嘉澤管理服務有限公司 對 YIELD BRIGHT INTERNATIONAL LTD

LDBM 138/2013

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2013年第138宗

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LDBM 177/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第177宗

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LDBM 178/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第178宗

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LDBM 179/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第179宗

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LDBM 180/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第180宗

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LDBM 181/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第181宗

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判案書

1.  本案的申請人 (「嘉澤」) 為九龍佐敦道28-28A號/上海街86-94號佐敦廣場 (「佐敦廣場」) 的管理公司，而所有答辯人為佐敦廣場一樓至四樓不同單位的業戶，申請人提出本案的申請，向各答辯人追討維修費及清倒泥頭費。一眾答辯人否認他們應支付相關追討的金額。

背景事實

2.  座落於九龍佐敦道28-28A號/上海街86-94號為樓高13層的敦成大廈 (「敦成大廈」) ，敦成大廈的公契在1967年1月10日在土地註冊處登記 (「主公契」) (B/1127-1143) 。敦成大廈的第一位業主在1992年8月7日將包括地下F地舖、1字樓至5字樓全層、相關外牆、地下油缸、5字樓平台、13字樓水缸及大廈天台改造成商用物業 (B/1144-1147)，改稱為佐敦廣場並分拆出售，但保留部份地方及/或設施，用作佐敦廣場公用或保留地方，而佐敦廣場各業主的權益，均受1993年8月26日在土地註冊處登記的分公契 (「分公契」) (B/1148-1224) 監管，而分公契內亦夾附了佐敦廣場各樓層的平面圖 (B/1217-1224) 。

3.  根據分公契的規定，佐敦廣場在2007年9月15日成立了業主委員會 (「業委會」) (B/1228) 。2007年12月業委會與天悅管理公司 (「天悅」) 簽立了管理合約，委聘天悅為佐敦廣場的物業管理公司 (B/1238-1246) 。及後在2011年4月16日召開的業主大會上，以過半數通過議決，繼續聘請天悅為管理公司 (B/1368-1370) 。天悅在2012年10月1日請辭 (B/1826) ，服務至同年12月31日。在招標後於2012年11月24日舉行的業主大會上，通過由2013年1月1日開始聘用嘉澤為管理公司。

4.  業委會曾在2008年6月14日及2009年9月27日的業主大會上 (B/1247-1248及B/1338-1339) ，商討將佐敦廣場一樓至四樓聯合出租，在部份業主簽署授權書 (B/1265-1337) ，『授權業委會及佐敦廣場業主會管理公司 (將會成立) 代表簽署佐敦廣場一至四樓之一切租務協議，並同意將單位作適當改動或打通全層以便日後一併出租』下，業委會在2009年10月9日與一位 Poon Kai Kit Joe (「潘先生」) 的人仕簽立了租約 (B/1340-1341) ，將佐敦廣場一樓至四樓全層出租；但潘先生事後撻訂不知所縱。

5.  在2010年2月1日時，佐敦廣場業主會有限公司與一位陳合泉先生 (「陳先生」) 簽訂了另一份租約 (B/1345-1358) ，將佐敦廣場一樓至四樓全層 (除了租約中附表五內所列個別單位) 出租。

6.  就佐敦廣場公眾設備維修及保養事宜，曾作出以下議決，以致業委會在2011年12月時與普思建築師有限公司 (「普思」) 簽訂了顧問合約 (B/1470-1480) ，及與文源建築工程有限公司 (「文源」) 在2012年4月13日簽立了維修工程合約 (B/1749-1753) :

一)  在2011年8月14日的業主大會上，一致同意公開招聘工程顧問統籌維修，回復公眾設施正常運作 (B/1482) ；

二)  在2011年8月24日的業委會會議上，一致同意『先找尋工程顧問作出全面檢查及作出評估價錢，天悅代業主委員會進行招標及呈交業主大會決定』 (B/1446-1448) ；

三)  在2011年12月16日的業委會會議上，『一致通過以價低者得為基準，「普思建築師有限公司」為是次廣場維修顧問』 (B/1482-1483) ；

四)  在2012年1月19日的業主大會上，滙報業委會揀選了普思為工程顧問，普思在會上向出席業主講解已制定的招標書，出席業主對工程內容沒有異議，普思會協助業委會繼續招標程序 (B/1489-1499) ；及

