合力貨櫃物流有限公司 對 廣奇利五金

LDPE 518/2018

[2018] HKLdT 82

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2018年第518宗

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判 案 書

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背景

1.  根據一份日期為2015年11月11日的租約」(下稱「涉案租約」)，申請人把新界上水恐龍坑DD87 LOT374部份地段及375部份地段， 租用面積： 約肆萬平方呎（40,000ft²）(下稱「涉案地段」)租予答辯人， 租期3 年， 由2015年10月1日至2018年9 月30 日止， 每月租金70,000元。

2.  涉案租約第12條註明：「倘若政府或大業主有意徵收/干涉/收回/出售本租地， 而乙方（即答辯人）被迫搬出， 甲方（即申請人）將於兩個月前以口頭或書面通知， 其間不收其兩個（月）租金作為給予乙方遷出之補償金， 乙方必須無條件配合，……」

3.  事緣廖重山祖為涉案地段的註冊業主， 於2006年12月1 日把DD87 LOT 374及375租予廖烽樹， 為期10年至2016年12月31 日（下稱「烽樹租約）, 而廖烽樹則於同日把DD87 LOT 374及375轉租予申請人， 為期也是10年（下稱「2006年租約）[1]。

4.  申請人於2018年6月15日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，申請收回涉案地段的管有， 理由是答辯人未有繳付由2018年2月1日起的租金。

5.  答辯人於2018年6月25日向審裁處遞交反對通知書，指在2018年2至3 月， 答辯人收到廖重山祖通知， 要求直接與他另立新租約， 因為烽樹租約早於2016年12月31 日屆滿，申請人無權收取租金。

6.  在廖重山祖的要求下，  答辯人唯有再經業主授權人廖偉勝訂立新租約， 租期是由2018年5月1日至2024年4 月30 日， 所以答辯人不能繼續履行涉案租約。

7.  答辯人又指申請人沒有合法授權簽訂新租約， 收取租金實為欺騙。

申請人的陳述

8.  申請人的董事兼負責人鍾家龍先生(下稱「鍾先生」)， 於2018年9月21日提交證人陳述書， 表示申請人的主要業務為經營貨櫃物流生意。 在2006年尾， 一名叫廖烽樹的人透過中間人與他接觸， 查詢申請人是否有意租用DD87 LOT 374及375， 他就代表申請人簽下2006年租約， 面積合共44,866平方呎。

9.  早在2012年左右， 申請人已開始把涉案地段租予答辯人使用， 到了2015年9 月尾， 答辯人的負責人崔國安先生(下稱「崔先生」)接觸鍾先生並詢問申請人可否繼續把涉案地段租予答辯人。

10.  由於2006年租約沒有禁止申請人分租給第三者， 而鍾先生又有信心業主會跟申請人續約， 所以在2015年11月， 鍾先生就代表申請人與答辯人簽下涉案租約。

11.  之後， 在2016年11月左右，廖烽樹告訴他DD87 LOT 374及375事實上是由廖重山祖所擁有， 而他是其中一名蒸嘗輪值持份人（即受益人）， 但他經廖重山祖和其他蒸嘗輪值持份人的授權將繼續把涉案地段租予申請人， 租期6年， 由2016年12月1日至2022年11月30日止[2]。 基於以上原因， 鍾先生決定代表申請人與以廖烽樹作為代表的廖重山祖及其他蒸嘗輪值持份人簽訂一份日期為2016年11月29日的租約（下稱「2016年租約）， 繼續承租DD87 LOT 374及375。

12.  由於2016年租約一樣沒有禁止申請人分租給第三者，故此， 申請人就繼續根據涉案租約把涉案地段租予答辯人。

13.  據鍾先生所知， 即使到現在，廖重山祖或廖偉勝也未有向申請人或答辯人提出任何將涉案地段收回的訴訟。

14.  崔先生選擇不盤問鍾先生。

崔先生的陳述

15.  崔先生於2018年8月16日提交證人陳述書，表示答辯人是一間經營五金用品、油漆材料、水喉配件及角鐵鐵板等建築材料的無限公司， 而他是答辯人的獨資擁有人。自2012年至2018年初， 他都以為申請人是涉案地段的業主。

