香港特別行政區 訴 李承德

HCMA 137/2023
及 HCMA 138/2023
(一併聆訊)

[2024] HKCFI 870

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

刑事上訴司法管轄權

刑罰上訴

案件編號：裁判法院上訴案件 2023 年第 137 及138號

(原觀塘裁判法院傳票案件 2022 年第 26616 及26618號)

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判案書

1.  本案上訴人被控兩項「傳布虛假或具誤導性資料」罪，違反香港法例第621章《一手住宅物業銷售條例》第78條。首項控罪詳情指上訴人在2019年12月6日，在香港，傳布資料，而該資料相當可能會誘使另一人購買指明住宅物業，即一幅圖像，陳述香港青衣細山路18號明翹匯第1座1樓E室有特高樓底3.65米，而該資料在某事關重要的事實方面是虛假或具誤導性的，而上訴人知道此事或罔顧該資料是否如此。

2.  次項控罪詳情指上訴人在2019年12月8日，在香港，傳布資料，而該資料相當可能會誘使另一人購買指明住宅物業，即香港青衣細山路18號明翹匯1樓特色戶樓高3.5米（可建閣樓），而該資料在某事關重要的事實方面，是虛假或具誤導性的，而上訴人知道此事或罔顧該資料是否如此。

3.  上訴人承認控罪及同意案情。每項控罪被判處兩個月即時監禁，同期執行。上訴人不服有關裁決，就判刑提出上訴。

案情撮要

4.  明翹匯（“該發展項目”）位於新界青衣，共有776個住宅物業，2021年12月10日獲發佔用許可證。上訴人於案發時是一名地產代理人，受僱於利嘉閣地產有限公司。

5.  2019年12月6日，上訴人透過Whatsapp告知一陳女士該發展項目有住宅物業可供出售，並聲稱1座1樓E室（“1E1室”）是一面積399平方呎的兩房單位，附設一個181平方呎的私人花園。上訴人進一步指該特色單位已可供出售，並向陳女士傳送了一幅圖像。圖像載有一張1E1室的平面圖（摘取自該發展項目的售樓說明書），其中包括1E1室擁有3.65米特高樓底的資訊和上訴人的電話號碼。

6.  根據售樓說明書所述，1E1室的層與層之間的高度為(a)介乎3350毫米至3650毫米之間（包括跌級樓板上混凝土填充層厚度），以及(b)介乎3810毫米至4060毫米之間（包括私人花園上混凝土填充層及／或種植土壤的厚度）。售樓說明書並沒有提及1E1室的樓底高度。

7.  根據量度結果，1E1室的樓底高度介乎2406毫米至2955毫米之間。

8.  2019年12月8日，陳女士透過Whatsapp向上訴人索取特色單位的照片。上訴人向陳女士傳送兩幅圖像，表示特色單位的樓底高度達3.5米，可建造閣樓。上訴人所指的特色單位包括該發展項目第2A座1樓E室（“2A1E室”）。陳女士就2A1E室簽訂了日期為2019年12月9日的臨時買賣合約。

9.  根據售樓說明書所述，2A1E室的層與層之間的高度為(a)介乎3350毫米至3650毫米之間（包括跌級樓板上混凝土填充層厚度），以及(b)3810毫米（包括私人花園上混凝土填充層及／或種植土壤的厚度）。售樓說明書並沒有提及2A1E室的樓底高度。

10.  根據量度結果，2A1E室的樓底高度介乎2355毫米至2953毫米之間。

判刑理由

11.  裁判官得悉上訴人現年30歲，是一名地產代理，過往並無刑事紀錄，也從沒被「地產代理監管局」作出處分。

12.  裁判官表示就本案的控罪，一經循簡易程序定罪，可處罰款1,000,000元及監禁3年。在有關條例生效後，沒有人被定罪判刑，故此沒有先例可援。

13.  裁判官表示本案涉及陳女士遭上訴人誤導而購入2A1E室，對香港的普羅大眾而言，購買房產物業可能是一生人之中數件重大事項的其中一項，故要求控方向陳女士錄取一份書面供詞，以便了解其所受的影響。

14.  陳女士的書面供詞表示，在她購入2A1E室之前，並無持有任何物業，當時她是打算用作自住的，但因實際樓底高度不足以令她可以加建閣樓，面積不足夠自住，故她已將單位出租。除了金錢上的損失，她亦覺得心理壓力大，常與家人吵架，經常覺得不舒服和有噁心的感覺，醫生解釋她噁心的原因很大機會是來自心理壓力。

