盛東健 訴 林麗

DCCJ6838/2004

香港特別行區

區域法院

案件訴訟2004年第6838號

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判案書

1.  原告人是被告人的前租客。2004年3月23日，雙方訂立租約，由被告人租予原告人灣仔道181號長春大廈E座3字樓E2套房（“處所”），租期由2004年4月1日起至2006年3月31日止。

2.  原告人提出以下的申索：-

			HK$
1.	預交的二個月按金		5,800.00
2.	退回多付租金
	(租金計至2004年9月8日)
	22天 ÷ 31天 x $2,900.00		2,058.06
3.	提前終止租約賠償一個月租金		2,900.00
4.	突然提前被迫交房所造成的額外支出和損失
	(1)	牛奶、雪糕等變壞	100.00
	(2)	清潔冰箱(已發惡臭)	500.00
	(3)	被迫搬遷多一次搬家費
		(請搬運工人$700 + 搬運車費$100 + 整理4工$3,000)	3,800.00
	(4)	搬家損失如家電傢俬碰撞磨損 及丟棄等	1,000.00
	(5)	費時尋租	1,000.00
	(6)	多一次租房交付地產代理費	1,450.00
	(7)	8-11日似露宿街頭，身心疲憊不堪($300 x 4天)	1,200.00
	(8)	提前終止租約，因現租房巿場復蘇 上升而招損 (約月租$2,900 x 10% x 18.5月)	5,365.00
	(9)	在極短時間內找尋新租房而導致 交付較貴租損失 ($200 x 18.5月)	3,700.00
5.	保留租約及香港有關法例中所付予租客		另計
	即申索人的一切權利、利益損失
	一	1至5小計(不包括另計部分)	28,873.06
	二	受人欺而無援，頓感到孤身一人在港，倍感傷感，精神受傷，難以量化，暫計$20,000。

3.  被告人則提出以下的反申索：-

		HK$
(1)	所欠10月及11月份租金
	($2,900 x 2)	5,800.00
(2)	所欠電費(由2004年4月1日至2004年9月8日)	927.00
(3)	所欠水費(由2004年4月1日至2004年7月31日)	150.00
(4)	提早取消租約的賠償：
	由2004年12月至2006年3月31日的租金
	$2,900 x 16個月	46,400.00
(5)	在多封信函中，原告人屢次惡意中傷被告人的人格	15,000.00
(6)	租約期內，被告人多次口頭要求原告人
	繳交足夠的電費及水費，但卻被拒被告人
	並受原告人的惡言相向感到身心及健康受損	30,000.00
		__________
	反申索總額	$98,277.00
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原告人的申索

4. 2004年5月開始，與訟雙方就處所電力費的繳交有所爭議。2004年9月8日，被告人在沒有預先通知原告人之下切斷對處所的電力供應。9月12日，原告人搬離處所。被告人打算，當原告人繳付欠交的費用後，她便會恢復電力的供應。但無論原告人是否在9月8日之前欠交電費，被告人無權採取這嚴勵的手段去強迫原告人繳交電費。處所的租約第（六）條規定，被告人須要支付電費；租約第（三）條規定，當租客不履行租約內的任何條件，業主有權利將租約終止，因此，如果原告人真的欠交電費，被告人有權按第（三）條的規定終止租約，但她無權停止電力的供應。沒有電力作照明以及其他的用途，原告人根本不能停留在處所內，被告人的作為明顯構成迫遷的行為。原告人搬離處所的行為不是退的租行為，而是業主遷迫的結果，因此被告人須退回2個月按金$5,800 （$2,900 x 2）予原告人。