16.  在2018年2月初， 崔先生收到廖重山祖於2018年2月2日發出的信件， 要求廖烽樹及答辯人搬離涉案地段， 他才知道涉案地段的業主是廖重山祖。 崔先生曾多次致電及用手機短訊和申請人的負責人，一位叫文先生的人聯絡， 但文先生著他安心， 只要求他代表答辯人繼續交租。 由於他擔心申請人其實沒有權向答辯人收租， 所以， 由2018年2月開始， 2月份及3月份都沒有交租給申請人。

17.  到了2018年3月初， 崔先生收到廖重山祖代表律師楊寶林、黎雅明律師行於2018年3月13日發出的信件，再次指出廖重山祖與一位叫廖烽樹的人仕的租約， 早在2016年12月31日屆滿，崔先生更加擔心。由於他擔心答辯人須在短時間內搬走， 而答辯人租用的租地面積， 差不多有40,000平方呎， 一時三刻， 很難找到替代的地方。 況且， 一次搬遷， 涉及費用頗大， 生意亦會受到影響。

18.  之後， 大約在2018年3 月底， 崔先生透過一位地產代理伍小姐幫忙， 了解到：

(1)   廖重山祖是涉案地段的業主；及

(2)   廖重山祖準備把涉案地段租給一位叫廖偉勝的人仕。

19.  在伍小姐介紹下， 於2018年4月初， 崔先生與廖偉勝達成口頭協議， 若廖偉勝成功向廖重山祖租到涉案地段， 廖偉勝會給予答辯人優先租用權。

20.  於2018年4月10日， 廖偉勝通知崔先生， 已經與廖重山祖簽妥租約。崔先生與廖偉勝隨即會面， 同意以每月45,000元租賃涉案地段。崔先生還提供了租金按金（$90,000）的支票副本， 及顯示支出了2018年4月租金及按金的銀行月結單副本。

21.  但代表申請人的高傑大律師（「高大律師」）對後者表示懷疑， 因為支票竟沒有寫上收款人的名字。 崔先生則解釋， 支票是交予伍小姐。

廖重山祖的兩位司理的陳述

22.  此外， 廖重山祖的兩位司理 -  廖財旺及廖全和， 也於2018年8月17日提交了證人陳述書， 並夾附了DD87 LOT 374及375的土地註冊文件及司理委任批准文件。

23.  廖財旺表示他和廖全和於2006年把DD87 LOT 374及375租予廖烽樹， 根據該烽樹租約第9條， 當租約於2016年屆滿時， 廖烽樹須要把租地完整交吉交回廖重山祖， 但若廖重山祖仍打算將土地出租， 廖烽樹有優先權承租， 但須簽署新租約。

24.  在2016年12月31日烽樹租約到期後， 雖然廖財旺和廖全和多次催促， 要求廖烽樹給予正面回應是否再承租租地， 但廖烽樹一直拖延， 沒有正式回覆。

25.  在2018年初， 由於廖財旺和廖全和已經等侯廖烽樹回覆超過一年時間， 就後者的優先續租權， 廖財旺和廖全和認為已 經人至義盡， 廖財旺和廖全和決定不與廖烽樹續租， 並把租地租予其他人仕。於是， 在2018年2月2日， 廖財旺和廖全和以廖重山祖的名義出信予廖烽樹及租地的佔用人， 要求交還租地。

26.  到了2018年3月初， 由於租地佔用人仍然沒有搬走， 廖財旺和廖全和在徵詢法律意見後， 正式委託楊寶林、黎雅明律師行處理事宜， 並於3月13日發信予答辯人， 要求後者在7天限期內搬走， 或與廖重山祖簽署租約。

27.  由於在限期之後， 答辯人沒有與律師行接觸， 所以於2018年4月初， 廖財旺和廖全和決定代表廖重山祖， 把租地租給廖偉勝， 根據廖偉勝所說， 他之後把租地租予答辯人。

28.  除了廖偉勝外， 廖重山祖沒有把租地租予其他人。

29.  廖全和的陳述非常簡單， 就是認同廖財旺的陳述罷了。

2016年租約

30.  《新界條例》（香港法例第97章）第15條條文如下：

「15. 如以任何宗族、家族或堂名義，根據租契或其他批予、協議或特許而持有從政府取得的土地，則該宗族、家族或堂須委任一名司理作為代表。每項該等委任均須向適當的新界區民政事務處呈報，而民政事務局局長在接獲他就該項委任而規定的證明後，如批准該項委任，須將有關司理的姓名註冊，而該名司理在發出訂明的通知後，並在經民政事務局局長同意下，即有全權將該土地予以處置或以任何方法處理，猶如他是該土地的唯一擁有人一樣，並須為該土地的所有租金及收費的繳付，以及所有契諾和條件的遵守負上個人法律責任。...」

