(2) 她簽署了一分文件（下稱「同意書」），表達「我們同意委託貴律師行代表我們根據我們指示做備忘錄文件」和「有關貴律師行所做的文件，我們有權更改或不簽署」。雖然何女士否認簽署時有見過其簽名左邊的圓形莫氏律師行蓋印和右邊的簽收時間蓋印，但沒有否定上文的內容。她只是說忘記了當時是否見過該此內容，但承認它有可能簽署時候經已存在。
(3) 她聯名簽署確認留給子女的物品清單；及
(4) 她與袁先生共同簽署莫律師發給雙方的律師費用發票。
88. 袁先生稱：於2015年3月至2015年8月期間，何女士與袁先生繼續在佳信地產代理有限公司（下稱「佳信」）工作。草擬版是由何女士的電郵發出的。
89. 但何女士聲稱她自2015年3月起便被袁先生拒諸佳信門外。備忘錄草擬的過程與莫律師透過電郵溝通的記錄她全不知情。以她為名的電郵帳戶亦是全由蘇女士控制，而蘇女士只是接受袁先生的指示與莫律師溝通，內容並無告知何女士。直至2015年6月6日，蘇女士寄出的電郵中都沒有將何女士名為指示律師草擬文件的人士，也沒有將何女士的電話號碼列為其中一個莫律師可以聯絡的電話。
90. 何女士承認第87(1)段的文件是她簽署的。但她在開審陳詞時才第一次否認簽署第87(2)-(4)段的文件。她又是把遺漏陳述的責任推給律師。
91. 本席認為何女士的說法不大可能。因為，如果袁先生是始作俑者，他根本不用裝模作樣地去叫蘇女士用何女士的電郵來擬備備忘錄，他乾脆把備忘錄直接發給莫律師安排簽署即成。在被盤問下，何女士終肯承認在黃女士慫恿及精神滋擾下手寫了草擬版第一頁的「一些想法」，但不代表她認同備忘錄的內容。既是如此，她對備忘錄草擬的過程不知情是不正確的。
92. 再者：
(1) 何女士作為地產經紀，竟然聲稱三個月都不查看自己與客人溝通的工作電郵信箱，本身已屬不合理。
(2) 蘇女士是何女士的助理，替何女士辦事。蘇女士的名字出現在何女士的電郵，甚至代何女士撰寫電郵亦不足為奇。何女士自己也承認她的工作電郵均由蘇女士代為發送，但這不足以證明何女士對所有郵件毫不知情。
(3) 何女士從來沒有否認她能開啟以自己為名的電郵帳戶檢視其內容，她亦曾要求蘇女士幫忙處理子女報讀學校的事宜。在何女士可能開啟自己的電郵帳戶的情況下，蘇女士仍背着何女士與莫律師進行有關備忘錄的溝通，而沒有向何女士匯報的說法並不可信。
(4) 蘇女士已簽署了証人供詞，然而何女士不傳召她作証，根本是自知理虧。
93. 本席裁定何女士有參予草擬和修訂備忘錄。
J6. 莫律師的文件和陳述書反駁何女士的說法
94. 本席信納莫律師的陳述書的内容為事實。應用Chen Wu v Xie Fei，
(1) 莫律師代表雙方，他在簽署文件前向雙方清楚解釋了備忘錄的內容，並告知雙方有索取獨立法律意見的權利。
(2) 雙方曾參與擬備及修改備忘錄的稿件，他們在前往Jimmy的辦公室前有充足的時間去考慮備忘錄的內容，並提出意見。雙方在簽署後各得到一份備忘錄。
(3) 在場的人士包括袁先生、何女士、蘇女士、黃女士和Jimmy，均沒有用威脅性或辱駡性的語言，也沒有其他不合常規或者情緒化的事情發生。
(4) 雙方是在和好的情況下簽署的，莫律師也簽名作證。
(5) 何女士當場還向莫律師道謝，足以證明袁先生沒有脅逼何女士簽署備忘錄，而莫律師當天的處理手法亦非常專業。
95. 邏輯上，既然何女士已出現，袁先生不可能在莫律師前要脅她，而莫律師更沒有理由無視袁先生的威嚇（如有），而逼另一位客人（何女士）簽備忘錄，何女士的証供是固有的不可能。
96. 何女士曾爭議備忘錄是在6月1日而非6月2日簽署的，此一日之差對本案的是非曲直並不重要，本席以莫律師的陳述書爲準。
J7. 何女士沒有利用「過渡期」來質疑備忘錄的效力
97. 無爭議的是：簽署備忘錄後的12天，何女士才簽署正式買賣合約。再過18天，她才簽署轉名契。何女士並沒有利用中間的「過渡期」來質疑備忘錄的效力。
98. 再者，何女士是由其信任的弟婦陪同前往簽文件的，何女士同意當日沒有人强逼她簽署，袁先生、黃女士和莫律師都不在場。
99. 何女士聲稱自己有向律師樓的法律行政人員Philip Wong表示自己不願簽署，因為當時袁先生持續喝罵她，並以「夠膽你唔好簽」等言語恐嚇她。惟Philip Wong 並未理會，只以眼神示意對袁先生行為不滿。因此，何女士在脅逼下被逼簽署臨約。事後Philip Wong表達對袁先生的威嚇不認同，更主動協助何女士嘗試推翻備忘錄。
100. 狀書和證人陳述書沒有提及上一段的聲稱，明顯是後期虛構的，何女士同樣地推說律師沒有載下她的指示。假如Philip Wong真的聽過何女士在被脅逼的情況下簽署備忘錄和臨約，而他又視而不見，何女士豈會聘用Philip Wong草擬一份與袁先生和解的協議書呢？何女士的證供根本不可信。
101. 何女士的證人陳述書指稱在過渡期間仍然收到袁先生在深夜的頻繁致電，說「X你老母、斬你全家，知你住邊」。本席也認為是難以置信的。何女士已經「合作地」簽署了備忘錄和臨約，會按定下的日期簽署𨎥讓契，袁先生根本不需要作出脅逼的行為。
