The Incorporated Owners of Marina Habitat 訴 Hong Kong Housing Society

LDBM 151/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2000年第151宗

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判 案 書

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1. 申請人是香港鴨利州悅海華庭（“屋苑”）的業主立案法團，而答辯人是管理屋苑的經理人。申請人的申請, 是要求土地審裁處頒佈下列的7項命令。

(a) A declaration that the Commencement dates of the first and second financial year be 12th May, 1998 and 1st May, 1999 respectively.

2. 悅海華庭入伙紙的簽發日期為1998年5月12日, 而悅海華庭公契（“公契”）的簽訂日期是1998年9月8 日?

3. 答辯人採納1998年9月8日至1999年8月31日為屋苑的 第1個財務年度, 而1999年9月1日至2000年8月31日為第2個財務年度?

4. 申請人認為財務年度須按公契第15.1(a)條的條文而定?該條有以下的規定：

"15.1 In respect of each financial year, the Manager shall : -

(a) prepare a draft annual management budget setting out the estimated management expenditure of the Land and the Development during the financial year provided that the first draft annual management budget shall be prepared by the Manager (prior to the date of issue of Occupation Permit) in respect of the Land and Development and shall cover the period from the date of issue of the Occupation Permit until the last day of the eleventh calendar month from the date of the issue of the Occupation Permit and all subsequent draft annual management budget shall be prepared by the Manager at least one (1) month prior to the commencement of the financial year.............................................."

（原文無劃線）

5. 申請人認為入伙紙是於1998年5月12日簽發，故此首個財務年度需從1998年5月12日開始，至1999年4月30日終結，而第2個財務年度是由1999年5月1日至2000年4月30日。

6. 答辯人辯稱按公契第32條賦予的權力，它有權對財務年度作出更改。第32條有以下的條文：

"32. The First financial year for the purpose of management of the Land and the Development or any part or parts thereof shall commence on the day on which the first Occupation Permit of a particular part of the Development is issued and shall terminate on the last day of the eleventh month from the date of issue of the Occupation Permit and each subsequent financial year shall be for a period of twelve months thereafter. The financial year may be changed but only once in every five years except with the prior approval of the Owners' Committee"

（原文無劃線）

7. 第32條最後一句是與《建築物管理條例》（“條例”）附表7第2(7)段的規定是一致的。第2(7)段規定：

"The financial year may not be changed more than once in every 5 years, unless that change is previously approved by a resolution of the Owners' Committee (if any)."

“財務年度在每5年內不得改變多於一次，除非該項改變於事前獲業主委員會（如有的話）的決議批准。”

8. 根據條例第34E(1)條的規定，附表7的條文須隱含地納入每一公契內；該些條文對建築物的業主及經理人均具約束力，而當該些條文與公契的任何其他條文不一致時，即以該些條文為準，因此第2(7)段對申請人及答辯人皆具約束力。

9. 經理人訂定財務年度開始之日，目的是在於方便制定管理開支的預算案。業主需要支付管理開支的款額是由公契第14條所規定：

"14. Subject to Clause 15.2, 15.4 and 15.5 below, the total amount of management expenses payable by the Owners during the period from the date of issue of the Occupation Permit until the last day of the eleventh calendar months from the date of the issue of the Occupation Permit and any subsequent period of twelve (12) months adopted by the Manager as the financial year in respect of the management of the Land and the Development shall be the total estimated management expenditure during that period as specified by the Manager in accordance with Clauses 15.1 below."

10. 根據公契第11條的規定，經理人是於公契簽立之日（1998年 9月8日）才被委任的，故此在入伙紙簽發日之前，經理人並不存在；它無可能履行公契第15.1(a)的責任。在此段期間屋苑就祇有發展商 （香港房屋署）一個業主，故此如有“管理費開支”，應由它支付。

11. 在公契發生簽訂之日經理人才被委任。從這日開始，它才需要履行公契規定的責任。在此日之前如果屋苑有管理費開支，該些開支已是實際的開支，而不是預算的支出，故此由入伙紙簽發之日至公契簽立之日的一段期間不應被納入管理費預算案期間之內。據此，每年管理費預算案開始之日，最早也祇能在公契簽立之日開始，所以財務年度必需以該日開始。

12. 答辯人有權按公契第32條對財務年度開始之日作出更改。申請人將1998年9月8日訂為財務年度的開始的決定是必需和合法 的。第2個財務年度開始之日祇不過是第1個財務年度最後一日的順 延。這並不存在任何財務年度日期更改的問題。

13. 基於上述的理由，本席拒絕申請人第1項的申請。

(b) A declaration that the revised management budget for the second financial year proposed by the Respondent on 11th April 2000 being rejected.

