榮門有限公司 對 潘紹和及陳雄英，以美輪公司之名合夥營業

[Chinese translation – 中譯本]
HCA 1176/2014

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟2014年第1176號

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判 案 書
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前言

1.  目前本席審理的上訴是被告人針對勞杰民聆案官2014年12月2日的命令 (“2014年12月2日命令”) 的上訴。

背景

2.  原告人是香港皇后大道西146-148號天和樓地下A鋪及閣樓 (“該物業”) 的註冊業主。

3.  被告人潘紹和 (“潘”) 及陳雄英 (“陳”) 以美輪公司之名合夥營業 (“兩名被告人”) 。潘陳二人是夫妻。兩名被告人的案情指陳在2014年1月31日起不再是合夥人。

4.  據原告人所說，基於一封原告人致兩名被告人，日期為2014年2月14日，由潘代表兩名被告人妥為加簽的要約信 (“該要約信”) ，成立了有效的租約；根據此租約，該物業由原告人租給兩名被告人，為期3年，2014年2月15日開始，2017年2月14日屆滿，有選擇權續租兩年，租金每月HK$38,000，不包括政府差餉和管理費。

5.  然而，兩名被告人指稱該要約信並不構成任何有效協議或者可以強制執行的協議。

6.  有一點雙方是沒有爭議的，就是兩名被告人在2014年2月14日繳交按金HK$76,000和取得對該物業的管有，而當日是潘簽署該要約信的同一日。

7.  原告人指稱兩名被告人違反租約，因為他們沒有繳交租金、政府差餉、管理費，也沒有與原告人簽署正式租約，縱使原告人多次要求和追討，他們仍是如此。

8.  原告人在2014年6月24日發出令狀，註有申索陳述書，要求支付欠租、政府差餉、管理費，總數HK$195,172.50，並且因兩名被告人違約而要求沒收租賃權，及取得所受損失和損害的賠償。原告人申索的項目包括該物業的空置管有權及此訴訟待決期間的中間收益。

9.  兩名被告人都沒有律師代表。潘最初呈交一份抗辯書，只是否認申索陳述書裏所有指稱和拒絕所有申索。後來此抗辯書經修訂，加入一些事項，包括指稱有嚴重的非法建築，並且提出“ex turpi causa non oritur actio”為抗辯理由，這句話的意思是不得根據不道德／非法的事情提出訴訟，和提出“in pari delicto potior est conditio defendentis”作為交替抗辯理由，這句話的意思是如雙方罪行相等／雙方的過錯相等，這可以成為抗辯理由。

10.  陳也呈交一份抗辯書，也是否認申索陳述書裏所有指稱，除此之外，她還否認有任何要約信，或任何對兩名被告人有約束力的有效書面文件。陳更提出反申索，她說她從來不是與申索陳述書所述的該物業有關的任何有效文書的一方，她要求把她的姓名從申索陳述書中刪除，及剔除針對她的訴訟。

11.  原告人在2014年7月25日發出傳票，根據《高等法院規則》第14號命令第1條規則申請簡易判決；並且要求進一步的濟助或交替濟助，就是要求法庭根據第29號命令第12(b)條規則作出命令，命令對方支付HK$195,172.50作為中期付款，及在此訴訟待決期間每月支付HK$38,080作為中期付款直至最終判決；及要求法庭根據第18號命令第19條規則和根據固有的司法管轄權命令剔除和撤銷第二被告人的反申索 (“2014年7月25日傳票”) 。

12.  2014年12月2日命令裏，勞聆案官命令的事項包括：

(i) 兩名被告人須於2014年12月14日或之前把對該物業的空置管有權交回原告人；

(ii) 由於兩名被告人因使用和佔用該物業直至2014年7月14日而引致的法律責任，兩名被告人須立即支付HK$41,622.50給原告人作為中期付款；

(iii) 兩名被告人須按期付款給原告人每月HK$38,080[1]作為中期付款，由2014年7月15日起，至最終判決或交回空置管有權或進一步命令為止。

(iv) 給予兩名被告人無條件抗辯許可；

(v) 訟費歸於訟案中，給予大律師證書。

13.  兩名被告人在2014年12月15日呈交上訴通知書 (“通知書”) 。他們沒有作出任何適當的申請要求擱置執行2014年12月2日命令。

14.  兩名被告人沒有依從2014年12月2日命令交回空置管有權或作出任何中期付款，因此原告人在2015年1月12日發出合併的管有和扣押債務人財產令狀 (“管有令狀”) 。

