嚴諾文 訴 樂雅苑業主立案法團

DCCJ 4183/2009

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2009年第4183號

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判 決 理 由 書

1.  原告人嚴先生居於九龍牛頭角樂雅苑B座其中一個單位。他提出本訴訟，指有關該屋苑的公契條文互有抵觸，要求法庭頒布聲明。該屋苑的業主立案法團成為被告人。法團向法庭申請將本訴訟的申索陳述書剔除，及撤銷本訴訟。本席批准了法團的申請，並命令嚴先生須支付訟費。本席現在解釋判決。

2.  嚴先生居於該屋苑單位，自稱佔用人。該單位的註冊業主其實是他的父親及姊姊。自2007年5月，該單位內飼養了一頭犬隻。但公契第三附表第15(a)條規定：

“在該屋苑之任何部分或其中任何大廈之公用地方，均不得攜帶或豢養犬隻。”

3.  嚴先生在申索陳述書中(第6至8段)，指公契列明每單位份數業主均擁有、使用、佔用及享用有關單位之全權、專有權、及權利。上述公契第三附表第15(a)條與這公契主要條文互有抵觸，並凌駕這主要條文，他認為這是不對的。他要求法庭頒令聲明這狀況，同時聲明法團無權及不得強制執行第三附表第15(a)的規定。

4.  法團申請剔除申索陳述書，理據有二：

(1)  嚴先生並無訴訟資格(locus standi)；

(2)  申索屬瑣屑無聊或無理纏擾；及或濫用司法程序。

5.  由於申索關於公契的條款及執行，申索人必須是公契的立約方或擁有其所定的權利和負上其所定的義務。但無論嚴先生怎樣解釋他父親向來欲將該單位業權轉到他的名下，不容爭議的是在相關時間，即提出本訴訟當天，嚴先生並非該單位的業主。

6.  公契敘文第(11)段提供了公契中「業主」一詞之定義，但並不包括如嚴先生身為該單位的佔用人。雖然嚴先生指他與其父同是一家人，但這並不會令他成為公契所指的「業主」，擁有公契賦予的權利，和須履行公契所定的義務。

7.  申索的理據亦不成立。自首名業主開始，當業主承接有該屋苑物業時，皆承諾受制於公契的條款：見敘文第(8)及(10)段。公契第2及第3條指業主使用及享用其單位的權利，乃分別受制於第一及第二附表的規定。第一附表A部及第二附表第15條分別指業主必須遵守及履行公契、大廈規則及任何根據公契所定的規則。

8.  所指大廈規則乃載於附表三，當中包括本申索中嚴先生指的第15(a)條。這些規則固然是限制了各業主使用及享用其單位的權利，但這正是公契規定的原意。

9.  嚴先生又指該屋苑飼養犬隻者至今不下一百戶。無論這指稱是否屬實，與本申索中就公契條文的解釋並不相關。

10.  所以根據《區域法院規則》第18號命令第19條規則，本申索陳述書理應被剔除，訴訟亦予以撤銷。