彭蔚 對 翠湖花園業主立案法團

LDBM 59/2023

[2023] HKLdT 68

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2023年第59宗

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判案書

前言

1.  本案的申請人是香港沙田翠湖花園 (「該屋苑」) 中其中一個住宅單位 (「該物業」) 的註冊業權人，答辯人則是該屋苑的業主立案法團。

2.  本案的爭論源於申請人沒有依時繳交該屋苑的大維修攤分費，引發答辯人可否向她徵收因為遲交攤分費而產生欠款利息的爭議。雙方確認申請人現在已還清所有大維修攤分費，雙方的爭議 ，只關乎利息的支付責任。

3.  於2023年5月30日，申請人展開是次訴訟，要求審裁處針對答辯人作出以下命令：

(1)  法團因為業戶欠交大維修費用而徵收利息，應遵照該屋苑的大廈公契，按既定的時間、程序及方式向業戶提出，即是每月向業戶發出正式的付款通知書，並以合理形式送達給業戶查閱，而付款通知書應該清楚列明摘要、期間、應繳款項、計算方法、繳付限期，期限由發出通知起計應不少於30天，而且應該以每30 天為一週期，以同樣方式重複管理協議内程序，明確讓業戶知道實際已積累利息金額，從而作出支付 (統稱為「該聲稱程序」)；

(2)  法團「根據大廈公契F部第二條，於2022年11月16日向本業戶發出徵收港幣$187,470, 及後在2022年12月14日修正為港幣$186,966的利息款項(「該追討利息」) 不成立」；

(3)  本業戶已清繳全數大維修款項及全部法律費用，法團需要解除於土地註冊處內的註契 。

4.  對於申請人是次申請，答辯人認為理據欠奉，加以反對，並向申請人提出反申索，要求她支付因逾期繳付大維修攤分費而產生的該追討利息，即是港幣$186,966。

背景事實

5.  該屋苑是一個多幢大廈，擁有數百業戶的大型屋苑，它的大廈公契及管理大廈協議 (「該公契」)已經在1989年 12月 22日於土地註冊處註冊。在1999年，申請人與她的母親魏女士（「 魏女士 」）購入該物業，透過轉讓契約，以分權共有形式成為該物業的註冊業主 (統稱「該共同業主」) 。

6.  在 2013年7月28日該屋苑的特別業主大會中，議決通過了就該屋苑進行大維修工程的細則，包括每業戶支付大維修費用之攤分費的安排，動用維修儲備金來支付部份工程費，餘額則由各業戶分12期支付，並訂明了每一分期的攤分金額及繳付日期(「該付款議決」)。

7.  於2013年9月30日，其時的管理公司向各業主發出通告，簡述了該維修工程的背景、相關的業主大會的議決內容、工程項目和費用的籌集安排，也詳細列出了每個業戶需要支付的攤分費的計算和繳款詳情，包括分期付款日期和每期金額，當中也提供了有需要的業戶可以向屋宇署申請大維修資助或貸款的資料。

8.  其時，該共同業主須支付的攤分費為港幣221,525元，分12期繳付，由2013年10月開始， 直至2014年9月為止，每月為一期， 首兩期為每期港幣44,306元，第3期港幣33,229元 ，之後第4至12期，每期港幣11,076元。

9.  於2013年12月12日，該屋苑再召開了業主大會，通過了更改大維修之集體攤分費用的支付方式， 把供款期由原定的12期更改為18期 (「該更改議決」)，該更改議決已在相關的會議記錄的議題五部份作出詳細記錄。

10.  按照該更改議決，該共同業主的付款期數由原先的12期改為18期，由2013年10月開始，直至2015年4月為止，同樣是每月為一期，第1、2期所需繳付的金額維持在更改前的安排不變，每期港幣44,306元，第3期免供，之後第4至17期，每期為每月港幣8,307元，第18期為港幣8,308元。