J8. 事後的文件証據顯示何女士並不反對備忘錄及物業轉讓文件
102. 事後的文件証據有兩類。
103. 第一類文件証據是在另一宗案件的「和解協議書」，由當時代表何女士的何氏律師事務所於2015年10月12日發給代表袁先生的莫氏律師行。雖然該和解協議書未被簽署，內容顯示何女士仍然提議袁先生可獲得涉案物業。何女士承認當時是Philip Wong「幫助」她草擬的。
104. 到翌日繼續被盤問時，何女士否認何氏律師事務所代表她，聲稱和解協議書不是跟她指示草擬的，乃是Philip Wong擅自代其發出的，她對信件及其夾附的草擬和解協議書全不知情，亦從未閱覽有關文件。此等聲稱與何女士對備忘錄的立場如出一轍。
105. 何氏律師事務所代表何女士可追溯至2015年10月10日的信件，紛爭是關於7號車位。該信件所記載的參考號『MIS/14424/15/WTW/WTW』亦顯示在和解協議書的信件上。
106. 顯而易見，縱使何女士有另一代表律師，她仍然同意袁先生可獲得涉案物業，立場與備忘錄和物業轉讓文件一致。
107. 第二類文件証據是何女士和袁先生於2015年11月至2018年1月20日期間的電話通訊。沒有任何一項顯示何女士爭議備忘錄的效力，或提及她是在脅逼之下簽署的。反而當她提及備忘錄時，她的焦點似乎著重於袁先生對他人洩露了備忘錄的存在 (C3/145/514)。
108. 本席在審訊的第四天特意要求何女士温習她和袁先生的電話通訊，向法庭指出那一項反對備忘錄的效力。經過一夜，何女士只能夠指出2016年11月29日的訊息 (C3/534)：
“袁先生：放心﹐備忘錄無人能改，我的子女們不會捱餓的，時間會証明一切。
“備忘錄：你同我講備忘錄？如果你老婆拿走左，反大陸，不出現，我咬你食呀？”
何女士這一番話，沒有指控袁先生脅逼，反而承認了備忘錄的效力，反映出若袁太把資產轉移往大陸，何女士也無可奈何。
109. 何女士在庭上聲稱電話記錄並不齊全（例如C3/145/515, 518, 534, 567），指控袁先生將她激烈反對備忘錄及相關文件的短訊統統刪除了。袁先生否認，聲明他已將所有的電話通訊遞交給他的律師。
110. 由2018年8月雙方開始做證據披露至今，何女士也沒有提到短訊被删除了。但即使袁先生不披露，何女士自己也可披露或申請命令要求袁先生披露。當她就此被質問的時候，何女士又將責任推到杜律師身上。
111. 本席不接納關鍵的電話訊息被删除或被律師遺漏了。法庭反而可從電話通訊得知更多：
(1) 2015年11月27日1:54:12（C3/507）– 何女士似乎明顯地接受袁先生居於1D室，並問及女兒放學後有否到一樓找他；
(2) 2016年11月24日12:17:07至12:41:52 – 袁先生問及何女士及其公司的經濟情況，並表示擔心她與子女；
(3) 2016年11月28日7:35:53至11月29日12:13:01 – 袁先生表示願意支付子女開支；
(4) 2016年12月1日4:19:12至11:17:53 – 何女士向袁先生表示她的經濟狀況非常不好，隨時會被銀行追討欠款（call loan），袁先生表示會協助何女士，何女士則向袁先生說「那麼！我靠你了」；
(5) 2017年7月3日9:42:42至7月12日4:09:16 – 袁先生質疑何女士為何「賣咗間樓」（即38F室），「仔女們住哪裏？」 何女士隨後表示家裏支出非常大，而且小朋友成績差，「又成日病」。袁先生跟着表示有關家事法庭的事可透過律師商討。
直到2017年7月，即本案開展前三個月，何女士也沒有在這些對話中提及備忘錄是被脅逼之下簽署的。
J9. 電話通訊顯示何女士並不畏懼袁先生
112. 本席聆聽及審閱了電話通訊，它們清楚顯示何女士和袁先生一貫都就許多事情不斷爭論，互相責駡。何女士並不是一個膽怯的女人，在兩人的爭辯中，她不甘於佔下風，袁先生指責她一句，她就反擊一句，寸步不讓，有時詞帶貶意。連袁先生什麼時候能夠帶子女出去玩樂的日常事也不放過，被脅逼簽署備忘錄那麼大的委屈，何女士竟然會默然承受，完全不符合她在電話通訊中的表現。
113. 袁先生在證人台上作證的初期，和何女士在庭上大聲爭吵對罵。而何女士在盤問袁先生期間，亦常大聲駁斥他、挑戰他。這些行為自然地表達出這兩位人士至今都不是畏懼對方或者容易受對方擺佈的人。
J10. 簽署公司轉讓文件的緣由
114. 公司的轉讓文件是2015年3月簽的，比簽署備忘錄和物業轉讓文件早兩個月，何女士的狀書倚賴同樣的脅逼理由。
115. 何女士於庭上添加了枝節，形容自2013年底至2014年初，每當何女士下班回家，袁先生會以言語方式精神折磨她，即與何女士談及有關子女及工作壓力等議題。何女士稱，若她反駁或提出分開，袁先生便會說：「係咪要分開啊，同我轉返曬啲嘢俾我啊。轉返啲車俾我，你同我睇著啊。」藉此要脅何女士，甚至會破壞傢俬、持刀及發生家暴。被問到為何沒有將此等事情載於狀書或證人陳述書內，何女士依舊推說律師沒有按她指示寫下來。
