陳天仕 對 李天送及另二人

[Chinese Translation – 中譯本]

FACV 7/2005

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2005年第7號

（原高院上訴法庭民事上訴2003年第71號）

（與終院民事上訴2005年第12號及

終院民事上訴2005年第13及21號（合併）一併聆訊）

___________________

___________________

FACV 12/2005

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2005年第12號

（原高院上訴法庭民事上訴1999年第968號）

（與終院民事上訴2005年第7號及

終院民事上訴2005年第13及21號（合併）一併聆訊）

___________________

___________________

FACV 13/2005

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2005年第13號

（原高院上訴法庭民事上訴2004年第101號）

（與終院民事上訴2005年第21號合併，及與終院民事上訴2005年第7號及終院民事上訴2005年第12號一併聆訊）

___________________

___________________

FACV 21/2005

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2005年第21號

（原高院上訴法庭民事上訴2004年第101號）

（與終院民事上訴2005年第13號合併，及與終院民事上訴2005年第7號及終院民事上訴2005年第12號一併聆訊）

___________________

___________________

___________________

判案書

___________________

終審法院常任法官包致金：

1.  本席同意本院非常任法官賀輔明勳爵的判決。

終審法院常任法官陳兆愷：

2.  本席同意本院非常任法官賀輔明勳爵的判決。

終審法院常任法官李義：

3.  本席同意本院非常任法官賀輔明勳爵的判決。

終審法院非常任法官烈顯倫：

4.  在這數宗上訴案件中，最終要考慮的是法例中的數行文字：《新界土地契約（續期）條例》（第150章）第6條。這條例於1988年通過，在當時，於20世紀早年批出的集體官契還有9年才期滿。

5.  第6條從字面看來，並不含糊。“續期”（英文“is extended”）一詞如同上訴人的代表大律師指出，意思是延續某種現存狀況，而不是產生新的狀況。立法機關於1988年只是將當時存在的土地契約續期至2047年6月30日，實現1984年12月在北京簽訂的《聯合聲明》的附件三，僅此而已。若這樣詮釋第6條是正確的話，這些上訴的上訴人定必得直。在這些上訴中，當連續20年的逆權管有屆滿時，通過執行《時效條例》（第347章）第17條，案中已註冊的擁有人相對於擅佔土地者，前者所申索管有的業權與已告終絕的業權相同。

6.  事實上，對中英政府雙方而言，新界的契約於1997年6月30日期滿，惟這一點與這些上訴案件並不相關。各位大律師並沒有提出指就香港本地的法律而言，不可能發生以上撮述的法律後果。因此有關爭辯有必要集中於第6條中“續期”一詞的涵義和效果。

7.  第6條不能單獨來看，而是必須經考慮該條例的整體後作出詮釋。因此，代表答辯人的大律師這樣說：看第7條，此條稱在續期所延續的期間內，有關契約須受該文書所顯示的相同契諾、原權益保留條款、新權益保留條款等規限；若續期所延續的契約為相同的契約，便無需訂下這樣的條文了。這番陳詞有一定份量，但實際上對論點幫助不大。我們也要看第7(1)(c)條，此條訂明須保留《地租（評估及徵收）條例》（第515章）下要繳交地租的規定：每年繳付應課差餉租值的百分之三，為期50年至2047年6月30日為止。這明顯超越集體官契的年期，故必須訂定這樣的獨立條文以實現《聯合聲明》附件三。此外，第7條處理例如按揭及押記等不載於集體官契中的事項：這些事項為第7(1)(a)(i)條所涵蓋。整體來看，本席認為第7條並沒有支持答辯人論點之處。

