東廬大樓業主立案法團 對 李健秀

LDBM 134/2012

香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2012年第134宗

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判 案 書

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1.  申請人（「法團」）是東廬大樓的業主立案法團，答辯人（「李女士」）是B座1/F 8室（「該單位」）的業主。

2.  法團指李女士在大廈走廊牆壁開鑿出入口，以及在該單位毗鄰的平台建築僭建物並在外牆開鑿出入口，把平台的公用部分圍封改作自用，違反《建築物管理條例》（「該條例」）及適用於東廬大樓的公契（「該公契」）。法團於是提出本案申請強制令，要求李女士清拆僭建物並還原受影響部分。

3.  李女士反對申請，並提出近100項投訴，指責法團「拒絕、延誤或疏忽履行職責，又或容許或默許該等違規事項存在」。[1]

A. 背景

4.  東廬大樓的地牢和G/F是一體的，1/F平台以上分成A、B兩座。根據該公契，在1/F平台層分隔着A座和B座的通道是「開放空間」（open space）。

5.  該單位位於1/F平台層，在B座的一角，兩面單邊毗鄰平台的開放空間。[2]

6.  根據該單位的第一份轉讓契，獲轉讓的物業並不包括1/F平台開放空間的使用權。

7.  李女士於2003年10月購入該單位，根據她的丈夫的證供，他們是以「現狀形式」購入，暗示該單位當時已存在違規事項或僭建物，但實際情況現在已無從稽考。

8.  建築事務監督曾分別於2005年8月、2006年8月、2008年1月，以及2010年8月四度向李女士發出通知/命令，指有建築工程在違反《建築物條例》的情況下在該單位及毗鄰平台進行，李女士其後均有遵從通知/命令拆除僭建物。

9.  本案始於2012年5月15日，根據當時存檔的申請通知書，法團主要有兩項投訴：（1）在分隔大廈走廊和該單位的牆壁上開鑿出入口（第2(j)段）；及（2）在該單位毗鄰的平台建築僭建物並在大廈外牆開鑿出入口，把部分平台開放空間圍封改作自用（第2(h)段），如下：

「2(h) ... 在未獲准許下，自行或容許或任由他人，將該單位外本屬於公用部份或通道的位置（“該位置”）圍封，霸佔該位置，並在該位置僭建房間（“該僭建房間”）。同時，答辯人在未獲准許下，自行或容許或任由他人，鑿穿或切割或損害該單位的外牆，使該單位與該位置打通連接，用以由該單位進出該位置。

…

2(j) 除此之外，答辯人在未獲准許下，自行或容許或任由他人，鑿穿或切割或損害該單位在走廊一邊的外牆，為該單位另開一個門口（“該門口”）。該門口為該圖則上以“ｘ”標示者。」

法團分別在第2(i)及(k)段說明上述投訴如何違反該條例和該公契。

10.  本案過堂時，李女士一方表示願意自行處理投訴，[3]審裁處於是將案件押後，讓訴訟雙方嘗試和解。雖然李女士進行了一些復修工程，但雙方最終未能達成和解，案件須要繼續。

11.  其後，法團修訂申請通知書，[4]把第2(h)段修訂為投訴李女士：

「在未獲准許下，自行或容許或任由他人作出以下行為：－

(1) 將該單位外本屬於公用部份或通道的位置（即該圖則上以黃色標示者，以下簡稱“該位置”）以磚牆、鐵欄及鐵閘等物件圍封，霸佔該位置，使該位置成為該單位一部份，或只供該單位業主或佔用人使用或享用該位置，或令該大廈的其他業主或佔用人無法使用或享用該位置。該圍牆為該圖則中以紅線標示者。

(2) 在該位置僭建房間（“該僭建房間”）、簷篷、支架等僭建物。

(3) 鑿穿或切割或損害該單位的外牆，以造成兩個門口或通道，使該單位與該位置打通連接，用以由該單位進出該位置。該單位連接該位置的門口/通道為該圖則上分別以 “△”及“＃”標示者。

(4) 在該位置及/或其附近的公用部份擺放雜物。」

12.  審訊時，代表法團的張大律師表明，第2(h)段第4項投訴已獲李女士處理，法團只會就其餘投訴尋求強制令。

13.  綜合曾大律師的結案陳詞，李女士的抗辯理由及反申索可歸類為：（1）反對法團在申請通知書的投訴；（2）反對法團在經修訂的申請通知書增加「全新的爭議事項」；（3）投訴法團的違規事項；（4）投訴東廬大樓其他單位的違規事項；及（5）投訴法團並非「自身清白」和「行事公義」。曾大律師認為審裁處應撤銷法團的申請，並頒令強制法團須糾正法團本身以致其他業主的違規事項。

B. 證據

14.  證據方面，法團一方傳召現屆管理委員會秘書林文龍先生（「林秘書」）、委員李春暉先生（「李委員」），以及專家證人李偉明先生（「李專家」）作供。

15.  李專家於1991年成為香港建築師學會會員，並於1992年成為認可人士（建築師），他亦是註冊檢驗人員。自大學畢業後，李專家一直在建築師樓工作，具有20多年建築顧問工作經驗，現為思博建築師有限公司之董事負責人。李專家曾於2013年1月15日和4月13日到現場勘察，並撰寫兩份報告。李女士一方沒有質疑李專家的專家資格。

16.  李女士沒有作供，但傳召其丈夫李國蔭先生（「李先生」）及居住在B座12/F 4室的徐先生作供。

17.  所有證人都採納其證人陳述書作為證供，李專家亦將他的兩份專家報告呈堂，各人亦接受對方盤問。

18.  李女士一方沒有傳召專家證人，但提出李先生及徐先生可提供「專家證據」。李先生指自己參與建築行業和大廈維修工程數十年，擁有「豐富行內業務經驗」。徐先生曾經營五金木器製品工廠，主要業務是依照圖樣/圖則製造裝修用的五金配件或木器製品，故認為自己對閱讀圖則有所認知。徐先生一方面承認自己是事實證人，另一方面卻借審裁處給予李女士回應李專家的意見的機會，提供其「專家證據」逐點反駁李專家的意見，並批評李專家「未盡專家責任提供相關建築物的數據，只是武斷事實去附和申請人的意見」。

19.  張大律師結案時提出：

「答辯人沒有傳召專家證人。其所有有關僭建的指控，不論是對於申請人還是其他業主，均為徐偉業自己的個人意見。但對此答辯人大律師倒毫無異議地全盤接受。申請人認為，答辯人盲目遵從徐偉業的個人意見實屬無理。徐偉業最多也不過作為一位事實證人，他不具有作專家意見或表達有關建築物意見的資格，這乃十分基本的法律原則。而對此徐偉業在作供時亦不予否認。申請人在其開審陳辭已指出這根本性問題，然而很遺撼，答辯人不予考慮。 徐偉業擺出兼具多重身份的姿態：包括事實證人，調查員，檢控官，法官及陪審團。其後[證]明，他也同時身兼「建築專家」以及「法律代表」身分，包括草擬狀書！可是，驚人的是答辯人的律師與大律師竟然於其後的修[訂]狀書將之採納。總的來說，答辯人的反申索從來不曾以可靠的證據或證供去支持，故此，此反申索必然失敗。」

20.  本席同意張大律師的批評，李先生和徐先生均缺乏適當資格提供專家意見。更甚的是，他們兩人均有利益衝突，不能公正無私及獨立地協助法庭。李先生直接造成本案的違規事項，更可能導致建築物事務監督早前向李女士發出清拆通知/命令；徐先生則與法團存在其他糾紛和法律訴訟。本席拒絕接納他們為專家，不會給予他們提供的所謂「專家證供」任何比重。李女士的案情（尤其是反申索），在缺乏專家證據支持的情況下大打折扣。

21.  本案有大量文件證據呈堂，尤其是相片。這些相片客觀地反映該單位及毗鄰平台以致東廬大樓其他地方的狀況，成為本案關鍵。[5]總的來說，本案的是非曲直並非取決於證人的誠信，本席主要依據客觀證據來作出裁決。

22.  本席將在以下的討論中交代相關證據，不在此贅述。

C. 討論

C1. 針對申請通知書的投訴

23.  結案時，曾大律師用上相當篇幅追蹤法團在開案前的書信往來和開案時的狀書的指控，並作出批評。

24.  按她的分析，當時法團的指控主要有三項：（1）僭建房間；（2）在走廊開鑿出入口；及（3）在外牆開鑿出入口。

25.  她投訴：（1）「申請人在毫無基礎依賴下，堅持聲稱該位置存在僭建房間，以該虛構的僭建房間來針對答辯人提出本申請，即本申請一開始是沒有法律依據的」；（2）「申請人未給[予]充[分]通知即就該門口提出本申請，絕非屬於為執行該公契而採取的合理必需措施」；及（3）李女士收到申請通知書後已封閉外牆的出入口，「只是開設了一扇窗戶（該窗戶）…以作通風」，「申請人沒有提出公契圖則或公契條文上有任何關於窗戶款式的規定，因此根據該窗戶提出的申請，純屬邀請審裁處處理瑣碎事項，也應被撤銷。」

