THE INCORPORATED OWNERS OF FARADAY HOUSE 訴 LEUNG HANG NIN AND ANOTHER

LDBM 215/2005

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2005年第215號

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判案書

背景

1.  申請人為香港新界屯門青榕街6號雅德苑(“該大廈”) 之業主立案法團。 答辯人為該大廈第二座8字樓A室及車位61號及62號之註冊業主。

2. 由於答辯人欠交管理費，申請人於2005年3月31日入稟小額錢債審裁處(案件編號SCTC018821/05) 向答辯人追討2004年11月至2005年3月之管理費，利息及額外工作費用(Collection Charge)。

3.  其後，答辯人支付了有關之管理費，但不願支付利息666.90元和額外工作費用300元。由於案件涉及一些建築物管理的事宜，小額錢債審裁處將案件轉介至土地審裁處審理。

4.  此外，答辯人沒有繳付2005年7月至12月之管理費及利息合共18,717.66元。 申請人亦在本案中向答辯人追討這筆款項。

5.  在審訊時，申請人同意放棄追討300元之額外工作費用。因此，申請人現時的申請只涉及2005年7月至12月之管理費及利息合共18,717.66元及2004年11月至2005年3月之管理費利息666.90元。

6.  答辯人持下列理由反對申請人之申請:-

“1. 法團現要求本單位所交付之管理費金額是不合理和不是必須的金額。

2. 法團加收管理費及增加開支總額，從未經業主大會議決通過！

3. 法團要求本單位把管理費交給管理公司、存入其名義的戶口是違法的。”

7.  此外，答辯人提出以下之反申索:-

“	1.	法團必須退回未經業主大會通過、違法多收之管理費。 $94294元
	2.	法團必須對未經業主大會通過、而胡亂開支的金額對本單位作出賠償。 $74055元
	3.	法團必須要重新按法例及公契制定合理而必須的管理費金額。
	4.	法團要立即執行9-5-04年業主大會通過的決議。
	5.	本單位不需要負責由於法團失職無按法例344附表7(3)(6)規定，<管理開支總額須經業主大會通過>；而胡亂開支的金額。
	6.	過往及現在法團未經招標聘用管理公司是違反344 20A條因而不合法。
	7.	法團要業主把管理費存入不合法聘用的管理公司名義戶口是違法。
	8.	現管理合約無效，法團必須重新招標。
	9.	法團必須把所有管理金額全部存入以法團名義開立的銀行戶口，分別只可以是1個常用基金戶口、另1個是非經常性維修基金戶口。
	10.	法團的管理委員會由97-04年無安排核數，違反344第27條(1)(1A)。
	11.	管理委員會的主席、副主席、司庫必須對違法無授權的開支負責。”

8.  本席現就答辯人作出之答辯理由及反申索逐一作出裁決。

管理費金額是否不合理和不是必須的金額

9.  答辯人認為申請人要求各業主交付的管理費金額是不合法的，理由是管理費金額的計算及制定是要根據該大廈的公契及<<建築物管理條例>> (“該條例”) 第20條，第21條及附表5去計算出來，而申請人過往從無按法例規定辦事，每年公報開支預算，制定各單位需交付的金額。

10.  本席同意答辯人這方面的論點。該條例第20(1)(a)條說明“法團須設立並維持一項常用基金以支付法團根據本條例或公契(如有的話)規定行使權力或執行職責的費用”。 申請人向答辯人徵收管理費正是要維持這一項常用基金。

11.  不過，申請人須按該條例第21條的規定去釐定款額。第21條的條文如下:-

“(1)  除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額─

(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及

(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月，而期間長短則由管理委員會訂定。

(1A) 除第(3)款另有規定外，管理委員會在根據第(1)款釐定第一個款額後再根據該款釐定的任何款額(“其後的款額”(subsequent amount))，均不得超過相當於根據該款釐定的前一款額的150%之數，除非該其後的款額由法團藉業主大會通過的決議批准。

(2) 除第14(1)條及本條第(3)款另有規定外，管理委員會不得增加按照第(1)款釐定的款額。

(3) 在根據第20條設立並維持的基金不足以支付法團就遵從以下各項而須付的費用時，管理委員會可增加業主所需繳付的款額─

(a) 審裁處的命令；或

(b) 與公用部分有關而由公職人員或公共機構根據任何條例送達法團的通知、命令或其他文件。

(4) 對於根據第(1)款行將釐定的款額，管理委員會為此等釐定而作的預算的製備，以及就此等預算的任何文件而作的副本的提供，附表5均具效力。

(5) 如本條(須解釋為包括附表5)與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本條為準。”

