AU CHEE CHEONG 對 區永昌及另一人

DCMP 1738/2021

[2024] HKDC 1602

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2021年第1738號

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判案書

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序言

1.  原告人區熾昌先生，生於1931年，現年93歲，為本案所涉物業位於香港正街40號2字樓（「正街物業」）的登記業主。

2.  於2021年5月6日，原告人根據《區域法院規則》（第336H章）第113號命令，向第一被告人區永昌（其同父異母的弟弟）（「D1」）及第二被告人ALL OTHER UNKNOWN OCCUPIERS（其他身份不詳的佔用人）（「D2」）發出原訴傳票，要求討回正街物業的管有權。

3.  D2從沒有對原訴傳票作出任何回應或參與本案。

4.  由於原告人和D1之間存在著重大事實爭議，法庭命令本案件以傳訊令狀方式處理。

審訊過程

5.  本案件審訊於2024年8月13日上午9時30分開審。下午4時15分原告人一方完成舉證，審訊押後至8月14日上午9時30分續審。法庭給予指示並向親自行事的D1解釋審訊程序，下一步將由D1開案及傳召證人。

6.  2024年8月14日早上9 時30分，D1出席審訊，但表示身體不適，之後他在庭外暈倒／跌倒，由救護車送院。

7.  2024年8月15日，D1缺席審訊，法庭書記查問下，得悉他仍留院。同日下午3時，本席宣佈押後審訊至2024年8月29日早上9時30分。

8.  案件於2024年8月29日續審。當天D1提交留院記錄，證明他於2024年8月14至17日期間於律敦治醫院留院觀察，診斷分別為「一般 ／全身不適 」（generalised discomfort）及「醫療狀況」（medical condition）。D1確認他的身體狀況正常，可以繼續進行審訊。

背景事實

9.  以下為本案不受爭議的背景事實：

(1)  原告人的父親有兩任妻子。原告人為長子，其生母為第一任妻子。D1為其同父異母的弟弟。原告人共有9名兄弟姊妹；

(2)  於1983 年，原告人與其女友陳唐源（「陳女士」）購買正街物業，以陳女士的名義作為登記業主。隨後，原告人與陳女士於正街物業同居，直至2008年，陳女士去世，原告人及後一直繼續獨居於正街物業；

(3)  於2016年，陳女士的遺產執行人將正街物業的業權轉至原告人名下；

(4)  自1983 年購入正街物業後直至2020年11月27日，原告人一直居住於此。正街物業是原告人的家及唯一居所；

(5)  約於2019年，D1開始在正街物業附近的一棟大廈任職夜更保安員；

(6)  約於2020 年8月，D1得到原告人允許他在下班後的早上到正街物業休息，期間D1會幫忙照顧原告人。為此，原告人將正街物業的大門鎖匙給予D1；

(7)  2020年11月26日，原告人在家中跌倒，翌日被送院，其後一直住院至2021年2月11日；

(8)  由於正街物業是唐樓，沒有升降機，原告人年老體弱不方便行樓梯出入。原告人出院當天，由其同父同母的三弟區棣昌及其長女區凱莉（即原告人的姪女）（「Janet」）安排到三弟的貝沙灣家中暫住，方便照顧；

(9)  其後原告人得知D1在他不知情下更換了正街物業的門鎖。原告人至今亦沒有新門鎖的鎖匙；

(10)  於2021年二月中某天，D1致電區棣昌家，通話期間區棣昌以免提方式讓原告人加入對話；

(11)  D1錄下了該電話對話，並提供了錄音騰本，作為呈堂證物。原告人及D1對於該電話對話是否支持其於本案的申索／抗辯，各執一詞；

(12)  於2021年3月5日，原告人透過其律師鍾沛林律師行去信D1[1]，要求D1離開／交還正街物業予原告人；

(13)  於2021年3月22日，D1回信予鍾沛林律師行，[2]聲稱他得到原告人「多次口頭承諾及共訂租約 」，所以他是正街物業的合法租客，有權於該處居住，並拒絕遷出。

原告人的案情

10.  原告人的案情為：D1不滿原告人早前處理繼母遺產的安排，處心積慮霸佔正街物業，以作補償。詳情如下：

(1)  原告人的父親於1968年去世，其遺產由原告人繼母和原告人作為遺產管理人管理。遺產中包括香港筲箕灣阿公岩6號地段（「阿公岩物業」），由原告人和繼母以遺產管理人的身份持有；

(2)  整個家庭中，原告人與三弟區棣昌一家的關係尤其密切，經常來往；

(3)  陳女士於2008年過身後，原告人一直獨居於正街物業。其表弟張康民每星期約有六天探望及照顧原告人。為表達對張康民的感激，原告人每月以「交通費」和「買餸費」的名義給他$5,000[3] 。他們很多時一起外出飲茶午飯。偶爾，張康民會邀請原告人同父異母的六弟區誠昌一同飲茶；

(4)  於同年（即2008年），區誠昌向原告人表示自己欠下賭債，走投無路，懇求原告人將阿公岩 物業轉名給他，否則他便無家可歸。原告人就這事詢問了當時旅居新加坡的繼母（即區誠昌的生母）的意見。繼母因同情區誠昌而表示同意。但繼母不幸於2008年9月6日在新加坡因病去世，轉名一事被擱置。直至2010年，區誠昌再度要求原告人將阿公岩物業轉名給他，原告人遂根據繼母遺願，和區誠昌一同到律師樓辦理手續，把阿公岩物業轉至區誠昌名下；