15.  在本庭進行聆訊時，潘出庭應訊，沒有律師代表。陳沒有到庭，但她呈交了日期為2015年1月20日的書面陳詞綱要。原告人由龍雲彪大律師代表。

16.  龍大律師在2015年1月16日呈交陳詞綱要，要求法庭作出簡易判決判兩名被告人敗訴，理由是沒有應由法庭審理的爭議點，及要求剔除陳的反申索，如2014年7月25日傳票要求的一樣，或者，作為交替要求，原告人應有權收回對該物業的空置管有權及得到中間收益，而在此訴訟待決期間，中間收益是須支付的 (作為中期付款) ，並要求法庭就聆案官席前的聆訊作出訟費命令判原告人獲得訟費，而不是訟費歸於訟案中 (“交相上訴”) 。

一般性法律原則

17.  此上訴是根據《高等法院規則》第58號命令第1條規則提出的。處理此上訴的方式是實際上再次聆訊引致聆案官作出有關命令的申請，法官把有關事宜當作首次由他處理一樣，及本庭可重新行使酌情權[2]。

18.  適用於第14號命令申請的原則已有穩固的基礎。兩名被告人如反對第14號命令申請，必須證明有應由法庭審理的爭議點。如龍大律師的陳詞所說，本庭須裁定兩個問題：第一，兩名被告人所說的是否有可信性，而不是法庭是否相信他們說的事發經過；第二，如果兩名被告人所說的有可信性，他們所說的是否構成法律上可供爭論的抗辯。法庭考慮第一個問題時，不應根據誓章證據進行小型審訊。被告人的舉證責任並不沉重。在此階段法庭的職責不是評估提出的抗辯在審訊時是否會勝訴。就第二個問題而言，如有可供爭論的抗辯或法律方面有重大爭議，法庭便不會作出簡易判決[3]。

19.  龍大律師還陳詞說兩名被告人有責任說明詳情細節，含糊的指控是不夠的[4]。

20.  Paul Y Management Ltd v Eternal Unity Development Ltd案，沒有收錄入案例集，CACV 16/2008 (上訴法庭民事上訴2008年第16號) ，2008年8月12日，清楚說明本庭考慮兩名被告人是否有真正的抗辯時，不應單看表面便接受他們提出的抗辯，必須用證據，包括當時產生的文件，測試它和考慮它的內在可能性[5]。

21.  至於剔除，已經是老生常談的原則是只有在清晰和明顯的情況下才會批准剔除[6]。

22.  中期付款方面，原告人指明依據《高等法院規則》第29號命令第12(b)條規則。原訟法庭法官朱芬齡 (當時官銜) 在Maxon Investment Ltd v Sino Leader (Asia) Ltd案，沒有收錄在案例集，HCA 2332/2003 (高院民事訴訟2003年第2332號) ，2004年7月6日，概述有關原則。如龍大律師陳詞所說，簡言之，本庭須信納：

(i) 原告人的申索包括就土地的管有提出的申索；及

(ii) 如訴訟進行審訊，則即使最終判決或命令是兩名被告人勝訴，他們仍會就訴訟待決期間他們使用和佔用有關土地而被判須負法律責任支付一筆款項給原告人。

23.  本席謹記上述一般性法律原則，及根據這些原則審理雙方的案情。

兩名被告人的上訴理由

24.  雖然此上訴是以再次聆訊的方式進行及兩名被告人沒有另外作出適當的申請要求擱置執行，但兩名被告人把一份標題為“上訴理據和暫緩執行理據” (“理據”) 的文件夾附於通知書[7]。

25.  本席所能理解的是理據包括下列各點：

(i) 要約信上有“subject to contract and availability”這幾個字(以合約為準及受供應規限)，因此不是有效，也不是可強制執行的租約。