26.  曾大律師結案時還大費周章批評法團開案前/時的指控，相信是藉以宣洩李女士的不滿，指法團由始至終都無理地針對她。李先生作供時更毫不諱言表示，他眼見屋苑有其他違規情況，自己的單位卻三番四次遭勒令清拆僭建物，感到深深不忿。

27.  但是，曾大律師的投訴實在與事實不符。

28.  首先，法團透過林秘書的草圖和呈堂相片清楚指出僭建房間的位置。按草圖（文件冊第384頁），僭建房間在僭建物的一角，並非指整個僭建物。呈堂相片（例如文件冊第388和391頁）顯示，雖然房間門口堆滿鐵梯和建築材料，未能看到房間的全景，但仍清晰看到房間是凸出於背後的大廈外牆，以及看到房間的鐵閘和門鉸。反之，曾大律師結案時引用的相片（文件冊第1001頁）拍攝外牆較後位置，避開了僭建房間所在的較前位置。

29.  李先生作供時質疑法團提供的相片，辯稱相片「…拍攝了當時正在等候運往工地安裝的幾幅鋼閘，當中照片5及照片12正好清晰顯示該幾幅鋼閘是斜靠在該簷蓬的前面，並非與該簷蓬連成一體。」本席不接納李先生的解釋，相片5和12即是上述文件冊第388和391頁的相片，可看到鐵梯和金屬門框等建材斜靠在僭建房間的鐵閘前面，而僭建房間的鐵閘是固定在僭建物的金屬支架上的。

30.  曾大律師又引用《建築物(規劃)規例》第2條對「房間」（room）的定義，指法團所指的僭建房間不可被視為房間。

31.  曾大律師沒有在盤問時向李專家指出《建築物(規劃)規例》的定義，讓他有機會回應。Phipson on Evidence有以下說明：

“In general a party is required to challenge in cross-examination the evidence of any witness of the opposing party if he wishes to submit to the court that the evidence should not be accepted on that point.”

“As a general rule a party should put to each of his opponent’s witnesses in turn so much of his own case as concerns that particular witness, or in which he had a share … If he asks no questions he will generally be taken to accept the witness’s account and will not be permitted to attack it in his final speech; nor will he be allowed in that speech to put forward explanations where he has failed to cross-examine relevant witnesses on the point…”[6]

按上述的法律原則，曾大律師不可在結案時提出《建築物(規劃)規例》的定義。

32.  無論如何，法團並沒有引用《建築物(規劃)規例》的定義，他們所指的「僭建房間」應當一般中文詞彙理解。

33.  因此，法團指李女士在毗鄰平台僭建房間是有事實根據的。

34.  第二，文件冊第393頁相片15證實李女士在走廊牆壁開鑿出入口。

35.  法團的律師曾於2012年5月4日發信給李女士，請她7天之內承諾糾正並於其後的28天內展開復修工程。[7]李先生承認收妥信件，[8]但李女士一方沒有合作，反而於5月12日回覆法團指出東廬大樓有其他違規事項，堅持「如[法團]仍然放棄履行責任或默許如故，則無權單單要求本人遵行貴行指示。」[9]換言之，法團並非如曾大律師所指未給予李女士充分通知，而是在李女士明確拒絕處理走廊出入口後才於5月15日提出本案。

36.  第三，根據李先生的證供，李女士一方是於開案後才填封外牆上的兩個出入口的。但李先生承認沒有按原有規格用六吋厚的磚填封，李專家亦在他的專家報告指出復修工程其他不妥當的方面。因此，李女士雖然填封了外牆的出入口，但沒有妥善還原損毀了的外牆，法團的投訴並非瑣碎事項。

37.  本席拒絕接納曾大律師對申請通知書的批評。

C2. 針對經修訂申請通知書的投訴

38.  曾大律師批評「申請人於2012年10月8日大幅修改申請通知書，首次提出9項新增的投訴事項」亦不正確。

39.  法團在經修訂的申請通知書陳明：

「2(n). 在2012年8月16日的聆訊，答辯人表示會清拆相關之僭建物，聆訊因而押後至2012年9月20日。至2012年9月20日的聆訊時，答辯人雖已清拆了該僭建房間，並封閉了該門口，但仍有違反該公契及該條例的事項（“違規事項”）仍未或拒絕處理。法庭因此作出一系列命令，當中包括准許申請人修改申請通知書，將違規事項加入申請通知書，作為申請的詳情。

2(o). 直至今日，答辯人仍未或拒絕處理的違規事項包括：

(1) 用作圍封該位置的圍牆（“該圍牆”）仍未清拆。該圍牆見相片編號1-4。該圍牆屬結構性改動，亦霸佔公用部份；

(2) …；[10]

(3) 多個固定在該單位外牆的入牆鐵架（“該等鐵架”） 尚未清拆，見相片編號9-10。該等鐵架屬結構性改動；該單位外牆屬公用部份，鑿穿該外牆以安裝該等鐵架亦屬破壞及霸佔公用部份；

(4) 在該單位外牆上，用作固定僭建物的多顆入牆螺絲釘（“該等螺絲釘”）仍未拔出來，以及未將該單位的外牆修補及還原，見相片編號11-13。該等螺絲釘插入該外牆破壞了公用部份；

(5) 以“△” 標示的門口目前只以一塊板封閉，並在該塊板上塗上英泥；而以“＃”標示的門口更只是以木板封起，見相片編號14-17。該兩個門口仍未還原為外牆。這仍是破壞及霸佔公用部份；

(6) 該單位外牆多處有洞以及破爛的地方，仍未還原該外牆至其原本狀態，見相片編號18-20。這仍是破壞公用部份；

(7) 該位置地面多處破爛，仍未還原至其原本狀態，見相片編號21-22。這仍是破壞公用部份；

(8) 切斷裝置於大廈外牆的公用冷氣機去水喉，令去水喉裡面的水直接滴到該位置，見相片編號23-24。這是破壞及弄污公用部份；及

(9)   拆除該位置上及／或該單位外牆的僭建物後，未有將該單位外牆依照該大廈外牆的顏色髹油。見相片編號25。這仍是破壞公用部份。」

40.  申請通知書提出開案時的情況，經修訂的申請通知書則陳述修訂狀書時的情況，兩者在時間上是有分別的。比較兩份狀書，法團除了在經修訂的申請通知書加上第2(h)(4)段的投訴外，由始至終都是投訴李女士（1）在走廊牆壁開鑿出入口；及（2）在毗鄰平台建築僭建物並在外牆開鑿出入口，圍封霸佔公用部分。

41.  因為李女士開案後進行了一些工程，使到原來的狀書再不能反映實際情況，法團有必要修訂申請通知書，更新對李女士的指控以利便審訊，這也是對李女士公平的做法。

42.  嚴格來說，法團在第2(h)(4)段的投訴（即有關李女士在公用部分擺放雜物）與投訴李女士圍封霸佔公用部分是相關的。林秘書解釋：

「答辯人最初指該位置上的雜物並非答辯人擁有或棄置，又指B座上層單位使用者拋垃圾到平台。申請人在經修訂的答覆書及反申索的抗辯書指出那些雜物都是屬於答辯人丈夫的一些建築用料或工具後，答辯人才在第二次經修訂的答辯書及反申索書改口指該些雜物是剛卸下的鋅鐵或封閉通道的工具或材料。見附件十二及附件二十一，放在該位置上的雜物一直都大同小異，說明答辯人或其丈夫或該單位佔用人一直在該位置放置大量雜物。見附件二十七，該位置上的洗衣機至少在2012年9月20日仍未搬走。至於其他雜物，亦只在約2012年12月31日才陸續搬走，見附件二十八。答辯人絕對有責任搬走，而不是「代為」搬走。」

既然張大律師表明此項投訴已獲處理，本席無謂再作討論。

43.  法團沒有再在經修訂的申請通知書第2(o)段投訴李女士在走廊開鑿出入口，因為她當時已經填封該出入口並還原牆壁，這也是李女士一方的證供（參看李國蔭的證人陳述書第19段）。第2(o)段所列出的投訴，是李女士拆除平台僭建物和填封外牆出入口後遺留下來的「後遺症」，與法團原本的投訴一脈相承，並非新的爭議。

44.  接下來，本席將逐一處理經修訂的申請通知書第2(o)段（除了第2項）的投訴，即有關（a）圍牆；（b）入牆鐵架；（c）入牆螺絲釘；（d）外牆的出入口沒有完全修復；（e）外牆有洞及破爛；（f）曾被圍封的平台地面破爛；（g）公用冷氣機去水喉；及（h）為外牆的受影響部分髹油。