(5)  表弟張康民於2013年因病去世，之後原告人便失去了一個主要照顧者，慶幸有三弟區棣昌一家及其朋友鄧姑娘的關顧及護理；

(6)  2014年左右，區誠昌主動提議由他每周2至3天到正街物業照顧原告人的起居飲食，而原告人則支付他每月$13,000，相等於當時任職私人司機的報酬。期間區誠昌與原告人吃下午茶，有時會邀請D1一起，這解釋了為什麼D1會有與原告人拍攝的舊合照，而其中大部分的背景都是在酒家用膳時拍攝；

(7)  雖然原告人、區誠昌及D1偶爾有一同飲茶，但其實原告人與D1並不稔熟；

(8)  過去原告人幾個同父異母的弟妹偶爾向原告人借錢。D1亦曾多次向原告人借錢，而原告人亦有應他的要求；

(9)  2019年間，D1曾三番四次提醒原告人要訂立遺囑處理他去世後正街物業的安排，原告人對此支吾以對。及後D1與太太曾經於正街物業，聲淚俱下地對原告人說他們的關係最親，而區誠昌已分到了阿公岩物業，所以原告人「理應」將正街物業給他。D1並表示他有一名相熟的律師樓師爺可代為草擬及辦理遺囑。但原告人指出正街物業是當初他和陳女士用他們的血汗錢購買的，是屬於他的家，斷言拒絕了D1的要求。D1顯得十分失望，但未敢堅持；

(10)  後來D1得知原告人打算過世後，把正街物業交給三弟區棣昌；

(11)  之後，約於2020年7月某天，原告人獨自在家跌倒受傷。幸好社會福利處送飯員發現，為原告人召喚了救護車送院。原告人經診治後無大礙，同日出院；

(12)  經此一事，姪女Janet考慮到區誠昌年事已高，身體健康狀況也不好，不可能倚靠他經常到正街物業看顧原告人。在Janet提議及安排下，原告人於2020年8月聘請了一名菲籍男傭，工資由Janet支付；

(13)  約於同一段時段（2020年8月），D1在附近當值完夜更保安後，早上到正街物業休息，而原告人並沒有收取任何金錢或補助；

(14)  D1多數於早上8時半到達，而原告人和家傭很多時仍在睡覺，所以在D1要求下，原告人給他正街物業的鑰匙方便出入；

(15)  2020年9月，區誠昌病逝。D1較頻密到正街物業休息、陪伴和照顧原告人。由於原告人覺得與菲籍家傭溝通困難，約於2020年10月將他辭退，嘗試讓D1幫忙照顧他。D1不需原告人付他報酬，只要求原告人付他飯餸錢及日常家庭用品開支；

(16)  事實上，D1給予原告人的照顧程度有限，例如D1從未幫過原告人清潔身體／洗澡／抹身，或帶原告人覆診，很多時由三弟及Janet一家人安排鄧姑娘陪伴和照顧原告人；

(17)  Janet曾經以日薪$500聘請兼職女傭到正街物業照顧原告人。D1反對，說聘請女性傭工不方便，游說原告人不要女傭，堅持由他獨自照顧原告人。原告人最後亦同意辭退該兼職女傭；

(18)  2020年11月26日，原告人在家中再次跌倒，翌日被送往瑪麗醫院。結果檢查顯示原告人有高血壓及顱內有血腫，需留院觀察。兩日後於2020年11月29日，原告人被轉送到上環東華醫院留醫，之後住院超過兩個月，直至2021年2月11日被Janet接出院回三弟（區棣昌）貝沙灣住所；

(19)  原告人出院翌日（2021年2月12日）為農曆年初一。當天D1及其他親戚到區棣昌貝沙灣住所跟原告人拜年。閒談間，原告人向D1表示他只會在貝沙灣暫住一段短時間，並告知D1他改天需要回正街物業取回一些衣物、銀行存摺和醫療物品等；

(20)  不料D1竟表示他已經更換了正街物業大門的門鎖，並指如原告人想進入，要提前與他約定時間。原告人對D1所言感到驚訝和憤怒，因為正街物業是原告人擁有，D1絕對無權私自換了大門門鎖，或要求原告人提早約定時間才可進入／回家。原告人質問D1為什麼更換門鎖，D1沒有回答。考慮到當日是年初一，原告人沒有繼續在眾多親戚面前質問他；

(21)  2021年2月14日，Janet、其丈夫和鄧姑娘與D1在約定時間到正街物業取回原告人的物品，並移除了Janet早前為監察原告人安全而在正街物業家中安裝的攝錄鏡頭；

(22)  2021年2月15日，D1致電原告人，電話對話中原告人要求D1遷出並歸還給原告人正街物業；

(23)  2021年3月22日，原告人律師收到D1的手寫信，聲稱他是合法租客並得到原告人多次口頭承諾及共訂租約。原告人對此絕對否認；

(24)  2021年3月27日，Janet就此事代原告人報警。當日Janet等人與警方到正街物業，按門鈴但無人應門。當時門上張貼一張寫上“此單位有租客，未得本人同意，不得內進 ，否則送官究治，錄影安裝”的告示（「該告示」）。D1當天下午致電原告人，聲稱他為正街物業的租客。對此原告人否認，並要求D1交還正街物業；

(25)  原告人之後再多次要求，但D1一直不肯遷出或交還正街物業，原告人遂於2021年5月4日對D1展開本訴訟。

11.  基於上述，原告人的立場是：

(1)  原告人從未與D1簽訂任何租約；

(2)  他讓D1進入正街物業及給予他鎖匙的安排只屬於臨時許可／無條件特許（bare licence），而原告人已於2021年2月15日（經與D1電話通話） 終止該許可/特許；

