CHU SYMON HIN WING and CHU YUM HONG (朱蔭康) as the surviving managers of CHU NAM YUN (OR YUEN)(朱南園) suing on behalf of all members of CHU NAM YUN (OR YUEN)(朱南園) 對 羅志民及另四人

DCMP 4486/2021

[2025] HKDC 341

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2021年第4486號

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(根據經修訂的原訴傳票，區域法院聆案官宋泳琛於2022年7月19日
所頒的繼續進行法律程序的命令及區域法院聆案官蕭志韻於2023年7月11日所頒的繼續進行法律程序的命令)

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判決書

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原告人的申請

1.  原告人根據《區域法院規則》第113號命令展開此訴訟，向佔用人收回涉案土地的管有權。於2022年5月3日，第4被告人以佔用人身份加入本案成為第4被告人，而本案被命令猶如藉令狀開展一樣繼續法律程序。

2.  原告人所代表的祖堂朱南園（「該祖堂」）自1938年起一直為丈量約份第11約第1180號地段（「涉案土地」）的註冊業主。原告人於2018年被批准委任為該祖堂的其中一名司理，而他現在是該祖堂唯一生存的司理。

3.  於2024年8月28日，原告人以傳票形式向法庭申請針對第4被告人的簡易判決，以及剔除第4被告人的反申索。就該申請，原告人及第4被告人均已存檔及送達誓章。這是該傳票申請的聆訊。

4.  由於本案的第1至第3被告人沒有存檔抗辯書，原告人較早前已針對他們取得最終判決。

相關法律原則

5.  就簡易判決申請而言：

(1)  被告人有責任向法庭展示本案存在可爭辯的抗辯理由或應該審訊的事項；

(2)  單憑被告人於誓章所作的指稱並不足夠；

(3)  被告人所提交的誓章證據內容，必須具備明細，清楚表達他的抗辯是什麼，倚賴的證據又是什麼；及

(4)  被告人須令法庭滿意他有真實和真誠的答辯，或證明該真誠的答辯是有合理機會存在。在測試被告人是否已達至這個門檻時，首先是看看被告人所聲稱的是否可信（而不是一定會被相信）。在評估時，法庭不是單獨看該些聲稱，而是把他們和不受爭議或合理地沒有爭議的背景、或不受爭議的文件一併來評估。

（Hong Kong Civil Procedure 2025, Vol 1, §§113/8/10, 14/4/1, 2, 4, 9, 9A）

6.  有關剔除狀書的法律原則，原告人援引高等法院暫委法官歐陽桂如（當時官階）在吳艷嫦 訴 李雪芬 （未經彙編，HCA 1164/2011，2011年12月23日）一案第20至25段：

「20. 《高等法院規則》第18號命令第19(1)條規則規定如下：

「法庭可在法律程序的任何階段基於以下理由，命令剔除或修訂有關訴訟的任何狀書或任何令狀的註明，或任何狀書或該註明上的任何東西 –

(a) 該狀書、註明或東西並無披露合理的訴訟因由；或

(b) 該狀書、註明或東西屬於惡意中傷、瑣屑無聊或無理纏擾；或

(c) …

(d) 在其他方面而言該狀書、註明或東西是濫用法庭的法律程序；

並可命令擱置或撤銷有關訴訟或命令據此登錄判決（視屬何情況而定）。

21. 此外，法庭亦同時享有固有司法管轄權，在類似的情況下命令剔除或修訂有關訴訟的任何狀書或任何令狀的註明。法庭可以分開或同時行使其固有的司法管轄權力及第18 號命令第19(1)條規則所賦予的權力。

22. 一個「合理的訴訟因由」是一個有可能成功的訴訟因由。就算與訟一方的案情薄弱，成功機會不大，他的訴訟因由亦算作一個合理的訴訟因由，申請人亦不能倚賴此理據剔除狀書：見《香港民事訴訟程序》2011年第1 冊第18/19/6段。

23. 另一方面，要構成一個合理的訴訟因由，原告人不能只單純指出訴訟因由的名稱或類別，他必須列出所有重要的事實，目的是使另一與訟者能夠透過這些重要事實瞭解原告人的整個案情，從而準備對策。如果一個狀書未能達到以上的要求，則此狀書將被視為不完全，以及未能透露任何合理的訴訟因由。

24. 「瑣屑無聊」是說這訴訟不可以用道理去辯論的，沒有基礎或勝訴機會的，這包括濫用法院程序的訴訟。「無理纏擾」則是說這訴訟構成欺壓。

25. 「濫用法院程序」意味著法院的程序一定要以真心誠意和恰當地行使，而不可濫用。」

原告人的案情

7.  原告人存檔及倚賴兩份誓章，即：

(1)  Chu Symon Hin Wing的第一份非宗教式誓章，日期為2024年8月28日；及

(2)  Chu Symon Hin Wing的第二份非宗教式誓章，日期為2025年1月20日。

8.  另外，原告人亦依賴該祖堂已去世司理朱蔭康的誓章中所附上，日期為2021年9月13日的告示，顯示原告人早在2021年已開始要求佔用涉案土地的人遷出。

9.  原告人的立場如下：

(1)  涉案土地的註冊業主為該祖堂。該祖堂於大埔南坑村持有多塊土地，包括涉案土地；

(2)  該祖堂的前任司理於2003年去世。替任的三名司理（包括原告人）於2015年被委任；該委任於2018年被民政事務專員批准及註冊。除了原告人外，其餘兩名替任司理分別於2022年及2023年離世。在2003年至2018年期間，該祖堂並沒有司理，沒有人能把該祖堂的物業（包括涉案土地）出租，建立有效租約；