8.  代表上訴人的大律師促請本院採用的詮釋，無疑有異常之處。例如，根據第5條，已註冊的承租人可通過在指定日期（1988年4月5日）前提交一份備忘錄，從而選擇放棄權益。因此，若某承租人於譬如數月前已出售其土地，則理論上仍須承擔法律責任，每年繳交相當於應課差餉租值百分之三的地租，直至2047年6月30日為止。不過，本席認為最不尋常之處是：擅佔土地者若經法庭宣布而獲確定其管有業權後，便可藉改善土地而大大提升物業的價值，從而增加土地的應課差餉租值。但是每年繳付應課差餉租值百分之三的地租的責任，卻落在失去管有權的註冊擁有人而非擅佔土地者身上。舉例說，在上訴案件FACV 13/2005中，丈量約份第32約地段第6A號餘段、地段第7號餘段、地段第8、9及10號均在大埔邊陲，組成近121,000平方呎土地。雖然部分土地目前空置，而其餘被用作低級別耕種，但這無礙上訴人把整個地段圍起來並改建為豪華鄉郊住宅，而又獲免除承擔繳交地租的所有責任。

9.  上訴法庭副庭長羅傑志（上訴案件FACV 7/2005）說：《續期條例》背後的目的之一，就是實現《聯合聲明》，以保留最終業主（即香港特別行政區政府）的收入來源；他認為“無法想像……立法機關意欲向在新界擅佔土地者給予豁免，而相反註冊擁有人卻要負責繳交土地租金”。這未免言過其實。這是一個異常的情況，一個麻煩的情況。但這並不表示，詮釋第6條的結果必定猶如（在截至1988年4月25日為止以退回及重批的方式、或於1997年6月28日開始以復歸契約的方式）產生新的產業權，而不是取用其字面的明顯涵義：即現有契約續期至2047年6月30日。

10.  詮釋法例必定是從用字的一般語義開始。若非如此，政府的兩大支柱——   立法機關與司法機關，其關係將會很差。假如法庭純粹為着達致其認為理想的結果，而無中生有地將字詞加入法例內，便會造成極大損害。以本案而言，法庭便不能貿然將“藉批給新契約”幾個字加入第6條中“予續期”的前面，令該片語變為“現藉批給新契約予續期”。不可以這樣做。

11.  本席已閱讀過非常任法官賀輔明勳爵的判案書擬本。基於他所提出的理由，本席亦會裁定上訴得直，並作出他所建議的命令。

終審法院非常任法官賀輔明勳爵：

12.  這三宗上訴案件一併進行聆訊，原因是它們提出了一個共同問題，都是關乎詮釋《新界土地契約（續期）條例》（第150章）（“該條例”）第6條：

“本條例所適用契約的年期現予續期，由契約若非因本條例便會屆滿的日期起，續期至2047年6月30日完結時止，無須補繳地價。”

13.  該條例於1988年通過，適用於“在本條生效日期時存在而若非因本條例便會在1997年6月30日前屆滿的每份新界契約”（第2條），當中有若干不大重要的例外情況，並受限於契約中所有享有權益者的選擇權利，即指他們有權共同行事，按第5條在土地註冊處註冊一份適當的備忘錄，從而選擇放棄契約根據第6條進行續期。

14.  該條例的背景是1984年聯合王國政府和中華人民共和國政府關於香港前途的《聯合聲明》。殖民地政府沒有批出任何年期超越英國政府本身向中國取得的契約（即於1997年6月30日屆滿）的新界土地契約。事實上，新界土地契約的標準格式一直是由1898年7月1日起計租期75年，連同可續期24年減三天的選擇權；但是根據1969年通過的《新界（可續期政府契約）條例》（第152章），續期的權利當作為已經行使，而新的政府租契則於1973年7月1日批出，租期為24年減三天。因此，在《聯合聲明》簽訂時，所有新界契約將於不足13年之內屆滿。為免日後出現不確定的情況，中國政府同意，通過《聯合聲明》附件三的第二段和第三段，承認新界契約續期至一個不超越2047年6月30日的日期。《續期條例》便是依據此協議而通過的。