116. 即使按何女士之說法，她自2014年頭已不斷受袁先生的要脅和威嚇但至2015年3月為止亦沒有遵從袁先生的要求轉讓Ally World公司股份給他，由此可見袁先生的所謂威嚇言語不會令何女士妥協服從。
J11. 小結
117. J部的分析顯示何女士難以自圓其說，脅逼的指稱不能成立。
K. 何女士是否因不當影響而簽署三項文件？
K1. 不當影響的法律原則
118. 為證明有不當影響，申訴方必須證明下述其中一種情況:
(1) 第1類 (Class 1) 是實際不當影響(actual undue influence)，即：
(a) 行使影響者，是有能力影響被行使影響者；
(b) 行使影響者事實上有向被行使影響者行使影響力；
(c) 這些影響是不當的；及
(d) 涉案的交易是這些不當影響所致。
(2) 第 2A 類 (Class 2A) 是推定不當影響(presumed undue influence)：在某些已確認的信任關係的情況下（例如夫妻、父母與子女、律師與客戶或是醫生與病人的關係）， 若涉案的交易從被行使影響者與行使影響者的關係層面看來，是不可以理解的，法庭將推定存在不當影響，並且根據這種關係的性質可以合理地推定，濫用這種關係來促成交易的情況存在；
(3) 第2B 類 (Class 2B) 是推定不當影響： 倘若受支配方能夠確立他與主導方之間事實上存有信任關係，而涉案的交易從兩方關係的層面看來是不可以理解的，法庭可推定存在不當影響。
見張鵬舉 v 原翠美 [2022] HKCFI 1630，第53段，暫委法官梁俊文法官（當時官階）引述了Bank of China (Hong Kong) Ltd v Wong King Sing & Others [2002] 1 HKLRD 358；Yiu Yan Che [2025] HKCFI 3437, 歐陽浩榮法官，第9-15段。
119. 如果涉嫌不當影響發生在男女朋友之間，則不屬於第2A類的推定不當影響：Ip Pui Man Nina v The Hong Kong and Shanghai Banking Corporation Limited, HCB 309/2010，無彙報，2011年5月19日，原訟法庭法官區慶祥（當時官階）。
K2. 分析
120. 本案屬第1類實際不當影響，何女士及袁先生並非夫妻，故第2A類的推定不當影響不適用。
121. 何女士的狀書及証人供詞倚賴脅逼的相同事實來証明不當影響，上文J9部已裁定何女士並不畏懼袁先生，袁先生沒有能力影響她的決定。J部其他的分析也同樣適用於這訴因。
122. 此外，在準備備忘錄的過程中，何女士一直有參與，所以她對該些文件一無所知、毫不理解、完全受袁先生擺佈這一聲稱是不能成立的。本席裁定何女士簽署三項文件的時候沒有受到不當影響。
L. 不合情理交易 (Unconscionable Bargain)
123. 提出不合情理交易的一方，有舉証責任。只證明交易不利、不合理甚至是愚蠢的，並不足以推翻交易，還得證明交易具備3項元素：
(1) 某一方因貧窮、無知、欠缺法律意見或其他原因而處於劣勢，導致另一方佔取便宜；
(2) 強勢的一方以不道德的方式剝削劣勢的一方；及
(3) 該交易不但是不利和淺見的，更是過份和欺壓性的。
見Tong Kwok Cheong v Tong Wai Lin [2014] 1 HKLRD 339，第35段，上訴庭；China Finance & Assets Management Limited v Lafe Properties (Hong Kong) Limited (HCA 526/2010，無彙報，18.02.2015，原訟法庭法官林雲浩（當時官階），§167段[3]。
124. 簽署備忘錄前，何女士掌管家庭重要的物業及名貴的個人財產和汽車，經濟上並非處於劣勢。她有助理黃女士和蘇女士。上文己裁定袁先生對何女士沒有影響力，沒有脅逼何女士。他更沒有使用不道德的手法。
125. 兩人分居、分配財產及子女的管養權是不出奇的。單憑上文第77段，即使交易對何女士不化算、不合理甚至是愚蠢的，亦不足以說服本席裁定交易不合情理。
M. 小結
126. 在作供期間，何女士隨意加上新的指控，以鞏固自己的案情，她毫無可信性。就着第44段的爭議點，基於J部至L部的分析，本席裁定：何女士是在完全自願的情況下簽署三項文件的，備忘錄和物業轉讓文件更是雙方連月來經協商而共同達成的協議，不存在脅逼或不當影響的情況，交易也非不合情理的交易。因此，本席撤銷何女士對袁先生的申索。
N. 銀行是否未經通知的真誠善意有償抵押權人
N1. 何女士在涉案物業是否有權益？