12.  該條例附表5第1段則說明“管理委員會根據第21(1)條釐定的款額，須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬備的預算為基準。”

13.  由上述條文可見，申請人的管理委員會在制定管理費的款額時，必須有有關期間的預算作為基準。不過申請人承認從來沒有制定每年的預算報告。因此，申請人要求答辯人支付的管理費款額並不是以有關期間的預算為基準計算出來。很明顯，申請人並沒有按該條例附表5第1段的規定辦事。

14.  不過，申請人認為該條例根本沒有相關的條文章節說明管理費之計算方法，而附表5只是和第一次所收取的管理費相關。

15.  本席絕對不用意申請人的見解，該條例附表5是適用於根據第21(1)條釐定的款額，第21(1)條不單與第一次收取管理費相關，而是與其往後每12個月的基金繳款相關。 附表5亦已清楚說明必須有預算為基準，申請人絕對不能不跟從附表5的要求，隨意去計算管理費。再者，該條例附表7第1(3) 段亦說明在沒有預算草案的情況下，管理開支總額須當作與前一財務年度的管理開支總額一樣，而在有了預算草案之後，管理費亦須按預算草案計算及調整。因此，該條例並非完全沒有說明管理費的計算方法。

16.  申請人又認為如果管理費的加幅不超過150%的話，申請人就沒有違法。本席亦不同意這看法。該條例第21(1A)條只是說明其後的款額不得超過前一款額的150%，除非得業主大會通過決議批准。但這並不等於申請人可不須再根據第21(1)條及附表5去釐定款額。在第21(1A)條中的字句“再根據該款釐定的任何款額” 已清楚說明其後的款額仍然需要根據第21(1)條(包括附表5)去釐定。

17. 因此，本席裁定申請人現時要求答辯人支付的管理費金額並不合乎該條例第21條及附表5的規定。

加收管理費及增加開支總額是否須業主大會通過

18. 其實，該條例第21(1A)條已清楚說明如果“其後的款額”是超過“前一款額” 的150%，則須由法團藉業主大會通過的決議批準。 換句話說，如果其後的款額並沒有超過150%，則可由管理委員會決定，而不須由業主大會通過。

19. 該大廈公契D部份第1(15)段亦說明經理人可全權酌情決定可能收取的款額，但不得增加超過上個財政年度實際管理開支的10%。

20. 因此，增加管理開支和加收管理費是否須由業主大會通過是要視乎加幅的多少而定。如果不超過10%，經理人可全權決定，如果不超過50%，可由管理委員會決定；但如超過50%則須由業主大會通過。

21. 雙方現時提供的證供並不能很明確地證明加收的管理費是否超過50%，須由業主大會通過。 因此，本席裁定答辯人這方面的答辯不成立。

管理費存入管理公司的戶口是否違法

22. 答辯人認為根據該條例第20條的規定，申請人必須以其名義之銀行戶口收取管理費。不過，本席不同意答辯人的看法。

23. 根據該條例第20(3)條的規定，“法團須開立一個有利息的戶口，而只將該戶口用於建築物管理方面。” 第20(4) 條則說明“除第(5)及(6) 款另有規定外，法團須將其就建築物的管理而收得的一切款項，不延誤地存入根據第(3)款而開立的戶口。

24. 不過，同樣地經理人亦須根據該條例附表7第3段，開立一個有利息的戶口，將其就建築物管理而收得的一切款項存入這戶口。根據第3(5) 段的規定，這戶口的戶名是須提述“建築物的管理組織”。

25. 根據該條例第34D條的釋義，經理人，就一座建築物而言，是指“當其時為有關建築物的公契執行而管理該建築物的人”。 申請人現時是以管理公司名義開立的戶口收取管理費。根據第34D條的釋義，除了法團之外，管理公司亦是有關建築物的經理人，而經理人亦會是“建築物的管理組織”之一。因此，本席認為以管理公司的戶口收取管理費並無不妥。

26. 因此，本席裁定申請人要求答辯人把管理費交給管理公司，存入其名義的戶口並不違法，答辯人不能因為戶名是管理公司而不是法團的名稱，而拒交管理費。

申請人的申請是否得直

27. 基於以上的裁決，答辯人提出的第二及第三項答辯理由不成立，但就第一項的答辯，本席裁定申請人收取的管理費金額不合法。因此，答辯人無須支付申請人要求的金額和利息。