C2a. 圍牆

45.  法團指李女士將1/F平台的公用部分以磚牆、鐵欄及鐵閘等物件圍封，使之成為該單位的一部分改作自用。

46.  根據林秘書的證供：

「20.1 答辯人在該單位外之平台興建了兩幅磚牆（“該兩幅磚牆”）…。其中一幅該磚牆呈一水平直線，與該單位外牆相連，並延伸至近後巷位置。另一幅該磚牆呈曲尺狀，較長的一部份較貼近後巷，角度與後巷平行。答辯人亦在該兩幅牆中間裝上鐵閘（“該鐵閘”），該鐵閘並以鎖鎖上，或以其他方式封閉，以及在該兩幅牆上裝上鐵欄（“該鐵欄”）…。

…

20.3 此外，答辯人用該兩幅磚牆、該鐵欄及該鐵閘等物件，將該單位外之平台，原本屬於公用部份或通道或露天空間的位置（附件四之1字樓圖則上標示為open　space，以及附件八之露天空間圖所示為open　space的位置，亦即附件十一圖中以紅色斜線標示的地方，加上綠色斜線標示的地方，再改上黃色加綠色斜線標示的地方，以下簡稱“該位置”）圍封起來，霸佔了該位置。」

該兩幅圍牆的位置清楚展現於林秘書的草圖。

47.  雖則李女士其後作出一些工程，拆除部分用來霸佔公用部分的設施（例如鐵欄及鐵閘），但在法團修訂狀書時（即2012年10月），用作圍封的兩幅圍牆仍未拆掉。

48.  李女士在第二次經修訂的答辯書及反申索書提出：

(a) 「… 答辯人並沒有建築任何非法潛建物；沒有以磚牆、鐵欄及鐵閘等物件圍封、霸佔『該圖則』上以黃色標示的位置，或從來沒有在鐵閘上上鎖；從來沒有享有獨佔『該位置』的使用權，或『該位置』從來沒有構成答辯人單位的一部份。」

(b) 「… 向後巷方向的圍牆是A座1字樓10室及/或地面45號商鋪的業主建築，作為保護從地面高空垂直向上伸延至1字樓水平線的2個室外巨型儲水箱，或裝置任何作為通風出口之用，以便進行其商業活動，例如酒樓等行業。再者，這段圍牆的一端/一角伸延至一條垂直的鐵梯支架，方便於將來/任何時間對此2個室外巨型儲水箱或通風設施進行維修。再者，申請人須負舉證責任，證明答辯人單位在關鍵時刻存在非法僭建物或僭建房間，及/或該圍牆是須由答辯人負責清拆。」

(c) 「… 向A座方向的圍牆應是A座1字樓9室或A座1字樓10室的業主或使用人建築，以便分隔答辯人的單位，享有獨佔該地方的使用權，或享有自由進出的通道。這段圍牆的構造和建築物料是明顯不同，顯示是分2次或以上及於不同的時間分別建築和連接一起。」

49.  李先生亦作供指：

「24. ... 申請人要求答辯人拆除的兩幅矮牆，在答辯人購入該單位時已經存在，而且屋宇署於2005年底指該單位屬平台位置的部份也沒有包括該兩幅矮牆，答辯人並無責任將之拆除。

25. 但因其中一幅矮牆的一端連接了該單位外牆，難免有所嫌疑，本人不願為了此爭議，浪費訟費和法庭時間，打算安排時間將之拆卸，只是臨時得到急病必須立刻入院接受手術(附件10)，所以延至2013年2月5日才能把該矮牆拆除。

26. 另一幅矮牆，本人認為是由於地下45號鋪中央飯店裝置了兩個巨型儲水箱在原本屬平台圍牆的位置，把平台圍牆改道而建成該矮牆，目的是為了保護該兩個儲水箱，除了法庭頒令，答辯人和本人沒有責任也絕不能損毀他人財物去把該矮牆拆除。」

50.  曾大律師總結李女士的抗辯時指出：「證據顯示答辯人或李國蔭先生並無利用該兩幅圍牆作圍封用途，因此，答辯人或李國蔭先生對該兩幅圍牆並無清拆責任，據該等圍牆針對答辯人的申請也該被撤銷。」

51.  首先，李先生辯稱兩幅矮牆（包括現存的一幅）購入該單位時經已存在，早前建築事務監督亦沒有要求拆除，所以李女士實無責任將之拆掉，本席認為不可接受。

52.  建築事務監督的清拆命令/通知只是籠統地指出僭建物位置讓李女士跟進。李女士拆掉僭建物後，再沒有構築物從李女士單位伸延至平台任何部分（包括該兩幅圍牆），本席認為這是建築事務監督沒有堅持要李女士拆牆的原因。

53.  第二，李女士一方沒有爭議與該單位毗鄰的平台是公用部分。該條例第2條將建築物的「公用部分」（common parts）定義為：

「（a）建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

（b）附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。」

附表1指明的部分包括：

「8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘。」

該單位的業權並不包括1/F平台開放空間的使用權，亦沒有證據顯示在土地註冊處註冊的文書中有指明開放空間專供某一業主使用。此外，開放空間分隔着東廬大樓的A、B座，可視為屋苑的通道或走廊。因此，不論是根據第2(a)條還是第2(b)條和附件1第8項，1/F平台的開放空間必然是東廬大樓的「公用部分」。

54.  呈堂相片顯示，[11]李女士一方曾利用兩幅矮牆將該單位毗鄰平台的公用部分圍起，圍起部分呈三角形，矮牆上並加上鐵欄，矮牆之間裝有鐵閘，情況就如林秘書在草圖描述一樣。

55.  根據李先生的證供，該單位面積約600平方公尺，李女士把單位分成兩部分，一部分租予約八名租客，餘下部分用作李先生的寫字樓，這解釋為何李女士在1/F走廊開多一個出入口，使單位各部分都有獨立出入口。李女士在外牆開鑿兩個出入口，一方面是讓租客使用圍封霸佔的平台空間，另一方面是利便李先生提存放在平台的建材。李先生承認把建材存放在圍封起的平台空間，他亦有到平台澆灌盆栽。因此，李女士一方指沒有利用該兩幅圍牆把部分平台圍起改作自用的說法，明顯與事實不符。

56.  該條例第34I(1)條規定：

「(1) 任何人不可－

(a)   將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；... 」

沒有證據顯示法團曾批准李女士圍封1/F平台的公用部分改作自用，李女士明顯違法。

57.  相信李女士一方也明白自己違法，所以自願移走建材和雜物並拆掉欄柵和鐵閘，更把其中一幅矮牆拆掉。但奇怪地，她們卻拒絕拆掉餘下的矮牆，更辯稱矮牆屬於他人。

58.  根據呈堂的相片，有多個看似是儲水用的金屬箱擱在現存的矮牆後面，似乎日久失修，已被廢棄。[12]本席認為很有可能正如李先生所言，從前是為了裝置儲水箱而「把平台圍牆改道而建成該矮牆」。

59.  李女士一方沒有提供證據（例如傳召A座1字樓10室的業主、地面45號商鋪的業主，或中央飯店的負責人作供），證明現存的矮牆另有物主或仍屬他人。

60.  更重要的是，李女士曾把該段矮牆據為己有，利用它圍封平台，現在拆掉牆上的欄柵後仍清楚看到痕跡。[13]

61.  李女士的情況實與Chu Kam Tai的案情類同。[14]該案的申請人（立案法團）投訴答辯人（戶主）在答辯人屋後的公用部分築起鐵閘和矮牆，並阻止申請人將之拆掉。答辯人否認鐵閘和矮牆是他們建築的。土地審裁處沒有明確裁定該等構築物是否由答辯人所建，但認為答辯人將之據為己有，遂命令答辯人把構築物拆掉。答辯人不服，提出上訴。

62.  上訴法庭說明：

“6. … On the face of it, the respondents had in breach of the DMC made use of the common part as their own property to the exclusion of the other owners of Marina Cove. The presence of the gate must be the clearest evidence that the respondents had prevented the applicant from entering the common part.

7. The respondents contended that they did not build the structures and relying on Discovery Bay Services Management Ltd v Buxhaum [1995] HKDCLR 7, argued that they could not be liable for breach of covenant that had occurred before they became owners.