127. 承上段的裁定，何女士不是涉案物業的實益擁有人，涉案物業的法律和實際權益已經通過轉讓文件有效地轉給袁先生了，故他可合法地申請按揭，而銀行也可合法地批出按揭。無爭議的是銀行確實提供了貸款以換取按揭。因此何女士對銀行的申索必須撤銷。但為整全起見，本席簡單處理何女士對銀行的申索。
N2. 銀行是否知道何女士在涉案物業有權益？
128. 無爭議的是：邱先生跟雙方有業務上的關係。何女士和邱先生確曾於2016年6月10日和2019年3月通過電話。
129. 邱先生供稱：2016年那次，何女士不想銀行貸款給袁先生，指出袁先生沒有還款能力。邱先生告訴何女士銀行會按既定程序，視乎文件來評定按揭申請人的還款能力。他否認何女士曾告訴他袁先生有外遇，或曾經用刀「行着」何女士的頸項，或相關物業不是通過正常途徑得來的。邱先生其後把按揭交了給王先生跟進，所以對於袁先生的按揭不知情。
130. 邱先生在證人台上解釋，他不會向何女士透露客戶的資料，他也不知道何女士與袁先生之間發生了什麼事情。由於銀行與何女士及其弟弟的公司有業務往來，邱先生不想得罪何女士，所以他聽完何女士的來電後便掛線了。
131. 2019年那次，何女士想知道袁先生是否沒有依期還款。邱先生供稱：在通話中告訴何女士銀行有保密責任，故不能向她披露袁先生還款的狀況。他否認曾經告訴何女士袁先生拖欠還款或者銀行很快會採取行動。
132. 何女士在她的補充證人陳述書中聲稱：她曾詢問可否代表袁先生還款，但邱先生告訴何女士她在法律上沒有承擔這項債務的能力。何女士問這個單位會否變成銀主盤，邱先生回答他不能告訴何女士。據邱先生說，袁先生會在五月份將單位的鑰匙交還給銀行，然後銀行會將單位出售。何女士向邱先生詢問銀行律師的名字，由於這些資料不方便告訴何女士，邱先生請何女士叫她的律師出信向銀行查詢。邱先生全部否認本段的聲稱。
133. 正如本席所説，邱先生是個可信可靠的證人。2016年的通話發生在大約九年前，故邱先生不記得所有細節是可以理解的。邱先生的證供展示出一個負責任、懂得保密的銀行職員如何對待一個非銀行客戶（何女士）的態度。我信納他的證供。
134. 但即使本席信納何女士的證供，她説的實益權益與土地注冊處的物業記錄不同，她也沒有給進一步的證據邱先生，她的空談不足以令銀行意會到應該作出查詢。即使銀行有查詢，根據J、K、L部的分析，也不能顯示何女士可能在相關物業有權益。
135. 此外，何女士的證供顯示她在2016年，即袁先生未作出按揭申請前已知悉他的意圖，但她沒有制止按揭的進行。縱然她聲稱曾咨詢杜律師應如何處理，但據説杜律師告訴她：「都冇辦法，你白紙黑字簽咗。」而電話通訊顯示，直至2016年，何女士與袁先生的討論仍多數是關於孩子。她未有採取法律行動取回據說屬於自己的權益。直至2019年銀行藉法律行動收回涉案物業時，她才申請加入該訴訟。
136. 本席認爲：那三年當中，何女士並不相信自己在涉案物業有權益。引用吳潭堯v. 陳沛賢，她在明知權益被侵犯的情況下仍不作爲，是放棄了對脅逼的倚賴，也確認了備忘錄的效力。
137. 因此，本席裁定銀行是未經通知何女士有實益權益的抵押權人，她對銀行的申索是不能成立的。
O. 總結
138. 基於上述理由，我認為何女士的訴訟因由無一成立。因此本席判決如下：
(1) 撤銷原告人的申索；
(2) 就着第一被告人的反申索，本席作出如下聲明：
(a) 備忘錄是原告人及第一被告人之間有效的、具約束力的及具執行力的合約；
(b) 原告人將涉案物業轉讓給第一被告人是有效的、具約束力的及具執行力的轉讓；
(c) 原告人將Ally World的股份轉讓給第一被告人是有效的、具約束力的及具執行力的轉讓。
(3) 暫令原告人須支付兩名被告人的訟費，以簡易評定方式計算；
(4) 袁先生和銀行需於21天內存檔及送達訟費清單，何女士須於期後21天內存檔及送達反對理由書；本席將以書面方式決定訟費金額。
139. 本席感謝陳大律師、李大律師和汪大律師對法庭的協助。
原告人：無律師代表，親自出庭
第一被告人：由張達成葉褀智律師事務所轉聘陳翔竣大律師及李漫琪大律師代表
第二被告人：由何耀棣律師事務所轉聘汪祖耀大律師代表
[1] “84. … Reliance is universally placed on signatures appended to documents by persons of full age and understanding as signifying the signatory's assent or adherence to what that document states. Where such a person has signed a document which purports to have legal effect, the law has never regarded it as enough to show that he