11.  在2014年6月6日，答辯人把一份押記備忘錄(「該註契」)，在土地註冊處註冊在該物業上，當中列述申請人拖欠的欠款為大維修攤分費港幣86,949元、欠款利息港幣6,529.5元、追收手續費港幣150元和法律費用港幣5,800元。

12.  在2014年7月7日，答辯人透過律師 (「該律師」)去信該共同業主，通知她們因為欠付大維修攤分費，所以該物業已被註上押記 (「該註契」)，並敦促她們需要在指定限期內支付全部到期未付之攤分費用連同利息、追收手續費及律師費用，否則答辯人將向她們展開法律行動。

13.  在2014年7月11日，魏女士書面回覆表示她已獲得屋宇署批出了合共港幣150,000元的貸款金額，用作支付該大維修攤分費，並促請答辯人不要進行任何法律程序。

14.  在2015年11月30日，當其時的管理公司發出了付款通知單予該共同業主，詳列了自2013年11月1日直至2015年4月30日合共17期中每期的維修攤分費欠款，總額港幣177,219元，該兩頁通知單中的中央皆印有下列字句：

「逾期帳項將按《大廈公契》被加徵利息及手續費。」

15.  在2017年4月7日，該屋苑的業主大會通過了一項議決，重申並訂明該公契內規定欠款利息是該屋苑所有業主的資產，答辯人沒有「免除欠維修費所產生的利息及法律費用」的權力，而且將會針對任何強行免除業戶支付利息或法律費用責任的法團委員，追討刑事及民事責任 (「該禁止議決」)。

16.  在2019年8月1日，答辯人向該共同業主發出了命題為「有關：逾期未繳屋苑維修基金/利息/解契費事宜」的信函，通知該共同業主須於指定時間內，就逾期未付之屋苑維修基金/利息/解契費聯絡管理處辦理欠款手續，否則不排除採取進一步法律行動。

17.  在 2019年8月9日，魏女士回函提出自己是退休公務員，申請人則收入有限，能用以清繳維修費的金額實在不多，並提出「先繳尾數$2,912 ，餘款$130,000， 以每期$1,000， 分130期付清。」的超越十年的還款方案。 (「該第一建議方案」)。

18.  該共同業主嘗試在九月中旬把港幣$2,912元的支票存入銀行，但被退回。

19.  該共同業主把日期為2019年9月20日的聯署信函發送予答辯人的主席，信中提及收到被退回的支票，並表示因為希望先支付部份大維修攤分費，再商討可行的分期付款方案，卻一直得不到答辯人的正面回覆，所以提出另一方案，要求「先繳付第3期維修費$8,307 ，餘下的維修費在三年內，每2-3個月繳付一期金額為$8,307 的維修費，分15期付清，在不遲於2022年9月便能完成。」 (「該第二建議方案」)。

20.  在2020年7月3日，答辯人向該共同業主再次發出了命題為「有關：逾期未繳屋苑維修基金/利息/解契費事宜」的信函，通知該共同業主須於指定時間內，就逾期未付之屋苑維修基金/利息/解契費聯絡管理處辦理欠款手續，否則，答辯人將指示律師再就該物業進行押記註契安排。

21.  在2022年11月16日，該律師去信該共同業主，指出她們不但仍未繳付第15至18期的大維修攤分費，而且因為她們沒有依時繳付大維修攤分費 ，所以必須按該公契條款第F段第2、3、4條 ，支付沒有依時付款所產生的利息、追收費用和因追討欠款而引致之法律費用，她們卻在被多次要求下，仍然拒絕支付，因此她們須於指定期內還清欠款，否則該物業將被進一步註上押記，並須支付由此引起的訟費及利息。

22.  在2022年12月14日，該律師去信該共同業主，更正她們已於 10月18日繳付了第15及16期大維修分攤費，但同時指出她們仍然未全數付清大維修分攤費，也未按該公契條款支付利息 。該信函援引了該付款議決、 該更改議決、該禁止議決，表明無法接納她們提出，以三張未包括欠付利息的支票，來解決她們所有支付責任的要求，而且，再訂下指定期限，讓她們繳清所有欠款，否則將會把該物業進一步註上押記註契。

