劉惠和 訴 鄭雅麗

DCCJ 2723/2007

香港特別行政區

區域法院

民事訊訟2007年2723號

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判決書

序言

1.  此案為一宗業主與前租客的糾紛。

2.  業主一方聲稱，租客違反租約，在租約期滿前，未得他同意下，自行遷出租住單位。業主亦聲稱，租客在居住期間，損毀了租住單位。因此，業主向前租客追討租約期滿前所須繳付的租金、修葺單位的費用及其他有關的開支和損失。

3.  前租客一方則聲稱，她是在業主同意及已提供有值代價 (valuable consideration) 的情況下，將租住單位退回給業主。她亦否認在租住單位造成任何損毀。

背景

4.  原告人為新界沙田大圍新田村67號一棟3層高村屋的業主。他住在該村屋3樓，而將該村屋之地下及2樓單位租出。在有關時間，地下單位的租戶為一間髮型屋。該地下單位有獨立出入門口。

5.  在2006年11月3日，原告人與被告人簽訂租約，將該村屋之2樓單位租予被告人(以下稱為「租住單位」)，租約期為兩年，即由2006年11月3日至2008年11月2日。租約期首年為「死約」，次年為「生約」，即租約滿12個月後，業主與租客雙方均有權以一個月的書面通知，或支付一個月租金之代通知金，提早終止租約。

6.  該租約列明每月租金為$7,500，以及被告人須繳交兩個月租金之金額作按金，即$15,000。

7.  於2006年11月5日，被告人與家人，包括丈夫及兩名女兒遷入租住單位居住。

8.  要到達業主單位及租住單位都須使用同一道地下大門及樓梯。

9.  在被告人與家人遷入租住單位後不久，地下大門鎖匙孔多次遭人以超能膠封塞，而原告人均有報案。

10.  被告人與家人在租住單位居住了5個月後便遷出，遷出日期為2007年3月30日。

11.  以上之背景事實，雙方均並不爭議。

原告人之證供

12.  原告人作供時指出，被告人沒有遵守合約精神，在未經他同意的情況下，違反租約，在租住單位只居住了5個月後，便自行遷出。

13.  原告人聲稱，他於被告人一家遷出後，一直丟空租住單位，並沒有將租住單位放租，因被告人一家可能會隨時搬回來居住。

14.  原告人續稱，在被告人與家人遷出該單位後，他發現被告人在租住單位內外均造成了多處損毀，包括租住單位室內的牆身、座廁(以致漏水)、租住單位對外的樓梯，以及地下大門的電線膠喉均有損毀。

15.  因此，原告人向被告人追討合共$61,739之賠償；此金額包括以下項目：

(一) 由2007年4月至2007年10月總共7個月之應繳付租金，合共$52,500；

(二) 各項維修費用合共$4,400(包括租住單位全屋油漆費之一半$3,000、維修地下大門電線膠喉費$800及維修座廁費$600)；

(三) 因該租約而浪費了的厘印費及地產代理之佣金，合共$1,987.50；

(四) 向法庭遞交申請及文件之費用、交通費，以及他本人所花時間的費用，合共$2,851.50。

被告人之證供

16.  被告人作供時指出，她與家人於2006年11月5日遷入租住單位，一向與原告人關係良好；可是，入住不久，在2006年12月的一個晚上，當她出外掉垃圾後，正想用鎖匙開啟地下大門回家之際，發現匙孔遭人以超能膠水封塞，於是，她便通知原告人有關事故，而原告人堅持報警。

17.  因原告人報警的決定，被告人及家人便須到警署錄口供，直至凌晨時分才能回家。

18.  類似上述事故，之後久不久便發生，而每一次原告人均堅持報警，令被告人及家人不勝其煩，每次均需要被警員登記身份證及其他個人資料，還要到警署錄口供。

19.  以上事故不單為被告人及家人增添不少煩惱，亦令她們開始擔心其人身安全，因她們不知破壞者的身份和動機，而且警方亦一直未能破案。因此，被告人及家人經過一輪家庭會議後，在2007年1月下旬認為租住單位不再適合她們一家居住，於是決定在2007年4月2日前遷出，並提早兩個月以書面通知原告人，她們將於2007年4月2日前遷出租住單位。

20.  基於上述決定，被告人於2007年1月28日親筆撰寫一封退租信予原告人，通知原告人她們一家人將租住該單位至2007年4月2日止，現提早兩個月通知，並同意原告人於按金中扣除一個月的租金，以作補償，而餘下按金則待被告人及家人遷出後，繳清水電費後，才將餘額退回被告人。被告人指出，她將該信所用的年份由原本的2007年，錯誤寫成2008年，但她強調原告人是清楚知道，被告人信內所指的年份是2007年，而非2008年。

