賴業雅 訴 入境事務處處長

LDPD 806 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2002年LDPD第806號

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判 案 書

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1. 申請人是新界荃灣德華街6號德範樓四樓8室（“處所”）的業主；答辯人是處所的租客。2002年3月25日，申請人向土地審裁處（“審裁處”）提出下述的申請 :-

“租客未經業主同意及沒有根據租約規定由1998年12月 01日起至2001年11月30日繳付每月$7000.00，而租客 於1998年12月01起至2002年02月28日每月只繳付$6500.00，每月欠交$500.00租金。與及租客於2002年 03月01日至2002年03月31日只繳付$5500.00，欠交$1500.00租金。時至今日，租客已欠租金共$21,000.00。因此，本人現申請追租及收樓。”

2. 申請人的証供

1995年1月28日，他與答辯人簽訂由1995年12月1日至 1998年11月30日的租約，每月的租金為6,500元。租約的第十二條規定由1998年12月1日至2001年11月30日的租金為港幣7,000元。

2.1 申請人是居住於內地樟木頭鎮的香港居民，但每個月他會返回香港一次。本年3月9日他返回香港；在查閱他的銀行戶口存款的紀錄時，他發覺答辯人祇繳交5,500元作為3月份的租金，於是他便致電答辯人，指他擅自減去1,500元租金。他說答辯人不可以這樣做。其後在朋友的協助下他對答辯人採取法律行動，收回處所。

2.2 1998年12月1日，答辯人只把6,500元的租金存入他的銀行戶口。他對答辯人指出根據租約的規定，租金是7,000元。答辯人說巿道不好，又說沒有人會租用處所，但申請人仍然要他繳交7,000元的租 金。

3． 答辯人的証供

1998年11月或12月之時，答辯人致電給申請人，以環境不 好和巿道差為理由，要求他減租。申請人同意他的要求，於是他便每月將6,500元的租金存入申請人的銀行戶口。

3.1 在本年3月7日、8日至15日之間，他致電申請人，以租金昂貴為理由，希望申請人減租。經過商討後，申請人同意將租金減至 5,500元，於是他便將5,500元存入申請人的戶口。

4． 案情分析

對申請人的申請，答辯人提出以下的答辯:-

“業主和本人在電話聯絡並口頭已協議由1998年12月1日起至另行通知為止，每月租金之金額按回舊租約（即$6500-），而本人亦按時入租金HK$6,500-給予業主，業主並無反對亦發還租單給予本人。直至2002年2月底，本人再次電話聯絡業主要求減租至HK$5500（由2002年3月1日起至另行通知為止），業主在電話中口頭上同意本人之要求，因此，本人現反對業主所提出之申請。”

4.1 申請人的銀行存摺以及答辯人呈堂作為証物的中國銀行的客戶收據顯示，答辯人把5,500元存入申請人銀行戶口的日期是2002年 3月1日，但根據答辯人的証供他是在2002年3月7日至15日之間，才得到申請人的同意將租金減至5,500元的，這亦即是說在未得到申請人同意減租之前，他已把租金自行定於5,500元，並存入申請人的銀行戶口，故此答辯人指稱他是得到申請人的同意後才將5,500元存入他的銀行戶口的証供是不可信的。申請人是在2002年3月25日入稟審裁處向答辯人追討欠租及收樓。如果申請人同意這次減租，為甚麼在很短的時間之內他便對答辯人採取法律行動？

4.2 在作証時，答辯人指在2002年3月7日至15日之間，申請人同意減租，而對上一次他們兩人的接觸是在1998年12月之前，故此他們在2002年2月沒有接觸對方，但反對通知書則述明在2002年2月底申請人同意減租。這與答辯人的証供並不脗合。

4.3 本席裁定他是以同一手法將1998年12月的租金定於 6,500元。雖然申請人對該次減租不同意，但除了向答辯人表示不同意外，他沒有採取任何行動追討欠租。在每一次返回香港他都會查閱銀行戶口的紀錄，故此對答辯人每次都是繳付6,500元租金的事實他是知道的。在2002年3月9日，在得知答辯人祇繳付5,500元租金，他即就此事向答辯人質詢。如果答辯人仍是照以往一樣繳交2002年3月份的租金6,500元，他一定不會這樣做。

4.4 當本席問申請人為甚麼對答辯人在1998年12月1日擅自減租之事他不採取行動，他說他不明白法律的程序，他不知道怎樣做，但在本年3月初當答辯人擅自再次減租時，他很快便採取法律行動。如果這一次他可以這樣做，為何在1998年12月他不可以同樣這樣做？本席裁定，雖然在初時他不同意答辯人擅自減租的做法，但後來他終於接受 了答辯人的作為，所以才在其後整整的3年2個月的時間內，沒有對答辯人採取行動，但當答辯人擅自把租金減少1,000元時，他便不能容忍答辯人再次減低租金的做法。

5． 基於上述的理由，本席裁決申請人追討1998年12月1日至 2002年2月28日止的欠租申請不能成立，但追討自2002年3月1日的欠租申請得直。

6． 本席頒佈以下的命令:-

1． 本席撤銷申請人追討自1998年12月1日至2002年2月28日的欠租申請；

2． 本席裁決申請人追討2002年3月份欠租1,000元的申請得直；

3． 答辯人須將處所空置交回予申請人；

4． 根據《高等法院規則》第4章第21F條的規定，倘若答辯人在本命令後的4星期內繳交上述的欠租1,000元，則答辯人在無需再訂立任何新租賃的情況下，按照原有的租賃持有處所，而本申請的任何進一步法律程序亦被擱置 ；

5． 如答辯人未能在上述4星期內繳交上述1,000元的欠租，則本命令的第3段可予以強制執行，而答辯人亦須繳交由 2002年4月1日開始的中間收益，每月為6,500元，直至將處所交回給申請人為止；

6． 當答辯人將款項存入法庭時，申請人即可從法院提取該款項。