(ii) 因有非法建築，兩名被告人決定租約事宜不應再繼續下去。他們約在2014年7月 (原文如此) 告知原告人，但原告人不接受。

(iii) 勞聆案官作出2014年12月2日命令是錯的，應該擱置執行直至最終命令。

(iv) 原告人作出有欺詐成分的失實陳述，使潘簽署要約信。

(v) 陳在2014年1月31日已經不再是美輪公司的合夥人，因此其後關於美輪公司的任何事情都與她無關，而且她沒有簽署要約信。

證據

26.  陳錦漢先生 (“陳先生”) 是原告人的副行政總裁 (Deputy Chief Executive Officer) 。他撰寫他的第一份誓章以支持原告人的2014年7月25日傳票。潘呈交他的第一份誓章反對該誓章。然後陳先生呈交第二份誓章回應，連同由一位Anny廖[Liu的音譯]女士 (“廖”) 撰寫的誓章，廖是原告人僱用的書記，負責處理原告人及與原告人有聯繫的公司的行政事務。陳先生和廖每人再呈交一份誓章以澄清各自之前呈交的誓章所述的某些事情。

27.  潘亦呈交第二份誓章支持通知書。

討論

兩名被告人在令狀裏被指名為被告人是否恰當

28.  要約信是原告人擬備的，信上有“Subject to Contract & Availability”幾個字，並註明寫給潘。信中內容一開始是提及以往的接觸和商談，然後便說原告人願意按照信裏列出的條款和條件把該物業租給潘。接着下來就是列出租賃的主要條款。要約信是由潘加簽，而其下就是以打字形式打出的公司名稱美輪，並且蓋上美輪公司的公司圖章。

29.  潘在他的2014年9月1日的第一份誓章指稱原告人完全明白他才是立約方而美輪公司不是，並說他是被催促以致匆匆在要約信上加簽，而當他這樣加簽時，錯把美輪公司的公司圖章蓋在信上。

30.  如龍大律師的陳詞所說，法庭決定誰是合約的立約方時應採用客觀的處理方法。他請法庭參考Shogun Finance Ltd v Hudson案 [2004] 1 AC 919。該案裏有評論說如涉及的是書面協議，誰是成立該協議的各方必須靠研究該文件的條款決定，這是關乎如何解釋該文件[8]。

31.  因此，雖然要約信是註明寫給潘，但信上寫明的租客是美輪公司，而且潘在信上蓋上美輪公司的公司圖章，該圖章是他携帶的。從要約信表面的資料判斷，租客顯然是美輪公司而非潘本人。簽署要約信之後還有多次書信往來，這些書信包含的資料和上述判斷也是吻合的[9]；雖然潘用個人支票支付按金，但不影響上述判斷。

32.  原告人在2014年3月7日在商業登記署查冊，得到的資料顯示美輪公司是合夥商行，有兩名合夥人，即(1)潘，“加入日期” (Incoming Date) 是2014年1月17日；“退出日期” (Outgoing Date) 是00/00/0000；和(2)陳，“加入日期” (Incoming Date) 是2010年3月22日；“退出日期” (Outgoing Date) 是00/00/0000。

33.  在本庭進行的聆訊裏，潘把一份2014年12月5日的查冊紀錄呈堂作為證物，紀錄顯示美輪公司在2014年6月26日從“合夥” (partnership) 修訂為“個人” (individual) ，而陳的退出日期是記載為2014年1月31日，但這些資料是在2014年6月26日，本案的令狀發出之後，才修訂的。

34.  香港法例第310章《商業登記條例》第8(1)條規定凡申請登記表格內所列業務詳情有任何變更，任何經營有關業務的人須於該變更發生時起計1個月內將該變更通知局長。

35.  潘及兩名被告人任何一人都沒有遵從上述規定，所以根據香港法例第38章《合夥條例》第38(1)條，原告人有權將“舊有合夥商行”的所有表面合夥人視為現行合夥人，直至接獲有關的改變的通知為止。

36.  在要約信的日期當日，及在令狀的日期當日，陳在商業登記署的紀錄裏仍然是美輪公司的合夥人。

37.  龍大律師陳詞說，令狀裏把合夥公司指名為被告人是恰當的，把陳和潘指名為以美輪公司之名合夥營業也是恰當的。本席接受他的陳詞，因此不接受陳和潘關於這一點的陳詞。