14. 法團的管理委員會與答辯人自1999年7月中開始，已就第二年的財務預草案的分歧作出多次討論。管理委員會於2000年3月11日建議每一份數的管理費為172元。2000年4月11日，答辯人提出第10次草擬預算案，建議每一份數的管理費為173元。

15. 2000年4月18日，管理委員會拒絕接納答辯人的第二年度財務預算案。在申請通知書的第3(1)段，申請人陳述它作出(b)項申請的理據：

"3. Reject of the annual management budget prepared by the Respondent

(1) Under Clause 15.5 of the DMC, the Applicant has decided ,by a resolution of the owners, to reject the initial annual management budget for the second financial year delivered by the Respondent in August 1999 and the subsequent revised budgets up to the one delivered to the Applicant on 11th April 2000."

（原文無劃線）

16. 申請人說根據它發出的問卷調查，擁有6,546份業權份數的業主要求管理委員會繼續爭取管理費的減費，但只有擁有5,800份業權份數的業主認為可以接受答辯人的草案，管理委員會因此在2000年 4月18日的管理委員會會議中否決答辯人最後所提交的預算草案。

17. 本席需要裁決屋苑的業主是否有通過公契第15.5條所規定的決議。公契第15.5條的條文後列如下：

"15.5 If there is an Owners Incorporation and, within a period of one (1) month from the date that an annual management budget of a revised annual management budget for a financial year is sent on first displayed in accordance with Clause 15.1 or Clause 15.3 above, the Owners Incorporation decides, by a resolution of the Owners, to reject the annual management budget or the revised annual budget, as the case may be, the total amount of management expenses for the financial year shall, until another annual management budget or revised annual management budget is sent or displayed in accordance with Clause 15.1 or Clause 15.3 above and is not so rejected under this Clause 15.5, be deemed to be the same as the total amount of management expenses (if any) for the previous financial year, together with an amount not exceeding 10% of that total amount as the Manager may reasonably determine."

(原文無劃線)

18. 事實上申請人並無召開業主大會。申請人祇是將上述的問卷調查結果等同業主的書面決議，而根據公契第50(j)的條文，業主的書面決議被視為等同業主大會通過的決議。第50(j)的條文是如下列：

"A resolution in writing signed by the Owners who in the aggregate have vested in them for the time being more than one half of the total number of Undivided Shares in the Land and the Development shall be as valid and effectual as if it had been passed at a duly convened meeting of the Owners."

19. 屋苑共有86,467份不可分割份數。6,546份數是不到總份數的十分之一，況且問卷調查就是問卷調查，申請人不能將它當作書面議 決。故此申請人未能符合第50(j)的規定；它亦因而未能符合公契第15.5條的規定。

20. 代表申請人的李大律師指第15.5條的主要目的是：

“如果答辯人所提交的財政預算案是由業主們的議決來否決的話，答辯人可以按照上一年度的財政預算案作為收取爭拗期間的管理費的基礎，甚至可以加收一成。”

21. 李大律師的陳述祇是關於答辯人的財務預算被否決的後 果。第15.5條清楚指明否決預算的方法，就是藉業主通過的決議。申請人如欲否決答辯人擬備的財務預算，申請人祇能憑藉公契第15.5條賦予的權力。（附表7第1(6)段有相同的條文）。除業主大會的決議 外，申請人並無其他根據可以憑藉以否決答辯人的財務預算。申請人既無各業主通過的決議，答辯人的修訂預算並未有被否決，故此本庭拒絕(b)項的申請。

(c) A declaration that the draft management budget approved by the Management Committee be adopted as budget for the second financial year.

