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LDPD1134/2014
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2014年第1134宗
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| 聆訊及判案日期: |
2014年6月23日 |
| 判案書日期: |
2014年7月2日 |
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判 案 理 由 書
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背景
1. 申請人是本案處所 "西貢大網仔仁義路石坑村DD 261 Lot 193B, 233 及255" 的業主。申請人曾於2012年8月20日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交申請通知書，指答辯人未有繳付由2010年11月1日起的租金，因此要求申請收回處所的管有及追收租金。該申請編號為LDPD 2011/2012。
2. 此案於2012年10月31日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前審訊，郭暫委成員其後於2012年12月4日頒下判案書，裁定由2007年1月1日至2012年12月31日期間，答辯人沒有欠租，並撤銷申請人因此而提出的收樓申請。
3. 郭暫委成員又於2013年6月13日撤銷申請人在2013年5月31日提交的逾期上訴許可申請。
4. 申請人現於2014年5月26日再向審裁處提出申請收回處所的管有，但不追收租金。根據其提交的申請通知書上所述:「現時無租約」，只要求收樓作自住和重建。申請人又以一份答辯人於2000年1月12簽署的字條為據，謂答辯人「同意嚴惠玲重建石坑村DD 261 Lot 255舊屋。如有問題，(答辯人)盡量配合。」
5. 本席在2014年6月23日聆聽雙方的陳述及申請人的兒子李英偉(下稱「李先生」)的證供後，判定撤銷申請人是案的申請，不頒訟費命令。
6. 本席現解釋判案理由如下。
2000年1月12簽署的字條
7. 首先，根據前述審裁處於2012年12月4日頒下的判案書，雙方曾於2003年10月13日簽訂租約，租期由2007年1月1日起至2011年12月31日，此租約理應已取代了答辯人於2000年1月12簽署字條的內容，兼且該字條亦只有答辯人單方面的簽署，語焉不詳，沒有闡釋何謂「盡量配合」，該承諾也沒有任何代價支持。
8. 申請人亦提供了一封由地政總署西貢地政處於2013年3月11日回覆申請人的信，謂就DD 261 Lot 255的重建申請暫時不獲處理。因此本席裁定申請人不能根據該2000年1月12的字條收回本案處所。
2010年10月28日的協議
9. 正如審裁處於2012年12月4日頒下的判案書所述，申請人與答辯人除了於2003年10月13日簽訂租約外，亦分別於2004年8月及2010年10月28日簽訂協議，申請人擬將DD 261 Lot 195及DD 261 Lot 255出售予答辯人[1]。
10. DD 261 Lot 195已成功售出，所以本案處所不包括此已出售的地段[2]。但申請人卻沒有將DD 261 Lot 255出售予答辯人。
11. 根據該於2010年10月28日簽訂的協議:
「1. 該物業之成交價為港幣六十五萬元正。
2. 該物業須以免除所有負擔或債項之情況下售予買方，並於雙方簽字即今天，買方交賣方港幣十二萬元訂金，其中二萬元現金，十萬元本票用嚴惠玲之名字收取，餘下訂金三十三萬元正，將以二十萬元轉帳至嚴惠玲之子李英偉之戶口，另十三萬元正轉帳至嚴惠玲之私人戶口，將於十月三十日前轉妥。雙方訂明二零一一年十月廿八日正式成交，屆時買方須付餘款港幣二十萬元完成交易, 賣方亦須完成交易之文件程序。
3. 如賣方在收取訂金後，未能依合約完成買賣交易，賣方須退還買方全數訂金，並須賠償買方港幣二十萬元整。便不須再履行買賣，也不會再租予買方。
4. .…..