15.  裁判官表示上訴人是陳女士的地產代理，故本案是一宗違反誠信的案件。他亦講及香港寸金尺土，住宅樓價高昂，一般市民並不輕易可以置業安居。對於普羅大眾而言，購買房屋是重大事項，若然錯購一並非心中理想的物業，可能需要耗用額外及龐大的金錢、時間和精力才可把錯買的物業售出，糾正錯誤。

16.  裁判官認為本案案情嚴重，不單須要對上訴人作出懲罰，也須判處阻嚇性刑罰，以儆戒後來者，不可以身試法。裁判官考慮本案案情及整體情況後，信納即時監禁是唯一的適當的量刑選項。罰款、社會服務令及緩刑等非即時監禁的刑罰均不足以反映上訴人的罪責。

17.  裁判官表示就此案而言，即使樓底高度如上訴人所言的3.5米，可以建造的閣樓面積亦不會大，故以3個月即時監禁作為量刑起點，判處上訴人兩個月即時監禁，兩項控罪同期執行，總刑期為兩個月的即時監禁。

上訴理據

18.  上訴理據總括而言指裁判官：

(1)  錯誤地認為上訴人違反誠信，也沒有充分考慮到違反誠信程度僅屬輕微；

(2)  錯誤地考慮陳女士書面供詞，並給予過多比重；

(3)  錯誤地認為本案案情嚴重，須判處阻嚇性刑罰，沒有考慮其他的量刑選項。

討論

19.  裁判官在量刑前曾詢問雙方是否爭議本案涉及違反誠信，當時代表上訴人的律師表示沒有爭議。這宗案件確是一宗違反誠信的案件，上訴人是陳女士的地產代理。作為陳女士的代理人，上訴人為了落實交易收取佣金，向陳女士提供錯誤的資料。陳女士購買該單位的本意是希望構建閣樓，上訴人亦以樓底高度作招徠。

20.  本案的單位是以「樓花」形式發售，陳女士沒有機會看過「現樓」，只能信賴上訴人所提供的資料。本席信納上訴人在提供樓底高度前，定必閱讀過「售樓說明書」內的資料，不然他不會講及3.5米的高度。

21.  除上訴人確有違反誠信外，上訴人的行為實屬蓄意，並非罔顧，這亦加重其刑責。

22.  就次項的上訴理據，裁判官在判刑前，表示會考慮是次事件對陳女士的影響並要求控方提供書面供詞，這沒有任何不對的地方。再者，在取得陳女士書面供詞後，裁判官曾詢問當時代表上訴人的律師需否傳召陳女士出庭作供，但律師表示沒有需要。現在上訴人更換了律師代表，在沒有指出前律師有什麼重大失誤情況下，便指裁判官錯誤考慮陳女士的書面供詞，這是不應該的。

23.  就第三項上訴理據，裁判官表示拒絕接納上訴人只是沒有謹慎行事，而非蓄意誤導之說法。

24.  「傳布虛假或具誤導性資料」罪若循公訴程序定罪，最高刑罰是罰款$5,000,000及監禁7年，一個不輕的刑罰。行政機關把該條例草案提交立法機關時，建議法例就所訂明的罪行提供三項罰則：

(i) 「屬輕微及屬規管性質」的罪行（例如未能提供發展項目的建築圖則供公眾免費閱覽）；

(ii) 「屬對準買家可能造成直接影響和為其帶來潛在財務損失的罪行」（例如未能在售樓說明書內提供強制性資料）；

(iii) 「屬嚴重罪行」（例如作出失實陳述和傳布虛假或具誤導性的資料）。

25.  訂立法例時，這項控罪被歸類為該條例草案中最嚴重的罪行，也明確地區分可循簡易程序條例或可循公訴程序條例起訴，是少數可處以判處監禁的罪行。

26.  在一宗物業交易中，地產代理並非只充作一般的售貨員，必須具有誠信，更不能胡亂吹噓，作出不實和誤導的陳述。地產代理收取的佣金不是一個細小的數目。眾所周知，一般情況下，收取的佣金遠超負責提供樓宇轉讓、按揭服務的律師所收取的費用。佣金高昂除了因為尋找客源有一定難度外，對客人承擔的責任也是原因之一。

27.  在考慮到立法原意，案情的嚴重性和上訴人所承認的罪責後，本席同意裁判官的分析，信納兩個月的即時監禁絕非過重。上訴理據不足，上訴駁回。