景辰投資有限公司 對 楊志源

DCCJ 4195/2019

[2022] HKDC 648

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第4195號

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判決書

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引言

1.  這是一宗租約糾紛案件。案件於2021年10月11、12及25日進行審訊。

2.  本席於2022年3月4日頒下判案書（下稱「該判案書」），裁定原告人勝訴，撤銷被告人的反申索，並下令被告人須向原告人支付合共HK$1,631,712的賠償金額，以及利息和訟費（下稱「該判決」）。

3.  被告人不服裁決，並於2022年3月31日發出傳票（下稱「該傳票」），就該判決申請上訴許可。

4.  有關本案的背景，可參閱該判案書的內容，在此不贅。

相關法律原則

5.  《區域法院條例》（第336章）第63A(2)條列明批准發出上訴許可的條件：—

“聆訊有關上訴許可申請的法官、聆案官或上訴法庭除非信納 —

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。”

6.  「有合理機會得直」是指勝訴機會非出於空想，但不需達致很有可能的機會：見SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125第17段。

被告人的擬上訴理由

7.  被告人沒有提交一份上訴理由擬本 (grounds of appeal)，只呈交一份他於2022年3月31日 作出的非宗教式誓詞（下稱「該誓詞」）。在聆訊中，被告人向本席確認該誓詞中所列的為他的擬上訴理據。

8.  該誓詞共有32段。當中有不少部份是由被告人於審訊中存檔的書面結案陳詞中抄寫過來，或透過少許改動重複該結案陳詞中的論點。就這些陳詞或論點，本席已在撰寫該判案書時充分考慮，亦在該判案書中作出分析，並不會在此重複。

9.  仔細考慮該誓詞後，被告人所提出的上訴理由大概可歸納為以下五個部分：—

(1)  法庭因不相信被告人的證供而接納原告人證人陳先生的證供，犯下原則性錯誤（該誓詞第1段）；

(2)  法庭因忽略考慮陳先生證供的矛盾之處才會裁定陳先生為誠實可靠的證人（該誓詞第2至12段）；

(3)  法庭忽略考慮或錯誤理解被告人的證供 （該誓詞第13至26段）；

(4)  法庭忽略考慮陳先生岀租物業的動機，以及有關《佔用人法律責任條例》（第314章）的論點（該誓詞第27至30段）；

(5)  被告人需支付的賠償金額（該誓詞第31段）。

10.  原告人反對被告人的上訴許可申請。原告人指被告人沒有合理的上訴勝訴機會，也沒有其他有利於秉行公正的理由給予上訴許可。

上訴理由第一部分： 原則性錯誤

11.  被告人指本席因不相信被告人的證供而接納陳先生的證供，而因兩者沒有必然關係，法庭犯下原則性錯誤。

12.  本席認為被告人是誤解了本席對於證人可信性的裁決。

13.  從該判案書的第20段至34段可見，本席首先獨立處理陳先生及被告人的證供的可信性，才決定在雙方的證供有出入時接納誰的證供。

14.  如該判案書第22至33段所列明，本席認為被告人是一名不可靠的證人有以下四個主要原因：—

(1)  案情不斷演變並有矛盾之處；

(2)  證供前後矛盾；

(3)  證供沒有文件或其他證據支持；

(4)  證供難以置信。

15.  本席接納陳先生為一位誠實可靠的證人是因為他在作供時直接回應問題，而在盤問下亦沒有逃避問題，而是簡單，直接及堅定地回應，並沒有什麼搖動。本席不是因為被告人不可信而接納陳先生為一位誠實可靠的證人。

16.  因此，被告人就這點的爭議沒有合理的勝訴機會。

上訴理由第二部分：忽略考慮陳先生證供的矛盾之處

17.  被告人指本席因忽略考慮陳先生的證供的矛盾之處才會裁定陳先生為誠實可靠的證人。

18.  被告人這方面的上訴理據可歸納為以下三點：—

(1)  該誓詞第2至6段指法庭在裁斷陳先生是否有作出僭建的失實陳述時出錯；

(2)  該誓詞第7至9段指法庭在裁斷被告人有否接受退租「方案一」時出錯；

(3)  該誓詞第10至11段指法庭在裁斷關於交還該物業鎖匙的議題時出錯。

19.  就第一點，該判案書第43至57段已分析陳先生有否向被告人作出有關僭建的失實陳述：—

(1)  被告人未能證明陳先生在雙方簽下該租約前作岀有關僭建的陳述：見該判案書第43至49段。 原因包括：（i）被告人沒有進一步提供相關陳述的細節及環境證據；（ii）被告人承認該物業沒有僭建是對他非常重要，卻沒有把這個事項列入該租約當中；（iii）被告人收到自稱能證明該物業有僭建問題的屋宇署備忘錄後，未曾向陳先生提及，反而繼續繳交租金。