8. The judge did not make any express finding that the structures were built by the respondents although the evidence from the applicant showed that the structures only appeared after the respondents became the owners of their house. But in any event by reason of the respondents’ own admissions that they refused to let the applicant demolish the structures, the judge must be correct to find that the respondents had regarded the structures as their own. This is clearly a finding of fact by the judge. The Buxhaum case was concerned with the enforcement of a positive covenant. The position here is the enforcement of a negative covenant which runs with the land. It clearly binds the respondents who are the current owners even if they did not build the structures themselves.”（底線後加）

63.  雖然李女士沒有在本案阻止法團拆掉現存的矮牆，但證據顯示她曾把它據為己有（“regarded the structures as their own”），Chu Kam Tai一案的道理適用於本案。

64.  曾大律師結案時提出：

「縱使申請人的指稱可以成立，答辯人的採納行為，實在是源於申請人嚴重延誤執行職責，在發現該兩幅圍牆的當時(早於1993年)沒有向興建者或有關人士要求清拆，令答辯人察覺到該兩幅圍牆存在的時候，錯誤地認為兩幅圍牆為該大樓所原有的，因而產生今天被懷疑採納的結果。」

65.  本席認為，李女士一方將矮牆據為己有，在其上加上欄柵，並在兩幅牆中間加上鐵閘，把毗鄰該單位的公用部分圍起改作自用，是有意識的行為，不可歸咎誤以為該等矮牆是公用部分。

66.  既然李女士曾使用該段矮牆違反該條例第34I條，她有責任把整個違規僭建物拆掉，不可只拆部分，並將餘下部分推諉他人。本席裁定李女士須把餘下的矮牆拆掉。

67.  順帶一提，根據李專家的意見，現存矮牆的地基建築於李女士成為該單位業主之前，應該不是李女士設置儲水箱和拆掉原來的圍牆。儲水箱在李女士霸佔的範圍以外，沒有證據顯示李女士曾把它據為己有，李女士沒有責任拆掉儲水箱及重建圍牆，她只須把現存的矮牆拆掉及還原受影響的平台地面便可。

68.  審訊時，李專家亦提及原來按批准圖則規劃在1/F平台的雨水明渠被人填平，位置在李女士圍封的範圍以外（參看證物A3），下雨時容易造成水浸。法團應考慮利用李女士拆掉矮牆的機會一併拆除儲水箱，並按批准圖則重建圍牆及重造雨水明渠。

C2b. 入牆鐵架

69.  李女士拆掉僭建物後，法團發現大廈外牆殘留一些入牆鐵架和入牆螺絲釘，以及外牆表面有洞及破爛。

70.  呈堂相片清楚看見入牆鐵架，[15]但李女士卻在第二次經修訂的答辯書辯稱：

「... 所指的鐵架是晾衫架的鐵枝部份，A﹑B座大樓各層單位均有設置，也沒有佔用公用部份。又或，申請人不可持雙重標準，一方面任由大樓其他單位在外牆裝置晾衣架，冷氣機鐵架以及申請人自行在外牆增加裝置冷氣機集水喉管等行為，或容許、默許或承認這些外牆裝置為不違反「該公契」，另一方面卻指答辯人的晾衣架是違規事項，單方面針對答辯人。」

換言之，李女士否認入牆鐵架是僭建物一部分，反指鐵架是用來晾衫的。

71.  曾大律師結案時亦提出：

(a)   法團沒有提供屋宇署證明，證實該等入牆鐵架是僭建物。

(b)   李專家指入牆鐵架違反《建築物(規劃)規例》第7條，但該條款只適用於裝置在街道上方的伸出物，而該入牆鐵架是由該單位伸出1/F平台，並沒有超越屋苑範圍伸出街道，所以第7條並不適用。

(c)   該公契沒有條文禁止在外牆裝置晾衣架等方便設施。

(d)   縱使審裁處裁定該入牆鐵架違反該公契或該條例，審裁處須頒令強制申請人執行該公契清拆全部屋苑外牆上的違規裝置（包括答辯人的入牆鐵架），而非單獨為一個入牆鐵架頒發強制令。

72.  首先，本席不接納李女士指該等鐵架是用來晾衫的說法。根據李女士一方提供的相片，該等鐵架在李女士拆除僭建物前（文件冊第704頁的相片）及後（文件冊第733-734頁的相片[16]）均是用來放置木梯、鐵枝等建材的，並不是用來晾曬衣物。考慮到李女士霸佔公用部分的其中一個目的是讓李先生存放建材，鐵架明顯是平台僭建物的組成部分。

73.  無論如何，李女士一方提出的論點都不是抗辯理由。

(a)   本案展開時（2012年5月），李女士還未遵從建築事務監督日期2010年8月20日的命令。[17]該命令是關於「在後面的平台加建一個搭建物」的，並明確指出「…所述的建築工程是在沒有根據《建築物條例》第41條的規定事先經本人批准建築圖則並取得本人同意而進行。」

當時平台被李女士圍封的部分被遮蓋，所以命令只提及「搭建物」，並沒有細緻指出搭建物的組成部分。本席認為該等鐵架是整個「在後面的平台加建一個搭建物」的一部分，可被視作違規建築。

建築事務監督其後確認李女士已遵循命令時亦明確指出：「本信內容只關乎上述命令所要求拆除的違例建築工程；因此，不能據此解釋為上述處所並無任何其他違例建築工程。」[18]

(b)   曾大律師沒有在盤問時向李專家指出《建築物(規劃)規例》第7條並不適用，讓李專家有機會回應。按上文提及的法律原則，曾大律師不可在結案時提出第7條並不適用。無論如何，這也並非這項爭議的關鍵。

(c)   該公契第11條規定，任何業主均不得切割或損害屋苑的任何主牆（main walls）。[19]李女士將鐵架釘在外牆上，明顯損害屋苑主牆，違反該條款。

(d)   法團的代表律師曾去信屋宇署投訴1/F平台的違例建築，獲告知建築事務監督已向包括李女士在內的業主發出清拆令，着令有關業主拆除僭建物。[20]

因此，法團是有跟進與李女士類同的違規事項的，而建築事務監督亦已取締該等違規事項。無論如何，李女士沒有在本案的反申索提出相關投訴，談不上要審裁處頒令。

74.  本席裁定李女士須拆掉外牆上的入牆鐵架。

C2c.    入牆螺絲釘

75.  就於入牆螺絲釘的爭拗，法團在經修訂的申請通知書指出：「在該單位外牆上，用作固定僭建物的多顆入牆螺絲釘（“該等螺絲釘”）仍未拔出來，以及未將該單位的外牆修補及還原，見相片編號11-13。該等螺絲釘插入該外牆破壞了公用部份」。法團於審訊時澄清，其申請範圍包括在2/F外牆上的螺絲釘。

76.  呈堂相片顯示，李女士拆掉僭建物後，外牆發現一些入牆螺絲釘並沒有清理。[21]根據李專家的意見，「該螺絲釘已經對該樑的鋼筋保護層造成破壞，導致生銹膨脹，對結構產生不良影響，有急需作修復。」

77.  李女士在第二次經修訂的答辯書及反申索書辯稱：「此等螺絲釘不構成破壞公用部份或外牆結構，修補該數個螺絲釘孔只屬輕便的填補，可於數分鐘內完成操作，不支持使用大樓的公用基金向答辯人繼續進行訴訟。」

78.  李先生作供時提出：「其實該等入牆螺絲釘與答辯人的簷蓬支架毫無關係。本人於2013年3月4日已把應該拔除的入牆螺絲釘拔除和修補好孔洞，但位於上一層、非答辯人的該單位的範圍或非因拆除簷蓬後所留下的該等入牆螺絲釘，答辯人和本人都毋須負責，否則，申請人如此類推，則全大樓外牆上的螺絲釘和孔洞，申請人皆可要求或向土地審裁處提出申請頒令答辯人和本人負責修補。」

79.  曾大律師結案時重申2/F外牆上的入牆螺絲釘與李女士的僭建物無關，更質疑李專家的意見沒有科學基礎。

80.  李女士把螺絲釘打入外牆，不論螺絲釘有否損毀大廈結構，她已違反該公契第11條規定業主不可損毀外牆的規定。

81.  問題是，現存在1/F外牆上的入牆螺絲釘是否跟李女士的僭建物有關。李女士單靠丈夫一面之詞來否定它們有關聯，並沒有提供其他佐證（例如專家證據），實難令人信服。

82.  呈堂的相片顯示，從前的僭建物有金屬支架，支架固定在1/F外牆上，支架上蓋上金屬簷蓬，並非如李女士一方堅持的帆布簷蓬。[22]李先生亦承認，他從前用入牆螺絲釘把簷蓬固定在外牆上（參看上文摘錄他的證供）。本席比較拆掉僭建物前（例如文件冊第704和720頁的相片）和後的相片（例如文件冊第424頁的相片），認為在1/F外牆殘留的入牆螺絲釘很有可能是從前用來固定僭建物或簷蓬的，李女士須把它們拔除。

83.  2/F外牆上的入牆螺絲釘可從文件冊第424頁相片11清楚看到，情況就如李專家在證物A5描述一樣。本席留意到，最左面的一組螺絲釘是在2/F左邊首兩組窗的中間。文件冊第389頁相片7拍攝到從前該兩組窗及對下簷蓬的情況，李女士的僭建物或簷蓬並非連繫到2/F的入牆螺絲釘。沒有其他證據證明2/F外牆上的螺絲釘與李女士的僭建物或簷蓬有關。