23.  在是次審訊中，雙方確認申請人已在訴訟開展之前，繳清大維修攤分費、追討手續費港幣150 元及有關的法律費用；另外，雙方也同意答辯人在每一期大維修攤分費到期付款時，都有向該共同業主發出大維修攤分費繳款通知書。

24.  在本案中， 申請人對於她需要繳交大維修攤分費的責任和數額，以及該追討利息港幣$186,966的計算和款額數目並無爭議。

申請人的案情

25.  申請人的申請理據可撮要如下:

(1)  答辯人既然依據該公契第V 節第F部第2（1）條條文（「該第F部份條文」），以該共同業主沒有依時支付大維修攤分費為由而徵收利息，也便應當受同一條款約束，須按該聲稱程序來徵收利息。 基於答辯人沒有按該聲稱程序行事，而僅是在 2022年11月16日才向她追討一筆已算好的利息，因此該追討利息的申索並不成立。

(2)  申請人早已在2019年8月9日至2019年9月20日期間，透過書信往來與答辦人達成和解協議。

(3)  答辯人追討利息的申索的訴訟時效已過。

(4)  申請人已繳清全數大維修攤分費和其他追收費用，答辯人也便須解除於土地註冊署登記在該物業上的該註契。

答辯人的案情

26.  答辯人全然否定申請人的說法，並強調基於申請人沒有依循該更改議決的規定支付大維修攤分費，也便必須按該第F部份條文，支付因沒有按時付款而產生的利息，即是該追討利息。

分析

27.  在是次審訊中，申請人自行作供，沒有傳召其他證人，答辯人則安排了自2016年開始擔任答辯人主席的梁耀華先生作為其唯一證人。

該第F部份條文

28.  該第F部份條文如下 :

“ if any owner shall fail to pay any amount payable hereunder within 30 days of the date on which the demand is made as aforesaid, he shall further pay to the manager :

(1) interest calculated at the rate of $1.5 for each $100 or part thereof remaining unpaid for each period of 30 days or part thereof for which it remains unpaid……”

議題一

29.  代表答辯人的劉大律師援引與是次大維修相關的另一宗案件，來說明答辯人追討因欠付是次大維修攤分費而產生的利息的權力，在Chan Kam Tong & Ors v The Incorporated Owners af Garden Vista （未經彙編，LDBM 344/2014， 2015 年6月22) 一案中，該案的答辯人同是本案的答辯人，該判決書闡述了該大維修攤分費的支付受該公契規範，該屋苑的業主須按該公契第V 節第E部份的第 1條條文支付該維修攤分費，而未有按時支付的業主，則負有按該第F部份條文支付利息的責任。

30.  劉大律師也引用了 Young Kwok Sui 及另一人訴The Incorporated Owmers of Fontana Gardens [2012] 2 HKLRD 195 一案來申述申請人作為業主，是有權及可以取得該公契副本的，因此即使申請人不曾真正閱讀該公契，也在法律上被視為對它具有法律構定的知悉(constructive notice)因而受它制約。

31.  本席同意劉大律師的主張，該第F部份條文賦予答辯人就大維修攤分費欠款徵收利息的權力， 而申請人在1999年，透過轉讓契約而成為該物業的註冊業主，也便因此而受制於更早前已於土地註冊處註冊的該公契的條款。

32.  無論如何，申請人在審訊中確認她並不爭議答辯人擁有徵收欠款利息的權力，她的爭議在於她認為該第F部份條文規定答辯人必須先依循該聲稱程序行事，方可啟動徵收利息的權力。

33.  本席並不認同申請人的說法，理由是該第F部份條文的詞句簡單直接，毫不含糊地表明了如有任何業主，在前述因應該公契條文到期付款，而在繳款要求作出的30天內仍沒有付款，便必須向管理人進一步（原文「further」）支付：