(2)  即使本席假設陳先生當時有曾作岀相關陳述，被告人亦未能證明該陳述是失實的。被告人只依賴2018年12月19日的屋宇署備忘錄以證明相關陳述是失實，但其內容並不足以證明該物業有被告人所指的僭建問題：見該判案書第50至57段。

20.  就被告人在該誓詞第2至6段所提及的論點：—

(1)   該誓詞第2至3段指陳先生在接受盤問時聲稱在審訊前數天才知悉被告人的失實陳述指控是關於該物業的僭建問題，與陳先生在證人陳述書提及「本人或景辰從未改動該地址的結構」有矛盾。本席在翻查過法庭錄音謄本後並未能看見陳先生於接受盤問時有這樣的說法。 無論如何，本席認為陳先生何時知悉被告人的失實陳述指控是關於該物業的僭建問題與本案的主要爭議點無關。

(2)   該誓詞第4段指被告人在睇鋪時曾詢問陳先生消防是否符合規格，及有否作任何改動或僭建時，陳先生只説不記得，是與陳先生說的「沒有改動該地鋪結構及沒有僭建」有岀入。可是，從法庭錄音謄本（第43頁C-G）可見，陳先生的回答是指不記得被告人有否曾詢問陳先生上述的問題，而不是陳先生有否改動該物業結構及有否僭建。被告人誤解了陳先生的證供。

(3)   該誓詞第6段指原告人一方面聲稱該物業一直沒有僭建，但土地登記冊顯示有三項屋宇署的命令。就2004年的屋宇署命令，該判案書第55段已處理相關的問題。就2013及2015年的屋宇署命令，被告人從沒把這兩份命令呈上法庭作為證物，亦沒有就這些命令於盤問時向陳先生作出提問。 被告人現在根據土地登記冊的紀錄，指控陳先生矛盾，流於片面，亦對陳先生及原告人不公平。 無論如何，如本席在該判案書第55段已說明，本議題的重點是在於該土地登記冊並沒有顯示在雙方簽下該租約後有屋宇署或其他政府部門發出拆除或改動未經批准建築物的通知或命令。

21.  就第二點，本席於該判案書第64至78段已根據雙方就退租方案所作的對話背景、時序、WhatsApp對話、律師行的追討文件、雙方對此事的反應、及證人供詞等所有相關證據，詳細討論為何法庭認為雙方沒有如被告人所聲稱的達成退租協議。本席更進一步假定，縱使雙方達成方案一的退租方案，事實是被告人並沒有根據方案繳付所欠之租金及費用。這些事實，都是本席裁定雙方沒有逹成方案一的依據。相反，被告人於該誓詞第 7至9段所提出的論點只是憑空推測，並沒有證據支持。

22.  就第三點，被告人該誓詞第10至11段指原告人代表律師的追討信與陳先生的證人陳述書就交還鎖匙的地點上出現不一致。 再者，被告人在交還鎖匙時不可能與原告人的前律師（葉謝鄧律師行）對話及表明不會繼續租用該物業，因為葉謝鄧律師行當天的角色純粹是收回鎖匙。但陳先生的證人陳述書則表示被告人向葉謝鄧律師行的職員表明不會繼續租用該物業。被告人認為在這些細節上陳先生的證供出現前後矛盾，並不可靠。

23.  本席不認同被告人的論點，原因如下：—

(1)  被告人沒有清晰地把這些所謂矛盾或不一致於盤問時向陳先生指出。被告人以此攻擊陳先生的誠信實在有欠公允。

(2)  被告人亦沒有在結案陳詞中指出這些他聲稱的矛盾對本案的爭議有什麼關鍵作用。

(3)  無論如何，被告人所聲稱的不一致並非交還鎖匙一事的重點。在此事上，重點是在於交還鎖匙這個動作是否代表雙方毫不含糊地接受該租約已經完結。法庭已在該判案書第75至78段透過援引案例說明交還鎖匙本身並不代表租約完結。在本案的爭議上，被告人就交還鎖匙一事提出的投訴只是旁枝末節，亦不足以影響陳先生的可信性。

24.  基於上述原因，本席認為被告人第二部分的上訴理由沒有合理的勝訴機會。

上訴理由第三部分：忽略考慮或錯誤理解被告人的證供

25.  就上訴理由第三部份，被告人指法庭忽略考慮或錯誤理解被告人的證供。這裡可再細分為兩部份，第一部份是該誓詞的第14至18段，主要反駁該判案書第24至28段中關於被告人證供前後矛盾及沒有文件或證據支持之處。第二部份為該誓詞的第19至26段，重申僭建存在，及陳先生就此作出失實陳述。

