CHU MEI MEI 對 CHU LAI HING

DCCJ 6490/2019

[2021] HKDC 1051

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第6490號

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判決書

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1.  這是一宗由被告人提出針對林澤銘聆案官於2021年6月21日頒下的命令的上訴申請，林澤銘聆案官接納原告人於2020年12月11日發出傳票要求，以簡易程序裁定原告人得直。本席根據區域法院規則第58號命令第1條規則，再次聆訊相關申請。

2.  本訴訟涉及一個位於香港新界將軍澳英明苑D座19樓7室的物業（「該物業」）。原告人（下稱「美美」）於2020年11月29日向被告人（下稱「麗慶」）發出傳訊令狀及申索陳述書(「該狀書」)，要求向麗慶收回該物業及追收佔用費（下稱「中間收益」）。美美聲稱自己在法律上是該物業的全部權益擁有人，包括法律及實質權益。該狀書指麗慶沒有美美的許可，自2019年3月1日至現在，非法佔用該物業。美美申請收回物業，並要求麗慶支付中間收益，自2019年3月1日至3月31日以港元10,500計算，而自2019年4月1日起則每月港元11,130元計算。另外美美亦要求利息及訟費。麗慶於2020年6月25日發出抗辯書（下稱「本收樓案」）。與訟雙方是兩姊妹。

3.  關於該物業的背景，不爭議的是該物業由朱仁珠（下稱「母親」）與美美於1988年以聯權共有形式購買。根據麗慶的抗辯書，該物業牽涉另一宗案件，DCCJ 4950/2015。麗慶指早於2015年，母親已經啟動法律程序，要求法庭作出聲明只有母親自己是唯一的業權擁有人，美美雖然是與母親聯權共有該物業，但美美只是母親的委託人，旨在購買手續上協助母親（下稱「聲明案」）。美美在聲明案中提交抗辯書及反申索書，否認她是委託人，聲稱自己是聯權共有人，擁有業權。不過聲明案未開審，母親於2016年3月25日去世，聲明案由朱畢珍，（下稱「畢珍」）以遺產執行人身份繼續。美美則修改反申索書，指根據生存者取得權的原則，自己得到該物業的所有的權益。在候審階段，畢珍以健康為由，申請中止聲明案，雙方在區域法院廖法官席前，達成了一些協議，廖法官亦就該等協議頒下命令。

4.  在本收樓案的抗辯書中麗慶指出，聲明案未了結，即該物業的業權未有定案，美美不應啟動收樓程序[1]。這是她的第一項抗辯。麗慶的抗辯書亦指自己在該物業有居住權，因為在購買該物業時，母親向房署提交的申請表內的家庭成員名單[2]，包括了她的名字[3]，這是第二項抗辯。在日期為2021年6月21日存檔的支持上訴申請誓詞中，她持相同說法，但加上一項抗辯指該物業屬於母親，應按遺囑處理[4]，這是第三項抗辯。不過在聆訊時，她親自行事，並聲稱母親曾口頭承諾她會讓她在該物業居住至終老，況且她還有三名兒女，這是後加抗辯。

第一項抗辯

5.  就聲明案是否已經有定案及解決了美美在該物業的業權，雙方在本席面前持不同說法。廖大律師代表美美出席聆訊，他在庭上向本席指出，事實上廖法官的命令已經把畢珍代表母親繼續進行的聲明案中止，聲明案並同時被法庭撤銷，沒有被撤銷的只是美美的反申索。如上所述，美美在反申索中指出根據生存者取得權的原則，在母親去世後，她得到該物業的權益。 

6.  廖法官在2018年12月17日頒佈的命令 (「該命令」)如下：

“…….

AND Upon the parties’ acknowledgement that the issue regarding the occupation of the Property by Ms. Chu Lai Hing ( 朱麗慶 ) is not to be dealt with in [these] proceeding[s],

BY CONSENT IT IS ORDERED THAT

1. The Plaintiff (person appointed to represent the estate) shall deliver the keys of the Property within 28 days from date hereof and thereafter shall not….obstruct or prevent the Plaintiff, or her ….from gaining access thereto and/or occupying thereof.

2. The Plaintiff shall deliver all of the title deeds and documents in relation to the Property ….to the Defendant with 14 days from the date hereof.

