曾葵卿 訴 黃國維及另二人

DCCJ 3675/2002

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2002年第3675號

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裁定書

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序言

1. 本申索為一租務糾紛案。

2. 三名被告是本港上環水坑口街9號宝泰大厦地下3號店舖（以下簡稱為「該店舖」）的聯名業主。第二被告是第一被告的妻子。第三被告是第一及第二被告的兒子。

3. 原告人是該店舖的租客，並於1995年開始租用該店舖經營餅店。95年的租約為期5年。當95年的租約約滿，雙方於2000年11月23日再度簽約，租用期為兩年，由2000年12月20日至2002年12月19日止，月租HK$28,000，按金HK$56,000。租約條文第2(b)及2(c)項訂明租金不包括差餉、管理費及水電費，租客須自行繳付該等費用。

4. 自2001年6月雙方經磋商，被告等同意把月租減為HK$25,000。於同年10月被告等願意把差餉及管理費轉由業主繳付。

5. 於2002年2月20日原告向被告聲言不願交租。被告等於同年3月8日入禀土地審裁處，向原告追討欠租及索回該店舖的空置管有權。由於原告對被告的申索未有提出答辯，於同年4月15日土地審裁處判被告們得直，可取回該店的空置管有權。於同年5月22日被告等獲土地審裁處批發收樓令狀。

6. 由於雙方在收樓與退回按金的安排爭持不下，原告於2002年6月18日入禀本院，向被告追討退回按金及多付的租金。被告則因原告未有自願交出物業及未有還原該店舖本貌而提出反申索。

原告索償

7. 原告向被告等追討以下款項：-

(i) 退回HK$56,000的租樓按金；及

(ii) 退還多繳付的8日租金，即HK$6,666.67（HK$25,000 x 8日/30日）。

8. 原告指她在2002年6月12日已搬清擺放於該店舖內的雜物。由於她在6月12日已遷出店舖，業主不應向她收取6月12日至6月19日的8天租金；因此被告等應把預繳的8天租金HK$6,666.67連同按金HK$56,000一併歸還原告。

被告之反申索

9. 被告們指原告未有繳付麵飽店的排污附加費，未有修葺及恢復店舖原貌，亦未能如期交還物業，原告應向被告等清付如下帳目：-

(i) 被告代繳的HK$7,586排污附加費；

(ii) 原告未有自願交出該店舖。被告是經由執達主任的安排在7月3日才得回店舖的空置管有權，原告應支付6月20日至7月3日的14天佔用費，合共HK$11,666.67（HK$25,000 x 14日/30日）。

(iii) 支付物業的部份修葺費，合共HK$30,000。

10． 被告在2002年10月11日因應法庭的裁決把按金餘款HK$6,747.33及利息合共HK$6,921.70 (HK$56,000 - HK$7,586 - HK$11,666.67 - HK$30,000)寄存本院，後轉交原告。

事件經過

11. 被告在2002年5月22日獲取收樓令狀，於6月5日陪同執達主任到該店舖通知原告搬出，交回物業。通告內容指原告應於6月12日前遷出。

12. 原告於2002年5月29日曾以掛號郵遞方式寄出於2002年5月25日簽發面值HK$25,000的支票，以繳付5月20日至6月19日的租金。根據租約第18頁第三附表，租客須於每月20日預繳租金。由於原告未能在5月20日繳交租金，被告決定把原告面值HK$25,000的支票退回原告。

13. 原告在6月1日到土地審裁處繳存該HK$25,000的租金。

14. 原告按照執達主任的收樓通告，於6月12日把麵包店內的機器搬離店舖。隨後接洽被告交收樓宇。雙方約定於6月13日在店內相見。

15. 在6月13日當天，被告們在檢查物業後，對店舖的狀況感到甚為不滿，要求原告妥善處理以下四點：-

(i) 搬清屋內飾櫃雜物；

(ii) 拆除冷氣機接駁喉管；

(iii) 拆除抽氣通風箱及封妥窗門玻璃窗口；及

(iv) 拆除下層間隔牆壁及妥為清理。

16． 於6月14日原告安排一間五金漆油公司到店舖清拆下層間牆、飾櫃、抽氣通風系統及修補工程，並支付HK$6,000的費用。

17． 在2002年6月15日及16日，第一及第二被告曾離港到內地旅遊，原告不能聯絡上第一及第二被告。

18． 於同年6月17日原告找到第一被告，要求他驗收店舖。對於在6月17日在店舖內發生的事情，原告與被告等各執一詞。稍後本席對雙方証供作較詳盡的分析。總括來說，在當天雙方對店舖應有的原貌各持己見。在爭議期間第一被告與原告人發生碰撞，雙方繼而動武。至於誰對誰錯，誰是誰非，誰先動手對本案裁決並不重要，不用詳述。在6月17日雙方不歡而散，各自到警署備案。後有關毆打的投訴，經警方調停，雙方和解了事。