signed without knowing its contents for the document to be disavowed. It is an everyday occurrence that people sign documents without reading the small (or even the large) print and therefore sign without actually knowing the terms (or all the terms) of the document signed. But they are held to the documents which they have chosen to sign unless there is shown to be a recognized legal basis for concluding that their apparent consent has been in some way vitiated or that reliance on that document by some other person falls into some category of unconscionable conduct justifying relief in equity
…
87. The vitiating factors at common law include fraud, mistake, misrepresentation, non est factum, duress, undue influence and lack of mental capacity… To disown a signed legal document, facts constituting the particular vitiating factor relied on must be pleaded and established by the evidence.”
[2] “52. The principles of duress have been summarized in Re Li Xiaoming [2019] HKCFI 2782, Deputy High Court Judge William Wong SC, §§25-28, as upheld in [2021] HKCA 779, §34:
25. “First, there are two elements in the wrong of duress. First, pressure amounting to compulsion of the will of the victim. Second, the illegitimacy of the pressure. The legitimacy of the pressure must be examined from two aspects. First, the nature of the pressure and second, the nature of the demand which the pressure is applied to support…
26. Secondly, duress of the person is a threat to the life, health or liberty of an individual to induce the person threatened to enter into a contract or to make a payment. An unlawful detention or an illegitimate threat to imprisonment can constitute duress, even though there is no threat to life or limb…
27. Thirdly, in the case of duress of the person, the complainant only needs to prove that the pressure was a reason why he entered into the contract and the court will conclude that the illegitimate pressure induced the contract unless there is evidence that the illegitimate pressure in fact contributed nothing to the decision to enter the contract. It follows that it is unnecessary for the complainant in the case of threats to the person to demonstrate that he had no practical alternative but to enter into the challenged contract…”
