梁智貞 對 MTR CORPORATION LTD

LDBM 218/2021

([2023] HKLdT 29)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第218宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是香港東涌海堤灣畔（「該屋苑」）第二座12樓H室的註冊業主。

2.  答辯人是該屋苑的公契經理人。

3.  申請人是次的申請是有關該屋苑的公契（「該公契」）G部分第4及8段，和《建築物管理條例》（「該條例」）附表8第6條的釋義而作出。

4.  該公契G部分第4段的條文如下：-

“4. Eligibility for appointment

Any of the following persons shall be eligible for appointment to the Development Owners’ Committee or any Owners’ Sub-Committee:-

(a) an Owner (including any one of two or more co-Owners).

(b) the duly authorised representative (provided that such authorisation shall be in writing addressed to the relevant Owners’ Sub-Committee and may be revoked at any time on notice in writing given to the relevant Owners’ Sub-Committee), in his place, of any Owner, being

(i) the representative of an Owner which is a corporate body;

(ii) the husband, wife, or adult family member of an Owner provided such husband, wife or adult family member resides in or occupies such Owner’s Unit; or

(iii) the occupying tenant of any Unit.

In the event that the Residential Development, the Commercial Development and/or the Car Park shall be held by a single Owner, such Owner shall be entitled to appoint the relevant number of representatives to the Development Owners’ Committee.”

5.  該公契G部分第8段的條文如下：-

“8. Votes of members

Members of the Development Owners’ Committee or any Owners’ Sub-Committee shall be entitled to one vote each at the relevant Committee meetings and resolutions shall be passed by a simple majority of those present in person. In the case of equality of voting the Chairman shall have a second or casting vote.”

6.  該條例附表8第6條的條文如下：-

「6. 業主委員會會議上，出席的每名委員就委員會席前的每項問題均有1票，但如雙方票數相同，則主席除原有的普通票一票外，另有決定性一票。」

7.  申請人要求土地審裁處裁定答辯人於2020年5月20日致該屋苑各業主的通告（「該通告」）中有關該公契G部分的演譯不正確，有違業主委員會一人一票的法律原則。

8.  該通告的內容如下：-

「本處收到一名住宅業主查詢海堤灣畔業主委員會（業主委員會）內關於委員HK938 Limited的身份及表決權，客戶服務處曾於2020年4月25日第7次業主委員會會議上回覆有關查詢。由於業主委員會委員由本苑住宅、商業及停車場發展項目業主附屬委員會代表組成，本處希望藉此通告讓各業主了解及明白下列資料：

1. HK938 Limited是商場及商業停車場的業主，該公司授權了同一名代表成為商業發展項目業主附屬委員會及停車場業主附屬委員會的委員，故此有關代表在業主委員會會議上分別代表前述兩個附屬委員會的出席委員（即兩名），並享有兩票表決權；及

2. 根據海堤灣畔大廈公契第G章的有關條文是適用於上述(1)的情況，而本處於2017年亦得到港鐵公司法律部進一步確認，上述(1)的情況屬合法安排及符合大廈公契有關規定。

如有任何查詢，請致電3473 8833與本處職員聯絡。」

9.  申請人認為該通告中所述的HK938 Limited是商場及停車場的單一業主 (single owner)，而其委任的一名代表在業主委員會會議上被視為兩名出席委員，並享有兩票表決權是不符合該公契G部分第4段的條文。申請人認為該條文是指 “single Owner to appoint the relevant number of representatives to the Development Owners’ Committee（業主委員會）”及該公契G部分第8段和該條例附表8第6條是指出 “業主委員會一人一票” 的法律原則。