(3)  D1其後霸佔正街物業屬侵犯行為（trespass）。

D1的案情

12.  另一方面，D1的案情集中於原告人由於親情及感激D1對他的長期無償照顧，於2020年11月10日與D1就正街物業簽訂了一份年期25年的租約，讓D1（當時66歲）有生之年居住。[4]

13.  D1的案情如下：

(1)  自2006年開始至2014年張康民病逝之前，原告人主要由張康民照顧其起居飲食。據D1所知，原告人每月支付大約 $10,000給張康民；

(2)  自2008年起直至2019年，D1與六哥區誠昌經常探望原告人，與原告人相約飲茶，及陪同原告人覆診；

(3)  2013年間，D1曾經因為他和妻兒所居住的單位業主不再續租，找不到新居，而和原告人談及希望他一家可以搬去正街物業居住。[5] 當時原告人健康轉壞，D1因而越來越頻密探望及照顧原告人，期間二人有很多生活照。為方便D1探訪他 ，原告人當年已經將正街物業鎖匙交給D1。自此，D1每週在正街物業過夜數晚；

(4)  2014年起，D1協助區誠昌照顧原告人的起居飲食。當時區誠昌每月收取原告人$13,000；

(5)  約於2019年5月，原告人得知D1與妻子分居並正找地方居住，因此在正街物業内保留一個房間作為D1的居所，D1亦有添置傢俬、櫃和床。同時，為方便照顧原告人，D1亦選擇於正街物業附近西半山做夜更保安員的工作，收工後買早餐給原告人及在正街物業休息，亦可照顧和陪伴原告人；

(6)  漸漸地，區誠昌年老多病，難以照顧原告人。2020年8月左右，三哥區棣昌請了一位男菲傭，但原告人不太滿意他的工作及溝通有困難，僱用兩個多月後便解僱了他。當時Janet、鄧姑娘和僱傭代理陳小姐極力游説原告人另請其他菲傭，但原告人認為D1「乜都識做」及會照顧他，所以不需要亦沒有再僱用其他傭人；

(7)  至2020年尾，區誠昌因心臟病去世。此後，D1接手單獨照顧原告人，並沒有收取原告人任何費用；

(8)  2020年11月初，原告人與D1閒談，提到假如他百年歸老，D1將沒有地方居住。原告人告訴D1 他過世後「正街物業會交給區棣昌（三哥）打理」。原告人與D1商談後同意簽訂一份25年的租約，把正街物業租給當時66歲的D1，相信25年的租約已足夠讓D1於正街物業度過餘生；

(9)  於是D1在附近文具店找來一份標準租約，並在2020年11月10日與原告人簽訂了租約（一式兩份）（「該租約」）。[6] 該租約訂明年期25年，由2020年11月20日起至2045年11月19日止，D1以每月租金$100租住正街物業；

(10)  其後D1在其妹妹區鳳潔（本案另一被告方證人）的建議下，於2020年11月30日將該租約打上厘印；

(11)  區鳳潔亦經常到正街物業探訪原告人，她亦曾經和原告人電話交談，得到原告人親口確認與D1簽訂租約的事情，「使（D1）可以住到佢死為止，但物業就最後就一定要交回三哥」；[7]

(12)  原告人於2020年5月及11月兩次入院期間，都是由D1探望及送生活所需物品，而當時入醫院紀錄的聯絡人亦是D1，並非區棣昌（三哥）或Janet。在東華醫院期間，D1與原告人視像通話直至原告人出院；

(13)  原告人於2021年2月11日出院（當天是年三十晚），收到護土通知出院，D1立即安排接原告人返回正街物業，但其後卻得知原告人已經由Janet 辦理出院手續離開醫院；

(14)  期間D1聯絡不上原告人，區棣昌（三哥）表示原告人暫住在他在貝沙灣的家中比較方便，待新年後他身體復原後才搬回正街物業居住；

(15)  2021年2月12日（年初一），D1到貝沙灣三哥家中跟原告人拜年，但只是閒話家常，沒有提及更換了正街物業門鎖，也沒有說過原告人要先預約才可回正街物業；

(16)  2021年2月14日（年初三），Janet、其丈夫和鄧姑娘突然到正街物業，幾乎取去原告人所有日用品，並拆除D1安裝於正街物業中用作監察原告人安全的攝錄鏡頭；[8]

(17)  此外，區棣昌在同日透過電話對話要求D1搬出正街物業，並指物業已經被出售，威脅指若D1不搬走他就會控告D1。因此D1便於2021年2月17日更換正街物業的門鎖，防止區棣昌等人進入正街物業，後來並在門上張貼該告示；[9]

(18)  D1同意原告人曾經於2021年2月中（D1聲稱為21日）的電話對話中要求取回正街物業，但相信是有人誤導原告人而令其向D1提出此要求；

(19)  D1於2021年2月17日後一直聯繫不上原告人。原告人沒有在2021年3月27日要求D1遷出正街物業[10]。D1一直有邀請原告人返回正街物業；[11]

(20)  D1於本案初期提交並援引該租約（一式兩份）原件為其證據。審訊期間，D1卻表示他去年（在沒有律師代表期間）曾經把該租約（一式兩份）原件寄去原告代表律師樓，但原告代表律師表示從未收過有關文件。至今該租約（一式兩份）原件已失去，現存證據只有兩份影印本。[12]

原告人庭上的證供

14.  原告人於庭上作證，其證供與其狀書及證人陳述書所述案情吻合。

15.  原告人現年93歲。可能由於年紀老邁，對某些事物的記憶有點模糊，盤問期間被問及一些背景/邊際問題，他未能清楚回答。但重要的是，他在庭上就關鍵議題所作的證供簡單直接、清晰肯定，平實可靠，完全沒有迴避。