(1) 利息，利率的計算方法是欠款每港幣100元或其中部份， 拖欠每30天或其中部份，則必須支付利息港幣1.5元。

34.  該第F部份條文清楚明晰地，只是要求答辯人要先向業主發出追討前述應付款額的繳款要求，並只可針對在繳款要求作出了30天而仍未付款者，才可以進一步徵收欠款利息，明顯地，該條文根本沒有規定答辯人必須依循同樣程序，來徵收因為欠付前述款額30天才進一步衍生的利息。

35.  該條文的用字和詞句組合刻意地把利息一項分開考慮並分段說明，連同「進一步支付」（「further pay」）的用字，再結合該條文的用意作考慮，利息的徵收明顯是從前段的欠款衍生而來，是附加產生的支付責任，前段的欠款和後段的利息在本質和處理均不相同，兩者不能混為一談。

36.  再從該公契的目的作考慮，在該公契下，各業主均負有按時支付應繳款額的責任，利息的支付只針對違反支付責任者，利息的徵收和計算方法也已在第F部份條文訂明，可讓違規者自行計算利息，衡量自己違規而要承擔的利息責任和具體金額，既然公契沒有明文規定，也便沒有基礎強行要求答辯人還要每月為每一違規者逐一計算每項欠款利息，還要再在這條件下才可徵收他們違規而產生的利息。

37.  況且，該公契的對象是一個擁有數百個單位的大型屋苑，要求答辯人每月向每一個違規者發出利息繳款通知書，而每月須重新詳細計算每戶的各項利息，而大維修攤分費並不是業主唯一可以拖欠的款項，要求答辯人需要就每户、每一種欠款詳細分列所衍生的利息的明細，工作量必然相當沉重，操作成本倍增， 從屋苑管理的角度考慮，有別於商業財務機構，這做法並不切合實際，也把這因違規者而產生的每月行政開支強加在其他業主身上，這顯然不是該公契約的原意。

38.  再者，申請人始終都未能說明該第F部份條文或該公契，如何可被詮釋為答辯人必須依循該聲稱程序才可徵收利息的主張，她也未能援引在《建築物管理條例》 （香港法例第 344 章）又或是其他法例的那一條具體條文或法律原則支持她的說法，因此，申請人沒有任何基礎強行加入該聲稱程序，作為答辯人徵收欠款利息的先決條件，限制答辯人按照該公契徵收利息的權力。

39.  基於以上原因，本席不接受答辯人必須依循該聲稱程序才可徵收利息的主張。同理，申請人提出因為答辯人沒有進行該聲稱程序，所以引致她心存「僥倖」，以為不會被徵收利息，導致她延展多年才清還欠款的投訴不可能被接納，這是本末倒置的主張。

40.  另外，申請人也投訴答辯人沒有為她籌謀大維修攤分費的支付，她卻未能提出任何法律依據，來證明答辯人負有這責任。無論如何，梁先生也解釋答辯人只是負責屋苑的管理，既不能介入各業主的私人財務安排，也實在不是福利機構，還有，答辯人也已在通告中提供了各業主可向屋宇署申請貸款和資助的資料，況且，該共同業主其實已一早獲得港幣150,000元的貸款。事實是，申請人也承認早期已獲得該貸款，只是已把它用作其他用途而已。毋庸置疑地，申請人的投訴不能成立。

41.  本席接納劉大律師的陳詞，申請人自始至終都知悉她受該第F部份條文的制約，縱然答辯人未有每月額外詳細列出她所欠利息的明細，可是一直有提醒該共同業主未有按時繳付維修攤分費，將會被追收利息。除了上文提及她們受制於對該公契並對它具有法律構定知悉外，答辯人其實自2013年9月30日開始，已通過上文第11至22段中提及的眾多答辯人、該律師或管理公司的信函、通告、繳款通知書、會議紀錄等文件，來提醒申請人支付利息的責任。