19． 於6月18日原告與第一被告相遇街頭，雙方對退回按金一事未能協議，原告於當天到本院提出申索，要求被告們退還按金及8天的預繳租金。

裁定事實

20． 被告等與原告在2000年簽定的租約是經原告僱用的律師書寫。原告當應清楚條文內容。根據2000年的租約條文：-

(i) 租用者須於每月20號繳付上期租金（租約第18頁的第三附表）

(ii) 租客須保存及維修屋內的裝修及設備（租約第2頁的2(d)條款）；

(iii) 租約期滿時須把屋宇恢復原貌（租約第11頁的2（y）條款）；

(iv) 租客須賠償業主樓宇內的損毀（租約第5頁的2（h）條款）；

(v) 業主有權保留HK$56,000的按金，以抵償欠租及毀約賠款（租約第12頁的第4條款）。

21． 根據2000年租約的第四項條款，退回按金的先決條件有三：

（i） 租客須清付欠租；

（ii） 租客須交出物業的空置管有權；及

（iii） 業主有權在按金內扣除租客違約的賠償。

22． 據案情原告確有在5月29日寄出面值HK$25,000的支票給予被告。被告未能收到原告在5月20日至6月19日的佔用費全因被告拒收原告的支票。至於日後被告退票，原告於6月1日交票到土地審裁處，土地審裁處於6月21日通知被告租客已繳存HK$25,000於法庭，被告於7月3日才到法庭提取該HK$25,000......等事項，在本案並不重要，因原告交與土地審裁處的HK$25,000是原告佔用店舖的費用，並非合約租金。土地審裁處早於2002年4月15日接納雙方租約已終止，及批准被告取回店舖。原告在4月15日後交予被告們的「租金」均是該店舖的佔用費。

23． 原告是否有權向被告討回HK$56,000的按金則視乎原告是否有辦妥先決條件（i）及（ii），即原告是否已清繳欠租及已交出物業的空置管有權。如原告妥善處理了（i）及（ii）項，則雙方須把違約賠償結算後，把餘數退還給原告。（i）（ii）（iii）的先決條件為並行條款，缺一不行。

24． 在2002年6月13日當天原告並沒有欠繳租金。原告在2002年4月15日應繳付給被告們的是店舖佔用金。

25． 原告是否有在6月13日當天交出物業的空置管有權？原告指她於6月12日已搬離店舖。但店舖確留有原告的裝置及雜物。空置管有權並不只是針對租客是否還佔用屋宇，租客還須搬清所有雜物及無條件地交回鎖匙。在6月13日屋主並不滿意屋內的情況因而列出6月13日的便條要求原告拆除多餘裝置及搬清雜物。如原告認為她不能清理雜物及還原店舖面貌，她本可無條件地退回鑰匙，待業主自行清理及修葺後，把費用從按金中扣除。但雙方卻選擇由原告清理雜物及還原店舖本貌後才交吉。

26． 原告在6月14日聘請一間五金漆油公司代為拆除屋內裝置及清理雜物。6月15日及6月16日是星期六及星期日。雙方並未有預先約好交吉日期，業主於週末離港外遊並非不合理的安排，因此雙方最早能「交吉」的日子應為6月17日。

27． 6月17日發生的事件，原告與被告各說一方。原告指她於17日當天下午才找到第一被告。當第一被告與第三被告到店內視察時，第一被告無理指責她更改樓梯及屋內照明，拒絕退還按金，對原告拳打腳踢後便跑回自己的家。

28． 第一被告則指他早於6月17日早上應原告邀請到該店舖交收。他抵達該店舖時，發現店舖內黑漆一片，他才獲知照明的電源被切斷，因此他要求原告接駁回電燈才查視樓宇。在當天下午原告請他再到該店舖驗收。當他抵達該店舖時，他發現店舖破爛不堪，下層及上層的部份天花不翼而飛，全屋內的電綫凌亂及未有安全封口，洗手間的原有窗口及抽氣扇亦不知所踪......原告卻堅持已還原店舖本貌，被告須即時退回HK$62,666.76(包括HK$56,000按金及HK$6,666.67的8天租金)。被告即時指出須扣除排污費，尚欠的租金及還原店舖本貌才能妥當交收。由於原告不接受被告的要求，被告覺得雙方無商討的餘地，便離開店舖，返回自己的家中。原告由於未能取回按金向他窮追。

29． 雙方曾因爭拗動粗一事到警署備案，後終於和解了事，警方並無提出刑事檢控。

30． 本席接納原告多回聯絡被告「交吉」的先決條件是被告須把HK$56,000的按金及8日的租金先歸還給她，才把鑰匙退回。明顯地，原告是沒理據堅持在交還鑰匙日便拿回HK$56,000的按金，合約上的條文確有付予業主保留按金以抵償租客違約的賠償，包括清理店舖，還原屋宇本貌的使費，屋宇的佔用費及業主代支的排污費等。