16.  就着本案中重要的課題，特別是D1向他指出曾經簽訂該租約一事，原告人堅決地答「冇咁嘅事 ! 」。原告人堅稱從未與第一被告人簽訂任何租約，亦從未將正街物業分租給其他人。

17.  盤問期間，D1指出原告人過去長年受恩於D1密切照顧他（所以簽訂該租約照顧D1餘生），原告人堅決否認。原告人堅稱大約於2020年，D1在正街物業附近當值夜更保安員之後，開始讓D1早上收工後到正街物業休息，才給D1正街物業鎖匙方便出入。

18.  D1質疑原告人作為繼母的遺產承辦人，私自把阿公岩物業轉給區誠昌，而並非平分給繼母的子女（包括D1）的做法不公平／不對。原告人清楚解釋他只是執行繼母的指示／遺願。

D1庭上的證供

19.  如以上所述，D1於本案狀書及證人陳述書中一直以來的說法是：原告人由於感激D1對他的親情及長期（約於2013年開始）無償照顧，所以於2020年11月初與D1訂立一份年期25年的租約，讓D1（當時66歲）有生之年可以居於正街物業。

20.  在其開案及結案陳詞及於庭上作供時，D1的案情及證據卻截然不同：

(1)  於2019年D1發現2010年阿公岩物業轉名給區誠昌事件，認為不妥當和對其不公平而與原告人商討，原告人感到歉疚及為了補償D1，而願意於2020年11月與D1簽訂該租約；

(2)  雖然簽訂了該租約，原告人和D1之間“默認”了D1只是租用正佳物業內的一個房間，而並非整個單位，其實D1一直歡迎原告人回來居住；

(3)  在庭上盤問期間D1澄清及確認，簽訂該租約的用意是要確保D1可以和原告人住在正街物業，照顧原告人終老。而一旦誰人「走先」（去世），就會「和咗佢」，D1進一步解釋，意即一旦D1先過世，當然租約不能繼續，相反假如原告人先去世，即D1也不會繼續住在正街物業。但D1其後卻說，就着原告人死後D1是否可以繼續住在正街物業，雙方其實沒有共識，原告人從沒對D1說過原告人死後D1可以繼續住在正街物業的類似說話。

21.  盤問期間D1被問及為何該租約不是列明租一個房間，而是整個正街物業，及為何於他本人日期為2021年6月7日的誓章中，聲稱每月租金$200，而並非該租約中所述$100，D1沒有正面回答，最後只說「寫錯咗我唔知道呀嘛 ! 」。

22.  就着D1更換正街物業大門門鎖一事，D1一直以來的立場是由於Janet及有關人等曾於2021年2月14日突然到正街物業取回原告人的日用品，並將單位內D1所安裝及使用的鏡頭拆除。D1擔心他們會在他不知情之下進入正街物業，所以更換大門鎖。D1並指他早前安裝該鏡頭是為了他「平時不在家時也能確保大哥行動安
全」。[13]

23.  但原告一方在本案中提供了購買鏡頭的單據及寬頻上網服務合約副本，支持原告人所述：有關設施均是Janet安裝及付款的，證明D1所述不正確。

24.  D1庭上作證時，就換鎖的原因不斷改變說法：

(1)  D1首次並重複解釋換大門鎖其實是因為門鎖有點兒卡住，就此他曾一早向鄧姑娘提及；

(2)  盤問中被指出他在誓章中交代的換鎖原因不是這樣，D1回答他在誓章的說法是錯誤的；

(3)  追問下，D1卻說另一個換鎖原因，是因為正街物業所在的唐樓品流複雜，他擔心一些「閒雜人等會帶人到正街物業睇樓，租劏房」；

(4)  對此本席不解，「閒雜人等」不會有正街物業原本的大門鎖匙，為什麼要換鎖？最後D1改口說他已記不起換鎖的真正原因，其後又再提及因為舊門鎖卡住的問題，但最終又收回這說法，指他在誓章中所述才是真確。

D1證人區鳳潔的證供

25.  區鳳潔是D1同父同母的胞妹，D1是她的七哥。

26.  在其證人陳述書中，區鳳潔聲稱她獲D1告知有關該租約的事，及原因是「如果原告人去世就使到七哥可以有得居住養老至死」。[14]她聲稱曾親自致電原告人查問此事，及得到原告人確認。[15]

27.  她主動教D1要拿該租約去打釐印，因為她自己從前有過租約糾紛的經驗，知道租約文件需要打釐印才有效。[16]

28.  在庭上被盤問為何她要打電話給原告人查問時，區鳳潔最初回答她沒有主動查問，只是她打電話問候原告人時，後者主動向她透露，其後卻又改口說因為她驚/擔心原告人「唔認數」所以查問，但是她未能解釋為何她會擔心原告人「唔認數」，打電話給原告人又有何作用。

電話對話錄音

29.  D1於本案件中援引了一段電話對話錄音，聲稱原告人於對話期間默認該租約的簽訂，支持D1的案情。

30.  不受爭議的事實為，約於2020年2月中（原告人聲稱為2月15日，D1聲稱為21日），即原告人出院後被接到三弟區棣昌家居住之後不久，D1曾經致電區棣昌家，並以免提通話方式與原告人及區棣昌通話，D1把該對話錄音，作為呈堂證據。

31.  審訊期間該對話錄音於法庭播放，雙方並就對話內容同意並核實對話錄音謄本。[17]

32.  對話中D1主動提及該租約，原告人支吾以對（或未及反應），其答案只有“哦…哦哦…咁我…咁咁…嚇嚇嚇”。[18]