原告人和兩名被告人之間是否存在有約束力和可以強制執行的租約

38.  兩名被告人非常倚賴要約信上“Subject to Contract & Availability”這幾個字。

39.  如龍大律師的陳詞所說，雙方達成的協議不會因為這幾個字便自動變成無效的。

40.  要約信的第5條款提及簽署臨時租約後須支付按金HK$76,000，即兩個月租金。第6條款說明租客簽署臨時協議後須支付一個月租金HK$38,000給業主。跟着是第7條款，它規定如租客和業主聘用同一個律師，雙方便平均分擔法律費用和印花稅，否則雙方承擔各自的費用。第8條款規定該物業是按其“原樣”狀況交予租客。

41.  雖然有提及臨時協議，雙方亦有提到“正式協議”，而該“正式協議”是將會簽署的，但如本席先前所說，潘在要約信上簽署，而其簽名下就是以打字形式打出的美輪公司的名字，而且蓋上美輪公司的圖章，在潘的簽名和公司圖章的上面更有“Accepted by the Tenant” (經租客接受) 這幾個字。

42.  雖然雙方同意延期繳交第一個月的租金HK$38,000，但潘沒有等待簽署臨時協議便交給原告人一張支票以支付按金HK$76,000，然後原告人交給潘 (代表美輪公司) 該物業的捲閘鎖匙兩套。此外，潘代表美輪公司簽署一封日期為2014年2月14日的接收信 (“接收信”) ，以承認接收了鎖匙。接收信上也是蓋上美輪公司的公司圖章。

43.  在移交鎖匙的同一日，對該物業的空置管有權便交予兩名被告人。接受信上寫明“upon expiry of the tenancy” (租賃期滿時 )須要把鎖匙交還業主。

44.  沒有任何條款規定簽署臨時協議或正式協議是先決條件，也沒有任何條文包含下述意思︰要約信的條款是沒有約束力的，要雙方簽署臨時協議或任何正式協議後才有約束力。

45.  如龍大律師的陳詞所說，如雙方打算簽署任何正式協議，而且仍然就該正式協議的條款在商談中，及在此期間尚未產生任何法律權利和責任，如果在此情況下原告人竟會容許兩名被告人進入和佔用該物業，這是違反商業常識的。

46.  後來原告人安排把要約信加蓋印花，雖然是在2014年10月6日才作出此步驟。

47.  綜觀現時本庭得到的證據，要約信包含租賃的所有主要條款，這些條款是經原告人，作為業主，和兩名被告人，作為租客，同意和簽署的，雙方表明接受這些條款；管有權亦已移交，按金也已支付，本席認為租賃由2014年2月15日開始。

48.  不管怎樣，龍大律師還陳詞說毫無疑問，至少雙方的行為默示租約是存在的，這些行為是﹕

(i) 原告人在同一日把該物業的鎖匙移交兩名被告人；

(ii) 兩名被告人遵從要約信中第5條款的規定，支付HK$76,000給原告人；

(iii) 兩名被告人從來沒有否認他們取得對該物業的管有，並且曾經有一段時間，約2014年3月中至2014年7月中，他們把該物業轉租給一個名楊松剛的人，該人以時光倒流之名營業[10]；

(iv) 兩名被告人曾支付某些與該物業有關的費用，包括電費、水費和差餉。

49.  雖然兩名被告人否認有任何有效／可強制執行的書面協議，但潘顯然接受了有關條款並且承認代表兩名被告人取得對該物業的管有。

50.  陳先生說在2014年2月14日，即簽署要約信當日，該物業的鎖匙交給潘，以便兩名被告人能夠在該物業裝修，而且原告人應潘的請求，同意可以延期至簽署正式租約時才繳交第一個月的租金。

51.  陳先生說他在2014年4月初多次致電潘請他到原告人的律師的辦事處簽署正式租約，但潘不斷更改預約的日期或取消預約，及要求修改許多經雙方同意的租賃條款，藉此拖延。

52.  陳先生說大約在2014年4月8日潘致電給他，請求原告人同意容許楊松剛 (以時光倒流之名營業) 代替美輪公司承接有關租約。陳先生把一封兩名被告人以傳真傳送的短信，日期為2014年4月11日，呈堂作為證物，信中說因美輪公司情況有變化，他們要求較短期的租賃，及表示他們稍後會商議詳情。該短信是由潘代表美輪公司簽署，並且蓋上美輪公司的公司圖章。