10.  因此，申請人要求審裁處命令答辯人發出通告把審裁處就該公契G部分第4及8段及該條例附表8第6條的釋義告知該屋苑各業主。

11.  答辯人則認為該公契G部分第4段並沒有規定或要求住宅發展 (the Residential Development)，商業發展 (the Commerical Development) 及／或停車場 (the Car Park) 若屬同一業主的情況下，該單一業主必須委任不同人代表其作為該屋苑「業主委員會」委員及「附屬委員會」的委員，或者不容許該單一業主委任單一代表同時代表其作為該屋苑「業主委員會」委員及「附屬委員會」的委員，而該代表作為「業主委員會」委員及「附屬委員會」的委員均各享有一票表決權，即是說，表決權應按該委員所代表的身分而定斷，而不是申請人認為按人頭一人一票的方式處理。

本案的爭議點

12.  基於上述雙方的論點，本案的爭議點如下：-

(1)  答辯人就該公契G部分第4及8段的詮釋是否正確；

(2)  HK938Limited可否委任單一代表同時作為「業主委員會」，「商業發展業主附屬委員會」及「停車場業主附屬委員會」的委員；

(3)  HK938Limited的單一代表能否以「商業發展業主附屬委員會」及「停車場業主附屬委員會」的委員身份出任為「業主委員會」的委員，

(4)  若上述(3)為可以，該單一代表應否並視為兩名出席委員；及

(5)  若上述(3)為可以，該單一代表應否享有作為「停車場業主附屬委員會」的委員的一票表決權，而作為「商業發展業主附屬委員會」的委員享有另一票表決權。

13.  本席現就以上爭議點及公契相關條文的釋義作出以下裁決。

不爭議的事項

14.  根據該公契G部分第1(a)段的規定，該屋苑有以下四個業主委員會：-

(1)  「業主委員會」(the Development Owners’ Committee)

(2)  「住宅發展業主附屬委員會」(Owners’ Sub-Committee for the Residential Development)

(3)  「商業發展業主附屬委員會」(Owners’ Sub-Committee for the Commercial Development)

(4)  「停車場業主附屬委員會」(Owners’ Sub-Committee for the Car Park)；

15.  「業主委員會」的委員人數則由該公契G部分第2(a)段所規定，即8名委員來自「住宅發展業主附屬委員會」，3名委員代表商業發展及2名委員來自「停車場業主附屬委員會」。

16.  此外，各業主附屬委員會的委員人數則由該公契G部分第2(b)段所規定，即「住宅發展業主附屬委員會」須有8名委員，「停車場業主附屬委員會」須有3名委員，當中至少2名代表住宅發展及至少1名代表商業發展，而「商業發展業主附屬委員會」須有3名委員，當中至少2名代表商舖 (the Commercial Accommodation) 及至少1名代表幼稚園 (the Kindergarten)。

答辯人的案情

17.  HK938 Limited 於2017年3月28日成為該屋苑商業發展 (the Commercial Development) 及商業發展停車場 (Car Park for the Commercial Development) R001-R059車位單一業主。

18.  鑑於HK938 Limited 為所有商舖單一業主，而Gold Dear Development Limited 為幼稚園單一業主，故此HK938 Limited 及Gold Dear Development Limited 自動當選為「商業發展業主附屬委員會」的委員。

19.  於2017年至2021年間，HK938 Limited 及Gold Dear Development Limited 均於該屋苑的業主周年大會中被確定當選為「商業發展業主附屬委員會」的委員。

20.  由於「業主委員會」內設有3名委員代表商業發展，即由「商業發展業主附屬委員會」出任，及「商業發展業主附屬委員會」只有HK938 Limited 及Gold Dear Development Limited 作為委員，故此HK938 Limited 及Gold Dear Development Limited 均自動當選成為「業主委員會」的委員。

21.  此外，由於「停車場業主附屬委員會」人數為3人，包括住宅車位2席位及商舖車位l席位，而商舖車場只有HK938 Limited為單一業主，故HK938 Limited 自動當選為「停車場業主附屬委員會」的委員。

22.  再者，由於「業主委員會」內設有2名委員由「停車場業主附屬委員會」出任，而於2017年至2021年間，每年HK938 Limited 均在「停車場業主附屬委員會」，透過自動當選或經過投標互選，成為「業主委員會」委員。