33.  相反地，在該對話中，原告人先後6次清楚表達他要取回正街物業或要求D1交還正街物業：

「我一定要攞返……」[19]

「但係我一定要攞返呀嘛，一定要攞返…」[20]

「你就即刻交返間屋俾我，咁解姐」[21]

「你交返間屋俾我……」[22]

「即喺我嘅情形呢就喺想攞返間屋」[23]

「總之你交返間屋俾我，如果唔係呢我就告你囉，就咁
囉」[24]

證據分析

34.  原告人的案情清楚顯示，正街物業對他來說有重大的感情意義；自1983年購入該物業起，他一直與女友陳女士同居於此，直至2008年陳女士去世後，原告人繼續獨居於此，並打算在此終老。

35.  D1提出的抗辯原因，拒絕搬離正街物業或交出空置權，基於原告人與他簽訂該租約讓他以象徵式租金每月$100租住25年。此案情遭到原告人強烈否認。

36.  從以上所有證據分析，本席認為D1的案情完全不合情理，並毫不猶豫地拒絕接納。

37.  首先，原告人長年獨居於正街物業，證據顯示他沒有其他居所。毫無任何理由致使他會於2020年11月，以其當時89歲的高齡與D1簽訂一份25年的租約，把（根據該租約）整個單位以象徵式月租$100給D1居住，而租約年期極可能遠超於原告人的壽命，可能會招致原告人自己有生之年無家可歸。

38.  尤其考慮到原告人、D1及區鳳潔的同意證據，原告人早有明確指示，他過世後會把正街物業交給三弟區棣昌。根據D1庭上證供：原告人告訴他正街物業「比咗三哥，因為佢有出錢…但我有出力 」。而證供顯示區棣昌與D1的關係並不協調，這已經否定了原告人會同意與D1簽訂該租約，因為這樣明顯會導致原告人過世後，為區棣昌大大增添了他處理正街物業的麻煩。

39.  盤問下，D1於庭上解釋簽訂一式兩份該租約，是為了原告人和他可以各持一份。但他卻沒有解釋為何兩份租約一直由他保管，後來更於本訴訟期間被他以郵遞一併寄出而失去了。

40.  D1在庭上作證時，改口稱根據該租約，他只租住一個房間，D1解釋意思即為他繼續在正街物業和原告人一同居住，直至原告人過世，租約便視作終止（他庭上所述「和咗佢」），D1進一步解釋到時他便要遷出。

41.  如此一來，縱使如D1所述，原告人打算讓D1在正街物業與他一同居住及照顧原告人終老，原告人只需告訴D1或繼續准許D1在正街物業與原告人一同居住，根本沒有必要簽訂任何租約，更遑論是一份年期長達25年，把正街物業整個單位給D1租住的該租約。

42.  即使原告人真的如D1狀書中所述，打算在他過世後讓D1繼續居住於正街物業，如原告人代表大律師指出，原告人大可以以遺囑方式確立他過世後對於正街物業的安排，並不需要簽訂該租約。但無論如何，這說法與原告人過世後把正街物業給區棣昌的同意證供相抵觸，不可能是真確。

43.  D1對於更換正街物業大門門鎖的原因不盡不實，明顯的原因，就是他乘着原告人出院，並搬到區棣昌的家暫住後，更換門鎖霸佔正街物業。

44.  儘管D1口口聲聲說歡迎原告人隨時回正街物業居住，他至今仍沒有付諸行動安排接原告人回家，或把新大門鎖匙交給原告人或區棣昌。

45.  被告證人區鳳潔的證供明顯袒護D1，但其證人陳述書所述[25]：D1告知她簽訂該租約的原因，是因為原告人說過若然他去世，D1亦「可以有得居住養老至死」 。這說法與D1庭上的證供大相逕庭，兩者之間存在着基本重大矛盾。

46.  區鳳潔的證供關於打電話向原告人查問該租約一事，亦是毫不合理，她解釋不到為何她需要打電話向原告人查問或確認，亦未能解釋為何她會擔心原告人「唔認數 」以致她需要打電話向其確認。

47.  本席認為區鳳潔的證供不可信，其目的只是為了支持D1於狀書所述關於與原告人簽訂了該租約的案情。

48.  沒有證據顯示D1曾經根據該租約付給原告人月租$100。除了D1霸佔了正街物業外，沒有證據顯示雙方就着該租約履行過任何責任。

49.  就着電話對話錄音證據，D1明顯是有備而來，嘗試取得對其案情有利的證據，在致電原告人前準備好錄音，企圖在對話中向原告人指出該租約已經簽訂一事，指望原告人默認／不反對。

50.  相反地，電話錄音證據清楚顯示原告人於電話對話中一直清晰地重複他的訴求：他要取回／要求D1交還正街物業。對於D1在對話中向他指出簽訂了該租約一事，原告人只是不懂如何或未及反應。

51.  原告人於庭上作供時的反應緩慢及對問題難以掌握，但本席認為這是基於他年老體弱，情況可以理解。

52.  D1依賴電話對話證據來支持被告案情，指稱原告人默認簽訂了該租約一事。這與原告人清晰地要求取回／D1交還正街物業的訴求完全抵觸，簡直是強詞奪理，全不可取。

53.  另一方面，原告人的案情與本案中所有證據互相呼應，合情合理。他的證供簡單直接，盤問下不受動搖。其口頭證供與狀書所述及證人陳述書吻合。

54.  本席認為原告人是一名簡單直接、誠實可靠的證人，並接納其證供合理可信。

55.  考慮過所有事實證供，本席拒絕接納D1所指，他曾經與原告人簽訂該租約。

56.  合理推斷為：D1於2019年得悉當年（2010年）區誠昌得到阿公岩物業，認為原告人對他不義／不公平，心存怨對，處心積慮霸佔正街物業，作為對自己的「補償」。這亦解釋了2019至2020年間D1對原告人多加探望及照顧，於正街物業附近當夜更工作，並用藉口得到正街物業的鎖匙，繼而在原告人住院期間偽造該租約並打釐印，之後更換正街物業大門門鎖，獨佔物業。正如D1結案時於庭上所述，這一切（D1指為簽訂該租約）是由於原告人就阿公岩物業轉名，對D1引致的住屋問題而虧欠他的補償。