15.  本上訴聆訊處理的上訴案件全都關乎擅佔土地者在新界佔據的租賃土地。在Chan Suk Yin and another v. Harvest Good Development Ltd 案中，原告人都是擅佔土地者，住在大埔附近山頭的一些農地上，他們要求法庭宣布：依據《時效條例》（第347章）第7(2)條，因為該土地已被逆權管有超過20年，該租賃土地擁有人的業權已受禁制。法官裁定擅佔土地者的管有足夠符合該條例的要求，這項事實裁斷獲上訴法庭支持而維持不變。同樣，在陳天仕對李天送及其他人案中，原告人要求法庭宣布：依據《時效條例》，租賃土地的擁有人擁有位於大埔的某些土地的業權已被禁制。法官裁定原告人和其前任人自1954年起已經一直逆權管有有關土地。這項事實的裁斷也獲上訴庭支持而維持不變。

16.  然而，上訴法庭在陳天仕案駁回上訴，理由是案中的租賃土地持有人所依據的業權，不是因逆權管有而被禁制的業權，而是因為1988年的條例（本席將稱之為《續期條例》）所產生的新業權。論據是這樣的：英格蘭法律的制度有別於一些基於羅馬法的制度，沒有時效歸益權的理論，即不可憑長久管有而取得業權：見R. v. Oxfordshire County Council, ex parte Sunningwell Parish Council [2000] 1 AC 335案第349頁。根據英格蘭的法律，反而是擅佔土地者在時效有效期內的逆權管有，令享有管有權者通過訴訟取回土地的權利被禁制。這原則在《時效條例》第7(2)條反映出來：

“自有關訴訟權在任何……人方面產生的日期起計滿[20]年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該人提出申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿[20]年後提出收回土地的訴訟……”

17.  正如該條例的文字清楚指出，逆權管有並不影響在有關土地上享有非管有權權益的其他人的權利。就受制於契約的土地而言，享有管有權者是承租人。永久業權持有人在契約完結前，並未得管有。因此，擅佔土地者的逆權管有可禁制承租人獲得補救，但不會影響永久業權持有人在契約期滿時申索取回管有權。

18.  承租人的管有權利衍生自土地租賃，而這是屬於土地產業權。租賃產業權就是承租人管有的業權。反過來說，若管有的權利被《時效條例》第7(2) 條所禁制，則承租人的產業權便被第17條毀掉：

“在本條例就任何人提出收回土地的訴訟……所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權即告終絕。”

19.  承租人的“業權”是他的產業權——在此情況下這些字詞意思相同：見Denning勳爵在Fairweather v. St. Marylebone Property Co. Ltd[1963] AC 510案第544至545頁所言。但是此業權只是相對擅佔土地者來說已告終絕；相對業主來說，此業權仍然存在。故承租人對於契約的契諾，仍須負上法律責任。

20.  基於這些確立已久的原則，當時效期屆滿時，承租人持有的土地被擅佔土地者佔用，但因第7(2)條而不得通過法律程序取回管有；相對擅佔土地者而言，他的業權也因第17條而告終絕。但是這並不影響政府的權益，在租賃權益存續時，便未能開始計算針對政府權益的時效。至於政府和各承租人之間，即使時效期屆滿，但契約繼續存續。因此，假如沒有通過《續期條例》，政府便能憑藉其超然的權益，在契約於1997年期滿時，向擅佔土地者申索取回管有；又或可向相同或不同的租客批出新的契約，從而產生新的租賃產業權，給予不受《時效條例》影響的管有權利。上議院在Fairweather v. St. Marylebone Property Co. Ltd [1963] AC 510 案的判決是權威案例，指出若原契約予以退回的話，上述情況便會較早出現。政府本身可馬上申索收回管有、或以新契約重新批出該土地，租客便可藉此取得管有。現不必在本案的法律程序中決定上述論據是否正確，原因是本聆訊涉及的上訴案件的法律程序全都是在舊契約屆滿之後才開始的。