23.  在當選為「停車場業主附屬委員會」及「商業發展業主附屬委員會」的委員後，HK938 Limited 於2017年至2021年，每年發出授權信授權薛彬先生代表其出席「業主委員會」，「商業發展業主附屬委員會」及「停車場業主附屬委員會」的會議，商談有關屋苑的管理事宜。

24.  於2017年至2021年間，作為HK938 Limited 的授權代表，薛彬先生均同時代表HK938 Ltd以「商業發展業主附屬委員會」委員及「停車場業主附屬委員會」委員身份出席該屋苑的「業主委員會」。在2017年至2021年間薛彬先生同時代表兩個附屬委員會，即「停車場業主附屬委員會」及「商業發展業主附屬委員會」，在「業主委員會」上進行表決時，享有作為「停車場業主附屬委員會」的委員的一票表決權，而作為「商業發展業主附屬委員會」的委員享有另一票表決權。

25.  此外，陳綺媚女士於2019年至2021年期間的業主周年大會中同時當選為「停車場業主附屬委員會」及「住宅業主附屬委員會」的委員。陳綺媚女士於2019年至2021年間亦同時以「住宅業主附屬委員會」委員及「停車場業主附屬委員會」委員身份出席該屋苑的業主委員會。在2019年至2021年間陳綺媚女士同時代表兩個附屬委員會，即「停車場業主附屬委員會」及「住宅業主附屬委員會」，在「業主委員會」上進行表決時，享有作為「停車場業主附屬委員會」的委員的一票表決權，而作為「住宅業主附屬委員會」的委員享有另一票表決權。

26.  於2021年度該屋苑第十四屆業主委員會在第一次會議上，委員曾討論有關投票準則， 所有委員一致沒有反對繼續沿用過去2017年至2020年的表決方式，即一名代表可同時代表兩個附屬委員會，具有兩票的投票方式。

申請人的案情

27.  申請人不同意薛彬先生和陳綺媚女士每人均有兩票表決權。首先申請人認為薛彬先生和陳綺媚女士均缺席2019年9月7日舉行的選舉，因此該二人是否有參選成為疑問。

28.  申請人又指出授權代表必須在獲授權後才有資格參選，所以授權必須在選舉前作出。不過，答辯人客務處的范經理以私隱理由拒絕給予申請人薛、陳二人的資格聲明書，更指出一名代表有兩票的表決權。

29.  因此，申請人於2020年4月28日致函答辯人總部投訴客務處「一人兩票」及授權「黑箱作業」，並聲言不出席2020年5月30日的「業主委員會」會議以示抗議。

30.  申請人又認為根據該公契G部分第3段的規定，出席會議的法定人數為委員人數的一半。由於該公契G部分第2段已指明「業主委員會」須由13名委員組成，法定人數應為至少7人。根據2020年5月30日的「業主委員會」會議紀錄，出席人數只有5人，但范經理卻指薛、陳二人共代表4名法定人數，該會議被視作7人出席。申請人不同意這解釋，認為有必要釐清該公契的釋義。

31.  申請人聘用鍾沛林、李全德及禤氏三間律師行發出3封律師信給答辯人的法律部，而該三間律師行均有詮釋該公契及得出的結論是「一人一票」。

32.  申請人指出該公契G部分第8段的條文是 “Members of the Development Owners’ Committee … shall be entitled to one vote each … and resolutions shall be passed by a simple majority of those present in person.”（底線加上）。

33.  因此，申請人認為：-

(1)  投票人是「業主委員會」委員的身份；

(2)  各人有一票；及

(3)  投票人必須親自出席。

34.  基於上述理由，申請人認為答辯人提出「表決權按該委員所代表的身份定斷」的詮釋不可取，因為該公契G部分第8段已說明只有「業主委員會」的委員身份才有表決權，故答辯人指「一人代表兩個附屬委員的身份投票」的解釋無法理依據。