84.  本席裁定李女士只須拔除在1/F外牆上的入牆螺絲釘並還原受影響部分。

C2d. 外牆的出入口沒有完全修復

85.  李先生作供指：「徐先生拿他自已單位的樓契附件的公契出來，以公契上的圖則(公契圖則)來核對，找出與公契圖則不相符的門口，並指出該門口確實違反了公契，本人亦同意抽空把該門口還原，事實上，該門口連同通往平台的通道本人已約在2012年6月27日還原。」

86.  但法團仍投訴：「以“△” 標示的門口目前只以一塊板封閉，並在該塊板上塗上英泥；而以“＃”標示的門口更只是以木板封起，見相片編號14-17。該兩個門口仍未還原為外牆。這仍是破壞及霸佔公用部分。」

87.  曾大律師結案時爭論：

(a)   李女士把以「△」標示的門口填封並裝上窗框，「申請人沒有提出公契圖則或公契條文上有任何關於窗戶款式的規定，因此根據該窗戶提出的申請，純屬邀請審裁處處理瑣碎事項，也應被撤銷。」

(b)   「申請人…沒有提出"＃"窗戶所在位置的外牆是承重牆，所以"＃"窗戶的位置原本純粹作為分隔牆之用，李偉明先生也沒有指出答辯人還原後的強度是否低於標準... ；雖然專家補充報告第4.2.2段（p.553）指“未追平鄰近外牆及補回近似飾面及顏色”，但審裁處實無必要就瑣碎事項作出強制令，因此據之提出的申請也應被撤銷。」

88.  呈堂證據顯示，李女士填封外牆的兩個出入口後沒有妥善還原受影響部分：

(a)   以「△」標示的門口已裝回窗框，但呎吋明顯與樓上（例如2/F）同一位置的窗戶有別。[23]李專家在補充報告證實：「近廳房之外牆後加門口位裝回『推射 (Top Hung)及固定 (Fixed Type)』鋁窗，款式及呎吋與原有不同。(照片1)」

(b)   李專家亦指出，以「＃」標示的門口還原後「之回填未追平鄰近外牆及補回近似飾面及顏色；現存有約25 mm之縮級。(照片2)」

89.  法團由始至終都是投訴李女士破壞及霸佔公用部份（即外牆），違反該公契第11條及該條例。[24]

90.  李女士一方承認在外牆開鑿出入口是違反公契。[25]此外，東廬大廈的外牆屬於屋苑的公用部分，[26]李女士在外牆開鑿出入口，涉及將公用部分（即外牆）改作自用，違反該條例第34I(1)條。

91.  雖然李女士已填封以「△」標示的門口並裝上窗框，但窗口的大小並非按照批准圖則。[27]李專家解釋：

「除了根據《建築物條例》或其他法例獲得豁免的建築工程或自去年12月31日生效的小型工程監管制度之下指定為小型工程的建築工程外，有關人士在展開建築工程前，必須事先獲得建築事務監督批准圖則及同意展開工程，否則均屬違例建築工程或違例建築物（亦即僭建物）。」[28]

沒有證據顯示李女士把窗口縮小的工程屬於豁免工程或事先獲得建築事務監督批准，李女士很有可能違法。[29]

92.  至於以「＃」標示的門口，李女士先把它改為窗口，[30]其後再將窗口填封。[31]李先生承認他以四吋厚磚頭填補該兩個門口，但原來的磚牆是六吋厚的。呈堂相片亦證實，門口還原後牆身未有追平鄰近外牆及補回近似的顏色。[32]

93.  因此，李女士在外牆開鑿出入口既違反該公契又違反該條例，她除了須填封出入口外，亦有責任妥善還原受影響部分，法團的投訴並非瑣碎事項。

94.  本席裁定李女士須按照批准圖則妥善地將外牆的兩個出入口還原。

C2e.  平台地面破爛

95.  就於平台地面，法團指出李女士拆掉僭建物後發現「該位置地面多處破爛，仍未還原至其原本狀態，見相片編號21-22。這仍是破壞公用部份」。

96.  李女士在第二次經修訂的答辯書及反申索書提出：「... 地面破爛是整個平台自然老化失修之現象，並非答辯人或之前的業主所造成；又或是申請人於2010年7月28日至2011年3月11日大樓全面維修時承辦商沒有履行全部合約條款，修補平台所有地面；又或是申請人沒有對大樓多次全面維修的承辦商進行監督，以確保承辦商履行全部合約條款，違反「該公契」賦予的職務及責任。」

97.  曾大律師結案時更提出：「雙方提供的照片均顯示該位置的地台磚並無破爛，該位置的地台磚更保護了平台天面，使其免於被風化。」

98.  呈堂的相片顯示，[33]曾經被李女士圍封的平台部分地面鋪設了三截地磚，覆蓋了平台地面原有的「廣東大階磚」（Canton tiles）。[34]其中一截白色地磚連接着李女士擅自在外牆開鑿的兩個出入口，更伸延至該單位內。[35]該三截地磚應該是李女士為着使用圍封平台部分而鋪設的，或是將前業主鋪設的地磚據為己用。平台地面現時的狀況是人為造成，不可歸咎於自然老化失修，曾大律師指新鋪設的地磚是用作保護原有的廣東瓷磚更是強詞奪理。

99.  根據林秘書的證供：「該大維修的工程顧問曾勘察過1字樓平台的其他地方，認為不需要進行維修天面防水層工程，故亦沒有進行。但因該位置當時被圍封，令工程顧問無法勘察。」因此，李女士一方亦不可歸咎大維修沒有妥善修補地面。

100.  本席裁定李女士須還原曾經霸佔的平台部分的地面。

101.  李女士一方似乎憂慮，還原地面是否需要重鋪1/F平台的防水層。[36]本席認為，李女士原則上只須還原她曾霸佔的平台部分的地面，即經修訂的申請通知書附頁的黃色部分。但是，呈堂相片顯示李先生曾在圍封部分放置大量建材，[37]這些建築材料看來很重，防水層可能損壞，這也是李專家的意見。[38]倘若拆掉新鋪地磚及還原地台時發現防水層受損，李女士便需一併把防水層修復。

C2f.   冷氣機去水喉

102.  法團在經修訂的申請通知書投訴李女士「切斷裝置於大廈外牆的公用冷氣機去水喉，令去水喉裡面的水直接滴到該位置，見相片編號23-24。這是破壞及弄污公用部分」。

103.  李女士在第二次經修訂的答辯及反申索書辯稱：

「該冷氣機去水喉是在是次最近的大樓全面維修時才裝置的，是承辦商沒有履行全部合約條款去完成工作，令該冷氣機去水喉留有缺陷，根本不存在任何破壞或切割；又或，喉管的結構顯示沒有安裝後再被切斷的可能性；又或，是申請人沒有對承辦商進行監督，以確保承辦商履行全部合約條款，違反「該公契」賦予的職務及責任；其後申請人又任由滴水/滲水對答辯人的單位造成滋擾。事實上，答辯人事前曾就滲水問題向申請人和食物環境衛生署投訴，但申請人並沒有跟進，相反地就事件於本申請指控是答辯人造成的。」

104.  法團在第二次經修訂的答覆書指出：

「該冷氣機去水喉是在約2010年大維修時裝置的。當時，因答辯人在該單位外牆搭建簷篷，冷氣機去水喉接駁至1字樓時要裝置在簷篷上，由側面接駁至地下。及後答辯人拆去簷篷時，連裝置在簷篷上的一段該冷氣機去水喉都一併切斷。申請人指出，滴水是因為該去水喉被切斷而導致。所謂滲水問題，申請人並無收到答辯人投訴。如有的話，亦是她自作自受。」

105.  比對法團提出的證據（相片編號23-24）[39]和拆掉僭建物之前的相片（例如文件冊392頁相片13），該段冷氣機去水喉並無不一樣的地方。法團未能證實李女士「切斷裝置於大廈外牆的公用冷氣機去水喉」，投訴不成立。

C2g. 修補外牆的洞及破爛處並為外牆受影響部分髹油

106.  最後，法團在經修訂的申請通知書第2(o)(6)和2(o)(9)段投訴李女士在拆除僭建物後，外牆殘留多個洞及破爛處，李女士須作出修復並按照大廈外牆的顏色為受影響部分髹油。

107.  曾大律師結案時提出：

「申請人或答辯人提供的照片，看到該單位[的外牆]，並無看到該外牆有明顯的破爛，而且修補外牆屬承建商為外牆髹油的其中一個工序，答辯人已付維修集資，無理由反要代承建商進行工程，申請人的申請，純為邀請審裁處過問瑣碎事。」

108.  本席認為，李女士一方否認外牆有損毀是妄故證據。[40]她們拆除僭建物後，理應還原受影響部分，曾大律師把還原的責任與屋苑的維修工程混為一談，毫無道理。

109.  總結以上討論，本席裁定李女士須拆掉餘下的圍牆、拆掉所有入牆鐵架、拔除在1/F外牆上的入牆螺絲釘、妥善還原外牆的出入口和曾被圍封的平台地面，以及修補外牆上的洞和破爛地方並為外牆髹油。

