葉五女 對 許志傑

LDRT 180/2022

[2024] HKLdT 20

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2022年第180宗

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判案書

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背景

1.  這是申請人提出要求收樓的申請。在申請通知書上說明的收樓原因是答辯人在2022年9月1日開始沒有交租，租金是每月7,600元。答辯人不否認欠租，並同意他在2022年9月1日開始沒有交租，租金亦同意為每月7,600元。答辯人提出的反對理由，是申請人沒有按照新法例[1]，向他送達書面租約，所以他不交租。這議題是本案最重要的爭議，亦是本席唯一需要考慮的事項。

2.  申請人及答辯人在審訊時也有提及其他問題，包括申請人指稱答辯人偷竊、恐嚇等情況，但這些事情與本案完全無關，所以本席毋需理會，雙方爭拗這些事情也沒有意思。

3.  此外，申請人提出租約已經終止，因為她已給予一個月通知，要答辯人搬走。但這不是申請通知書上說明的收樓原因，而這個原因在新法例之下也沒有作用。本席現就此問題詳細解釋。

給予通知作為收樓原因

4.  首先，申請人和答辯人之間曾有一份書面租約，由已提供的書面租約可見，租賃期是由2019年2月12日至2021年1月31日。

5.  答辯人提出，因有四天的免租期，所以租期應該由2019年2月16日開始。但這其實沒有意思，免租期不等於把租期改變，只表示租期的首四天毋需交租。

6.  以上提及的租約其實已經過期，申請人指她曾給予通知，要答辯人在這個租約完結之前搬走，但後來可能因為體諒答辯人的情況，沒有堅持要他搬走。但這也與本案完全無關，因為事實是雙方同意在這個租約的兩年租期完結之後，答辯人繼續租用該單位，申請人亦有繼續收租。所以，在這個書面租約完結之後，雙方沒有簽下新的租約，而變為一個口頭租約，租約亦變為月租形式。因此，參照該已完結的書面租約，或者在該書面租約期間曾給予的口頭通知等，均與本案件完全無關。

7.  唯一可能與本案有關的，是申請人因答辯人由2022年9月份開始欠租，她曾在2022年10月1日給予一個月通知答辯人，要他搬走。

8.  由於答辯人未有在2022年11月1日搬走，申請人便採取法律行動，到土地審裁處提出訴訟。

9.  然而，申請人在2022年10月1日給予答辯人的一個月通知，也沒有作用。原因是現時已有新法例監管劏房單位，而這案件涉及的單位很明顯是一個劏房單位。申請人亦同意是分間了六個單位，答辯人只租用其中一間房，即四號房。因此，本案的劏房單位受新法例所監管，新法例的生效日期是2022年1月22日。

10.  申請人主張本案涉及的租約是在新法例生效之前已經訂立，所以不受新法例監管。這個主張是錯的，因為書面租約已經在新法例生效之前終止。在新法例生效之前，申請人與答辯人之間的租約是一個口頭租約。根據新法例，即第120AAQ條第4小節，如果有關的租賃是屬於在關鍵日期，即該條例生效日期之前開始，而在該日期已存在的一個定期租賃，而該租賃的首個周期是在關鍵日期當日開始或者是跨越關鍵日期，則該租賃須視為首期租賃。意思是如果在這樣的月租情況下，在關鍵日期當日，即生效日2022年1月22日開始，便會有一個根據新法例的首期租賃，即兩年的租約開始生效。

11.  即是說，答辯人是會受到這新法例的保障，即他可以獲得兩年的新租約，新租約不一定要是書面租約，這是新法例賦予的一個新保障，即是他可以有兩年的租用期。

12.  因此，申請人的主張，即她與答辯人的租約是舊的租約，不受新法例所監管的說法是錯的。他們的租約已經改變了形式，已經變為一個月租形式，一個定期的租賃，因而會受這條例監管。

13.  在受這條例監管的情況之下，便不能隨便終止租約，即使給予通知也不能終止。因為新法例第120AAZI條第1小節指明，「分間單位規管租賃的業主，不得在租期屆滿前終止該租賃，即使該租賃中有任何規定看來是容許如此終止該租賃亦然。」意思是，即使租約有條款註明可以給予通知而終止，也不能引用該條款終止租約，因為受這條例監管的租約是有兩年的租期保障。換言之，即使是月租形式的租賃，在一般情況之下可以給予一個月通知終止的做法，在新法例之下不會有效。

14.  正因如此，申請人的說法，即她已給予一個月通知答辯人，不能成立，即申請人不可以以此為由終止租約。即使申請人在申請通知書上有列出這個原因而提出收樓要求，法庭也不會批准。所以本案件所爭議的，始終是欠租的問題。

欠租作為收樓原因

15.  至於欠租，如果答辯人真有欠租，即使在新法例的監管下，業主仍然可以收樓。新法例有明確指出，如果租客有欠租的情況，業主是有權收樓的。新法例附表7第4部第7段指明，租客須向業主繳付租金。如果有違反的情況，業主可以根據新法例第120AAZI條第2(b)小節，作出申請收樓，終止租約。因此，即使在新法例的監管下，欠租可以作為一個收樓原因。