五)  在2012年4月3日的業主大會上，在普思詳細講述各回標內容及價目後，議決通過聘用文源，為佐敦廣場維修及更新工程的承辦商 (B/1718-1720) 。

7.  就清倒泥頭工程方面，曾作出以下議決 :

一)  在2012年1月19日的業主大會上，提出『由於廣場內有大量泥頭和雜物存在各層，如須要廣場正 (常) 運作先要清走泥頭和雜物』 (相片可見B/445-464) ，議決通過委聘捷升建築工程有限公司 (「捷升」) 為佐敦廣場進行清理工程，造價為$360,000 (B/1489-1491) ；及

二)  在2012年4月3日的業主大會上，議決通過依公契列出的方式，在2012年4月23日一次過收取集資金額 (B/1718-1720) 。

8.  就清倒泥頭工程，根據捷升在2012年3月6日發出的發票 (B/1502) ，於 2012年4月3日業主大會上滙報了工程的完成。而維修工程亦在2012年6月28日完成 (B/1790) 。

9.  嘉澤在2012年6月14日向各答辯人發出繳款通知書 (B/1774-1789) ，在之後曾發出了催繳通知書 (B/1791-1801) ，及最後通知書 (B/1818-1825) ，一眾答辯人也未有繳付維修費及清倒泥頭費，故此嘉澤先後入稟了各個案件的申請。

10.  在審訊的首天，各方確認了以下的爭議事項:

一)   2011年4月16日 業主大會的有效性

i)   通知書是否有足夠的通知時間？7天和14天的爭議？

ii)  兩份不同日期的通知書？

iii) 就業主委員會選舉及聘請天悅的議決是否有效？

iv) 依議決與天悅的合約是否有效？

二)   根據所述公契條文 (分公契第20 (a) , (b) , (e) & (g) 及 21 (c) 條) ，嘉澤有權進行清倒泥頭工程，但工程是否附合為妥善管理廣場而作為的前設條件？

三)   2011年12月16日業委會會議，存在兩個會議紀錄，是否有通過委任普思的議決  (B/1482 及 B/2047) ？

四)   根據所述公契條文 (分公契第20 (a) , (b) , (e) & (g) 及 21 (c) 條) ，嘉澤有權進行維修工程，但工程是否附合為妥善管理廣場而作為的前設條件？

五)   是否為妥善管理而進行案中兩個工程，抑或是為容讓佐敦大排坊在工程完成時使用？

六)   工程涉及大量維修私人地方，不屬答辯人物業或申請人管理範圍，故此答辯人無須支付任何申索的費用。那些屬於非公用地方？那些屬公用地方？

七)   是否沒有任何業主大會議決，通過維修工程包括 1 樓至 4 樓的非公用部分？

爭議事項（一）：2011年4月16日業主大會的有效性

會議通知書的期限

11.  分公契第27條就佐敦廣場業主大會的舉行及其程序，作出了規定，當中相關條文抄錄如下 :

『(c)  Every such meeting shall be convened by at least seven days’ notice in writing specifying the time and place of the meeting and the matter or matters to be discussed.

   …

(k) Except as hereinafter mentioned, any resolution on any matter passed at a validly convened meeting by a simple majority of the owners present in person or by proxy and voting shall be binding on all the owners of the shops or units in the Square …

(l) The accidental omission to give notice as aforesaid to any owner shall not invalidate the proceedings at any meeting or any resolution passed thereat.』 (B/1199-1200)

12.  而根據建築物管理條例 (「該條例」) 附表3第2 (1) 段及附表8第9段的規定，業主大會的通知，『須在法團會議日期至少14天前』向每一名業主及租客代表發出。

13.  答辯人指稱，2011年4月16日業主大會的通知，只給予業戶7天的通知，不符該條例的規定。嘉澤一方則依賴寶樂大樓業主立案法團訴梁冠 [2006] HKCLRT 111 及 Rightop Investment Ltd & Anor v Yu Tsui Sheung & Ors [2005] 1 HKC 550 兩個案例，指稱該條例附表3及附表8均不適用於業委會及分公契的情況。