21.  本席相信，除了這最後一點之外，對本席所言至此應無爭議。上訴法庭的下一步論據，才是這些上訴的爭議點所在。上訴法庭大多數意見（副庭長羅傑志和上訴法庭法官郭美超贊同，上訴法庭法官袁家寧持異議）裁定，因應《續期條例》第6條，契約持有人獲批予新契約，這是在該條例第6條於1988年4月25日開始生效時，將舊契約當作退回而換取的新契約，或是在舊契約於1997年6月27日期滿時開始生效的新契約。上訴法庭大多數意見認為，無論是哪一種情況，在這些法律程序中契約持有人所要求取得管有的業權，並不是因《時效條例》第17條而終絕的業權，而是在舊契約終止後，他們依據政府的復歸權益提出申索的新業權。

22.  上訴法庭的另一合議庭在Chan Suk Yin案跟從了上述判決。案中亦促使China Overseas Grand Gain Property Development Ltd v. Mok Yuen Fun and others 案的原告人，在就擅佔土地者佔用的上水蕉徑村土地而提出的管有權申索中，申請剔除一項基於時效提出的抗辯理由。原訟法庭法官石輝剔除了該抗辯理由，因為基於陳天仕案，他必須這樣判決。事實上，若上訴法庭是正確的話，《時效條例》便毀掉了新界所有擅佔土地者的業權。但是石輝法官給予直接向本院提出上訴的許可。Mok Yuen Fun 案仍未對事實方面作出判決。在陳天仕案，對於原審法官及上訴法庭對事實的裁斷，已再無爭議；餘下要處理的只是法律觀點的問題。在Chan Suk Yin案，答辯人是業主，藉交相上訴質疑原審法官裁定擅佔土地者具備了必要的管有意圖，稱依據證據法官不能作出這樣的裁定。本席在處理這三宗上訴案件出現的法律問題後，便會考慮這交相上訴。

23.  法律爭論點是第6條是否通過在時限屆滿後退租繼而重批租賃或通過復歸租賃，從而產生新的租賃產業權，抑或是僅將現有產業權的年期予以續期。本席認為第6條的文字十分清晰。第6條稱：現有契約予以續期，由契約若非因此便會屆滿的日期即1997年6月27日起，續期至2047年6月30日。每一份現有契約，基於法例效力，年期於2047年6月30日而不是1997年6月27日屆滿，惟繼續是相同的契約。若這是一份新契約的話，無論是由1988年4月28日還是1997年6月28日起計，都不會說是將其年期予以“續期”的。

24.  這是袁家寧法官的說法，本席得馬上指出，她對法例的解讀完全具說服力。但是上訴法庭持大多數意見的法官被各種原因說服，認為第6條不可這樣直接詮釋。本席將考慮上訴法庭提出的論點，以及答辯人的代表大律師提出的多項其他論據。

25.  首先，依據普通法規則，租賃是一項土地的權益、一項財產，本是在彼此同意下產生，但是一旦引入現實世界，便不能單靠各方或他們的業權繼承人通過協議來作變更。因此，各方不可能通過協議來修訂現有的租賃土地權益，將年期續期：見Jenkin R. Lewis Ltd v. Kerman[1971] Ch. 477案。假如他們達成這樣的協議，便會被解釋為達成協議將舊契約退回，並由業主批予新租賃契約，以換取續期，年期由協議生效日期起計，或者另一解釋是由業主批出復歸契約，在舊契約期滿時開始生效。無論是兩種情況中的哪一種，都是通過產生一項新的租賃土地權益來執行有關交易。

26.  限制各方在彼此同意下可做的事的規則，並不規限立法機關，這是沒有異議的。若立法機關通過一項法律，指契約年期須比原來批出的更長，或是契約須包括原來沒有包括的一些土地，這的確是立法機關能力所及之事。但是也另有論點，說在缺乏充分清晰文字之下，不應假設立法機關更改了普通法。

27.  以上論據的問題是：該條例並沒有更改普通法。有關的規則是關於各方彼此同意下可做什麼事，不過第6條下的續期並非彼此同意，而是明顯通過法例作出干預，藉將年期續期來改變每一項現有新界租賃土地的產業權。即使第5條有條文訂明可選擇放棄，也不會令此舉成為經同意而進行的交易。