21.  被告人續稱，由於原告人經常不在家，所以她唯有將通知書交予富裕地產代理公司大圍第一分行之經理李滋全先生(「李先生」)，讓他轉交予原告人。該分行位於新田村69號地下，與租住單位十分鄰近；而李先生則有份負責原告人與被告人當時的租約，亦對二人十分熟悉。

22.  數日後，約於2007年2月3日，當被告人親身交租予原告人時，她與原告人亦就有關退租事件，傾談了近半小時。期間，原告人笑問被告人不繼續租住的原因，被告人如實告訴他，遷出是因為匙孔滋擾事故所帶來的麻煩，以及對家人人身安全的擔心。被告人並向原告人說：「大家心照啦，你都體諒吓我地啦！」原告人聽罷後，要求被告人須交租至2007年4月2日、清理所有屋內的家具，以及簽妥有關文件以便他日後租出該單位。

23.  被告人就上述原告人的回應理解為他已接受並同意被告人退租的要求，以及上述有關退租條件。

24.  被告人續稱，在2007年3月初，當被告人親身交租予原告人時，就有關匙孔事故，她詢問原告人為何每次都堅持報警，原告人告訴被告人，因他懷疑是他居於附近的弟弟主使有關滋擾。之後，被告人亦從其他人口中得知原告人與很多人的關係惡劣。

25.  至於租住單位，被告人承認，當她們一家遷入租住單位後，因需要安裝電風扇，所以有必要在租住單位牆上鑽了數個孔，但她指出，在她們一家遷出前，她已經將所有有關的孔妥善地填補。

26.  另外，被告人亦指出，租住單位座廁的水箱與廁盤間的接口，確有輕微滲水情況，但此滲水問題在她們遷入的時候已存在，並不是由她們造成的。

27.  至於地下大門電鎖的電線膠喉問題，被告人指出，在她們一家遷出之時，她沒有發覺有任何損毀情況。

28.  於2007年3月30日，被告人與家人正式遷出租住單位。遷出當日，原告人吩咐李先生代為收樓。當時經李先生檢查後，認為單位沒有問題，更說被告人一家將單位「住得很乾淨整齊」。

29.  被告人續稱，她後來從李先生口中得知，李先生於收樓後，再請原告人檢查租住單位一次，才請原告人簽收門匙。

李滋全先生之證供

30.  李先生為被告人作供時指出，他所屬的地產代理公司，即富裕地產代理公司，早於2005年已受原告人的委託，將租住單位放租。

31.  於2005年，他成功為原告人將租住單位出租予一位李先生及家人，該租約為期兩年，首年為死約，次年為生約；但該李先生及家人在租住單位住滿一年便遷出。之後，他的地產代理公司繼續協助原告人將租住單位放租。

32.  於2006年11月2日，他成功將租住單位租予被告人一家，；原告人及被告人於同日簽訂臨時租約，並於翌日簽訂正式租約。

33.  李先生指出，在被告人一家遷入租住單位後，被告人曾多次親身到訪其辦公室及致電他，提及有關租住單位地下大門匙孔多次被超能膠水封塞的事件。當時，被告人向他表示，她十分憂慮其家人的安危，尤其是她兩名女兒的人身安全。被告人亦指出此類滋擾問題不但一直持續，而且未獲解決。被告人更向他說，她會向原告人提出提早終止租約，並遷出租住單位。

34.  約於2007年1月28日，被告人將一封手寫的退租信交給他，請他轉交予原告人，因原告人常不在家。

35.  當時，李先生在閱讀該信過後，已發現被告人將2007年寫成2008年。於同日，李先生用電話成功聯絡原告人，並邀請他到其辦公室接收被告人的退租信。原告人於是到達李先生的辦公室。

36.  李先生指出，在原告人收到該信及閱讀後，他已能立即指出被告人將所有年份由2007年寫錯成2008年。

37.  約於2007年2月，被告人告訴他，她已和原告人達成退租協議，雙方同意被告人交租至2007年4月2日，並於當日遷出租住單位，而被告人亦會將按金的一半，即相等於一個月租金，作為給予原告人的賠償；而另外一半的按金，則會在扣除水電費後，交還被告人。