薛、陳二人委員資格的問題

35.  首先，申請人只在其證人陳述書中提出有關薛彬先生及陳綺媚女士作為「業主委員會」及有關「業主附屬委員會」委員身份是否有效的問題，而並沒有在其申請通知書提出有關這方面的申請。正如上述一樣，申請通知書只涉及該公契及該條例的演繹。因此，本席不會就薛、陳二人作為委員的身份是否有效的問題作出判決。

36.  不論如何，答辯人已經提供有關理據，包括2017年至2021年度業主周年大會結果通告，2017年至2021年間HK938 Limited 發出的授權信及2017年至2021年度「業主委員會」的會議紀錄，去證明薛、陳二人均為有效的委員。申請人只是提出疑問，而沒有任何反駁證據。因此，即使本席需要就此作出判決，本席也會接受答辯人的證供，裁定薛、陳二人均為有效的委員。

該公契有關「業主委員會」及「附屬委員會」的條文及詮譯

37.  本席現就該公契有關的條文作出詮釋。

38.  正如上述一樣，該公契G部分第2(a)及2(b)段分別就「業主委員會」及「業主附屬委員會」的組成作出規定，而該公契G部分第4段則訂明委員的委任資格。

39.  有關單一業主 (Single Owner) 委任委員的資格，該公契G部分第4段訂明：-

“In the event that the Residential Development, the Commercial Development and/or the Car Park shall be held by a single Owner, such Owner shall be entitled to appoint the relevant number of representatives to the Development Owners' Committee.”

40.  有關「業主委員會」及「業主附屬委員會」在相關委員會的會議表決的資格，該公契G部分第8段訂明：-

“Members of the Development Owners' Committee or any Owners’ Sub-Committee shall be entitled to one vote each at the relevant Committee meetings…”

41.  很明顯，該公契G部分第4段意指倘若出現住宅發展，商業發展及／或停車場屬同一業主的情況，該業主享有委任相關人數的代表進入「業主委員會」的權利。然而，該公契的條文並沒有規定或要求在這情況下，該單一業主必須委任不同人分別代表其作為「業主委員會」的委員及「業主附屬委員會」的委員，又或者不容許該單一業主委任單一代表同時代表其作為「業主委員會」的委員及「業主附屬委員會」的委員。

42.  根據該公契G部分第2(a) 段，「業主委員會」由以下委員組成：-

“(i) 8 members of the Residential Owners' Sub-Committee as representatives of the Residential Development; ·

(ii) 3 members as representatives of the Commercial Development; and

(iii) 2 members of Car Park Owners' Sub-Committee as representatives of the Car Park.”

43.  而根據該公契G部分第2(b) 段，「業主附屬委員會」由以下委員組成：-

“(i) In respect of the Residential Owners' Sub-Committee there shall be 8 members as representatives of the Residential Development;

(ii) In respect of the Car Park Owners' Sub-Committee there shall be 3 members as representatives of Car Park Provided Always that if any of the Carparking Spaces shall be designated respectively for the use of Residential Development and the Commercial Development there shall be at least two representatives from the Car Park Owners whose Carparking Spaces are designated for the use of the Residential Development and at least one representative from the Car Park Owners whose Carparking Spaces are designated for the use of Commercial Development;

(iii) In respect of the Commercial Development Owners' Sub-Committee there shall be 3 members as representatives of the Commercial Development Provided Always that there shall be at least two representatives from the Commercial Accommodation and at least one representative from the Kindergarten.”

44.  由以上條文可見，HK938 Limited 作為商舖的單一業主，有權根據該公契G部分第2(b)(iii) 段委任2 名委員加入「商業發展業主附屬委員會」，而根據該公契G部分第2(a)(ii) 段，該2名代表「商業發展」的委員也會成為「業主委員會」的委員。

45.  於2017年至2021年，HK938 Limited 每年發出授權信授權一位單一代表代表其出席「業主委員會」及「商業發展業主附屬委員會」及「停車場業主附屬委員會」的會議。雖然HK928Limited 有權委任2 名代表進人「商業發展業主附屬委員會」，但由於只委任了1名，最終只有1名代表進人「商業發展業主附屬委員會」，而該代表亦必然成為「業主委員會」的1名委員。