31． 本席不接納原告的證供指第二被告曾指出即使原告將鎖匙放在被告信箱，被告也不會認收該鎖匙。原告能把被告拒收的店舖佔用費交付土地審裁處，定能以郵遞或速遞方式寄回該店舖鎖匙。本席接納原告之所以不退回門匙是她錯誤地堅信自己應先拿回按金及預繳租金的退款才須交回門匙。

32． 至於6月17日被告是兩度檢查店舖或只於下午到店舖內查閱並不重要。關鍵是本席接納原告並非願意無條款地交回鑰匙。原告的丈夫雖在法庭內指他有意無條件歸還鑰匙，退回按金的事項可留待收樓後計算。本席並不接納原告及其丈夫吳先生的證供。理由簡淺，原告的指稱反覆，在法庭作供時她指她於7月3日已明顯表示她願支付排污附加費，但她於2002年10月20日書寫的供詞中卻又堅持水費是應由業主支付，她沒有理由支付排污費。於作供期間，原告及其丈夫吳先生均着重要求被告先退還按金，他們會否無條件地交回鑰匙是於本席提問時吳先生才堅稱他願意。原告是果斷有頭腦的生意人。她於未能交付支票給業主時即把支票交付土地審裁處。如她確有意無條件地交出鑰匙，她大可把鑰匙寄到被告的信箱。

33． 由此可見原告交出鑰匙的先決條件是先要取回按金及8天的租金。原告並非願意無條件地交回門匙，原告並未有將樓宇交回被告。

34． 本席接納被告最早能合法地取回樓宇是在7月3日，在執達主任陪同下，用門鎖技工換鎖後才獲樓宇的空置管有權。

35． 被告須用約2星期才恢復店舖原有面貌，如本席對原告交回樓宇的行為理解有偏差，被告亦應可獲得14天損失租出店舖的賠償。本席雖無樓房估價報告，但原告原用的租金亦應與巿值租金價相差不遠。本席接納該店舖的巿價月租價約為HK$25,000。14天內不能租出店舖的損失應為HK$11,666.67(HK$25,000 x 14天/30天)。

36． 有關還原店舖原貌的修葺費用，本席接納被告證供及其拍攝的照片能真確顯示該樓宇被收回時的情況。由於被告在6月13日的要求及於庭上證供均無投訴坐廁及面盆的損壞，本席裁定樓宇內的坐廁及面盆的損耗是一般租用的損耗。被告僱用的工程公司的報價單內的（6）、（7）、（8）項目為業主對裝備的自行更新。被告亦坦言沒有進行第11項的工序。除（6）、（7）、（8）及（11）項外，本席接納其餘項目均是由於租客未有維修屋內裝備或未有恢復屋宇原貌而引致的直接損失。

37． 被告雖無提交付款收條，本席接納被告已支付該報價單內，除第11項外，的報價款項。原告在案件進行途中獲法庭於2002年10月11日判得HK$6,747.33的賠償。

38． 本席裁決被告有權保留按金以扣除違約損失後，才把餘款退還原告。

39． 於原告交付被告的HK$56,000按金中，被告可扣除以下款項：-

（i） HK$7,586的代支排污附加費；

（ii） 在6月20日至7月3日14天的未能收回物業的14天巿值租金損失HK$11,666.67；

（iii） 維修及還原物業的費用合共HK$28,300：-

（a） HK$6,700更換漏電總箱費用；

（b） HK$2,500重造支箱的費用；

（c） HK$4,500更換燈位開關制的費用；

（d） HK$7,000更換電蘇位費用；

（e） HK$2,200拆去舊有電器裝置費用；

（f） HK$450改回廁所木門；

（g） HK$450安裝廁所原有抽氣扇；及

（h） HK$4,500修補地台磚的使費。

40． 由於原告已收回HK$6,747.33，原告可得的退款應為HK$1,700 ($56,000 - $7,586 - $11,666.67 - $28,300)。

本院指令

41． 原告不能向被告追討8天的佔用費。有關HK$56,000的按金，被告可扣除HK$47,552.67（$7,586 + $11,666.67 + $28,300）。由於被告已於2002年10月11日交出HK$6,747.33，被告應向原告交還款項HK$1,700。

訟費指令

42． 由於雙方皆有不對之處，雙方亦無聘用律師，本席指令於本申索中雙方均無訟費指令。此訟費指令為一臨時指令，如雙方於14天內未有向本院提出書面申請更改此訟費指令，則此訟費指令將於14天後自動引進為最終的訟費指令。