3. …

4. The claim by the Plaintiff against the Defendant be dismissed.

5. The Defendant’s counterclaim against the Plaintiff shall be discontinued.”

7.  本席在此先處理了一個支節，本席看見在廖法官的命令第一段有手民之誤，在一句片語 “obstruct or prevent the Plaintiff” 應為 “obstruct or prevent the Defendant”。首先，命令Plaintiff不攔阻或防止Plaintiff是說不通的，其次，之後雖有波折，Defendant仍然於2019年2月4日取得聲稱是該物業的門匙。由此可見，所有相關人士在執行廖法官的命令時，都是讓Defendant獲得門匙。

8.  除此之外，本席接納廖大律師陳述指，麗慶認為業權未有定案的說法是不正確的。本席認為根據該命令第4段，廖法官已經撤銷了畢珍代表母親繼續進行的訴訟，因此，即使美美的反申索未獲頒得直令，現時已經無人反對美美可根據生存者取得權的原則，在母親去世後，得到該物業的權益，她已經不需要法庭處理她在該物業的權益。 

9.  廖法官的命令其中一項前提是得到雙方確認，不在聲明案中處理麗慶的佔用議題，麗慶本身亦不是聲明案的與訟人，她沒有向法庭申請介入。換言之，根據該命令的前提，關於麗慶的佔用議題，各方如有需要，應另啟程序處理。似乎這正是開啟本收樓案的原因，麗慶能否成功爭取她在該物業的佔用權，取決於她的狀書及證據，在這階段，法庭會審視她的抗辯書和兩份誓詞，及聆聽她在本席面前的陳詞。

10.  考慮過該命令的全文，本席認為她的第一項抗辯指聲明案就業權未有定案的說法不構成可爭議的抗辯。

第二項抗辯

11.  美美於2019年8月，以業權持有人身份向房屋署補地價，之後，獲得房屋署署長於2019年8月2日發出Letter of Removal of Alienation Restrictions，故此，該物業自始成為可私人買賣租賃的物業，相關文件在2019年8月15日登錄在該物業的土地登記。雖然補地價的程序本身不會加強美美對業權的論點，不過，當該物業可自由買賣或租賃時，麗慶便更困難倚靠居住表聲稱自己有居住權。況且購買居者有其屋時填寫的申請表格，根本不會產生業權，也不產生或延續其後與物業權益持有人相抵觸或不相容的居住，明顯房屋署或房委會除了有違反政策或居住條件的情況，亦不會介入住戶的紛爭。本席認為麗慶的第二項抗辯是站不住腳的。

第三項抗辯

12.  如上文所述，麗慶在支持上訴誓詞中，加上一項抗辯指該物業屬於母親，應按遺囑[5]處理，不過她在聆訊中指出，只希望為母親討回公道，收回屬於母親的產業，但不須按遺囑處理。本席視她這說法為撤回第三項抗辯。

後加抗辯

13.  在聆訊中，麗慶指母親生前口頭答應讓她居住在該物業直至終老，及讓她三名子女居住，但這點明顯與母親訂立的遺囑不吻合，遺囑完全沒有提及此事，更清楚指明該物業的業權遺贈與畢珍全部承受或享用，更遑論她三名子女的權益。同樣，這後加抗辯亦未被納入抗辯書內，無論如何，本席不接納後加抗辯可構成可爭議的抗辯。

14.  本席亦考慮過麗慶於2021年2月21日存檔的第一份誓詞及一份附件，該附件是由黃玉屏簽署的證人陳述書，誓詞存檔目的是反對美美向林澤銘聆案官的簡易申請，黃玉屏的證人陳述書是為聲明案預備的，兩份文件當中的內容是證明只有母親一人獨自支付買樓和供樓的金額，美美完全沒有貢獻，本席認為，這論點其實如前文所述，已被聲明案處理，況且，麗慶並非遺囑執行人，根本沒有身份與美美爭論該物業是否認該撥回到母親的遺產，根據遺囑處理，況且，她在聆訊中清楚指出她不會依賴遺囑支持自己有居住權的論點。

收回該物業的申索

15.  本席考慮過狀書，兩份誓詞及相關證物，認為麗慶未能使法庭信納就收回該物業的申索，她有應予以審訊的爭論點或有爭議的問題，決定判美美的簡易判決申請勝訴，即麗慶須交回該物業的空置管有權及向美美支付中間收益，

中間收益的釐定

16.  根據麗慶的誓詞，她承認自己於2018年12月11日住在該物業至今，美美要求由2019年3月1日起計中間收益，不過文件上美美只是在2019年8月16日才把補地價文件註冊，在本聆訊中沒美美一方沒有提及中間收益應在補地價前收取的理據，本席認為中間收益何時起計應納入於中間收益的釐定，由法庭作出整體的損害評核。

訟費

17.  本席聽取過雙方就訟費作出的陳詞，被告人指自己無力支付。本席認為勝者應得訟費。經簡易評定為港幣40,000元，由被告人向原告人即時支付。這是暫准命令，如果沒有任何一方於14天內向法庭提出更改申請，即成為絕對命令。

18.  命令:

(1)  被告人的上訴申請被撤銷；

(2)  原告人取得簡易判決，被告人須於60天內交回該物業的空置管有權；及

(3)  被告人須向原告人支付的中間收益，金額由法庭評定；及

(4)  暫准訟費令由被告人即時支付原告人本上訴申請的訟費港幣40,000元。