5. 原告人沒有在2004年9月12日交回處所的鎖匙給被告人。約於2004年9月13日，他把匙交給中介公司（同盛地產）。約於9月15日，被告人收到同盛地產的通知，表示原告人將單位的鎖匙及一封文件放在該公司，希望通過該公司把鎖匙轉交予她。由於原告人拒絕親身返回處所辦理正式退租手續，為免不必要的法律問題，她要求該地產公司轉告原告人，她堅持要他親身回單辦理正式退租手續，否則她不會取回鎖匙。原告人是遭迫遷的，因此退租的問題根本上不存在。被告人應可於2004年9月15日向同盛地產取回處所的鎖匙，因此9月份的租金應計至9月14日，款額應為$1,353（$2,900 x 14/30） 。原告人已繳交9月份的租金$2,900 ，因此被告人須退還 $1,547 （$2,900 - $1,353）給原告人。

6.  租約沒有條款規定業主因提前終止租約須賠償一個月租金給租客，因此第3項的申索不能成立，本庭撤銷該項申索。

7.  在第4項之下原告人提出第（1）至第（9）項的申索。對第（6）項申索的款額，原告人修正為$1,000。本庭接受有關第（1）至第（6）項（第（4）項除外）的證據，但不同意申索的款額。對第（2）、第（3）和第（5）項申索，本庭分別給予$100、$1,300 ($700+$100+$500)以及 $500的款額。就第（4）項的申索，原告人沒有提供具體的証據，因此該項申索不成立，本庭撤銷是項申索。

7.1 在9月8日至11日之間，原告人仍然管有處所的鎖匙，他並不是沒有居所，只是處所沒有電力供應而已。有關他身心疲憊不堪的事實在法律上不是可獲得賠償的申索，因此第（7）項的申索不能成立。就第（8）項和第（9）項的申索，原告人未能提供有關的證據，因此本庭把第（7）、（8）、（9）項的申索撤銷。

8. 第二項申索不是在法律上可申索的項目。再者，原告人並無提供醫學報告，證明他的精神受傷，因此本席撤銷這項申索。

9. 本庭裁定原告人的下列申索成立，總款額為$14,747.00：-

	第1項申索	$5,800.00
	第2項申索	$1,547.00
	第4項申索
	第 (1) 項申索	$100.00
	第 (2) 項申索	$100.00
	第 (3) 項申索	$1,300.00
	第 (5) 項申索	$500.00
	第 (6) 項申索	$1,000.00
		__________
		$10,347.00
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反申索

10.  由於原告人是被迫遷的，因此第（1）項和第（4）項的反申索不能成立。本庭撤銷這兩項反申索。

11. 有關電費的繳交，根據被告人所計算，原告人在5月份已交$50（欠$108），6月份已交$50（欠$19），7月份已交$50（欠$170）。8月至9月的用電是562度電，款額為$618（562 x $1.1）。原告人是於9月8日搬離處所的，在該日後他已沒用電。因此在8月至9月，他該支付的電費是$395 [$618 / (31+30) x (31+8)]。他已在8月份繳交100元，因此他只欠交$295。他總欠交的電費是$592 ($108+$19+$170+$295)。

12. 本庭接納第（3）項反申索的申請。

13. 就第（5）項反申索，原告人是因被告人作出終斷電力供應的行為而作出的批評，該些批評有事實的根據，當時天氣酷熱，沒有電力的供應的情況使人生活得苦不堪言，因此第（5）項反申索不能成立， 本庭撤銷這項反申索。

14. 就第（6）項反申索，被告人沒有提供醫學證明，證明她的健康受損的程度，因此該項反申索不能成立。本庭撤銷這項反申索。

15.  本庭裁定被告人的下列反申索成立，總款額為：-

	第（2）項反申索	$592.00
	第（3）項反申索	$150.00
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		$742.00
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16. 被告人須支付原告人$9,605（$10,347.00 – $742.00）。本庭頒令被告人須於14天內向原告人支付$9,605以及其利息，利息由2004年9月15日起計，直至債項清償為止，利率則為終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

訟費

17. 原告人的申索部分得直，而被告人的反申索亦部分得直 ，因此本庭頒佈臨時訟費的命令：與訟雙方各自負責本身的訟費。如與訟雙方不在14天內向本庭提出申請，是項臨時訟費的命令作實。