28.  資深大律師梁定邦先生代表Chan Suk Yin and another v. Harvest Good Development Ltd 案的答辯人，他說詮釋第6條時，應將政府和承租人當作猶如同意契約續期，這做法的效果便猶如以退回契約及重新批出契約來執行。為支持這番陳詞，他提及《續期條例》的條例草案提交立法局時，地政工務司在會議中的陳述（1987年5月6日立法局程序的官方紀錄）。有關陳述指因為新界區的契約數目龐大，逐一續期並不切實可行，故須通過執行法例來續期。梁資深大律師說，由此推論，假如數目不是如此龐大，便會在各方同意下續期。基於這是政府屬意的做法，詮釋有關法例時，便應當作是經彼此同意而續期的。

29.  要回應這大膽而巧妙的論點，答案是這有別於法例所說。若要如此訂立條文，其實大可以規定政府應被當作已給予新界契約持有人選擇權，將他們的契約續期，而所有沒有根據第5條註冊來提出反對者，便應被當作已行使其選擇權。《新界（可續期政府租契）條例》的前身正正就是這樣；該條例的第4(1) 條規定，現行契約續期的選擇權須被當作已經行使，而“新的政府租契”須當作已經批出。那毫無疑問是產生了一項新的租賃權益。因為選擇權所產生的契約是一項新的產業權，樞密院在Chung Ping Kwan v. Lam Island Development Co. Ltd [1997] AC 38 案中，便要考慮逆權管有在《時效條例》下是否不僅禁制擁有人得到現有產業權，而且也禁制得到從舊契約的權利中衍生的新產業權。但本案並沒有出現這樣的問題。《續期條例》第6條沒有產生新的權益，而只說現有契約續期。羅傑志副庭長不接受這個論點。他說在欠缺“非常清晰的用字下”，他無法用第6條的字面意思來解釋。本席相信，法律草擬人員原本或可加入，例如“儘管有任何普通法規則”等字句。但對本席來說，該條並無含糊之處。

30.  大律師李美度士先生代表China Overseas Grand Gain Property Development Ltd v. Mok Yuen Fun and others案中的答辯人，其論點取向則稍有不同。他極力強調1984年的《聯合聲明》，正如他正確指出，假如沒有這《聯合聲明》，便不可能肯定1997年後採用的任何法律制度承認由殖民地政府批出的契約有效。他指出《聯合聲明》附件三第二段，內容如下：

“……已由香港英國政府批出的一九九七年六月三十日以前滿期而沒有續期權利的土地契約，如承租人願意，均可續期到不超過二○四七年六月三十日，不補地價。”

31.  李美度士大律師說，詮釋第6條時應以實現《聯合聲明》為目的。本席明白此說法，但這對李美度士大律師並無幫助。總而言之，《聯合聲明》確稱契約可予續期，並不是說可批予新契約來取代。因此，在文字上與第6條完全一致。李美度士大律師說，關於中華人民共和國政府和英國政府所指的意思，應理解為契約應在同意之下續期，因此假設知悉退租和重批的原則，他們便應不是有意延續契約，而應是有意批予新的契約。對本席來說，這說法實屬牽強。事實上，套用物業轉讓的用語，有各種不同的方法可以實現《聯合聲明》。在同意下續期是其中一個可能的做法，但實際採用的方法，其實已完全符合《聯合聲明》。

32.  資深大律師陳景生先生代表Chan Suk Yin and another v. Harvest Good Development Ltd案的答辯人，提出了一個簡明的上佳論點，指將原契約續期的意思，依照合約各方相互關係的原則，是指原承租人在沒有機會反對之下，須承擔另外50年的租金。他正確地指出，只有當前的承租人而並非原承租人有權依據第5條選擇將權益摒除於該條例之外。因此，若租客在1997年後欠付租金，原租客或會發現他要承擔本身從來沒有立約支付的租金。這不公平的結果是可以避免的，就是第6條要詮釋為設立新契約，而不是將舊契約續期。