46.  同樣，HK938 Limited作為「商業停車場」的單一業主，有權根據該公契G部分第2(b)(ii) 段委任1名代表加入「停車場業主附屬委員會」，而根據該公契G部分第2(b)(iii) 段，該名代表「停車場業主附屬委員會」的委員也會成為「業主委員會」的委員。

47.  然而，該公契G部分第2(a) 及第2(b) 段與第4段一樣沒有規定或要求單一業主必須委任不同人作為其代表出任「業主委員會」及相關「業主附屬委員會」的委員，亦沒有規定不容許單一業主委任相同單一代表同時代表其出任「業主委員會」及相關「業主附屬委員會」的委員。

48.  因此，本席認為HK938 Limited 於2017年至2021年，每年發出授權信授權薛彬先生作為其相同單一代表代表其出席「業主委員會」及「商業發展業主附屬委員會」及「停車場業主附屬委員會」的會議並沒有抵觸該公契任何條文。而薛彬先生亦可以「停車場業主附屬委員會」及「商業發展業主附屬委員會」的委員身份，出任「業主委員會」的委員, 並佔有兩席位。

49.  同樣，陳綺媚女士作為住宅業主及住宅停車場業主於2019年至2021年期間的業主周年大會中同時當選為「停車場業主附屬委員會」及「住宅業主附屬委員會」的委員，故此陳綺媚女士於2019年至2021年間亦同時以「住宅業主附屬委員會」委員及「停車場業主附屬委員會」委員身份出任「業主委員會」的委員，並佔有兩席位。

50.  本席認為申請人所指的“公契不容許委派一名代表出任多個議席” 的說法並無根據。此說法若套用到陳綺媚女士更顯不合理。若申請人的說法正確，陳綺媚女士雖然同時作為「住宅業主附屬委員會」委員及「停車場業主附屬委員會」委員，卻不能同時以「停車場業主附屬委員會」的委員及「住宅業主附屬委員會」的委員同時出任「業主委員會」委員並佔有兩席位。此說法相等於剝奪了她應有的權利。

有關該公契G部分第8段的詮釋

51.  有關「業主委員會」或「業主附屬委員會」在相關委員會的會議表決的資格，該公契G部分第8段訂明：-

“Members of the Development Owners' Committee or any Owners' Sub-Committee shall be entitled to one vote each at the relevant Committee meetings ...”

52.  該公契並沒有對G部分第8段中的 “members” 提供釋義，不過，根據答辯人提供的蘇格蘭案例，Neil M’leod & Sons Ltd Petitioners (1967) SC 16，本席同意“members” 並不等同 “individuals”，該案例說明了單一個人 “individual” 可同時以多於一個身份出任為委員，而各身份均擁有一票，相關案例內容節錄如下：-

“The requirement for a quorum is three members personally present, not three individuals. One individual may be present at a meeting in more than one capacity, and there were in fact present at this meeting three personae, each of whom was a member, namely, Mrs Lord, Mr Brydie as a member holding shares in his own right and the same Mr Brydie as a member entitled to vote in person in respect of a trust holding.”

53.  本席認為該公契G部分第8段中所述的委員 (members) 也應作出同樣的詮釋。

54.  申請人的代表律師，鍾沛林律師行引用該公契G部分第5(d) 段的條文認為當中 “person” 一字顯示「業主委員會」及「業主附屬委員會」須由個人 (person) 代表。第5(d) 段的條文如下：-

“The Development Owners’ Committee and each Owners’ Sub-Committee may co-opt any eligible person to fill any casual vacancy.” （底線加上）