53. Other factors that the court will take into account include:
(1) “Whether the complainant had access to independent advice;
(2) Whether the alleged victim of duress had time to consider the document in question and made complaint;
(3) Whether the complainant took steps to avoid the contract.”
[3] 引用Alec Lobb Ltd v Total Oil (GB) Ltd [1983] 1 WLR 87:“First, one party has been at a serious disadvantage to the other, whether through poverty, or ignorance, or lack of advice, or otherwise, so that circumstances existed of which unfair advantage could be taken: see, for example, Blomley v. Ryan (1954) 99 C.L.R.362, where, to the knowledge of one party, the other was by reason of his intoxication in no condition to negotiate intelligently; secondly, this weakness of the one party has been exploited by the other in some morally culpable manner, where a poor and illiterate man was induced to enter into a transaction of an unusual nature, without proper independent advice, and in great haste: and thirdly, the resulting transaction has been, not merely hard or improvident, but overreaching and oppressive. Where there has been a sale at an undervalue, the under-value has almost always been substantial, so that it calls for an explanation, and is in itself indicative of the presence of some fraud, undue influence, or other such feature. In short, there must, in my judgment, be some impropriety, both in the conduct of the stronger party and in the terms of the transaction itself (though the former may often be inferred from the latter in the absence of an innocent explanation) which in the traditional phrase 'shocks the conscience of the court,' and makes it against equity and good conscience of the stronger party to retain the benefit of a transaction he has unfairly obtained.”
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