22. 1999年9月3日，管理委員在它的會議中通過它的司庫草擬的預算案，並提交答辯人考慮採納作為第二年度的財政預算。

23. 申請人認為條例第18(1)(c)及第18(2)(g)賦予申請人草擬預算案的權力。第18(1)(c)規定法團須採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任，但公契第15.1條強制答辯人必需擬備財務預算。既然公契已有經理人執行這規第18(1)(c)的規定， 管理委員會的司庫便無需草擬管理費的財務預算 案。管理委員會如果拒絕接受答辯人的修訂預算，它祇能按公契 第15.5條的規定否決該修訂預算。

24. 條例第18(2)(g)賦予法團酌情決定權就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。擬備財務預算案是經理人的職責。既然此事已有經理人主理，申請人便不可行使第18(2)(g)條的權力。

25. 附表7第1(2)(a)段規定經理人須就每個財務年度擬備列明該財務年度有關管理的建議開支的預算草案。既然第1(2)(a)段指明經理人負有此職責，管理委員會便無權代其履行該責任。

26. 李大律師在陳詞中指條例第20及第22條及附表5授權管理委員會草擬預算案。附表5是實施條例第21條規定的附表。第20、21以及22條是有關法團設立常用基金及備用基金的條文；這兩種基金是有別於財務預算案涉及的管理費，故此該3條條文是不適用於本案。

27. 申請人認為公契第61條的効力是把管理人管理屋苑的責任及權力轉歸法團，申請人因此可執行經理人草擬預算草案的職 責。第61條的條文後列如下：

"Nothing herein shall prejudice the operation of the Building Management Ordinance (Cap. 344) and to the extent that any provisions contained herein shall be in conflict with the said Ordinance, the said Ordinance shall prevail. During the existence of an Owners Incorporation under the Building Management Ordinance, the rights, duties, powers and obligations for the control, management and the administration of the Land and the Development conferred by this Deed on the Manager shall be vested in the Owners Incorporation, and the general meeting of the Owners Incorporation shall take the place of the meeting of Owners under this Deed, and this management committee of the Owners Incorporation shall take the place of the Owners' Committee under this Deed."

（原文無劃線）

28. 此條文的第二句指經理人行使的權力、和履行的職責歸屬於法團，但此條並無表明經理人無權行使它原有職權。此條文的效果，就是將法團與經理人的角色界定。條例的第18(2)(c)指出經理人的角色，就是代表法團執行法團根據條例或公契而有的職責或權力，故此答辯人就是申請人的代理人。

29. 第61條指明條例的條文是凌駕於公契條文之上。條例的附表7第1(2)(a)段規定關於管理費的預算草案須由經理人擬備，公契的 第15.1條亦有相同的規定。經理人是法團執行條例或公契的職責或權力的代表，故此它必須執行第15.1條指明它要履行的責任，因此管理委員會的司庫無權作出該預算草案，而管理委員會亦無權藉決議通過該預算案。

30. 基於上述的理由，本庭拒絕申請人的(c)項申請。

(d) An order that the Respondent do transfer funds from the Respondent's accounts to the Applicant's accounts.

31. 根據公契的第19.1(a)條及19.2(a)條，答辯人分別設立及管理 "a Capital Equipment Fund" 及 "a Contingency Fund" 兩個基金。第19條有關本申請的內容後列如下 ：

"19.1 (a) There shall be established and managed by the Manager as trustee for all Owners a Capital Equipment Fund towards payment of a capital nature of a kind not expected by the Manager to be incurred annually .............................

(e) Except in a situation considered by the Manager to be an emergency, no money shall be paid out of the Capital Equipment Fund unless it is for a purpose approved by a resolution of the Owners' Committee.............."

"19.2 (a) there shall be established and managed by the Manager as trustee for all Owners a Contingency Fund towards payment of expenses of an unexpected or urgent nature...............................

(e) Except in a situation considered by the Manager to be an emergency, no money shall be paid out of the Contingency Fund unless it is for a purpose approved by a resolution of the Owners' Committee ............"

32. 下列條例附表7第4段的條文上述的第19.1與第19.2條是一致的。

"4 Special Fund

(1) The manager shall establish and maintain a special fund to provide for expenditure of a kind not expected by him to be incurred annually.

.............................

(5) Except in a situation considered by the Manager to be an emergency, no money shall be paid out of the special fund unless it is for a purpose approved by a resolution of the Owners' Committee (if any)."

33. 李大律師認為根據公契第19.1(e)及19.2(e)條的條文，答辯人可把基金內的款額作出調動，但該2條的條文所指款項的支出與移交基金的管理是完全不同性質的事情。

34. 公契第61條對申請人並無幫助。附表7第4段規定經理人必須管理上述的基金，而後者是凌駕於公契的條文，故此管理基金必須由經理人管理。

35. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。

(e) An order that the Respondent pays out of the management funds the survey fee for works done on wall finishes of kitchen and bathroom of all residential units.