14.  Rightop Investment Ltd 一案 (「該案例」) 的情況與本案類同，同樣涉及一幢設立了法團的商住大廈，同時存在一份主公契及商場部分另設立了分公契的情況，案例中的裁斷，涉及該條例附表3及附表8所開列的議事程序，是否適用於分公契下的商場業主所舉行的業主大會，本席完全認同此一案例的裁斷理由。

15.  該案例的判決是，該條例第8 (5) 條規定，附表3適用於法團的會議，但商場部分的業主只是整棟大廈的部分業主，他們並沒有設立法團，與整棟大廈的法團不同，在這情況下，第8 (5) 條的規定並不適用，附表3的條文也對分公契沒有影響力，也不會對商場業戶所舉行的業主大會有任何制約 (§§18-24) 。

16.  該案例又指，該條例第VIA部第34C條規定，『本部只適用於已具備有效公契的建築物』，在第VIA部內的第34F條註明，該條例附表8的條文，『凡與公契一致者』，須納入每一公契內。但分公契並不適用於整棟大廈，而只是商場部分的一小撮業戶，這並不等同該條例第2條下就建築物的定義，商場部分並不符合第VIA部第34C條的規定，而第34F條也不可能指向任何分公契，附表8也在制約整棟大廈其中一小部分的事宜不適用 (§§27-38) 。

17.  總的而言，由於分公契並不涉及所有業戶，而只是對商場業戶即部分業戶存在約束力，故此該條例附表3及附表8內就法團或業主大會的議事規定，並不適用於依分公契召開、只涉及商場業戶的業主大會。

18.  套用上述案例在本案中，2011年4月16日業主大會屬佐敦廣場的業主大會，是依分公契下只為佐敦廣場業戶召開的業主大會，該條例附表3及附表8均不適用，這業主大會的議事規則，應依據分公契行事。嘉澤的前身天悅，依據分公契第27 (c) 條，給予各佐敦廣場業戶7天的通知屬正確做法，無可厚非。

兩個不同版本的通知書

19.  答辯一方指稱，2011年4月16日業主大會的通知書出現兩個版本，由嘉澤提交的一份日期為2011年3月28日的通知書(B/1367)，而答辯一方則提交了一份日期為2011年4月8日的通知書 (B/2034) 。

20.  鑑於上文就會議通知期的裁斷，天悅只須給予各業戶7天的通知期，在這情況下即使接納答辯人一方的通知書才是當時派送的版本，也對2011年4月16日業主大會通知書派送的有效性沒有任何影響。答辯一方也未曾在證供中交代，兩份不同日期的通知書的存在，如何能令2011年4月16日業主大會的有效性存在可爭議的情況。

議決及合約是否有效

21.  同樣地，由於答辯一方只依賴會議通知期不符規定為由，就2011年4月16日業主大會的有效性提出爭議，而未有提出其他爭議點，本席看不到就業委會選舉及聘請天悅的議決，如何存在就有效性的質疑；根據分公契第27 (k) 條的規定，這些議決對所有業戶也存在約束力，業委會依2011年4月16日業主大會的議決，與天悅簽立了管理合約，是依據有效的議決行事，合約不可能無效。

爭議事項(二)、(四) 及(五) ：附合妥善管理廣場的前設條件

22.  由於這三個爭議事項涉及相同的爭議，本席認為應一併處理。

23.  雙方並無爭議，根據分公契第20 (a) , (b) , (e) , (g) 條及第21 (c) 條，嘉澤 (及天悅) 作為管理公司，有權進行清倒泥頭及維修工程，但根據分公契條文的內容，這些工程必須符合為妥善管理廣場 (“for the proper management of the Square”) 而作出 。

24.  答辯人指稱，佐敦廣場進行的清倒泥頭及維修工程，完全是為了將佐敦廣場出租予陳先生作經營佐敦大排坊之用，並非為了妥善管理廣場而作為；代表LDBM 138、177及180案件答辯人的馮大律師在結案陳詞中指出，『由驅使該業委會探討該些工程、到工程落實、執行、完工及與完工後即時的整體運用該廣場等等，無不與佐敦大排坊有直接關係。事實上從該些工程中直接及即時受惠者，亦正正是佐敦大排坊...該些工程亦明顯是為了將該廣場作一整體交付給佐敦大排坊，在1至4樓各層全層作食肆用途』 (§24) 。而嘉澤則指稱，由於佐敦廣場內堆滿垃圾及泥頭，令整個廣場不能使用，故此須進行兩項工程，以令佐敦廣場可正常運作。