38.  其後，李先生曾多次致電原告人以確認有關退租協議，而原告人亦在電話中承認，他確與被告人達成有關退租協議。

39.  因此，約於2007年2月尾，李先生便準備了一式兩份的「取消租約協議書」(「證物D1」)，以供原告人及被告人簽署作實。被告人親身到達其辦公室簽署有關協議書，其後原告人亦親身到達其辦公室，並閱讀該協議書，但他卻表示會待被告人一家遷出後才作簽署。

40.  最終，原告人都沒有在該份「取消租約協議書」上簽署。

41.  於2007年3月30日下午，被告人一家正式搬離租住單位。李先生指出，在被告人搬出當日，原告人要求他在場作證，而他亦於當日下午到達租住單位。李先生表示，他看到搬運工人將被告人的傢俱搬走。

42.  於2007年3月31日，李先生約定原告人及被告人在當日交收租住單位的門匙。李先生表示，被告人當日準時應約，並交出所有門匙；其後，原告人亦到達其辦公室，但就不知何故拒絕接收有關鎖匙，還致電報警，向警方聲稱他懷疑租住單位受到破壞，並存有違禁品。

43.  於原告人報警後，田心警署便派出兩名警員，連同原告人及李先生到租住單位視察。當視察完畢後，並無發現任何問題。

44.  於同日下午2時34分，李先生將租住單位門匙影印，並由原告人於該影印本上簽名作實，以證實已收回租住單位的門匙。

45.  李先生指出，當他視察完租住單位後，他認為租住單位內一切正常，並無出現原告人口中所指的嚴重損毀。在接受原告人的盤問時，李先生同意租住單位牆上有由床邊造成的痕跡，但他認為這是十分普通的事，而不稱得上是甚麼損毀。

46.  在以上事件後，原告人又將租住單位重新放租；由2007年5月至8月期間，李先生公司的同事亦有多次帶過有興趣的租客前往睇樓。

原告人的回應

47.  對於被告人的退租信，原告人承認確有收到該信，但他指出，被告人於信內提及的退租日期為2008年4月2日，而他以為被告人是希望於2008年4月2日遷出的，對此要求，原告人是接受的。

48.  而有關被告人所提及的口頭協議，原告人表示，他從來沒有與被告人達成過任何退租的口頭協議。原告人更指出，被告人聲稱有達成該口頭協助是說謊的；而李先生稱原告人於電話中向他確認有關口頭協議，也是說謊的。

49.  原告人更表示，李先生從沒有通知過他有關「取消租約協議書」的事宜，亦沒有到過他辦公室那裡閱讀過有關「取消租約協議書」，他對有關「取消租約協議書」的事宜毫不知情。

法律原則

50.  香港法例第219章《物業轉易及財產條例》(「該條例」)有以下規定：

「第3條 土地合約須以書面作出

(1) 除第6(2)條另有規定外，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。

(2) 本條適用於在任何時候訂立的合約或其他產權處置，而對與部分履行有關的法律或由法院頒令的售賣則無影響。」

「第4條 法定產業權的處置等須以契約作出

(1) 土地的法定產業權只可以契據予以設定、終絕或處置。

(2) 本條不適用於─

…

(c)   藉法律的施行而產生的退回，包括在法律上無須以書面形式即可達成的退回；

(d) 任何租契的批出、處置或退回，而該租契是在承租人管有時即生效，且為期不超過3年(不論承租人是否獲賦權將該年期延長)，而租金則為在無須支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金者；

…」

51.  從以上條文可見，退租有兩個方式，第一是以退租協議方式退回租約(express surrender)；第二是藉法律的施行而產生的租約退回(surrender by operation of law)。

52.  而退租協議只可以以書面或契約形式作出，如該租契是在承租人管有時即生效，且為期不超過3年，則可以以書面形式退回；但如該租契為期超過3年，則要以契約形式退回。

53.  而藉法律施行而產生的租約退回，就是在業主和租客的雙方同意下，租客將租住單位的管有權交還業主，再由業主接收該管有權。一般交還管有權的方式，是租客向業主交還租住單位的鎖匙。

裁決

54.  本席接受被告人及李先生的證供，並裁定他們是誠實可靠的證人。

55.  本席裁定被告人確於2007年1月28日親筆撰寫一封退租信予原告人，以通知原告人她們一家人將租住該單位至2007年4月2日止。本席亦接納被告人的證供，相信她將該信所用的年份由原本的2007年，錯誤寫成2008年，亦接受李先生的證供，相信原告人是清楚知道該錯誤的，原告人是清楚知道被告人信內所指的年份是2007年，而非2008年。本席裁定，原告人從來沒有因信內所錯寫的年份而被誤導，以為被告人是希望於2008年4月2日遷出租住單位。本席裁定，原告人心知肚明被告人所指的遷出日期一定不是2008年4月，因為若被告人信內所指的，真的是2008年4月，那時租住單位的租約已達「生約」階段，所以被告人要遷出，是無須得到原告人的同意；再者，鑑於通知期超過一年，被告人根本不用向原告人因遷出而作出任何賠償。