28. 不過，申請人認為即使答辯人的答辯成立的話，答辯人亦須根據Grace International Ltd. v. Incorporated Owners of Fortana Gardens & others. [1996]4HKC635及The Incorporated Owners of Sea View Estate v. Adsin Development Ltd.,LDBM355-357/2003兩宗案例先支付管理費。

29. 本席不同意申請人這方面的陳詞，申請人引用的兩宗案例與本案並不相同。 Grace International Ltd一案是關於經理人是否會因為沒有維修公用部份而不能索取管理費，本案並沒有這方面的問題。

30. The Incorporated Owners of Sea View Estate一案雖然與預算草案有關，但在該案中，管理委員會是以往年經合法程序批准的管理費去收取有關的管理費，而這管理費與往年的金額一樣，並沒有改變或增加。本案不同的地方就是申請人從來也沒有預算案，亦即是說，從來沒有一個合法計算出來的管理費，而管理費的金額亦有改變。 申請人不能用以往的管理費金額向答辯人追討。

31. 雖然本席同意一般而言申請人不會因為違反其職責而不能追討管理費，但在本案中，申請人要求的管理費金額並不合法，答辯人無須支付申請人不合法的金額。這並不等於答辯人不須支付管理費，申請人必須按法例計算正確的管理費，答辯人才需支付正確的管理費。

32. 因此，本席裁定申請人追討管理費和利息的申請不得直。

反申索

33. 答辯人提出了11項反申索，除了第一及第二項反申索，答辯人要求申請人賠償有關金額外，答辯人並沒有就其他反申索具體寫出要求本席頒發甚麼命令。不過，本席亦會逐一處理各項反申索。

退回多收之管理費

34. 答辯人就1996年6月1日至2005年6月30日之管理費作出了一些計算，認為申請人多收了94,294元管理費，要求申請人退回這款項。 答辯人的理據主要亦是因為申請人未經業主大會通過財政預算就增加了管理費，而加幅是超越公契規定。

35. 雖然本席如上述一樣裁定申請人要求答辯人支付的管理費金額不合法，答辯人不須支付申請人現時追討的金額，但這並不等於答辯人可以要求申請人退還已經支付的款項。

36. 答辯人理應知道申請人從來沒有預算草案，但仍然支付有關的管理費給申請人。本席認為這樣做法，答辯人是默許了申請人收取這些款項(見Wong Pun-man v. Incorporated Owners of Tung Fat Industrial Building [1996]1HKDCR32及荃灣花園業主立案法團訴梁振鴻及另一人LDBM472, 473, 558&559/2001)。雖然答辯人有權中止這默許，不再支付之後的管理費，但在中止這些默許之前已經支付的管理費是不可能退還的。 申請人在收取管理費後是用作支付管理開支的，現時要申請人退還這些款項，對申請人極之不公平。

37. 因此，本席裁定答辯人要求退還管理費的反申索不成立。

賠償未經業主大會通過而胡亂開支的金額

38. 答辯人提出了多方面的指控，認為申請人未經業主大會通過而胡亂批出了很多開支。根據答辯人的計算，由95年至04年的收支合理結餘應是4,656,779元，而不應是申請人胡亂開支後的結餘989,271元。兩者的對比相差是3,667,508元。因此，答辯人要求申請人按管理份數賠償這差額的21/1040，即74,055元。

39. 答辯人的指控其實只是建基於文件上的揣測，並沒有實質的證據去證明有關開支是胡亂的開支。即使有胡亂開支，答辯人亦弄錯索償的對象。 答辯人在其修改反對通知書中指出“操控法團是管理委員會，真正決策執行的人是主席、副主席、司庫；所以他們理應要為其在位時的違法及無授權的行為負責！”因此，答辯人的指控是針對管理委員會委員的行為而作出的。但在本案中，申請人是法團，不是這些委員，答辯人不可能就這些針對委員的指控向法團索償。

40. 再者，若果法團因為管理委員會委員不當的行為而有所損失，這些也只是法團的損失，答辯人不可能要求受損失的法團再去賠償給業主。

41. 因此，本席裁定答辯人不能向申請人索償有關的賠償。

重新制定管理費金額

42. 答辯人要求申請人重新按法例及公契制定合理而必須的管理費金額。 本席同意申請人現時索償的金額不合法，理應重新按法例計算。 本席亦已裁定申請人的申請不成立。 不過，本席認為不須 就此再頒發其他命令。 很明顯，申請人必須按照法例，擬定預算草案去釐定管理費，否則的話，申請人不可能再向答辯人追討管理費。