31.  在Tang Kam Wah & Others v Tang Ming Yat & Another, HCA 10141/1998 （無彙報的案例，日期為2002年11月26日）， 高等法院原訟法庭法官朱芬齡(當時官階)裁定，涉及祖堂地的租約， 必須要求所有司理簽署方能有效。因此該2016年租約， 沒有任何司理簽署， 根本無效[3]。

32.  當然， 2016年租約本身亦有其不確定性的假設， 其中第2段：「甲乙雙方同意只要乙方（即申請人）履行合約內條款， 如甲方（出租方）有權代表簽署有關地段租約， ……」出租方就是沒有權代表簽署有關地段租約。

租客不能在法律上否認他的出租人之業權

33.  雖然如此， 高大律師以租客不能在法律上否認他的出租人之業權 (tenancy by estoppel) 的既定法律原則， 認為涉案租約於申請人及答辯人來說， 依然有效。他首先舉出Industrial Properties (Barton Hill) Limited v Associated Electrical Industries Ltd [1977] QB 580一案，英國上訴法庭同樣已作出闡釋：

“If a landlord lets a tenant into possession under a lease, then, so long as the tenant remains in possession undisturbed by any adverse claim -- then the tenant cannot dispute the landlord's title... But if the tenant is disturbed by being evicted by title paramount or the equivalent of it, then he can dispute the landlord's title. Suppose the tenant is actually turned out by the third person -- or if the tenant, without going out, acknowledges the title of the third person by attorning to him -- or the tenant contests the landlord's claim on an indemnity from the third person -- or there is anything else done which is equivalent to an eviction by title paramount -- then the tenant is no longer estopped from denying the landlord's title (see Wilson v Anderton per Littledale J). The tenant, being thus disturbed in his possession, can say to the landlord: 'You were not truly the owner at the time when you demanded and received the rent from me. I am liable to pay mesne profits to this other man. So you must repay me the rent which I overpaid you. Nor am I liable to you on the covenants during the time you were not the owner' (see Newsome v Graham; Mountnoy v Collier; Waston v Lane). The tenant can also claim damages for the eviction if there is, as here, an express covenant for quiet enjoyment covering interruption by title paramount.

Short of eviction by title paramount, or its equivalent, however, the tenant is estopped from denying the title of the landlord. It is no good his saying: 'The property does not belong to you but to a third person' unless that third person actually comes forward and successfully makes an adverse claim, by process in the courts or by the tenant's attornment; or acknowledgment of it as by the tenant defending on an indemnity. If the third person, for some reason or other, makes no adverse claim or is debarred from making it, the tenant remains estopped from denying the landlord's title. This is manifestly correct: for, without an adverse claim, it would mean that the tenant would be enabled to keep the property without paying any rent to anybody or performing any covenants. That cannot be right. That was the reasoning adopted by the Court of Queen's Bench in Biddle v Bond, a case of a bailor and bailee, but the court treated it as the same as landlord and tenant.”

34.  另外， 在 Chan Hau Ling v 劉西及黃端淋， HCA 1286/2012 （無彙報的案例，日期為2015年4月22日）一案， 案中的第一被告人雖然爭議她與原告人有口頭租約， 但同意是從原告人手中得到案中爭議物業的鎖匙而佔據該物業。高等法院原訟法庭法官吳嘉輝因而裁定, 即使第一被告人並非租客（tenant）而是被許可人 （licensee），tenancy by estoppel 的法律原則依然適用。 故此， 第一被告人不能以原告人並非註冊業主為由拒絕交回案中的物業， 所以第一被告人被下令必須交還案中的物業給原告人和支付非法佔用期間的中間收益。

35.  高大律師指， 本案的答辯人當初之所以佔用涉案地段， 是基於他與申請人從2012 年起就建立的租務關係， 而涉案租約更是雙方租務關係的延續。 這點雙方皆沒有爭議。

36.  此外， 本席知悉， 香港高等法院上訴法庭高奕暉上訴法庭法官(當時官階) 在Tang Chi Ho v Leung Woon-ling [1996] 2 HKLR 58，[1996] 1 HKC 525 的判案書指出： 

“In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant. This assertion of a jus tertii is not open to the tenant. A tenant is not permitted to deny his landlord's title. If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence.”