56.  本席裁定約於2007年2月3日，原告人及被告人達成口頭協議，雙方同意：

(一) 被告人可提早於2007年4月2日終止有關租約；

(二) 原告人接受了被告人以一個月的租金作賠償，並於按金中扣除；

(三) 其餘按金將在扣除被告人的水電費後，退還給被告人。

57.  本席接受李先生的證供，裁定李先生是有通知原告人有關「取消租約協議書」的事宜，原告人亦有到過他辦公室那裡閱讀過有關「取消租約協議書」，並向他表示會待被告人一家遷出後才作簽署。

58.  本席不接受原告人聲稱被告人是在未經他同意下，自行遷出的說法。

59.  本席裁定被告人於2007年3月31日，在原告人的同意下，將租住單位的管有權交還予原告人。

60.  本席裁定原告人於收回租住單位的管有權後，便將該單位放租。

61.  本席裁定因為原告人最終並沒有在該份「取消租約協議書」上簽署，本案之租約並沒有以退租協議方式退回；但基於以上事實裁決，本席裁定本案之租約已藉法律施行而退回予原告人。

62.  有關原告人所聲稱租住單位內外的損毀，本席有以下裁決。

63.  有關牆上的孔，本席接受被告人的證供，接納她們在搬離租住單位前，已將所有有關的孔妥善地填補。

64.  有關牆身的痕跡，本席亦接受被告人及李先生的證供，接納該痕跡為正常損耗(fair wear and tear)，而並不構成對租住單位的損壞。

65.  有關廁所座廁的滲漏，本席接受被告人的證供，接納她所指此滲水問題在被告人遷入的時候已存在，並不是由她們造成的。

66.  有關地下大門的電線膠喉，本席亦接受被告人及李先生的證供，裁定當被告人一家遷出時，沒有證據顯示當時該電線膠喉已損毀，或是由被告人於遷出時造成損毀。

67.  就有關原告人所聲稱租住單位的損毀，他向法庭提交了一張由鴻達裝飾設計公司所發出的文件。該文件令人產生錯覺，以為原告人確實有聘用該公司，於租住單位內進行所列出之維修，因該文件所列出的項目費用正是原告人申索的維修數目。

68.  然而，當原告人被法庭問及有關維修時，原告人向法庭聲稱，他並沒有聘用該公司，於租住單位內進行過任何維修工程，而該文件只是一張由該公司發出的報價單，真正於租住單位內進行維修的，是原告人本人。他繼稱，自己花了十多天時間，將租住單位內外的損毀修妥。

69.  原告人一方面聲稱租住單位內外多處損毀嚴重，需以高達$7,400的費用作維修，而事實上，原告人根本沒有聘請任何裝修公司維修租住單位。本席裁定原告人在有關租住單位損毀方面的證供完全不可信。本席不接受原告人聲稱，被告人於租住單位內外造成損毀。

結論

70.  綜合以上各項裁決，本席裁定原告人敗訴，並撤銷原告人對被告人的申索。

71. 因被告人已繳清所有有關租住單位的水電費，本席裁定原告人須向被告人退還相等於一個月租金的按金，即$7,500。

72. 本席亦頒下臨時訟費命令，原告人須支付被告人本案的訟費。如與訟雙方未能同意訟費的款額，該款額由訟費評定官評定。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出有關此臨時訟費命令的申請，此項訟費命令將於本判決書頒佈後第14天作實。

最後論述

73. 原告人於本案聆訊期間，無論在被告人或李先生作供時，甚至於本席發問問題期間，均不斷大聲插嘴，不停說話，發表批評對方證人的言論及重複自己的案情，完全漠視法庭的程序，以及擾亂法庭的秩序。無論法庭對他好言相勸，或是嚴厲喝止，原告人一於少理，繼續他自己的言行。更嚴重的是，原告人對被告人出言侮辱，又在李先生作供期間，當聽到李先生作出對他不利的證供時，他甚至出言恐嚇，說要向李先生所屬之專業團體作出投訴。

74.  原告人上述的行為及言論，既不恰當，亦無助他於本案的立論。本席認為有必要在此一提這點。