執行2004年5月9日業主大會通過的決議

43. 於2004年5月9日的業主大會中，各業主通過決議要申請人向管理公司追回未經授權的開支費用。答辯人認為申請人未有執行這決議，所以要求法團立即執行有關的決議。

44. 不過，根據申請人提交的會議紀錄，申請人其實是有跟進這決議，與管理公司相討解決方案。 例如在2004年10月14日的管理委員會會議紀錄中亦可看到申請人與管理公司是有商討過管理公司在延續管理合約時，豁免第一及第二個月的經理人酬金，合共 28,000元，以彌補因物業綜合保險保額較過往增加之差額費用。

45. 因此，本席不同意法團未有執行有關決議。答辯人這方面的反申索不成立。

答辯人是否需要負責胡亂開支的金額

46. 如上述一樣，答辯人認為申請人有胡亂開支，未按該條例附表7(3)(6)的規定辦事。 答辯人引用的附表7(3)(6)並不正確， 本席相信答辯人是指附表7第1(6)段，其條文如下：-

“（6）如有法團，而法團在財務年度預算或修訂預算按照第（2）或（4）節送交或展示日期的1個月期間內，藉各業主通過的決議，決定否決該項預算或修訂預算（視屬何情況而定），則直至另一預算或修訂預算按照第（2）或（4）節送交或展示並無如此根據本節被否決為止，該財務年度的管理開支總額，須當作與前一財務年度的管理開支（如有的話）總額連同一筆經理人所釐定的不超過該總額10%的款額一樣。”

47. 不過，答辯人對這條文有所誤解。答辯人認為根據這條例，法團每年的開支總額是有限制的，須經業主大會通過。 不過，這條例只是預算需要由業主大會通過，但在實際的開支上，申請人並不需要每項開支都經由業主大會通過，而且實際的開支亦不會受預算的數字約束。申請人是可以就實際的需要批出有關的支出。

48. 因此，答辯人這方面的反申索亦不成立。

未經招標聘用管理公司是否違法

49. 申請人己提供證供，證明最先聘用管理公司時，是有招標的。答辯人現時爭拋的論點是指管理公司的續約也須招標，因為續約也是新的合約而所涉及的金額也超過該條例第20A條的規定。

50. 不過，本席不同意答辯人的見解，該條例並沒有說明續約也須招標。 一般而言，續約可以是將原有的合約延長期限而己，不一定是新的合約。既然法例沒有說續約也須招標，本席認為不應將續約的情況也加上這限制。 如果法例有這要求，理應將這要求明文寫出來。

51. 因此，本席裁定管理公司續約不須再招標，答辯人這方面的反申索不成立。

管理費存入管理公司名義戶口是否違法

52. 正如上述一樣，本席認為管理費存入管理公司名義戶口並沒有違法，答辯人這方面的反申索不成立。

管理合約是否無效及法團是否須重新招標

53. 正如上述一樣，本席認為管理公司的續約不須重新招標，所以亦不會因為沒有招標而無效。 答辯人這方面的反申索亦不成立。

法團是否須將管理金額全部存入以法團名義開立的戶口

54. 本席己就這方面作出裁決，管理公司亦是經理人之一，可按該條例附表7第3段開立戶口。 因此，申請人不一定須將管理金額全部存入以法團名義開立的戶口。 答辯人這方面的反申索一樣不能成立。

申請人沒有安排核數，是否違反該條例

55. 答辯人認為申請人由1997年至2004年沒有安排核數，違反該條例第27（1）及（1A）條的規定。本席同意申請人須將法團帳目交由會計師核數，可是申請人現時己經補回有關的核數報告。雖然答辯人對於這時核數報告的內容仍然有些爭議，不過本席認為現時己經無須再頒令要求申請人安排核數。

管理委員會的主席、副主席、司庫是否須對違法無授權旳開支負責

56. 管理委員會的主席、副主席及司庫並不是本案的當事人，本席不會就其責任問題作出裁決。

總結

57. 基於上述理由， 本席認為答辯人提出的反申索，雖然有些論點成立，但未能獲本席頒發任何命令，所以整體上，答辯人的反申索亦是敗訴，須被撤銷。

58. 由於雙方都未能就其申請及反申索獲勝，本席認為雙方須各自負責本身的訟費 。

59. 因此，本席頒令如下：-

（1）撤銷申請人的申請；

（2）撤銷答辯人的反申索；及

（3）臨時訟費命令:有關申請人的申請及答辯人的反申索均無訟費命令。 如果雙方不在14天內提出訟費申請, 則此項臨時訟費命令作實。