(3)  原告人從來沒有直接或間接把涉案土地放租，亦不認識第4被告人所指稱的莫姓男子（「莫姓男子」）。莫姓男子並非該祖堂的代理人，沒有任何權限把涉案土地出租。

第4被告人的案情

10.  第4被告人在2022年6月27日存檔了抗辯及反申索書。第4被告人的案情可簡述如下：

(1)  第4被告人自稱他自2008年6月起是涉案土地的「租客」，與一名「莫姓業主」用合法手續簽訂租約至今已14年。

(2)  他指他本身「並非反對真正業主收回土地業權，衹希望能租用木屋至…得到政府安置」。

(3)  就著他的「反申索」，第4被告人指他並非故意佔用他人土地，要求原告人不要向他追討，而他會向假業主作出追討。

11.  就著本申請，第4被告人存檔了1份日期為2024年12月19日的反對誓章，但案件號碼錯誤地寫為DCMP 4484，但原告人不反對第4被告人在這聆訊倚賴這份反對誓章。在該誓章中，第4被告人對原告人作出了一些指控，包括指「原告從30年前已秘密僱用物業代理人，為原告人管理物業及收租，大幅僭建木屋住宅，租給來港新移民、牟取暴利。上述僭建情況被政府發現而向業主作出檢控行動時，原告人便解釋他多年來沒有管理物業，因此被他人侵佔物業，物業內一切僭建是侵佔人所為，與原告業主無關。」，第4被告人指控原告人作出「虛假陳述」。

12.  就第4被告人自稱為租客的抗辯，他分別在抗辯及反申索書附上了數份文件。在這些文件中，並沒有任何文件能夠證明他是該祖堂的租客：

(1)  沒有任何租務文件是由該祖堂的司理或任何人代表該祖堂作為業主簽署的；

(2)  所有指稱租約早已過期。並沒有任何文件顯示第4被告人現在仍向任何人租用涉案土地。

討論及分析

13.  原告人的陳詞如下：

(1)  第4被告人的抗辯理由（即他有權以租客身份佔用涉案土地）並非可爭辯的抗辯理由，而他在反對誓章提出針對原告人的指控亦沒有任何根據；

(a)  第4被告人於其抗辯書中承認他「並非反對真正業主收回土地業權，衹希望能租用木屋至…得到政府安置」。這並非抗辯理由；

(b)  就第4被告人於其誓章中提出的指控，他並沒有就他的抗辯理由在誓章中具備明細，而他也沒有提供足夠證據支持他的案情；

(c)  再者，作為業主的該祖堂於2003年至2018年並沒有司理，沒有人能代表該祖堂就涉案物業建立有法律效力的租約。第4被告人不可能自2008年起與原告人訂立租約，一直作為租客至今；

(d)  該莫姓男子也沒有實際權限或表面權限代表該祖堂訂立租約；及

(e)  原告人已於2021年表明身份，並要求佔用涉案土地的人仕遷出。第4被告人沒有任何基礎或理據繼續自稱為「租客」。

(2)  就第4被告人的反申索，第4被告人的「反申索」明顯沒有合理的訴訟因由，亦是瑣屑無聊，應予以剔除。

14.  第4被告人所提出的證據根本不能證明他現在是以「租客」身份佔用涉案土地。第4被告人存檔的文件中亦只有一些早已過期的租務文件等。事實上，第4被告人已在其誓章承認，他並非負責簽署租約及租務的人，而是負責水電及房屋維修費用，而他負責租務事宜的劉姓朋友已於前年到大陸養病，暫時未能回港，有部份租約鎖在他房間夾萬內，暫時未能存檔入法庭處理。在此情況下，第4被告人根本沒有任何客觀證據指他在本案展開前根據任何租約成為租客。

15.  原告人的案情及證據也顯示作為業主的該祖堂於2003年至2018年並沒有司理，第4被告人不可能自2008年起與原告人訂立租約，成為租客：

(1)  就著新界土地而言，處理祖堂物業的權力只屬於祖堂的司理，而非其他人。所有司理亦應一致地行動沒有司理的一致同意，租約並不會有法律效力：Ng Chung Ying Daydes v Tang Man Kit [2022] HKCFI 2347，第56段；黃西利 對 黃錦祺 [2022] HKCA 1754，第23段；