53.  陳先生說原告人確有考慮過答應兩名被告人的上述要求，但兩名被告人和時光倒流都沒有來簽署正式租約，也沒有支付任何欠租。

54.  原告人最後同意把租金從每月HK$38,000減至每月HK$35,000，並同意自2014年4月14日起須支付該租金，但須依從下一段敍述的條件。由於此一改變，2014年4月14日至2014年5月31日的租金調整至HK$52,500，而按金從HK$76,000調整至HK$70,000後，應支付的2014年4月14日至2014年5月31日的租金的結欠是HK$46,500。

55.  潘在2014年4月25日交給原告人一張支票，票上日期是2014年4月29日，金額是HK$46,500 (“該支票”) 。後來在2014年4月29日原告人想把該支票兌現時發覺它不能兌現。原告人在一封日期為2014年5月2日的信裏向各被告人表明原告人同意減租和減按金是有條件的，就是該支票必須兌現和兩名被告人須要在2014年4月30日簽署正式協議 (“2014年5月2日的信”) [11]。該支票不能兌現，所以原告人在2014年5月2日的信裏發出通知租賃將在2014年6月14日終止，並追討2014年2月15日開始拖欠的所有欠租，加差餉及管理費，共HK$155,124.40。

56.  兩名被告人從來沒有否認原告人在2014年5月2日的信裏的陳述，即是原告人同意從2014年4月14日起減租和減按金的條件是該支票必須兌現和各被告人須要在2014年4月30日簽署正式協議。

57.  2014年5月2日的信之後各被告人給原告人的第一封信是日期為2014年5月9日的信[12] (“2014年5月9日的信”) ，信中說因為有非法建築，潘和合夥人不能達成共識，所以不能在限期前簽署正式協議及該支票不能兌現。信中說兩名被告人是有誠意的，已用了HK$30,000多在裝修和電器上，及已交差餉、水費和電費。他們同意在2014年7月終結前把對該物業的管有交回原告人，並要求所有“租金”從按金中扣除。

58.  原告人在2014年5月12日回信給兩名被告人[13]，信中提及的事情包括兩名被告人想退出租賃，要求由另一租客承租或簽署較短期的租約，並指出兩名被告人指稱發現非法建築只是藉口。原告人表示會接受兩名被告人在2014年7月終結前交回對該物業的管有，但他們須遵從4個條件 (“2014年5月12日的信”) ，包括7日內支付2014年2月15日至2014年7月31日的所有欠租，扣除按金後共HK$133,000，另加所有未繳交的差餉、管理費和公用事業收費。

59.  兩名被告人在2014年5月19日的回信只是說希望和原告人解決一切問題，並說因發現非法建築而改變主意。從原告人在翌日的信 (“2014年5月20日的信”) 看來兩名被告人發出上述回信之前，潘曾致電陳先生提出在6月遷出，但兩名被告人的回信中沒有提到這一點。原告人在2014年5月20日的信中強調問題可以容易解決，兩名被告人不再想租該物業，只須交還該物業給原告人和付清他們使用和佔用該物業期間的租金便可以[14]。

60.  兩名被告人在2014年5月27日回覆，說不接受原告人在2014年5月20日的信中提出的條款[15]。

61.  原告人在2014年5月28日發出回信，要求2014年5月31日前交還對該物業的管有，然後會與兩名被告人商討欠租的金額[16]。

62.  兩名被告人發出的信清楚表示他們承認存在租賃，尤其是他們在2014年5月9日的信中請求原告人在交回該物業的日期方面給予寬容，及請求所有“租金”從按金中扣除。本席迄今察覺到的是他們是在2014年5月9日的信中才首次指稱有非法建築，但只是把這個指稱作為理由以解釋為何潘與合夥人不能達至共識，故不能簽署正式協議。潘最初在2014年7月17日呈交的抗辯書裏根本沒有申述或倚賴發現有非法建築這個指稱。他是在大約一個星期後呈交的經修訂的抗辯書和反申索書裏才加入這一點，用來否認違反租約。

63.  如龍大律師的陳詞所說，雙方的行為，包括兩人都在要約信上簽名，原告人把鎖匙和空置管有權移交兩名被告人，兩名被告人支付按金給原告人，及其後所有行為都表示雙方之間存在有約束力和可以強制執行的租約，本席接受龍大律師的陳詞。