C3. 李女士的投訴

110.  李女士在反申索提出近100項投訴，可分為兩大類：（1）針對法團的投訴；及（2）針對東廬大樓其他單位的投訴。

111.  法團否認李女士的投訴，並要求李女士證明其投訴確屬違規。無論如何，法團表示已經跟進李女士所指的違規事項。[41]

112.  張大律師開案時明言，李女士的反申索沒有證據基礎，與法團的申請無關，並不構成抗辯理由，實屬刻意刁難，請李女士一方三思是否須繼續其反申索，但李女士卻一意孤行，只放棄有關地庫停車場的投訴（第二次經修訂的答辯書及反申索書第36段）。

113.  李女士主要依賴徐先生的證據來支持反申索。徐先生分別於2012年12月1日、2013年3月4日、3月10日和3月12日在東廬大樓各處拍下短片，並從中擷取他認為可證明違規事項的相片呈堂。李先生據稱亦曾於2013年1月15日，拿著李女士夾附在狀書的圖則和東廬大樓的建築圖則，從地下巡至天台，核實李女士的投訴。

114.  雖則法團要求李女士嚴格證實每項投訴，但李女士只提供相片為證。部分相片沒有展示全景，[42]未能顯示附於第二次經修訂的答辯書及反申索書的圖則所投訴的實際情況，有些相片更是模糊不清。[43]

115.  李女士沒有提供專家證據核實投訴和說明投訴如何違規，例如：

(a) 就於第二次經修訂的答辨書及反申索書第28段的投訴，李女士提供的相片[44]未能說明業主如何「把各自單位與公共走廊（附圖4標記為C5的灰色部份）鄰接的外牆拆除，另築新牆把各該等部份的公用部份，圍封入各自單位內」。

(b) 就於第二次經修訂的答辨書及反申索書第29段，呈堂的相片（文件冊第849頁）與附圖6（文件冊第199頁）未能說明該單位如何「以築牆並加裝門口方式圍封公用部份作為自用」。

(c) 就於第二次經修訂的答辨書及反申索書第30段的投訴，呈堂的相片[45]未能說明業主如何把「各樓層11室及12室前的公共走廊（附圖6標記為C10的灰色部份）, 皆被附圖6標記為G4的位置所裝置的鐵閘圍封，佔用公用部份」。

116.  無論如何，本席有仔細研究李女士的每項投訴，詳情記錄在附件2（針對法團的投訴）和附件3（針對其他單位的投訴）。

117.  本席認為，李女士的投訴可按一些大原則處理。

118.  不論是針對法團還是其他單位，李女士的投訴都涉及東廬大樓公用部分的使用權。

119.  該條例第16條規定：

「建築物業主...成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行...」。

換言之，針對公用部分的投訴一般應由法團（而非個別業主）追究及（如有須要）提出訴訟。

120.  李女士正確處理投訴的方法，是給予法團機會跟進她的投訴。倘若業主委員會沒有履行其法定責任（該條例第18條），李女士可要求召開業主大會，透過決議督促業主委員會處理她的投訴。倘若法團仍拒絕執行職務，李女士可向法庭提出申請，由法庭命令法團須執行公契及/或該條例的相關條款。

121.  上訴法庭在See Wah Fan一案[46]說明：

“23. While the owners may exercise control of the management committee of a corporation in the meetings of the owners and they can also apply to the Tribunal to dissolve the management committee and to appoint an administrator by a resolution passed at a general meeting, the legislation has not expressly prohibited an owner to take action in a situation such as the present one. To take an extreme case, if the majority of the owners had decided to act in bad faith in a matter concerning the management of the common parts, is the minority owner precluded from seeking redress in the court? The answer must be no. This cannot be the intention of the legislation. This being the case, if a minority owner can show he has a legitimate complaint regarding the common parts of the building and yet the management committee had chosen to ignore him, we see no reason why he cannot seek relief from the court. This must be one of the means to ensure that the corporation will observe the intention and requirement of the Ordinance in the proper management of a multi-owner building.”

122.  就本案而言，李女士於2012年6月7日提出她的反申索。根據她的狀書，她約於半個月前才藉2012年5月12日的信函通知法團有關投訴。考慮到投訴的內容和數量，以及涉及業戶的數目，本席認為李女士沒有給予合理機會讓法團處理她的投訴，便急不及待提出反申索。

123.  沒有證據顯示法團不理會李女士的投訴。反之，法團有跟進李女士的投訴：

(a)   就於針對法團的投訴，法團有作出解釋，並聘任專業人士（李專家）確認是否違法。

(b)   就於針對其他單位的投訴，法團已向有關業主發信，要求對方處理違規情況，部分亦已見成效（例如屋宇署已發出清拆令，或業主已承諾跟進）。法團亦向政務處和屋宇署發信，要求協助。

124.  倘若李女士不滿法團的解釋或跟進措施，可要求召開業主大會，把事情交由大會討論及議決。

125.  須知根據該條例第34I(1)條，法團的業主委員會可藉決議，將屋苑的公用部分改作自用（即法團的指定用途）。該條例是這樣寫的：

「任何人不可─

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者...」。

126.  因此，就於法團應否把地下商場原有的配電房及部分公共走廊改建為管理辦公室、應否圍封一些樓梯底或暗角，以防有人匿藏犯罪或作儲物之用、應否在通往地下商場廁所的走廊設置閘門等議題，可先交由業主委員會考慮並作出議決。倘若有業主不滿業主委員會的決定，可要求召開業主大會討論並作出議決。

127.  回到李女士的反申索，她尋求審裁處頒令法團「把所有本身違反『該公契』及/或『該條例』的事項還原至屋宇署圖則或其原本狀態」，以及「向所有違反『該公契』及/或『該條例』的業主或使用人作出還原的要求，包括提起訴訟，把所有違反事項還原至屋宇署圖則或其原本狀態」。[47]

128.  曾大律師結案時概括地批評法團違反該公契第2和11條及該條例第34I條。

129.  相信違反該公契第11條的指控是指法團拆除或鑿穿分隔牆（第二次經修訂答辯書及反申索書第32和34段）。至於違反該公契第2條[48]和該條例第34I條的指控，相信是指法團佔用公用部分（例如牆壁、走廊，以致樓梯底），影響東廬大樓的業主進出大堂（entrance hall）或公共通道（common passage）。本席認為這方面的投訴，應先交由法團處理，因為（如前述）法團有權批准將一些公用部分作特別用途。

130.  林秘書作供時解釋：

「50.18 ...就違反《建築物條例》、該條例及該公契事宜，包括答辯人的或其他人的，申請人都會一視同仁跟進。在收到答辯人投訴前，申請人已跟進答辯人所指的其他業主之懷疑違規事項，並在收到投訴後再次跟進，包括向屋宇署投訴…

50.19 申請人對違規事宜，一般會先勸喻有關業主糾正，亦有很多業主願意合作。例如A座1字樓6室的業主，在申請人發出律師信後表示願意拆除僭建，申請人亦因此寬容，讓其自行拆除，而不是胡亂訴訟…

50.20 遇有如答辯人般屢勸不改的，申請人會向屋宇署舉報，或向當區區議員或民政署求助，或提出訴訟…

50.21   不過，申請人無法干預屋宇署執法的先後次序。另外，申請人資源有限，該大廈樓齡約五十多年，業主很多是老人家，不能負擔更多的管理開支，沒有多餘資金聘請管理公司，日常管理都要靠管委會成員親力親為，不可能同時針對所有違規事宜都提出訴訟，需按輕重緩急逐一處理。事實上，申請人亦曾入稟控告其他業主…。因此，不是只針對答辯人。」

131.  曾大律師結案時指出，有業主（例如A座12/F 15室）雖然承諾還原違規事項，但到本案審訊時仍未有遵行。本席認為這並不顯示法團拒絕執行其法定職責。

132.  既然業主們可按照《建築物管理條例》自行處理針對法團的投訴，而法團亦已就針對其他單位的投訴採取行動，本席認為現階段無需頒令。

133.  有一條主軸貫穿李女士的抗辯及反申索，就是投訴法團針對李女士，但對其他違規事項卻視若無睹。本席認為這樣的想法既與事實不符又不合法理。

134.  李女士於2003年買入該單位後，屢次接到通知/命令，勒令她清拆毗鄰平台的僭建物。這些通知/命令是由建築事務監督根據《建築物條例》發出的，並非法團的執法行動。

135.  沒有證據顯示李女士曾反對上述通知/命令，反之，她每次都遵從通知/命令將僭建物拆掉。因此，沒有證據顯示從前針對她的執法行動有何不妥。

136.  但是，李女士一方沒有汲取教訓，拆掉僭建物後又重施故技，再次在毗鄰平台搭建僭建物，導致建築事務監督其後的執法行動，這也解釋為何外牆有多組入牆螺絲釘、有這麼多洞和破損，以及地面鋪設多截地磚。