42.  另外，梁先生也出示了該律師早於2013年9月30日向該屋苑的業主發出的信函，當中提醒各業主必須依時繳付大維修攤分費，否則需要按該第F部份條文徵收欠款利息，而該F部條文的內容更詳載於該信函中。

43.  儘管申請人表示她應該沒有收過該信函，可是該信函是由代表答辯人的律師發出，目的和時間上都與同日管理公司向各業主發出的通告相脗合，梁先生也表示他當時尚未是答辯人的主席，也收悉該信函，申請人不可能例外；再者，申請人也不能合理地解釋她為何沒有在她的開案陳詞中，爭議沒有收過該信函，卻只是在審訊中途才突然提出，本席相信她其實曾在當時收悉該信函。

44.  而且，在 2014年該註契中，已清楚列明申請人需要支付的欠款利息款額，並已列作押記款項，答辯人更以書面通知該共同業主關於該註契一事，因此，申請人不可能不知道答辯人收取欠款利息的做法。況且，在最後付款期已過，於2015年11月30日的大維修攤分費欠款通知書中，更詳細列出每期欠付的維修攤分費，以及因此而需要支付逾期利息的責任。

45.  還有，該禁止議決的通過和相關會議記錄的張貼，更向各業主重申答辯人需要向沒有按時付款者，依照該公契規定徵收利息，以及答辯人並沒有免除徵收欠款利息的權力的立場。

46.  基於以上原因，本席認為申請人受制於該第F部份條文，也一直知道欠付該維修攤分費需要按該第F部份條文支付利息，以及答辯人一直重複會向欠付大維修攤分費者徵收利息的立場，甚至已曾向她徵收欠款利息，而答辯人根本没有責任需要先進行該聲稱程序，才可向申請人追討利息。

議題二

47.  對於申請人和答辯人之間有沒有達成和解協議的爭論，答辯人堅決否認曾與申請人達成任何和解協議，更引用了法律權威典籍Chitty on Contracts, Volume 1, General Principles, 第 34 版第25-008 段來支持它的立場，該段內容節錄如下：

“In order to establish a valid compromise, it must be shown that there has been an agreement (accord) which is complete and certain in its terms, and that consideration (satisfaction) has been given or promised in return for the promised or actual forbearance to pursue the claim. ”

48.  換言之，申請人必須要證明她與答辯人之間已經達成一致的協同協議，協議的細則必須確定，並獲對方接納，她也已經履行了應許的承諾，以換取解除她原有的法律責任和債務。

49.  然而， 縱使申請人反覆提及她和母親一方曾向答辯人提出她聲稱的和解方案，可是她卻始終未能具體說明答辯人在何時和如何接納該等方案，促成和解協議的成立，她也未能證明她確實履行了她聲稱的承諾。

50.  申請人依賴她和母親一方與答辯人在 2019年8月9日至2019年9月 20日的往來通訊，作為她聲稱已與答辯人達成和解協議的基礎，也即是上述該第一建議方案和該第二建議方案；只是，該等建議方案根本沒有提及免除支付利息的責任。

51.  再者，即使申請人視該等延遲還款方案為和解協議要約，她卻始終未能證明答辯人曾經接受該等方案，更遑論同意以該等方案作為解除申請人支付利息的責任；相反，申請人的書面和庭上證據反而多次指摘答辯人一直漠視她們提出的建議方案，不作回應，甚至曾退回夾附在該等信函中的支票。

52.  最清晰不過的還在於申請人在開案陳詞第 19 段，已承認了她其實清楚知道答辯人從來沒有接受她的任何建議方案，更談不上達成任何和解協議，該段內容節錄如下：

「是的，法團從沒明確同意本人提出的任何一項還款提議：甚至從2013 年大維修展開至今，本人向法團提出的申訴，法團由始至終無動於衷，本人向法團提出訴求，法團置之不理，本人向法團提出還款方案，法團從沒接受；法團最積極及負責任的行為是在每次向本業戶出的通告或律師信中，都會明確表示不排除採取進一步法律行動。」