64.  其實，如龍大律師指出的，倘若兩名被告人的論點正確，即是從來沒有任何有效的租賃，他們就更加應該立即交還對該物業的空置管有權給原告人。

指稱的非法建築

65.  潘把該物業的地下圖則和閣樓圖則，連同計算出來的總面積 (“圖則”) 呈堂作為證物，據說這些圖則包括未經批准的加建物，並據稱由名叫何潤權的人在2014年8月29日簽署。潘還把永利行測量師有限公司的測量師“何潤權”的名片呈堂作為證物[17]。潘在他的第一份誓章裏說何先生曾視察該物業，經查閱和檢視建築圖則後，何先生向潘確認有未經批准的建築。潘更聲稱何先生正準備以“better presentation” (“更清楚顯示有關情況的方式”) 顯示有關情況，及會提供給潘，以便潘將來把它呈堂作為證物[18]。

66.  這些圖則包含用打字形式打出的地下和閣樓的實際面積，然後有手寫的“including unauthorized additions” (“包括未經批准的加建物”) 幾個字。“Total area including unauthorized additions” (“總面積，包括未經批准的加建物”) 的總計全是手寫的。從本席所見，到現時為止兩名被告人完全沒有把“better presentation”呈堂作為證物，也沒有呈交由何潤權先生撰寫的任何支持誓章。

67.  無論如何，這些圖則上沒有關於指稱的非法建築或“未經批准的加建物”的清晰的詳情或描述，而且何先生沒有提出任何理由說明為何這些加建物，如有的話，是“unauthorized additions”。

68.  兩名被告人同意如要約信的第8條款規定的，按照該物業的“原樣”狀況取得該物業的管有。事實上，廖在她的第二份誓章說潘曾在她陪同之下代表兩名被告人視察該物業4次，包括在簽署要約信當日，在潘代表兩名被告人在要約信上簽名之前1次。潘沒有真正否認過這點。

69.  最後，即使兩名被告人的指稱屬實，但是，如龍大律師的陳詞所說，交租的契諾是獨立於租約的其他契諾和責任以外的[19]，所以兩名被告人不可以說因為原告人被指稱違約，他們就有權不交租。

70.  此外，如龍大律師的陳詞所說，兩名被告人也不可能倚賴衡平法抵銷原則。衡平法抵銷原則適用的情況是：申索和反申索兩者之間必須有足夠的緊密聯繫，以致強制執行兩者之中任何一個而不理會另一個是明顯不公正的[20]。如Charmway Development Limited and Long China Engineering Limited案 (沒有收錄入案例集，HCA 54/2001 (高院民事訴訟2001年第54號) ，2001年7月16日) 裏當時的原訟法庭法官朱芬齡所說，該案裏首先要解決的爭議點是原告人須要交租的責任是不是以被告人遵從租約的某些條款為條件[21]。

71.  本案裏，要約信沒有條文規定兩名被告人須要交租的責任是以該物業沒有非法建築，也沒有未經批准的加建物為條件。

72.  考慮過上述各點後，本席認為根據目前的證據，兩名被告人不可能倚賴衡平法抵銷原則。

指稱的免租期

73.  如龍大律師的陳詞所說，這個抗辯理由最多只是有關過往損失的數額的部分抗辯。陳先生在他的第二份誓章裏說他口頭同意給予兩名被告人兩個月免租期，因為原告人同意把該物業租給兩名被告人3年，並說這一點會在正式協議裏寫明[22]。不管怎樣，勞聆案官裁定這個爭議點應由法庭審理後，已經從兩名被告人須支付的中期付款中扣除兩個月租金。本席同意雙方是否達成協議有兩個月免租期是應由法庭審理的爭議點。

指稱的有欺詐成分的失實陳述

74.  概括地說，潘指稱原告人懷有不當意圖，用失實陳述誘使他簽署要約信︰

(i) 原告人訛稱要約信只是臨時協議，不是最終協議，藉此騙他簽署要約信；

(ii) 原告人沒有給他中文租約，所以他不知道要約信上寫了些甚麼；

(iii) 原告人說按照建議的租約會有兩個月免租期，但沒有告訴他這一點沒有明確寫在要約信裏；

(iv) 原告人力勸他先交HK$76,000作為預定的租金按金，並說他可以得到該物業的鎖匙立刻進行裝修以誘使他同意；

(v) 原告人必定知道有未經批准的建築，所以特意在要約信裏加入這一句︰出租的該物業是按照“原樣”狀況交予他。

75.  原告人引用另一宗關於租務問題的案件The Wah On Exporters & Importers Association v Poon Shing (潘勝) trading as May Land Glass and Mirror (DCCJ 912/2002 (區院民事訴訟2002年第912號) ，2014年1月17日) 裏區域法院法官李樹旭的判案書。潘勝是潘的父親。該案說明潘曾參與另一個物業的租務事情。龍大律師陳詞說該案的爭議和本訴訟的爭議在事實層面上有相似之處。