5. 如賣方於交易日未能達成交易，又未能償還賠償金二十萬，便自動轉為買方預付之租金，訂為月租一千八百元正，按年增加一百元租金，直至扣完全數廿萬元為止，另買方已付給賣方之四十五萬元訂金，賣方承諾於二零一一年十月廿八日全數交還。」
12. 根據答辯人的陳述，她是依賴該協議的第5條，自2013年起繼續佔用本案處所。
13. 該於2010年10月28日簽訂的協議不是經法律專業人仕草擬。根據雙方同意的證供，她們是在旺角一快餐店內簽訂協議的。
14. 聆訊中，申請人曾否認她有簽署該2010年10月28日的協議，或同意該協議的內容，但本席有留意申請人會專注閱讀文件，不時能指出有關段落的位置，所以同意答辯人的說法，即申請人是有閱讀能力的；況且，根據雙方同意的證供，在簽訂協議時，申請人是在場的，並且曾參與商談協議內的條款，最後卻因為她不懂書寫，所以才由她的兒子李先生代表簽署。本席裁定申請人是同意該2010年10月28日的協議的。
討論
15. 在現實生活中，合約雙方會在合約內規定，倘若其中一方違反合約，違約的一方須支付多少賠償給另一方。但在法律上，合約規定的違約賠償款額一般被分作兩類: 算定損害賠償或罰款。算定損害賠償是指合理地預先計算的受損失一方的可能損失，這是法律上可承認的；至於罰款則為不合情理的賠償款額，法律上是不予承認的。
16. 在宋衛僑及李佩雲訴黃美賢[1997] 1 HKC 288一案中，買賣雙方訂立土地買賣合約，賣方保證有關物業可獲得政府批准補地價及轉契，否則買方有權取銷此合約及買賣，賣方並同意退回買方已交之訂金及加壹倍訂金數目賠償與買方。有關訂金為合約價的80%。高等法院大法官楊振權(當時官階) 在判案書指出:
「113. 算定賠償金必須是雙方真正算定預計損失之賠償而非為了阻嚇違約的一方面而無根據違約之可能後果來預計損失之賠償。
114. 在樓宇或物業買賣方面，上述之規條受到某程度之彈性處理。無論是否有真正損失，合約一方有權充公違約一方之定金或要求雙倍定金賠償，但有關定金通常不能超過樓價1成。上述彈性處理方法是經過在普通法下長期施行之習慣而成，而香港亦一直遵從。但如果定金超過1成，在對方違約時要求充公定金或雙倍定金賠償，合約之一方一定要顯示該超過樓價1成之定金，因某種特殊情況是合理的。
……
119. 本案樓價50萬、定金40萬，佔樓價8成。就算將補地價金額考慮在內，定金仍佔樓價3成半。無論從任何角度觀之，該數目實是罰款賠償金，而非名副其實之合理定金，因此有關雙倍賠定之條款，既沒有約束力，亦不能強制執行。」
17. 其後上訴法庭亦認同此判決正確( [1997] HKLRD 1141)。
18. 在另一宗發生於1997年的商舖買賣案例Polyset Ltd v Panhandat Ltd [2002] 3 HKLRD 319；(2002) 5 HKCFAR 234，買方要求成交期長達10個月，故此訂金定為合約價之35%。終審法院判案時指出，即使有關合約的成交期較長，倘在違約情況下可被沒收的訂金高於合約價之10%，該違約罰金仍屬不合理。
19. 在本案，答辯人指她支付的訂金達450,000元，相對於成交價650,000元[3]，超逾慣常的範圍，所以要求較高的賠償金。但這賠償金高於成交價之30%，正好與前述的Polyset Ltd v Panhandat Ltd 案例相符，該賠償金額屬不合理。答辯人的證供又指申請人經常因種種原因向答辯人借取上期租金，答辯人為了方便申請人，不時也會預繳租金。而該於2010年10月28日簽訂的協議亦是在相同的情況下達成的，因為申請人當時需要一筆資金週轉，準傋購置何文田一住宅物業，但這不能說得上構成特殊情況，使200,000元 (即佔合約價達30%) 的賠償金額變得合理[4]。
20. 在撇除不合理的罰則後，本席同意讓答辯人得到合理之損失補償，所以本席裁定該2010年10月28日的協議第5條的其他條款仍然有效，即答辯人可以「月租一千八百元正，按年增加一百元租金」，自2013年1月起繼續租用本案處所至一合理時間為止。
21. 假若以650,000元的10%為合理賠償金額計算，參照答辯人與申請人之間的過往慣例，「答辯人為了方便申請人，不時也會預繳租金」，即答辯人預付了約65,000元的租金，應可應付第一年的租金21,600元(1,800元×12)、第二年的租金23,760元(1,980元×12)及第三年的部分租金。但若根據前述審裁處於2012年12月4日頒下的判案書第9段，申請人已繳還答辯人所繳付之訂金及利息共497,700元，即除卻償還450,000元訂金外, 已繳付利息約47,700元。因此若650,000元減去已收取的利息47,700元，餘下17,300元作預付租金，租期早於2013年10月經已屆滿。
22. 雖然如此，上述的安排實為一超過了6個月的不定期租約（periodic tenancy），根據普通法，任何一方欲終止該租約，必須先向對方發出一最少6個月的有效終止租約通知書；終止租約通知書內所提出的終止租賃日期必須是該租期之終結日期，即該租期月份的最後一日(該月的30日或31日)。
23. 又由於本席上述的裁決，是答辯人可根據雙方於2010年10月28日簽訂協議的第5條享有一超過了6個月的不定期租約，不是申請人所說的「現時無租約」，申請人亦未有向答辯人發出一最少6個月的有效終止租約通知書，所以本席判定撤銷申請人於是案的收樓申請。
訟費
24. 綜觀以上所述，本席認為雙方在本案互有勝負，因此最適當的訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 無律師代表，親自應訊
[1] 由於申請人不懂書寫，協議皆由申請人的兒子李先生簽署。
[2] 但申請人於2012年8月20日向土地審裁處提交的申請通知書，申請人仍以此地段作為本案處所的一部分。
[3] 依本席計算，訂金佔成交價達69.2%。
[4] 如把答辯人支付的訂金450,000元看作貸款，一年後200,000元的賠償金相等於貸款利息約44.5%，仍未超逾《放債人條例》(香港法例第163章)第25條規定的48%。
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