26.  本席將先處理該誓詞第14至18段的論點。

27.  該誓詞第14段指被告人的證人陳述書及書面開案陳詞中 提及的「屋宇署通知」意思是指屋宇署提供2018年12月19日的備忘錄前曾到場視察，並通知被告人有關該物業的僭建問題，而被告人於審訊時已說明他在收到備忘錄前聯絡陳先生。法庭在該判案書第25段錯誤理解「屋宇署通知」為被告人於2018年12月19日收到的屋宇署備忘錄， 而非屋宇署在較早前到現場視察時給予被告人的通知。

28.  本席認為法庭的理解並沒有錯誤，原因如下：—

(1)  被告人在書面開案及結案陳詞中同樣是這樣寫的：—

「於2018年12月，本人致電原告人查問是否確定該地鋪沒有改動及僭建，業主再度回覆本人該地鋪是沒有改動僭建，但本人提岀屋宇署通知本人該地鋪實際情況跟屋宇署存檔的圖則及資料並不相同及有多項僭建物【請參考文件冊p156-160】。原告人則回覆關於申請牌照的事情與他無關。」（重點加強）

(2)  審訊文件冊第156至160頁正是屋宇署於2018年12月19日發出的備忘錄。

(3)  事實上，被告人從來沒有在他的證人陳述書，開案或結案陳詞中提及過所謂「屋宇署通知」是指屋宇署在現場視察時給予被告人的通知。

(4)  被告人在審訊開始作供時亦主動澄清如下：—

「... 咁但係當我12 月嘅時候屋宇署出咗份報告就發覺係原來係有僭建喇，咁所以我就喺12 月嘅時候都打過電話畀陳生，就表明佢鋪頭係有僭建嘅 ...」（重點加強）

29.  由此可見，被告人的案情是「屋宇署通知」是指屋宇署的備忘錄而他是收到該備忘錄後才聯絡陳先生。

30.  該誓詞第15段指法庭在該判案書第26段錯誤理解被告人在被盤問時承認了陳先生的失實陳述。但從法庭錄音謄本（第96頁J-L）可見，被告人在被盤問下兩度承認自己決定退租時已經接受被告人聲稱的失實陳述。被告人及後在覆問時（見法庭錄音謄本第130頁O-R）才反口說他沒有接受原告人的失實陳述。法庭並沒有理解錯誤被告人的證供。

31.  該誓詞第16段指法庭在該判案書第28段錯誤理解該租約沒有清楚訂明該物業的租用用途是經營夾公仔生意及不能僭建，而認為「法庭指出沒有清楚訂明是不妥當」。首先，從該判案書第28段可見，本席從沒有認為沒有清楚訂明租借用途是「不妥當」的。法庭只是指出被告人的不合理之處在於：當被告人一方面認為經營用途及該物業不能有僭建對被告人很重要，但另一方面卻沒有要求把這些重要條款訂明在該租約上。法庭及原告人的大律師於審訊中問及為什麼這些條款對被告人這麼重要但被告人卻沒有要求把這些條款放到該租約之中，被告人一直未能給予任何合理解釋。因此本席認為這是被告人不合理或不合邏輯的其中一個例子。本席不認同被告人指這裁決是基於錯誤理解及考慮了不相關的事情。

32.  被告人在該誓詞第17至18段列出他在多次嘗試後，亦未能於2019年5月15日至6月8日找到陳先生，因此不能以退租方案一計算欠款，而該判案書第28後段有關不合邏輯之說只是原告人一方誤導法庭錯誤理解及忽略了相關事情。

33.  審訊時，本席當然沒有忽略被告人這方面的證供及證據。但這也不能解釋為何被告人其後於2019年6月21日收到原告人律師的追討信時未有說出他已接受原告人的方案一。若被告人真的接受了方案一而較早前未能聯絡上原告人或陳先生安排退租事宜，被告人更應把握這個機會回覆原告人律師說明他已接受了方案一。但被告人的回應信中未有提及這說法。在此情況下，本席認為被告人這方面的案情不合邏輯，而法庭亦沒有錯誤理解及忽略事實。

34.  至於該誓詞第19至26段，被告人再次提及僭建的問題。第19段更只是重複該誓詞第2至5段的論點，再次指出被告人認為陳先生曾經作出失實陳述。就誓詞第20至25段，被告人主要依賴屋宇署於2018年12月19日發出的備忘錄及土地查冊，指法庭忽略了該物業有僭建存在。

35.  該誓詞第21及22段指審訊文件冊內某些相片可證明2018年的備忘錄中2(b) 段所指的簷蓬及招牌，在該租約成立之前已經存在，而這些相片亦同時證明了屋宇署在2004 年發出的命令中，所指的簷蓬及招牌是同一僭建物。事實是，法庭並未有忽略這些相片。在審訊時，本席已經在被告人作供時，向被告人指出在本案中，沒有證據或專家意見能協助法庭理解相片中的簷蓬及招牌是否備忘錄及命令所指的簷蓬及招牌（法庭錄音謄本第105頁P-S）。法庭亦同時在該判案書的第53及54段再次說明，本案中沒有足夠證據證明僭建物存在。