33.  陳資深大律師可能是對的；不管怎樣，沒有人回應他這個論點。但本席認為，就延續期間須繳交的地租（應課差餉租值的百分之三）而言，真正實行時，政府要原承租人支付的可能性不大。無論如何，本席認為理論上不公平的情況，不足以否定法律條文中非常清晰的文字。

34.  陳資深大律師也提出一個交替論點：即使將現有租賃土地產業權延長，而且沒有產生新的產業權，但承租人在續期期間的權利乃是新的權利，在1988年之前並不存在。這些新權利並非從舊契約中任何事物衍生而來，因此不會因為Chung Ping Kwan v. Lam Island Development Co. Ltd[1997] AC 38案中所應用的原則，而被法例禁制。

35.  這一點實屬隱晦，惟本席卻覺得它隱晦得不可實行。契約乃為存續於法律產業權中的一些權利，是土地的所有權權益，受時空界定限制：在空間上，受到所批予土地的數量限制；在時間上，則由批予的租賃年期所限。產業權的存在帶來管有權；《時效條例》可禁制憑藉承租人的產業權或業權提出申索管有的權利。假如產業權或業權沒有變更，則不論該產業權或其附帶權利的描述有何改變，仍一直被禁制提出申索。就本案而言，立法機關已用文字表明契約將繼續存在，只是其租期將予續期。故此，承租人的業權維持不變，亦繼續受制於時效的規限。

36.  最後，本席必須談談《續期條例》的整體政策。副庭長羅傑志說《聯合聲明》的雙方政府或立法局在通過該條例時，對擅佔土地者的情況均沒有多大考慮。也許這是真的。所以要問：第6條的用字的普通涵義會否產生跟立法原意相反的結果，以致必須找出其他意思。副庭長羅傑志說，無法想像立法機關意欲給讓擅佔土地者豁免，而相反註冊擁有人卻要承擔租金。

37.  然而，那正是契約的原屆滿日期之前的情況，《續期條例》僅將其延長而已。本席認為，本席從副庭長羅傑志的理據察覺到，他對以下觀點顯得有點反感：即擅佔土地者只因不當佔地（而佔地所需的時間現減至12年），卻可以實質上（若然不是在法律理論上）得到有價值的財產，而註冊擁有人卻反而要獨自承擔租金。這個觀點惹來不少意見，英國國會在通過2002年《土地註冊法令》(Land Registration Act 2002) 時也有相同的看法。第96(1)條僅僅使《時效法令》(Limitation Act) 不能應用於註冊土地，意味着差不多英格蘭和威爾斯的所有土地。但是，任何人若逆權管有土地超過十年，卻可在通知註冊擁有人之下，申請由他註冊取代，見附表6第1段。不過申請人並非單憑逆權管有土地超過10年便享有註冊的權利，他還必須符合附表第5(2) 段的其中一項條件。在類似本案的案件，他便要符合第一項條件：

“(a) 因為衡平法的不容反悔原則，註冊擁有人謀求剝奪申請人的管有屬不合情理；及

(b) 在有關情況下，申請人理應獲註冊為擁有人。”

38.  假如香港的法例是這樣的話，那麼上訴人看來相當可能會失敗。他們不大可能能夠用衡平法的不容反悔原則確立對他們有利的論據。不過香港的法例並非如此。根據《時效條例》，逆權管有已經足夠。因此本席覺得，《聯合聲明》及該條例的意圖只是令承租人及擅佔土地者的現狀保持不變，這完全是值得尊重的政策。此舉或可解釋法律草擬者為何在第6條使用“續期”這個詞語，有別於二十多年前的《新界（可續期政府租契）條例》中所使用的“當作批出”(deemed grant)。

39.  本席現轉而處理Chan Suk Yin and another v. Harvest Good Development Ltd 案的交相上訴。高等法院暫委法官麥卓智裁定，上訴人及其前任人自1951年起開始管有有關土地。這裁斷沒有受質疑，問題是他們超過20年的管有是否逆權。註冊擁有人說那不是逆權管有，因為起初是根據租契及其後憑特許而管有的。租契得到承認，是由當時的擁有人批給第二上訴人的第一任丈夫Tam Sun的，由1951年起計，為期十年。當租契在1961年期滿後，便沒有人再索取租金，也沒有人支付租金了。在沒有批予新的租契或特許的情況下，《時效條例》下的時限便由此時開始計算。