57.  至於其他事實爭拗，例如年初一拜年時，D1是否由正街物業拿取10多萬屬於原告人的現金向原告人展示等，本席亦有充分考慮，但這些只屬邊緣環境證供，並不影響本席對於本案中最重要的課題，即原告人與D1是否有簽訂該租約的裁決。

筆跡專家的證據

58.  原告人於本案中援引了筆跡專家證人梁文綺女士（「梁專家 」）的鑒定報告及證供，有關證據佐證了該租約（一式兩份）為偽造或虛假文書的結論。她的專家資格及身份不受爭議。

59.  D1並沒有就簽名筆跡的議題援引任何專家證據。

60.  於2022年3月4日，梁專家在D1當時的代表律師鄧耀榮律師行就受質疑的該租約兩份正本進行了現場鑒定及記錄，並提交了一份日期為2023年6月5日的英文專家報告[26]，與其中文譯本[27]並列為本案中原告人的證據。

61.  就着該租約上兩個受質疑的原告人簽名（Q1及Q2）的真偽鑒定，梁專家對從原告人代表律師取得的25個原告人以中文全名（「區熾昌」）作為簽名的範本（C1-C20）進行比較。經仔細分析後，得出的結論為：該租約（一式兩份）上的兩個D1聲稱為原告人的簽名（Q1及Q2）很可能不是原告人所寫。[28]

62.  梁專家在庭上解釋，這結論建基於一個9個級別的意見評價尺度，「是」（原告人所寫）對應第1級，「非常有可能是」對應第2級，「不是」對應第9級，她的結論「很可能不是」對應第7級，意即遠超於相對地不可能（遠高於50%比率）。

63.  梁專家在鑒定報告中及於庭上作供時，對Q1，Q2及原告人的25個簽名樣本闡述、分析及對比，列出以下6點基本不同之處，以支持其結論：

(1)  就區字「品」部分的底部兩個口字，原告人的25個簽名樣本皆顯示兩個口字連在一起，先寫一個拉長的口字，再於中間加上一筆，呈現一個打平的「日」字。相反，兩個受質疑的簽名（Q1及Q2）中，區字的兩個口是完全分開書寫的，與原告人的所有簽名樣本大相逕庭，這屬於明顯及重要的差異；[29]

(2)  就熾字的「音」與「戈」字的部分，除C20外，所有原告人的簽名樣本中「音」字中「立」的下橫劃皆不會與右側「戈」偏旁的長曲鉤筆劃相交。然而，在受質疑樣本Q2的簽名中，有這樣相交的情況，因此與簽名樣本不一致；[30]

(3)  從簽名樣本可見，熾字中的「音」，「立」部分的底部橫劃與「日」部分的左直劃之間存在連接的傾向。原告人的習慣是(a) 於「立」部分的底部橫劃末端呈向下的鉤形；及/或 (b) 將「日」部分的左直劃向上延伸。上述特徵可見於原告人的24個簽名樣本中（C20除外）。但Q1及Q2均沒有這個連接傾向的特徵，偏離原告人的書寫習慣；[31]

(4)  簽名樣本中，熾字的「日」部分，原告人習慣將「日」字的左直劃與底部橫劃連起書寫，呈現橢圓形括弧的形狀，底部橫劃既短又不明顯。相反，受質疑的簽名Q1及Q2（特別是Q1）中「日」字的底部橫劃較長及明顯清晰，異於原告人25個簽名樣本顯示的慣常寫法；[32]

(5)  熾字中「戈」的部分，原告人的書寫習慣是將「戈」的「上點」連向「下撇」。原告人會 (a) 直接將「上點」與「下撇」以一筆過書寫；或 (b) 先點再撇，而「上點」呈明顯向下的趨勢，想與下方的「斜撇」相連。可是，Q1卻恰恰相反，「上點」呈向上的趨勢，異於原告人的所有25個簽名樣本；[33]

(6)  25個簽名樣本中昌字的寬度與熾字的寬度比例範圍為0.53至0.82，即昌字比熾字的寬度窄很多。然而，Q1及Q2中，「昌」字及「熾」字兩者寬度的比例為0.89和0.84，超出所有25個簽名樣本的寬度比例範圍。[34]

64.  D1在庭上盤問並挑戰梁專家的意見，質疑為何各個簽名範本（例如C19和C20）之間也不盡相同，但25個範本卻全被接納為原告人的親筆簽名，而受質疑簽名Q1及Q2，凡與簽名範本不同，便被當作「很可能」不是由原告人所簽署。

65.  梁專家對此作出了清晰的解說[35]：

(1)  原告人的對比樣本簽名呈現顫抖現象，很可能由於年老或健康狀況惡化，肌肉控制力和認知能力受損，引致書寫習慣存在著較為廣泛的差異和隨機性；

(2)  在進行筆跡鑒定前，筆跡專家會先進行內部比較（internal comparison），即將所有用作比對受質疑簽名樣本先進行評估，檢視當中有沒有並非簽名人的樣本混入其中。儘管C19至C20的變化規律較大，但他們與其他樣本簽名仍有很多一致，尤其是以上所述6點的基本特徵，因此兩者皆通過內部比較，被鑒定為原告人的簽名；