25.  本席接納嘉澤的說法，從嘉澤提交的相片可見，在兩項工程進行以前，佐敦廣場的內部可謂滿目瘡痍 (B/445-464及473-478) ，環境凌亂不堪、泥頭癈料滿佈；答辯一方也沒有爭議，佐敦廣場不能使用的情況已維持了相當時日，從2008年6月14日業主大會上已提及，『廣場除電梯之外大部 (份) 設施包括電力、消防、冷氣和扶手電梯等系統都多年沒有使用及更新，所以不能正常運作須要重新安裝或處理，還有本廣場內未能出示任何保養証書，因此保險公司不會受保』 (B/1247) ，在2009年7月29日業主大會上重申這事實，及指出佐敦廣場已空置10年，可見在此之前天悅或業委會也未有就佐敦廣場作出妥善管理，以致出現日久失修的情況完全不能使用。

26.  業委會在2010年2月難得找到陳先生願意承租佐敦廣場，業委會此一做法，明顯是為了讓佐敦廣場重新活化，希望在租客承租及經營下，整個廣場可再次運作，這明顯是符合妥善管理廣場的目的。

27.  但根據2011年4月16日業主大會上所指，『租客投訴因5/F滲水引致未能進行裝修問題...包括天花漏水、公眾消防系統、公眾冷氣系統、公眾電力、公眾排水系統和公眾電梯地下至5/F等問題，因早期商談租約時承諾會交完好場地...』 (B/1370) ，又在2011年8月24日業委會會議上提及，『由於廣場內公眾設施大部份已停止運作多時，如要購買保險必須廣場有正 (常) 運作』 (B/1447) ，故而同意招標聘請工程顧問作全面檢查及評估價錢，這是為了重修佐敦廣場內所有公眾設施而開展的維修工作的第一步。

28.  根據分公契第20 (e) 條，業委會 (及其委聘的管理公司) 也有責任為佐敦廣場購置有效的保險、清理垃圾、維持公用設施及公用部分在良好的狀況 (B/1170-1173) ，以佐敦廣場在2008至2011年的狀況，明顯未能符合此分公契條文的規定，而業委會在2011年8月開始決定為佐敦廣場進行維修工程，令致所有公用設施恢復運作，從而令整個廣場可以重新出租，這絕對是為了妥善管理廣場的作為。

29.  而這些工程亦是為了將佐敦廣場在可使用的情況下交吉予租客使用，這只是符帶發生的後果，不能將之視為是為了租客獲益的所為，而完全抹殺了業委會的維修責任；業委會尋找租客及將佐敦廣場進行維修的做法，全是為了活化廣場，令廣場可重新使用而作出，雖然維修工程看似是在找到租客以後才開始探討，但這並不能視作維修工程及清倒泥頭工程只是為了佐敦大排坊的使用而進行。

30.  誠如LDBM 178案件的答辯人何先生在證供中承認，他是第一手業主，在購買商舖12年來，『場一直空晒，根本無人理，廢墟一樣，想租都租唔出』，而在進行了本案中的兩項工程後，佐敦廣場有水有電且恢復運作，由此可見，業委會決定的兩項工程，絕對是為妥善管理而必須進行的。

31.  本席認為答辯一方指稱維修工程及清倒泥頭工程並非為妥善管理佐敦廣場而作為，或只是為了容讓佐敦大排坊使用而作為，並不正確。

爭議事項(三) ：2011年12月16日業委會曾否通過普思的委任

32.  答辯人指稱，2011年12月16日業委會的會議紀錄，出現了兩個不同的版本，嘉澤提交的一份，當中就普思的委任紀錄了『經在座各委員商議後，一致通過以價低者得為基準，普思建築師有限公司為是次廣場維修顧問』 (B/1482) ，而答辯一方提交的一份，則是『初步商議以價低者得為基準，最後由業主大會決定』 (B/2047) ，答辯人基於這情況，質疑普思獲委任的議決，是否確曾通過。