53.  申請人在上文的清晰立場已全然否決了她聲稱雙方已達成和解協議的主張。雖然申請人也嘗試基於答辯人在其後再沒有退回她的支票，來爭辯答辯人後來接納了她的和解協議，但是，支付大維修攤分費本來便是申請人的責任，她更已經是逾期支付，答辯人根本是有權收取該逾期付款的，那不足以構成答辯人接受申請人單方面提出的延期付款方案，更不可能進一步延伸成為解除申請人支付利息的責任。

54.  況且，申請人其實沒有履行該第二建議方案，於「每2至3個月還款」，餘額亦並沒有在「不遲於2022年9月」還清，而是拖延至2022年11月28日才付還，她聲稱已達成的和解協議的說法誠不可信，也無論如何未能證明她已經履行聲稱的協議責任。

55.  還有，從上述答辯人發出或透過管理公司、律師發出的眾多通告、繳款通知、信函、會議記錄等文件，有部份更是在該第二建議方案之後發出，申請人是清楚知道答辯人從來沒有免除該共同業主支付欠款利息的責任，再加上該禁止議決的通過和相關會議記錄的張貼，她也清楚答辯人根本沒有免除她支付利息的權力。

56.  凡此種種， 本席不信納訴訟雙方之間曾經達成任何協議，足以把申請人支付欠款利息的責任解除。

議題三

57.  關於申請人聲稱答辯人追討利息的訴訟時效已過的主張，並不成立，本席接納答辯人的說法，答辯人是次追討欠款利息的反申索，是基於該公契該第F部份條文而提出，而不是依據押記而提出，由於該公契屬蓋印契約文據 ，因此訴訟時效應以《時效條例》（第347章）第4（3） 條為准，而第19（5） 條並不適用，所以追溯時效是12年，而不是6年，訴訟時效未過。

58.  在 The Incorporated Owners of No 99 Wai Yip Streer 訴 Lanton Properties Limited（未經����編，LDBM 3/2015， 2017 年9月26日）一案中，申請人法團向答辯人追討利息等款項，答辯人同樣以該些款項的訴訟時效僅6年作為抗辯理由，土地審裁處法官黄敬華（當時官階）在該案判案書中的第 71至 72 段便作出了下述判斷：

「 71. 根據法團的原案情，雖然法團就答辯人自1995年10月開始欠付的管理費，登記一押記備忘錄（memorandum of charge），日期為2013年9月13日，把自1995年10月開始積欠的管理費和維修費說明扣押在天台的單位，但法團並不是依據這備忘錄來起訴的，而是根據大廈公契而提起的。況且，根據其士物業管理有限公司訴余秋養一案，以備忘錄提訴，亦不能對法團的申索起什麽幫助。根據《時效條例》第4(3)條：

「(3) 基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出」」

59.  基於答辯人的反申索是在 2023年7月 12 日提出，而申請人的欠款自2013年11月1日開始累積，以12年的時效計算，答辯人的追討時限未過。

議題四和反申索

60.  基於以上原因，申請人的所有申請理據均不能成立，答辯人有權根據該公契徵收欠款利息，由於申請人尚未繳付任何欠款利息，欠缺解除該註契的理據，答辯人的反申索得直。

頒令

61.  在仔細考慮了雙方提出的證人證供、文件證據和陳詞後，本席作出以下判令：

（1）  申請人的申請被撤銷。

（2）  申請人須支付答辯人港幣186,966元。

（3）  申請人須支付答辯人上述欠款之判決後利息，由判決日起以判定利率計算，直至款項付清為止。

訟費

62.  本席在考慮了所有相關因素後， 頒下暫准訟費命令，申請人須支付�辯人是次申請和反申索的訟費，包括所有保留訟費，並給予大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依照區域法院基準作評定。

63.  此為暫准訟費命令，除非任何一方提出正式申請，此暫准訟費判令在14天後成為絕對命令。