137.  2012年5月本案展開時，李女士還未有拆掉平台僭建物，當時，建築事務監督日期2010年8月20日的清拆命令（即第4度命令）仍然生效，命令所針對的事項與法團開案時的投訴原則上一樣。李女士於開案後才拆掉僭建物，現存的爭議是拆掉僭建物後的後遺症。建築事務監督日期2013年2月7日的信函表明，只確認李女士完成命令指定須進行的工程，但「不能據此解釋為上址處所並無任何其他違例建築工程。」李女士認定法團為着瑣碎事項針對她是不正確的。

138.  倘若李女士的論點正確，她可藉東廬大樓存在其他違規事項為抗辯理由來拒絕還原受僭建物影響的公用部分，其他業主也可藉李女士的違規事項抗拒法團執法，那麼，法團又如何執行《建築物管理條例》第18條加諸於它的職責呢？

139.  法理上，法團在本案的投訴源自於李女士在毗鄰平台建築僭建物。上訴法庭早已在Champion Court一案[49]判定，業主立案法團無權默許（acquiesce）僭建物，以此作為抗辯理由必然失敗。上訴法庭的說明如下：

“15. In any event as the judge rightly pointed out, it is the statutory duty of the Plaintiff to enforce the provisions of the DMC and unlike the breach of a covenant which incorporated owners are capable of acquiescing in (e.g. painting the lift lobby outside an owner’s flat in a colour of the owner’s choice), the Plaintiff cannot acquiesce in the retention of illegal structures.

…

17. … that incorporated owners cannot acquiesce in the retention of illegal structures is by now well-established. The rationale is that since it is not within the power of incorporated owners to expressly permit illegal structures to be constructed, it is consequently not within their power to acquiesce in their retention: see e.g. The Incorporated Owners of Chungking Mansion v Shamdasani, Murli Pessumal [1991] 2 HKC 342 and The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC 11, where Godfrey JA held:

“What cannot be done expressly cannot be done impliedly.  Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant. ”

140.  同樣地，曾大律師在本案質疑法團是否「自身清白」和「行事公義」是沒有作用的，正如Equitable Remedies指出：[50]

“… it is often found that a statement that has been extrapolated from an equity judgment, and is then construed out of its context, gives rise to confusion and to attempts to misapply it. An example is found in the use of the maxim, he who comes to equity must approach the court with clean hands. This is doubtless a maxim which is both striking and succinct and which may be found to be of value for many explanatory or justification purposes. But when its content is examined it is seen that it is of little or no use in assisting a court to decide whether, if specific performance is sought, relief should in the particular circumstances be refused… Again, it has been laid down that the absence of clean hands is of no account ‘unless the depravity, the dirt in question on the hand, has an immediate and necessary relation to the equity sued for’. When such exceptions or qualifications are examined it becomes clear that the maxim that predicates a requirement of clean hands does not set out a rule that is either precise or capable of satisfactory operation. Rather in order to establish whether equitable relief should be refused on the ground of dishonesty or on a cognate ground it is necessary to examine precisely the rules and practices which have been established and followed by courts of equity and which are generally referable to such established considerations as fraud, misrepresentation, illegality or unfairness. Further, similar observations may be made of a second and related maxim, he who seeks equity must do equity. For in truth all that this maxim can properly be understood to mean is that a plaintiff must comply with such conditions as a court of equity imposes; and compliance with those conditions is to be regarded as a necessary matter in order that there may arise an equity to relief.”

141.  本席希望李女士一方明白，法團執行該條例和該公契是應盡的職責，並非針對她們。本案亦沒有上述文獻述及的情況，驅使本席拒絕給予衡平法的濟助。

D.      結論及命令

142.  基於以上原因，本席批准法團的申請，命令李女士於本判案書日期起計的28天內：－

(a)   清拆用作圍封經修訂的申請通知書所述的「該位置」的圍牆，並將該位置還原至其原本狀態；

(b)   將所有固定在該單位外牆的入牆鐵架全部拆除；

(c)   將在該單位外牆上的所有入牆螺絲釘全部清除（但不包括2/F外牆上的入牆螺絲釘），以及將該單位的外牆修補，還原至其原本狀態；

(d)   將在經修訂的申請通知書以“△” 及“＃”標示的兩個門口重新以恰當的方式封閉，並還原至其原本狀態；

(e)   修補該單位外牆有洞及破爛的地方，還原該外牆至其原本狀態；

(f)   修補該位置地面破爛的地方，還原至其原本狀態；及

(g)   將該單位外牆依照該大廈外牆的顏色髹油。

有關2/F外牆上的入牆螺絲釘及公用冷氣機去水喉的申請撤銷。

143.  如李女士沒有遵行上述命令，則法團有權自行採取上述指明的行動，所引致的一切合理費用須由李女士支付予法團。

144.  此外，張大律師結案時提出，李女士一方已有很長時間在毗鄰平台的公用部分搭建僭建物，雖經建築物事務監督多次勒令清拆，但之後卻重施故技，李先生作供時更拒絕承諾不再重犯，有必要發出強制令（即經修訂的申請通知書第1項請求），禁止李女士等人在該單位及毗鄰平台以致屋苑的其他地方進行進一步的結構性改動，以及進一步佔用屋苑的公用部分。

145.  經過此訴訟，李女士應該明白不可再在毗鄰平台搭建僭建物或霸佔公用部分。既然東廬大樓業主的集體權益已獲該條例和該公契充分保障，本席認為無需再發出強制令重申李女士的責任，經修訂的申請通知書第1項請求不作命令。

146.  李女士的反申索撤銷。

E.   訟費

147.  訟費方面，張大律師請求審裁處判法團可獲得按彌償基準評定的訟費，並由李女士及徐先生平均分擔。他陳詞指：

「32. ...如非答辯人的不合理及不合作態度，本案及所引致的時間和資源浪費是不必要及可避免的。正如上述，在申請人的專家證供、及沒有答辯人專家證供下，答辯人的反申索是完全站不住腳的。可是，答辯人從來沒有考慮盡早撤回自己的抗辯。申請人認為，此極不合理的做法，背後動機完全是出於個人之間的怨恨因由。

33. 當本案審訊逐漸發展，法庭之內，答辯人證人徐偉業在背後操控本案的角色便越見浮現。此前，據說他曾仔細巡查各家各戶的疑似僭建物時，他看來是擔當調查員；然而，當他草擬狀書時，他擔當律師；在他陳述他對東廬大廈內的各項工程及改動是否屬僭建物時，他擔當專家；在法庭上作供，他企圖擔當訟辯人 (advocate), 而在他斷定某工程及改動是否違反公契及建築物管理條例時，他擔當了法官。

34. 證人徐偉業認為自己是全能的(omnipotent)。我們聽過，他如何把物理知識應用到建築之上，以達至他要作出的結論。申請人直言：現實中，他在本案最多也只是一位事實證人。法庭不是處理私人恩怨的場合，但徐偉業顯然樂於濫用司法程序。(他承認他和申訴人多位成員仍有多宗訴訟案件糾紛) 然而，在缺乏任何專業[證]據支持下，他居然唆使答辯人去作出近100項反申索，事實上, 他的行為，是在利用司法程序進行俗稱 “拉布” (filibustering in Court) ， 這樣做只有一個目的：就是消耗申請人的資源 (申請人的義務成員都是大厦的業主街坊)，並且使之疲於奔命，筋疲力竭，好使申請人放棄對她們執行公契。這就是徐偉業騎劫申請人與答辯人之間本來只是一宗十分簡單的案件糾紛的原因。他的用心，便是為以發泄其個人對申請人的怨恨，達到借他人 (答辯人) 之手或糾紛，打擊報復對手(申請人)的目的，但自己卻可享有不必負責任何嚴重後果之利。故此，申請人建議，法庭在裁決本案同時，可按照事實認定的基礎，下令徐偉業負擔本案最少部分訟費，以反映法庭對任何教唆及挑撥訴訟及濫用司法程序行為的譴責。」

148.  訟費屬審裁處的酌情範圍，[51]審裁處可在「合適」（appropriate）的情況下命令訟費須以彌償基準評定。[52]

149.  就於本案而言，本席認為命令李女士須支付法團以彌償基準評定的訟費是合適的。本案的違規事項十分明顯，加上早前的四度通知/命令，李女士不可能不理解本案申請所謂何事。李女士起初採取務實態度處理了部分違規事項，可惜沒有完全處理投訴，後來更變本加厲，採取對抗態度。

150.  李女士在本案提出近100項投訴，使本案的法律程序（尤其是審訊）延長和複雜化。法團為着處理李女士的反申索，耗費了相當資源，例如聘任專業人士（律師、大律師，以及李專家）研究李女士的投訴，審訊時亦需準備大量相關證據。法團的財政資源來自各業主的供款，把「公帑」花掉在個別業主無理的偏執上，對其他業主並不公平。張大律師開案時已作出警告，但李女士一方沒有理會，執意要法團浪費資源在無謂的爭拗上。儘管審裁處命令李女士支付法團的訟費，按一般的對訟當事人基準（party and party basis）來評定，法團也須承擔餘下相當的訟費，本席認為命令法團的訟費以彌償基準評定是合適不過的。