36.  就誓詞第23段，被告人提到根據土地查冊，在2013及2015年屋宇署均向該物業發出命令。本席在上述第20(3)段已處理被告人這項的論點。該誓詞第23段亦指法庭忽略2018年12月19日的屋宇署備忘錄中所指的招牌及金屬簷蓬為未經批准建築物。本席已在該判案書第50至57段分析為何該備忘錄未能證明被告人聲稱的僭建問題。

37.  該誓詞第24段指法庭忽略了2（m）段，提到屋宇署是現場視察時發現跟資料不同，其中備忘錄內附帶了一頁與屋宇署存檔的圖則（審訊文件冊第160頁），而該圖則亦註明了2（m）段所指的位置。但事實上，被告人在盤問時承認，審訊文件冊第159及160頁內圖則的標註是他所畫的，因此法庭在該判案書第56段指出「被告人承認該圖則為申請牌照時自己繪畫並遞交的。這並不能夠說明當時該物業實際上存在有僭建物」。 如原告人代表大律師所指，法庭這說法並無不妥。

38.  被告人於該誓詞第25段重複《失實陳述條例》（第284章）第3條。但法庭裁定原告人或陳先生沒有作出失實陳述，這條例並不適用。

39.  在該誓詞第26段，被告人再次提及退租方案的選擇問題， 本席在上述第21段已經回應，不再重複。

40.  基於上述原因，本席認為被告人第三部分的上訴理由沒有合理的勝訴機會。

上訴理由第四部分：陳先生岀租物業給被告人的動機 / 有關《佔用人法律責任條例》（第314章）的論點

41.  在該誓詞第27段，被告人指原告人為盡快租出該物業，所以有足夠動機及極大可能作出失實陳述，誘使被告人訂立該租約。本席認為這個說法牽強，完全沒有證據基礎，更沒有任何可爭辯之處。

42.  該誓詞第29及30段是被告人就《佔用人法律責任條例》（第314章）作岀的論點。佔用人法律責任與本案無關，本席不需就此作考慮。

上訴理由第五部分：被告人需支付的賠償金額

43.  在該判案書的第89至92段，本席裁定被告人需賠償HK$1,631,712元予原告人。被告人在該誓詞第31段指這賠償金額並未扣除被告人已繳交給原告人但未退回的兩個月按金。因此，如本席的判決是原告人可收取如下租期的租金，賠償金額便需扣除兩個月的按金。扣除按金後，賠償金額應為HK$1,631,712 – (HK$78,000 x 2) = HK$1,475,712。

44.  原告人同意被告人的說法，認為兩個月按金應從賠償金額扣除。但原告人認為法庭可按照《區域法院規則》第20號命令第11條規則就這些意外的計算失誤或遺漏作出改正，而不需使用上訴方式處理。

45.  本席同意原告人的說法。明顯地，賠償金額未有扣除兩個月的按金屬於意外的計算失誤或遺漏：—

(1)  判決結果是根據仍然有效的該租約條款，要求被告人賠償因違約而欠交的租金及其他費用（見該判案書第78段）。因此，判決是體現了該租約的條款，而退還按金亦是該租約條款的一部分（見第五段），所以退還按金才可確保該判決得到充分體現。

(2)  扣除兩個月的按金是原告人於開案陳詞第28段所要求的判決。

46.  因為這屬於意外失誤或遺漏，並不需使用上訴方式處理，本席決定行使第20號命令第11條所賦與的酌情權更正賠償金額為HK$1,475,712。

沒有任何有利於秉行公正的理由

47.  被告人在該誓詞沒有提及這方面的理由，而根據本案的性質及相關爭議，本席亦看不到有相關理由。

總結

48.  基於上述原因，本席認為被告人擬提出的上訴沒有合理的勝訴機會，也沒有其他有利於秉行公正的理由給予上訴許可。因此，本席拒絕被告人的上訴許可申請，並頒令撤銷該傳票。

49.  就被告人須向原告人支付的賠償金額方面，本席根據上述失誤的規則就已蓋印的該判決第1段所述的HK$1,631,712金額更正為HK$1,475,712。

50.  至於本上訴許可申請的訟費，由於被告人未能成功取得上訴許可，本席作出暫准訟費命令： 被告人須向原告人支付該傳票的訟費，連大律師證書。雙方如未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定。除非與訟任何一方提出申請更改此暫准命令，否則命令在判決後14天即成為絕對命令。