33.  本席接納嘉澤一方所提出的會議紀錄，為真確的會議紀錄，本席接納代表嘉澤的陳大律師的陳詞，普思在2011年12月16日業委會上獲議決委聘的事實，與在2012年1月19日業主大會上的匯報完全吻合 (B/1489) ，在獲得事發同時期的文件的支持下，本席認為嘉澤提交的紀錄為真確紀錄的可能性較高。

34.  即使沒有有效的議決委聘普思，也不會影響普思與業委會之間已簽立合約的事實，而普思已完成了顧問工作，亦收取了相關的費用，沒有有效議決委聘的質疑已沒有任何實質作用。無論如何，本席也看不到普思沒有被有效的議決委聘，如何能成為答辯一方無需繳付本案中的工程費用的理據。

爭議事項(六) 及(七) ：工程同時涉及公用及非公用部分，是否獲業主大會議決通過及如何攤分

35.  鑑於這兩個爭議事項也存在相關性，本席也將其一併處理。

36.  答辯人指稱，維修工程涉及佐敦廣場的1樓至4樓全層，包括公用部分及非公用部分，嘉澤從沒提供有關工程的設計圖則，相關工程對公用和非公用部分的實際劃分根本未能確認，攤分處理並不可能，合適的處理方法是將申索全盤駁回。

37.  不爭的事實是，在與文源簽立的維修工程合約中可見，當中3.1-3.7部分明言是室內非公用部分修葺工程。根據普思的伍先生的證供，在他進場視察以決定須向業委會建議進行什麼維修工程以進行制定標書的工序時，發現佐敦廣場內各樓層的間隔已被拆去，根本無從分辨公用部分及非公用部分，故此包含了第3項的非公用部分的工程，而在2012年4月3日業主大會上，已向在場業戶解釋了標書中的每項工程，包括第3項，並無任何與會者提出質疑。本席看不到答辯人如何能成功爭議，沒有任何業主大會議決通過包括非公用部分的維修工程。

38.  文源進行的維修工程項目，基於普思擬備的標書，標書內容亦在2012年1月19日業主大會上向與會者解釋，由與會者揀選及決定工程，最終與會者沒有提出異議而接納了包括第3項在室內非公用部分的工程 (B/1489) ，繼而在2012年4月3日業主大會上，依據回標書的工程內容及回標價目，議決揀選了文源進行標書內包括第3項的所有工程 (B/1719) 。維修工程中包括非公用部分的任何工程項目，也是在業主大會上議決通過進行的，根據分公契條文第27 (k) 條的規定，這些議決對所有業戶也有約束力，答辯人若認為工程不應包括非公用部分，他們應有的權利是出席並在相關的業主大會上提出異議，議決一經有效地通過下，答辯人不能在事後再提出反對。

39.  故此，經業主大會以大比數議決通過所有工程項目，包括在非公用部分也進行維修的情況下，答辯人不能再以工程涉及非公用部分，因而他們無須支付任何費用作為抗辯理據。

總結

40.  答辯人對申請人向他們追討的數額，沒有提出任何爭議，羅列如下 :

案件編號	欠款總額	所涉物業	欠款詳細數目
138/2013	HK$1,261,064.00	地舖	HK$12,868.00
		5字樓	HK$810,684.00
		外牆	HK$437,512.00
177/2015	HK$32,170.00	320號舖	HK$32,170.00
178/2015	HK$32,170.00	319號舖	HK$32,170.00
179/2015	HK$19,302.00	142號舖	HK$19,302.00
180/2015	HK$19,302.00	209號舖	HK$19,302.00
181/2015	HK$25,736.00	103號舖	HK$25,736.00

41.  本席認為，答辯人提出的抗辯理據，全不成立。他們對維修工程及清倒泥頭工程的繳款責任，責無旁貸；亦應依據分公契修文第22 (b) 條繳付利息及追收費用$500。

42.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，答辯人亦應承擔申請人就本案申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

命令

43.  本席頒令 :

一)   LDBM 138/2013案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$1,261,064，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

二)   LDBM 177/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$32,170，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

三)   LDBM 178/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$32,170，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

四)   LDBM 179/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$19,302，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

五)   LDBM 180/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$19,302，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

六)   LDBM 181/2015案件的答辯人，須付申請人維修工程及清倒泥頭工程費用合共HK$25,736，及依據分公契第22 (b) 條計算的利息，及追收費用$500；

七)   答辯人須付申請人就本案申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。