151.  但本席認為命令以彌償基準評定法團的訟費已足夠彌補法團的損失，無需命令徐先生負責一部分訟費。徐先生在本案的角色固然關鍵，但沒有證據顯示他就本案的抗辯和反申索向李女士提供財政支持。按現有證據，徐先生極其量是向李女士和她的丈夫出謀獻計及提供訴訟材料，但李女士是有獨立思考的，並獲得法律意見，她對徐先生言聽計從，全盤接收徐先生的材料，很大程度上是她的選擇。李女士在徵詢法律意見後堅持採納徐先生的材料作其抗辯和反申索，現在被判敗訴，須要承擔一般訴訟後果支付獲勝一方的訟費是合情合理。

152.  本席命令李女士須付給法團本申請及抗辯反申索的訟費，倘若大家未能就金額達成協議，須交由法庭按區域法院收費準則以彌償基準評定。本案適宜由大律師處理。

附件1

顯示該單位及周邊在不同時期的相片

附件2

李女士針對法團的投訴

就於各層C3位置的指控，林秘書解釋，該處原本設有防火門，並非僭建。至於放在該處的鐵架（文件冊第518頁相片3），是由地下45號舖位業主放在該處，法團經已跟進。李專家到現場視察後亦確認，該處並無違反現有建築條例。本席接納法團的案情。
至於C4位置的指控，林秘書解釋，該處為樓梯底空間，附近有一個側門通往石硤尾街，為防止有人匿藏在樓梯底犯事或擺放垃圾/雜物，法團安裝了鐵門將樓梯底封閉（文件冊第518頁相片4及第546頁相片16）。有關鐵門已安裝多年，屋宇署並沒有指令清拆。李專家到現場視察後亦確認，該處並無違反現有建築條例。本席接納法團的案情。
有關A座1/F至11/F各層附圖4標記C7和C8位置的指控，李女士呈堂的相片（文件冊第877、884、885及886頁）只拍攝門的部分，沒有指明拍攝樓層，未能證實各層均有上鎖的門。無論如何：
(1)林秘書解釋，標示C7的空間用門（文件冊第519頁相片6）或鐵閘（文件冊第519頁相片5或第547頁相片18）圍封變為雜物房，是為了防止有人匿藏犯事、放置垃圾/雜物或霸佔該處。標示C8的位置為每層之電錶房（文件冊第547頁相片18），原本已有木門封閉，以免有人破壞電錶。法團應屋宇處及消防處要求，將電錶房的門更換成以防火物料製造的門（文件冊第520頁相片7和第547頁相片17）。屋宇署並沒有指令清拆該等門或閘。
(2)曾大律師結案時質疑，該公契和批准圖則（文件冊第374頁）都沒有標明該處是電錶房。但是，呈堂的相片顯示該處事實上是電錶房（文件冊第520頁相片7和第547頁相片17）。
(3)李專家亦證實該等門或閘並無違反現有建築條例。
(4)本席接納法團的案情。
李女士只就B座1/F至10/F各層附圖5標記C16位置的指控呈堂一張相片（文件冊第815頁），並沒有指明拍攝樓層，不能證實每層都有上鎖的門。無論如何，林秘書解釋該位置原為電錶房，故原本已有木門封閉。後來電錶搬到了後樓梯位置，法團將該房間變為雜物房，既可存放公家雜物，亦可避免有人匿藏犯事或放置垃圾或雜物或霸佔該處。應屋宇署的要求，法團已將該雜物房的門更換成以防火物料製造的門（文件冊第520頁相片8）。屋宇處並無就該門發出清拆令或指示。李專家亦確認該等設施並無違反現有建築條例。本席接納法團的案情。

附件3

李女士針對其他業主的投訴

[1] 摘自代表李女士的曾大律師的結案陳詞第4段。

[2]其位置可參看附於該公契的1/F平面圖（文件冊第356頁）。

[3]李女士當時未有法律代表，由徐偉業先生代表出庭（「徐先生」）。

[4]訴訟雙方審訊時均再修訂其狀書，法團澄清申請範圍包括在2/F外牆上的入牆螺絲釘（即修訂附於申請通知書的相片11上的標示[文件夾第80-81頁]），李女士放棄有關停車場電閘的投訴（即刪除答辯書及反申索書第36段[文件夾第183頁]），法團亦作出相應修訂（即刪除答覆書及反申索抗辯書第16段[文件夾第220頁]）。因為雙方繼續沿用文件冊中未再經修訂的狀書，所以本席在此亦引述該版本。

[5]附件1把在不同時間拍攝到該單位及周邊情況的相片列出。

[6] Phipson on Evidence，第18版（2013年），第12-12和12-35段。

[7] 該信在文件冊第413頁。

[8] 參看李先生的證供第17段。

[9] 李女士的回信在文件冊第415-416頁。

[10]此項關乎於在公用部分擺放雜物的投訴。

[11] 例如文件冊第386-392頁的相片。

[12] 參看李專家提供的相片（文件冊第539頁相片2；第541頁相片6；第542頁相片7；第560頁相片12）、法團提供的相片（例如文件冊第598頁相片9），以及李女士提供的相片（例如文件冊第736-739頁）。

[13]參看李專家提供的相片7（文件冊第542頁）。

[14] Marina Cove (IO) v Chu Kam Tai [2012] 2 HKLRD 107。

[15]例如文件冊第78頁相片9-10。

[16] 法團提供的相片亦顯示同一情況（文件冊第419頁相片2、第421頁相片6、第423頁相片10、第425頁相片14，以及第430頁的相片）。

[17] 文件冊第460頁。

[18]文件冊第657頁。

[19] 該公契第11條：Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the said Building or to the Block or shop or car park space or roof of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not make any alteration to any installation or fixtures so as to affect or likely to affect the supply of water, electricity or gas to other parts of the said Building of which he is not entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not cut or damage any of the main walls or beams or floors of the said Building.

[20] 參看建築事務監督日期2013年3月14日的回信（文件冊第460頁）。

[21] 例如文件冊第424及602-606頁的相片。

[22] 例如由李女士一方提供在文件冊第704頁的相片。

[23] 參看證物A1的批准圖則和文件冊第82頁相片14。

[24] 參看經修訂的申請通知書第2(n)段。

[25] 參看李先生的證人陳述書第19段。

[26] 參看該條例第2條和附表1就於「公用部分」的定義。

[27] 參看文件冊第425頁相片14。

[28] 參考《建築物條例》第14條。

[29] 參看《建築物條例》第40(1AA)條。

[30]例如文件冊第82頁相片14。

[31]例如文件冊第558頁相片7。

[32] 例如文件冊第555頁相片2、第556頁相片4，以及第599-601頁的相片。

[33] 例如文件冊第539頁相片2和第542頁的兩張相片。

[34] 原有的地台飾面可見於文件冊第557頁相片5。

[35] 例如文件冊第390頁相片10。

[36] 參看曾大律師的結案陳詞第84-86段。

[37] 例如文件冊第390頁相片9。

[38] 參看第一份報告第6.3.6段。

[39] 文件冊第92頁。

[40] 例如文件冊第86-89頁的相片、第558頁相片7、第595頁相片3，以及第598-608頁的相片。

[41] 參看第二次經修訂的答覆書及反申索的抗辯書第11段。

[42] 例如文件冊第818、826、828、845、850、870、876、877、883和884頁的相片。

[43] 例如文件冊第824、827、830、846、856、857、890和892頁的相片。

[44] 參看附件3。

[45] 參看附件3。

[46] See Wah Fan v Incorporated Owners of Ki Tat Garden (Phase I) [2003] 3 HKLRD 1。

[47] 參看第二次經修訂的答辯書及反申索書結尾的索償。

[48] 該公契第2條規定：Each of the parties hereto and his tenants and licenses shall in common with his co-owners of the whole of the said premises and their tenants and licensees have access to and be entitled to use the lifts the entrance-hall staircase landings and the common passages of and in the said Building for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the block or shop or car park space or roof on any part of the said Building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and for the purpose of ingress to and egress from such block or shop or car park space or roof on any part of the said Building.

[49] The Incorporated Owners of Champion Court v Pang Ping Fan Peter，無彙編案例，CACV 317/2006，2008年5月23日判決。

[50] Spry，Equitable Remedies，第9版（2014），第5-6頁。

[51] 參看《土地審裁處條例》第12條。

[52] 參看Town Planning Board v Society for Protection of the Harbour Ltd (No 2) (2004) 7 HKCFAR 114，第124頁A-E。

[53] 相片附於經修訂的申請通知書。

[54] 數字指文件冊頁碼。

[55] 數字指文件冊頁碼。