40.  1961年，約在租契期滿之時，Lee Shau Kee、Fung King Hei 及 Wong Shiu Kin（他們在證供中被稱為“三個友人”）取得了註冊業權。擁有人作訴的案情（經修訂的抗辯書及反申索書第13段）是在他們買地之前及之後，那“三個友人”連同他們的受僱人及代理人曾往訪該地，並“明示及隱含地”准許Tam Sun和及第二上訴人即其妻子繼續佔用該土地。對於他們探訪該地的情形，有特別的描述。前擁有人Chu Shuk Han介紹新擁有人，稱他們不急於取回管有，但不想被固定年期的租契縛束。當他們想取回土地時，便會給予足夠時間的通知。

41.  及至本案的審訊時，聲稱在1961年的會面的在場人士中，只有一人來法庭作證，那是第二上訴人，該人否認曾發生這樣的事。那三個友人（只有一位仍在生）或他們的受僱人或代理人並沒有證據可以反證。在同步記錄的文件中，也沒有提述這次見面。答辯人能夠做到的，極其量是提供一份由答辯人聘用的測量師莫先生在1993年所做的紀錄，那是與第一上訴人Chan Suk Yin（“陳女士”，譯音，即第二上訴人在其第二段婚姻與一位陳先生所生的女兒）的對話：

“與陳女士在現場直接核對分界，即附圖上顯示的分界線。第一，對方清楚表示她不會出租有關地段；第二，她承認土地地主對該土地的擁有權，意思是對方不會反對地主的土地擁有權；第三，要點是關於構建物、果樹、魚塘、花、植物等等。對方要求60萬元，便以空置形式交出管有。根據陳女士，她的父親自1951年起已開始使用有關的土地。她可正確說出該三名地主的名字。她更表示，當Lee、Fung、Wong購買該土地時，他們親自檢視過該土地，並告訴她的家人可以繼續使用該土地。他們從來沒有繳付任何租金。”

42.  這段紀錄的最後兩句固然就是依據的部分。陳女士在證供中否認她曾經這樣說，並聲稱那紀錄是事後編出來的。但是原審法官認為那是真實對話的真正紀錄，並概述了陳女士所說的話。不過，基於第二上訴人否認，法官說這不足夠證明曾有人授予特許。1961年陳女士還未出生，故她的說法必定是基於她所聽取、或她認為自己曾聽過、或她聲稱自己聽過的說話。原審法官說他不能裁斷曾獲授予特許這一點為事實，故這抗辯理由不能成立。

43.  在上訴法庭，副庭長羅傑志同意原審法官的結論。他說莫先生的備忘錄的紀錄並未“令人有信心”曾授予特許。上訴法庭的其他法官也同意。

44.  本席認為這是基本事實的問題，法官在聆聽所有證據後，可以裁定證據不足夠證明曾授予特許。而且，這亦是上訴法庭意見一致的裁斷，本院沒有理由在本案偏離正常的做法，故對事實的裁斷不作干預。因此交相上訴必須駁回。

45.  本席裁定三宗上訴案件皆上訴得直，並駁回交相上訴。結果如下：恢復高等法院暫委法官（當時官階）張舉能在陳天仕對李天送案的宣布，恢復高等法院暫委法官麥卓智在Chan Suk Yin and another v. Harvest Good Development Ltd 案的宣布，而於China Overseas Grand Gain Property Development Ltd v Mok Yuen Fun and others 案中剔除抗辯理由的命令作廢，該訴訟發回進行審訊。各案件中答辯人均須向各上訴人支付本院及下級法院的訟費。

終審法院常任法官包致金：

46.  三宗案件均裁定上訴得直，駁回交相上訴，結果註明於非常任法官賀輔文勳爵判詞的最後一段。

［本譯文由法庭語文組翻譯，並經由李日華律師核定。］