76.  潘反對引用該案的判案書。該案的判案書已經上載入法律參考資料系統，本席不明白陳先生為何不可以把該判案書夾附於他的第二份誓章作為證物。其實該判案書已呈交給勞聆案官審閱，而他作出2014年12月2日命令之前曾閱讀該判案書。

77.  廖在她的第一份誓章確認她有向潘解釋過要約信的內容。潘自稱不懂英文，但他的送達認收書、他的抗辯書、他的經修訂的抗辯書和反申索書都是用英文寫的，甚至包含用拉丁文寫的法律原則，而且沒有釋義條款。陳的送達認收書、抗辯書和反申索書同樣是用英文寫的，也是沒有釋義條款。

78.  本席認為根據目前的證據，潘作出的關於有欺詐成分的失實陳述的指稱實際上沒有可信性。

交相上訴

79.  原告人沒有呈交任何關於交相上訴的正式通知書，不過，《香港民事訴訟程序》第58/1/4段說明雖然第58號命令沒有條文是關於交相上訴的正式通知書，但法官聆訊來自聆案官的上訴時運用酌情權作出任何決定是不受聆案官之前運用酌情權作出的決定妨礙的；因此，當被告人上訴反對聆案官根據第14號令作出的命令 (該命令給予被告人有條件的抗辯許可) ，但法官信納被告人對有關訴訟是無法抗辯的，那麼即使原告人沒有發出交相上訴的正式通知書，法官可以作出判原告人勝訴的簡易判決，如此做法是適當的。

80.  有評論說雖然訴訟規則沒有嚴格規定必須發出上述通知書，但發出上述通知書對對方的訟辯人和法庭會有幫助，及會減少使任何人猝不及防或使任何人窘迫的風險，所以發出上述通知書是好的做法。

81.  龍大律師的陳詞綱要已清楚透露原告人打算提出交相上訴，而該陳詞綱要的中文譯本已送達兩名被告人，兩名被告人應不會猝不及防。

簡易判決

82.  兩名被告人承擔責任須證明有應由法庭審理的爭議點，或他們有可供爭論的抗辯，即是要約信並不構成有效和可以強制執行的租約。

83.  本席考慮過潘的經修訂的抗辯書和陳的抗辯書之後，認為兩名被告人沒有履行他們承擔的責任，只有一個爭議點除外，就是雙方是否曾協議有兩個月免租期。

84.  因此，本席會依照原告人在2014年7月25日傳票第一段的要求，作出判原告人勝訴的簡易判決，只有關於2014年2月15日至2014年4月14日兩個月免租期的爭議點除外，這個爭議點須要審訊。

反申索

85.  潘的反申索沒有詳情，但既然原告人在2014年7月25日傳票沒有申請剔除潘的反申索，此事亦須審訊。

86.  陳的反申索並非獨立存在的申索，它的成功與否和她的抗辯的成功與否是捆綁在一起的。鑑於本席先前所說，即兩名被告人被指名為被告人是對的，及本席不接受陳和潘關於這方面的陳詞，顯而易見，陳的申索是瑣屑無聊和不必要的，本席認為應被剔除。因此，本席會依照第3(a)段的要求作出命令。

結論

87.  基於上述理由，本席駁回兩名被告人的上訴，及判原告人的交相上訴部分得直，如上文所述一樣。

88.  原告人是勝訴方，所以本席命令兩名被告人須支付此上訴和2014年7月25日傳票，包括勞聆案官席前的聆訊中原告人的訟費；如雙方不能就訟費的數額達成協議，則由法庭評定，本席並給予大律師證書。此命令是暫准命令，21日後成為最終命令。

89.  發下本判案書時須有傳譯員把判案書的內容傳譯給兩名被告人，及須要在切實可行的範圍內盡快把本判案書的中文譯本寄給兩名被告人。

(由法庭高級傳譯主任李忠明翻譯)