(3)  反之，受質疑簽名Q1及Q2則跌出原告人簽名可變化的範圍之外，故此很大可能不是原告人的親筆簽名。[36]

66.  另外，就着D1盤問，質疑鑒定報告中圖7的兩個簽名樣本C18.2及C19[37]，看來與其他樣本有很大分別，梁專家指出其中一個原因是因為該樣本是副本，經過影印得出，很多時候質量會變得不同，線條粗了而致肉眼看起來像「起曬牙」。可是，只要經過放大、仔細的分析及量度，有關簽名樣本中的變化仍屬原告人自然的簽名變化範圍內，結論是屬於原告人的親筆簽名。

文件真偽／筆跡專家證據的有關法律原則

67.  就着筆跡專家證據及文件真偽的課題，本席考慮了原告人代表林大律師提交的案例。

68.  CTBC Bank Co Ltd（中國信託商業銀行股份有限公司） 訴 Campus Garment Manufacturing Co Ltd 及其他人 [2019] HKCFI 3112一案中，高等法院原訟法庭法官陳嘉信闡釋了關於簽名真偽的舉證及提證責任的法律原則：

“19. 就簽名真偽的舉證及提證責任而言，倚賴文件上簽名的一方有舉證責任（legal burden）證明該簽名是真實的，但指出簽名是偽造的一方有提證責任（evidential burden）證明該簽名是偽造的。法庭在衡量偽造簽名證據屬實的可能性有多大時，必須緊記被指不當行為的嚴重性，以及明白這種指控本身在一定程度上不可能屬實。高等法院上訴法庭在最近的判決書亦討論到並應用了有關的法律原則：參閱蔡美燕 v 游栢健 [2019] HKCA 812（CACV 423/2018，2019年7月26日），第31至36段，關淑馨副庭長所述。

20. 在衡量筆跡專家的證據時，法庭會考慮及應用以下法律原則：

(1) 筆跡專家對兩個或多個簽名作出的比較是事實的一部份（matters of fact）。相反，筆跡專家在這些事實背景的基礎上作出的觀察是他的意見（matter of opinion），而這意見可以成為法庭證據，但有一項限制：如果筆跡專家的意見不能說服法庭，法庭毋須接納該意見。法庭可以因應事實背景及各項證據自行判斷簽名是否真實。

(2) 值得注意的是，筆跡專家相比法庭有兩項有利之處。第一、筆跡專家有筆跡鑒證的專用科學知識及技巧。第二、筆跡專家有筆跡鑒證的相關經驗。

(3) 儘管如此，法庭最後要在筆跡專家的協助下自行作判斷。法庭在考慮筆跡專家的證據時應採取審慎態度。就如其他事實證據一樣，筆跡專家的證據有屬於事實的部份，而這部份是可以鑒證的。相反，筆跡專家的意見與事實證據完全不同。筆跡鑒證並非一門純科學，而筆跡專家的意見不管如何客觀，其準確性始終不及建基於科學分析成果的結論。專家意見是否可與接納，在很大程度上取決於用以支持該意見的理據的穩妥性和說服力有多大。

(4) 每個人寫字都有自己的個人習慣。因為這些習慣，簽署者在不同地方寫的簽名肯定會有相似之處。這些相似之處是他簽名的個人特徵。相反，同一個人寫的兩個簽名不可能完全相同，必然會有差異或不同之處，而差異的數量和性質取決於簽署時簽署者的個人條件及各項客觀條件。但由於簽名來自同一個簽署者，這些差異會在一定的範圍內，而被視為簽署者簽名的正常變化。這些正常變化屬於簽署者簽名的個人特徵的一部分。

(5) 如要決定簽名的真偽，必須先鑒定簽署者簽名的個人特徵。這些特徵可以從簽署者的簽署習慣內看到。不明顯的個人特徵尤其重要，因為偽造的簽名通常不會反映這些特質。

(6) 如果簽署者的簽名與具爭議的簽名存在顯著差異，或差異的數量和性質超出正常範圍，而這些差異不能歸咎於作者個人情況或客觀條件上的改變，法庭可以基於上述決定具爭議的簽名並非真實。相反，如果簽署者簽名與有爭議的簽名沒有基本差異（而不是微不足道的差異），以及具爭議的簽名與簽署者簽名的個人特質有足夠的相似之處，法庭可以基於上述決定具爭議的簽名是真實的。必須注意的是，在比較簽名的過程中，具爭議的簽名不會純粹因為與簽署者簽名有相似地方而一定真實。相反，具爭議的簽名與簽署者簽名有表面上的不同之處不一定顯示或證明前者是偽造的。

(7) 總括而言，法庭必須綜合各項事實及證據決定具爭議的簽名是否真實或偽造。

參閲：Nina Kung v Wong Din Shin (2005) 8 HKCFAR 387，第404D至404J頁（第17至20段）及第405D至406E頁（第22至27段）陳兆愷常任法官所述。”

（強調後加）

69.  就着法庭在考慮筆跡專家證人供詞時的原則，終審法院常任法官陳兆愷（當時官階）於Nina Kung v Wong Din Shin (2005) 8 HKCFAR 387 一案件中有如下闡述（見判詞第393、403至429頁）：