(2)  由於該祖堂於2008年（第4被告人所指稱其租約開始的年份）時並沒有任何司理，期間並沒有任何人可以代表祖堂與第4被告人建立有效的租約；及

(3)  無論如何，正如原告人指出，自從該祖堂的替任司理（包括原告人）成為該祖堂的司理起，他們從未親自或透過代理人把涉案土地出租予任何人士，或允許任何其他人士自稱為涉案土地的業主。原告人也不認識第4被告人所指稱的莫姓男子。

16.  本席同意原告人的陳詞，即使第4被告人能證明莫姓男子曾自稱業主與第4被告人簽訂租約，第4被告人亦沒有提供任何證據，證明該莫姓男子有實際權限或表面權限代表該祖堂把涉案土地出租：

(1)  該莫姓男子並非涉案土地的業主，第4被告人亦未能提出任何證據指稱該莫姓男子曾獲得原告人授權出租涉案土地。

(2)  就著表面權限相關原則，原告人倚賴高等法院暫委法官吳美玲（當時官階）於Tam Ying Man v Leung Ka Chun （未經彙編，HCA 2166/2011，2016年8月31日）一案，第94至95段：

「94. As a matter of general principle, when a person by words or conduct represents or permits to be represented that another has authority to act on his behalf, he may be bound by the acts (which he has not authorised and has even forbidden) of that other person with respect to anyone dealing with him as agent on the faith of such representation, to the same extent as if such other person has the authority that he is represented to have, even though he has no such actual authority. Such representation must be made to third party(ies) who must have reasonably relied on it. An act of an agent within the scope of his apparent authority does not cease to bind his principal merely because the agent was acting fraudulently and in furtherance of his own interests. Such doctrine applies to transfers of property. The burden of proof is on the person alleging apparent authority.

95. A representation by the agent himself that he has authority cannot create apparent authority in him unless the principal can be regarded as having in some way instigated or permitted it, or put the agent in a position where he appears to be authorised to make it. One way in which courts have sought to validate unauthorised dispositions by agents in possession of goods or documents of title is to recognise apparent authority where the principal has entrusted the agent with indicia of title to property with some representation beyond mere parting with possession.」

(3)  原告人亦援引Bowstead & Reynolds on Agency (23^rd Ed) 第8-013及8-130段亦提及，單單管有物業或物業文件（parting with possession）並不足夠構成陳述：

「There must be a representation, or… a manifestation.

…suffice to say that mere possession of property or documents of title is not usually by itself a sufficient representation of an entitlement to deal with them.」（第8-013段）

「… Moreover, it seems that negligence is not of itself sufficient to create apparent ownership, because the common law has long taken the view that mere negligence in parting with possession of goods does not imperil one’s ownership.

Hence, a principal is not bound merely because the principal has let the agent have goods and/or documents of title: more must have been done, e.g. allowed property to stand in the agent’s name, given the agent an acknowledgment that the agent has bought and paid for the goods, signed a document offering to buy the goods from the agent or a third party; or (perhaps) entrusted the goods to a person who in the normal course of business sells goods that are that person’s own.」（第8-130段）（後加強調）。

(4)  在本案中，該祖堂多年沒有管理涉案土地，在2003年至2018年期間，該祖堂並沒有司理，沒有人能把該祖堂的物業（包括涉案土地）出租，建立有效租約。

(5)  第4被告人從來沒有提出任何其他證據指原告人一方曾經以任何方式允許由該莫姓男子代表該祖堂把涉案土地出租，以使第4被告人可依賴該莫姓男子的表面權限或實際權限。因此，這抗辯理由也不能成立。

17.  在本案中，原告人早於2021年9月已在涉案土地張貼告示，表明不容許任何人繼續霸佔或使用涉案土地。在此情況下，第4被告人並沒有任何基礎至今仍自稱為「租客」，在註冊業主不同意的情況下繼續佔用涉案土地。

18.  基於上述理由，本席認為第4被告人並不能提出任何可爭辯的抗辯理由，或任何應該審訊的事項。

第4被告人的反申索

19.  第4被告人的反申索，實際上並沒有對原告人作出任何實質的反申索。

20.  第4被告人的反申索如下：

「…我衹是在不知情況下..租住有人非法佔用得來之土地裏農屋..我實是被騙錢之..（受害人）而非故意佔用他人土地之（被告人）

…因此…當判結束后，勝訴一方之律師及有關訴訟費，原是由敗訴被告人支付…我原是（受害人）不要向我追討！我更會向使用假業主身份收取多年租金人仕採取法律行動追討索償。」

21.  第4被告人並沒有對原告人作出任何反申索，僅要求原告人不要向他追討訟費。這「反申索」明顯沒有合理的訴訟因由，亦是瑣屑無聊，應予以剔除。

判決及命令

22.  基於以上所述，批准原告人的簡易判決申請，收回涉案土地的空置管有權並剔除第4被告人的反申索。基於原告人考慮第4被告人的財政狀況後，不作訟費申請，本席就原告人於2024年8月28日的簡易判決申請，以及剔除第4被告人的反申索，不作訟費命令。