16.  但問題是答辯人的反對理由是否成立。答辯人沒有爭議欠租，但提出他有權不交租。答辯人說他曾經書面要求業主，即申請人一方給予一份書面租約，而當業主拒絕提供書面租約的時候，他有權根據新法例不交租。

17.  答辯人的說法是根據新法例第120AAZ條第2小節，租客可以用書面方式要求業主在30日內，即指明限期內，向租客送達反映有關口頭租賃內容的書面租賃，即租賃協議，供雙方簽署。

18.  新法例第120AAZ條第3小節則列明，如果業主沒有按照第(2)款向租客送達租賃協議，租客可以選擇將租金扣起，暫不繳付，直至業主按照該款送達租賃協議為止；或終止有關租賃，方法是在指明限期後的7日內，給予業主不少於30日（通知期）的事先書面通知，而終止該租賃。

19.  答辯人指他是根據新法例第120AAZ條所賦予的權利，即第3小節所述，租客可以將租金扣起，暫不繳付，直至他收到租賃協議為止。

20.  答辯人稱他有向申請人作出書面要求，但沒有保存副本，所以不能提交副本供法庭參閱。申請人則否認有收過答辯人的書面要求。因此，答辯人曾經提出書面要求只是答辯人一方的說法。

21.  根據答辯人呈交的WhatsApp紀錄，只見答辯人曾經問過業主是否不會向他提供書面租約，但沒有提及他曾經在2022年4月12日發信要求書面租約。WhatsApp紀錄也沒有顯示他曾表示因為收不到書面租約，所以不交租這類的訊息。因此，本席不接受答辯人稱他曾向業主發出書面要求的說法，因為證據方面不能顯示他曾發信給業主。

22.  答辯人稱他曾在9月徵詢律師意見，他才知道新法例有書面要求這個規定，所以他現在表示他曾發出書面要求。但在文件上，絕對沒有顯示他曾經發出書面要求。因為如果他曾發出書面要求的話，他在WhatsApp裡面和申請人的地產代理對話的時候，不可能不提及他曾發信給申請人，也不可能完全不提及因為他收不到書面租約而不會交租。

23.  地產代理告知答辯人業主不會給予書面租約，但可以繼續讓他租用時，他也不可能完全不提及他曾經作出書面要求，請業主提供書面租約。在收到地產代理的訊息後，他也沒有提及他因為收不到書面租約而不交租。所以，本席不接受答辯人曾在4月12日發信給業主的說法，這並不是事實。

24.  即使答辯人曾發出信件，根據答辯人所述，信件的內容很簡單，只向業主提出他需要書面租約去處理稅務問題。

25.  這樣的話，這書面要求並不符合新法例的要求。因為新法例第120AAZ條第2小節指明，租客須以書面方式要求業主在30日內，即一個指明的限期內，向租客送達反映有關口頭租賃內容的書面租賃。意思是，租客須要給予業主一個限期，在30日內向他送達書面的租賃協議。但答辯人所稱的信件，根據他描述的內容，並沒有給予業主一個限期。因此，即使答辯人所言的信件是存在，信件的內容也不符合新法例的要求。

26.  在沒有收到依新法例發出書面要求的情況下，業主沒有必要提供書面租賃協議給答辯人。即是說，答辯人不可以引用新法例，指他因業主沒有提供書面租賃協議而可以不交租，這說法不能成立。本席不接受答辯人這個反對理由，這不可作為不交租的理由。

27.  既然有欠租，並缺乏合理的答辯理由，很明顯，申請人的申請，即因為欠租申請收樓的原因是成立的，答辯人須把單位交回申請人。

濟助期的給予

28.  但是，由於本案是因欠租申請收樓，法庭需要依法例[2]給予答辯人一個濟助期，讓他有機會付清所有欠租，他便可以繼續租用該單位。

29.  依法例，法庭需要給予答辯人最少7天，讓他可以有機會付清所有欠租。答辯人稱他其實不是沒有錢交租，只是因他收不到書面租賃，他才不交租，那表示他有錢交租。如果這是事實，本席不需要給予太長的時間讓答辯人繳付欠租，所以依法例要求，給予7天時間讓答辯人付清所有欠租。

30.  欠租的款額，答辯人亦同意是由2022年9月1日開始，每月租金7,600元。所以，答辯人必須付清由9月開始的所有欠租。以7日濟助期來說，付款限期是2月3日，即答辯人須要付清由2022年9月至2023年2月的租金，才可以獲得濟助，獲得濟助才可以繼續租用該單位。如果答辯人沒有繳款，申請人便有權收樓。

訟費

31.  由於案件牽涉劏房的情況而受新法例所監管，這類案件一般而言是不會有訟費的，即法庭不會頒下訟費命令，除非有特殊情況，例如濫用司法程序[3]。本席認為本案不涉及濫用司法程序，因為似乎雙方只是對於新法例的規定有所爭議。

32.  因此，本席認為本案應該無訟費命令，意思是雙方均不可以向對方申請訟費。

結論

33.  基於上述理由，本席現頒下以下命令：

(1)  除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2022年9月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月7,600元計算；

(3)  本申請無訟費命令；

(4)  如果答辯人在2023年2月3日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；及

(5)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。