“一般來說，法庭較願意聽取曾耳聞目睹一切經過的證人的直接證供，而不大願意聽取專家的意見證據。這情況特別適用於筆跡證據，究其理由，與這類證據的性質有關。筆跡鑑證並非一門純科學，而筆跡專家的意見不管如何客觀，其準確性始終不及建基於科學分析成果的結論。專家意見是否可予以接納，在很大程度上取決於用以支持該意見的理據的穩妥性和說服力有多大。最終來說法官或陪審團須在專家協助下自行作出獨立判斷…考慮到所有證據（包括筆跡證據），本席認為有良好理由接納B的直接證據為真實…”

(強調後加)

70.  本席詳細考慮過梁專家的鑒定報告及她在庭上的解釋，認為她的分析中立、仔細並具說服力，能夠清楚地解釋其鑒定原則和理據，並且不偏不倚，以客觀的態度逐項回應D1的盤問和挑戰。

71.  本席認為梁專家是一名可靠和專業的專家證人，並接納其就着原告人簽名筆跡的專家意見。

72.  經考慮所有證供，法庭滿意原告人已經成功提證，在相對地可能的民事舉證標準下，裁定該租約（一式兩份）中聲稱為原告人的兩個簽名並非由原告人簽署。

事實裁決

73.  基於以上，本席作出以下事實裁決：

(1)  原告人從沒有同意，亦沒有簽訂該租約，讓D1佔有整個正街物業單位或一個房間居住；

(2)  即使原告人曾經同意或允許D1於正街物業居住，這允許已經於2021年2月15日的電話對話中撤回了；

(3)  2021年3月5日原告人代表律師書面要求D1遷出並交還正街物業；

(4)  2021年3月27日原告人透過電話對話，再次要求D1交還正街物業；及

(5)  D1一直拒絕遷出，霸佔整個正街物業單位至今。

74.  就着以上事實裁決，即使被告人原本得到原告人的允許／特許而可以無條件居住於正街物業，該允許／特許已經於2021年2月中的電話對話中由原告人撤回／終止了。

75.  有關臨時許可／無條件特許的效力/約束力/終止及法律原則，本席參考了何幹業訴麥興龍及其他人（未經彙編，DCMP 3210/2013，2017年9月15日）一案中區域法院法官黃敬華的闡述（第32段）：

“32. 至於特許（licence），從法律的性質來看只是一個批准（mere permission），讓佔用人不成為侵犯者（trespasser），但並不賦予被特許者（licensee）任何業權（confers no estate or interest in land），所以特許不能對特許者的繼承者作有任何約束力（A licence cannot therefore bind a successor in title of the licensor as a matter of property law），而特許者可隨時中止特許；最簡單的特許，就是無條件特許（bare licence），當中沒有合約代價，而只是純無償的批准（gratuitous permission），這些無條件特許，可隨時給予被特許者合理通知後終止；如特許目的只是給予個別人士（personal），這特許不能轉讓（will not be assignable）：詳見Megarry & Wade’s The Land of Real Property（8^th ed）第34-001、34-003和34-014段。”

（強調後加）

中間收益

76.  基於以上裁決，原告人曾經給予D1臨時許可（bare licence）進入正街物業休息或短住，但該許可已經於2021年2月15日終止。

77.  D1理應立刻應原告人的要求於2021年2月15日離開，但D1沒有這樣做，反而更換門鎖，不給予原告人新鎖匙，獨自霸佔正街物業至今。

78.  因此，D1從2021年2月16日開始不法使用及佔有（unlawful use and occupation）正街物業，屬侵犯行為（trespass）。原告人有權就此向D1索償，以補償原告人失去使用正街物業的權利，即中間收益（mesne profits），計算賠償由不法佔用日開始，以正街物業市值租金計算至D1遷離或向原告人歸還正街物業之日為止。參見McGregor on Damages（第22版）第40-053段。

79.  D1作供時同意正街物業於2020年時的市值租金為至少$5,000。本席同意原告人代表大律師陳詞，以此數目計算每月中間收益賠償。

訟費

80.  按訴訟常規，敗訴方一般須支付勝訴方訟費。

命令

81.  綜合以上，法庭頒發命令如下：

(1)  原告人勝訴，原告人與D1之間就正街物業，從來沒有簽訂任何租約；

(2)  D1須即時交還予原告人正街物業的空置管有權（vacant possession）；

(3)  D1須向原告人支付中間收益（mesne profit），由2021年2月16日起計，以每月$5,000元計算，直至他交出正街物業的空置管有權為止；

(4)  以上中間收益另加利息由2021年2月16日起計，以香港上海滙豐銀行最優惠利率加1%計算，至本判案書日期為止；及從本判案書日期起至D1繳清所有判定欠款之日，以法定判定利率計算；

(5)  暫准訟費命令：D1須支付原告人本案的訟費，包括所有保留訟費（如有的話），亦頒發大律師證書，若雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定；

(6)  以上訟費命令屬暫准性質，若任何一方欲申請更改此暫准訟費命令:

(i)  申請方須於本判案書日期起計14天內以傳票形式提出申請，並於及後7天內向法庭呈交及向另一方送達書面陳詞及案例典據列表（如有）；

(ii)  另一方須於其後14天內向法庭呈交及向申請方送達書面陳詞及案例典據列表（如有）；

(iii)  申請方（如有需要）須於其後7天內向法庭呈交及向另一方送達書面回應陳詞；

(iv)  法庭其後會以書面形式處理此更改訟費命令申請。

(7)  如法庭於本判案書日期起計14天內沒有收到任何更改訟費命令的申請，此暫准命令將隨即轉為絕對命令。

82.  法庭感謝原告人代表林大律師的協助。

83.  鑒於本席以上裁決（第72段），現指示法庭書記將本判案書副本送達予律政司作進一步跟進或轉介相關的執法部門處理。