55.  不過，這條文只是涉及推舉合適人選填補委員空缺，並沒有說明這人選可否有多過一個身份。這不能幫助詮釋該公契G部分第8段。

56.  同樣地，申請人引用該公契G部分第8段中 “in person”一詞，也不能引申為出席人士不能擁有雙重身份。

57.  關乎公契條文的釋義，申請人在其證人陳述書引用LDBM 150/2010一案，當中引用了在Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd & Others (1999) 2 HKCFAR 279中終審法院非常任法官賀輔明勳爵的判辭，“在詮釋文件時，除了要考慮各方所使用的個別文字外，還要考慮整份協議、達致該協議的事實和法律背景及該協議所預期達到的實際目的；假如在顧及整份文件和事實背景下，文件內的文字的正常意思是合理的話，則即使這種解釋可能對任何一方造成困難，法庭仍會予以接納”。該英文節錄如下：-

“the construction of a document is not a game with words. It is an attempt to discover what a reasonable person would have understood the parties to mean. And this involves having regard, not merely to the individual words they have used, but to the agreement as a whole, the factual and legal background against which it was concluded and the practical objects which it was intended to achieve. Quite often this exercise will lead to the conclusion that although there is no reasonable doubt about what the parties meant, they have not expressed themselves very well. Their language may sometimes be careless and they may have said things which, if taken literally, mean something different from what they obviously intended. In ordinary life people often express themselves infelicitously without leaving any doubt about what they meant. Of course in serious utterances such as legal documents, in which people may be supposed to have chosen their words with care, one does not readily accept that they have used the wrong words. If the ordinary meaning of the words makes sense in relation to the rest of the document and the factual background, then the court will give effect to that language, even though the consequences may appear hard for one side or the other…”
（底線加上）

58.  引用Jumbo King一案，在詮釋該公契時，本席除了要考慮各方所使用的個別文字外，還要考慮整份協議、達致該協議的事實和法律背景及該協議所預期達到的實際目的。

59.  該公契G部分第l(b) 段訂明，「業主委員會」其一功能是代表業主們與管理人處理所有事務，業主們包括住宅發展業主、商業發展業主及停車場業主。第2(a) 段因此規定「業主委員會」委員由8名「住宅發展業主附屬委員會」委員、2名「停車場業主附屬委員會」委員及3名「商業發展業主附屬委員會」委員組成。本席認為該公契第2(a) 段所預期達到的實際目的是希望住宅發展業主、停車場業主、及商業發展業主均在「業主委員會」佔有相對的委員席位及擁有相對的表決票數，以代表該等業主與管理人處理所有事務。

60.  HK938 Limited 作為商業發展單一業主，及商業停車場單一業主，應可在「業主委員會」中佔有相對的委員席位及擁有相對的表決票數以代表其作為「商業發展業主」及「商業停車場業主」的雙重身份，故應可以「商業發展業主附屬委員會」委員身份於「業主委員會」佔有2席，並擁有2票的表決票數，並以「停車場業主附屬委員會」委員身份於「業主委員會」佔有l席（如當選），並擁有1票的表決票數。HK938Limited 所佔有相對的委員席位及擁有相對的表決票數，不應因其授權單一代表出席而受到影響，否則便不能達到該公契該所預期的實際目的。

有關該條例附表8第6條的詮釋

61.  該條例第34F(1)條有以下條文：-

「(1) 附表8的條文，凡與公契一致者 —

(a) 須隱含地納入在關鍵日期或該日之後訂立的每一公契內；…」

62.  因此，該條例附表8如需隱含地納入該公契內，附表8的條文（例如申請人提及的附表8第6條）必須與該公契一致。換言之，附表8第6條也必須與該公契G部分第4及8段的條文一致。由於本席於上述有關該公契G部分第4及8段的詮譯與申請人的理解不同，而該條例附表8第6條如與該公契不符，也不會納入該公契內。

63.  因此，該條例附表8第6條不能幫助申請人有不符合該公契的詮譯。

總結

64.  基於上述理由，本席裁定申請人的申請敗訴。答辯人對該公契有關條文的詮譯並無錯誤。

65.  本席現頒令如下：-

(1)  撤銷申請人於本案的申請；

(2)  臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(3)  如果雙方不在本命令發出後14天內作出訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。