36. 1999年12月14日，管理委員會通過決議聘請測量師行為屋苑各單位的廚房及洗手間的瓷磚問題，提供一份專業報告。根據申請人的証供，獲取該報告的目的是為有意因磁磚間題控告香港房屋協會作為發展商的業主提供一份專業報告。

37. 該專業報告顯示測量師祇對屋苑一個單位（Flat 17H, Tower 3）作出檢查。

38. 業主因他們單位的廚房及洗手間瓷磚而控告發展商，那是業主與發展商之間的訴訟；上述的專業報告，會對有關業主在訴訟中有所幫助，但此訴訟並不是涉及屋邨管理事宜的訴訟，故此答辯人不可從管理費中撥出款項以支付專業報告的費用。

39. 李大律師指根據公契第16(i)(p)條的條文測量費用應已包括在財算中，因此從管理費中支付該費用，並無不妥之處。第16條是涉及構成管理開支的事項。第16(i)(p)條是其中一項 ：

"legal and accounting and surveying fees properly incurred by the Manager in carrying out the services provided by this Deed."

第16(i)(p)條祇可用於經理人因履行公契的職責而引致的測量開支。前述專業報告與經理人行使其職權無關 ，故此第16(i)(p)條對申請人並無幫助。

40. 申請人認為單位的廚房及洗手間的磁磚問題，是每一個小業主都有共同興趣或利益的問題，而專業報告是為了減輕小業的經濟負擔，所以本項申請是符合公契第18(2)(g)條的規定。屋苑共有992個單位。但衹有11個業主與發展商有訴訟之事，故此瓷磚問題並非涉及所有業主的共同權益；條例的第18(2)(g)條對申請人並無幫助。

41. 條例的第18(2)(c)對申請人亦無幫助。該條文授權法團聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契而有的職責或權力。聘用測量師作專業報告並非是條例或公契所允許，故此第18(2)(c)條的條文並不適用於此申 請。基於同樣的道理，公契第61條對申請人並無幫助。根據公契 第16條的條文，管理費的支出，並不包括撰寫專業報告的費用。

42. 根據上述的理由，本席拒絕申請人(e)項的申請。

(f) An order that the Respondent pays out of the management fund the legal expenses charged by the Applicant's legal advisers.

43. 申請人在2001年4月19日提出本案的申請。而本次訴訟及有關法律費用從管理費支付的決議，是於2000年12月29日的業主大會中獲得大多數業主通過。

44. 李大律師指根據公契第16(i)(p)的條文，是次訴訟的法律費用已包括在財政預算中，但第16(i)(p)所指的法律費用，是指經理人因執行公契的職責所引起的法律費用，故此第16(i)(p)是不適用於本案。

45. 公契第36(w)的條文對申請人無幫助；該條是指經理人有權因管理屋苑之事委任律師以獲得法律意見。申請人的律師並非是答辯人委任的律師，故此第36(w)並不適用於本申請。

46. 申請人指根據條例第18(2)(c)及(g)條，申請人有責任為小業主的利益而提出本案的訴訟。申請人認為如土地審裁處認同公契第61條的効力是把管理屋苑的職責及權力轉歸法團，申請人祇是行使權力向答辯人要求從管理費中支付是次訴訟的費用，故此答辯人並無理據拒絕它的要求。

47. 公契第16條詳列管理開支所需支付之處。該條並無涵蓋申請人本訴訟的法律費用，故此業主繳交的管理費，並無包括此項費用。管理費不可用於支付申請人因本案而引起訴訟的法律費用。

48. 基於上述的理由，本席拒絕(f)項的申請。

(g) A declaration that the rights, duties, powers and obligations for the control, management and administration of the Building is vested in the Applicant.

49. 申請人藉公契第61條的條文作為支持申請通知書的(c)、(d)、(e)、(f)各項申請的理據；本席認為對理據作出聲明是不恰當的，故此本席拒絕此申請。

50. 基於上述的理由，本席撤銷申請人所有的申請。

訟費

51. 本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付答辯人本案的訟費 （包括聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。

52. 如在21天內，與訟任何一方不向本席提出申請，則此命令作 實。