XTRNX 聯發大廈業主立案法團 訴 張寶榮

[Chinese Translation-中譯本]

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請1998年第297號

（兩案已根據暫委法官李何禧蓮於1998年12月14日 發出之命令合併）

__________

判 決

__________

1. 申請人是香港灣仔莊士敦道36-42號聯發大廈業主立案法團（該大廈）。

2. 建築物管理申請1998年第297號一案的答辯人（即第一答辯人）謝玉麟先生是該大廈21樓C座的業主。

3. 建築物管理申請1998年第298號一案的答辯人（即第二答辯人）張寶榮先生是同一幢大廈6樓B座及10樓C座兩個單位的業主。

4. 該大廈的公契亦已在土地註冊處登記，註冊編號為3501851（證物A3）。

5. 目前該大廈的經理人是港深聯合物業管理有限公司。

6. 大廈公契條款第3條訂明大廈的管理事宜。第3（d）條列明經理人的權力和職責。根據第3（d）（v）至（xi）條，經理人有權維修及保養該大廈，而根據第3（d）（xvii）條，經理人有責任妥善備存賬目開支以及在收到書面通知後容許業主在辦公時間內查閱該等賬目。第3（d）（xx）條訂明經理人有權執行公契，確保業主履行責任及遵守有關規定。第4條訂明業主有法律責任支付管理費用，並列出各業主所須分擔的管理開支的比例。公契的附表列明該大廈共分為100份，並列出各單位所佔的份數。

7. 根據大廈公契，第一答辯人佔有1份，而第二答辯人佔2份；擁有的兩個單位各佔1份。

8. 關於屋宇署發出命令規定該大廈須進行維修保養工程一事，與訟雙方均無爭議。

9. 第二答辯人在1996年是大廈業主立案法團（申請人）的管理委員會主席，而第一答辯人是秘書，當時申請人議決以3,646,116元作價把維修保養工程合約判予同昌建築公司。大廈的每1份業主須承擔36,462元費用，分3期支付，分別為15,000元，11,000元及10,462元。案中證據顯示全部業主均已支付首期款項，但第一及第二答辯人之後便沒有再付款。

10. 申請人的現任秘書（申請人的第一證人）代表申請人作供，並把有關文件呈堂。（證物A1，A2，A3及A4）1996年11月18日，申請人舉行業主周年大會，選出新一屆管理委員會。（證物A4第48及49頁是出席紀錄；第58至60頁是有關的通告、議程及紀錄；第42頁是更改主席、副主席、秘書及司庫資料的通知書。）高賓納貿易有限公司獲選為主席，公司代表是申請人的第二證人，申請人的第一證人獲選為秘書，何氏宗親會有限公司獲選為司庫，至於第二答辯人則獲選為委員。

11. 1996年11月28日，管理委員會召開首次會議，議決重新招標，委聘建築師負責監督整項大廈維修保養工程，以及召開業主立案法團特別大會討論有關工程的事宜。是次會議並議決委聘核數師。（證物A4第31頁是有關的通告、議程及紀錄）第二答辯人沒有出席這次會議，也沒有出席其他委員會會議，因為他認為出席這些會議的作用不大。

12. 1996年12月13日，大廈業主立案法團召開業主特別大會。（證物A4第65頁是有關的通告和議程；第29至30頁是議程及決議。）但有關委聘承判商的細節，工程合約所涉金額以及每份業主所須分擔的費用這幾個項目，決議書上卻是空白的。大會又議決委聘建築師監督工程。除了維修保養基金外，大會並議決成立基金用作支付上任管理委員會所負的債項。至於每份業主所須供款這項目在決議書上亦是空白的。

13. 1997年1月17日，申請人再次召開第二次業主特別大會（證物A4第24至28頁是有關的通告、議程、出席紀錄及會議紀錄）。管理委員會並就承判商的最後候選名單及管理委員會工作的交接事宜作了報告。大會並議決召開另一次業主特別大會，決定大廈維修保養承判商的人選。

14. 1997年1月24日舉行另一次特別大會，申請人挑選並確定承判商，又委聘了一間新的管理公司。

15. 1997年期間，管理委員會曾多次召開會議，報告維修保養工程的進展。

16. 1997年10月23日，管理委員會召開業主特別大會，對維修保養工程的預算案，每份業主所須分擔的費用數目，以及預計開支等事項作出了修訂，最後並通過有關決議。（證物A4第1至6頁是有關的會議紀錄、建議預算、經修訂後通過的預算、出席紀錄及第一答辯人代表第二答辯人的授權書。）

17. 基於經修訂後通過的預算，為了支付已出款項、未來預算開支，以及管理儲備基金的供款，該大廈每份業主共須承擔20,000元。付了首期和第二期款項共26,000元的業主均可獲退還6,000元。至於只付了首期付款15,000元的業主則須每份再支付5,000元。整幢大廈的100份中，除第一及第二答辯人所屬的3份外，其餘全部97份均已支付所須款項。

18. 就上述集資款項，申請人現向第一答辯人追討5,000元，向第二答辯人追討10,000元。

19. 第一及第二答辯人辯稱他們不知道儲備基金有何用途，也沒有收過通告、議程或會議紀錄，而上述文件也沒有張貼在大廈大堂作公布之用。申請人的證詞則指不但已把該等文件張貼於大廈大堂，還把副本放進每一單位的信箱內。申請人的第一證人作證時提及多份出席紀錄以及授權書，並說這些文件均證明兩名答辯人不是親自出席這些業主大會，就是互相授權對方代其出席。本席接納申請人在這些方面的證詞，並裁定所有有關文件及通告均已妥為送達。雖然第二答辯人被選為管理委員會委員，但他承認從未出席過任何一次委員會會議。他認為他屬少數派，任何他提出的建議都會被6對1否決而不能實行。

20. 即使申請人提供了所有有關通告、議程、會議紀錄及核對賬目（證物A5），兩名答辯人仍堅稱他們看不懂那份修訂預算，也不明白他們應付的金額是如何計算出來。兩名答辯人均不反對他們有法律責任付款，但只想澄清應付多少。

21. 1998年3月5日，申請人再次召開業主特別大會，解釋了在修訂預算中C項目所載的有關每份業主須供款1,000元予管理基金一事，並予以修訂及通過。會上有一份報告簡述申請人與上任管理公司對訟的背景及進展情況，並重申委聘核數師和有需要進行訴訟的理由（證物A2附件10及11）。從上述證據來看，答辯人根本不可能有機會誤解修訂預算。

22. 本案沒有證據顯示申請人要求大廈每份業主集資5,000元的做法是不恰當，越權或違反大廈公契或《建築物管理條例》的規定。

23. 答辯人沒有提出可成立的反對理由。

建築物管理案件1998年第297號

24. 判申請人勝訴，第一答辯人須付5,000元，申請人兼得訟費。倘若雙方不同意訟費數額，則交由法庭評定。

建築物管理案件1998年第298號

25. 判申請人勝訴，第二答辯人須付10,000元，申請人兼得訟費。倘若雙方不同意訟費數額，則交由法庭評定。