以上段落指出，承租人不能否認出租人的業權，出租物業之業權的論據並不能被租客所引用。在香港沿用的《普通法》法律之下，住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權 。

申請人與答辯人的租務關係有沒有被更佳業權人破壞？

37.  就此問題， 高大律師引用Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd [2001] 4 HKC 311一案中， 區域法院的判詞第319G-320A頁指出：

“...... a tenancy by estoppel is fatally disturbed when the relationship of landlord and tenant is fundamentally disturbed. From the angle of the tenant, payment of rent is his most important obligation under the tenancy. He recognises the title of his landlord by making payment of rent to him. Once he is forced to recognize someone else as having the right to receive payment of rent from him, he is in fact being forced to acknowledge that someone else as having a better title than his landlord to the reversion and receipt of rent. That strikes at the very foundation of the relationship of landlord and tenant. So in my judgment, when a mortgagee takes possession and demands payment of rent by the tenant, this amounts to an equivalent to eviction by title paramount by the mortgagee, the tenancy by estoppel is fatally disturbed and the tenant is free to challenge and deny his landlord's title. In other words, the tenancy by estoppel is destroyed.” （後加強調）

38.  又在Yeung Lam Wilson v Law Po Chong Priscilla[2000] 1 HKC 758一案，高奕暉上訴法庭法官指出，租客不能在法律上否認他的出租人之業權的情況只會在真正業權人取得涉案地段的法律管有權才會被終止：

“A tenant, as it is said, is 'estopped' from denying the landlord's title. But from the moment that a claim for possession of the premises is made by a person, such as the mortgagee here, with a paramount title that 'estoppel' becomes irrelevant. What is relevant is that, from that moment, the landlord is in breach of his obligation to the tenant to secure that the tenant will be able quietly to enjoy his or her possession of the premises in right of the tenancy the landlord has granted; and accordingly the landlord cannot thereafter claim to be entitled to rent.”

39.  高大律師指， 直至目前， 未有任何資料顯示：

(1)  廖重山祖或其租客廖偉勝對本案的申請人或答辯人提出收回涉案地段的訴訟；

(2)  答辯人已經與廖重山祖或其代理人達成新的租約並繳交租金以正當化答辯人佔據涉案地段的事實；

(3)  廖重山祖的租客廖偉勝以二房東的身份與答辯人締結租約並將涉案地段租予答辯人並向其收取租金。

40.  高大律師又引用 Nicholls LJ 在 Mount Carmel Investments Ltd v Peter Thurlow Ltd [1988] 1 WLR 1078 一案中的第1084B 頁如下：

“…… We do not accept that, in a case where one person is in possession of property, and another is not, the mere sending and receipt of a letter by which delivery up of possession is demanded, can have the effect in law for limitation purposes that the receipt of the letter ceases to be in possession and the sender of the letter acquires possession.”

41.  高大律師申述， 基於同樣理由， 本案中的答辯人不能以收到廖重山祖的信件（包括律師信）為由辯稱他對涉案地段的佔用已被註冊業主收回， 更遑論申請人和答辯人因涉案租約而起的租務關係已經被註冊業主所破壞。

42.  高大律師又舉例， 在Chan Yuk Kwan v A G Wilkinson and Associates Property Management Ltd, DCCJ 5739/2007 （無彙報的案例，日期為2010年4月26日）一案， 原告人狀告被告人未有依雙方所簽訂的合約完全支付園藝和清潔費。 被告人否認與原告人訂立合約， 並申辯它不過是涉案屋苑業主立案法團的代理人， 所以它無需向原告人支付欠款。時任區域法院的暫委法官余啟， 根據原告人向法庭提交的文件， 裁定被告人需要根據合約支付欠款， 因為它並不是涉案屋苑業主立案法團的代理人， 而是涉案合約的其中一個簽約人：

“...... there was no suggestion, let alone evidence, that these people on behalf of AGW held out to be the agents of the owners or owners’ corporations of those buildings only when they asked madam Chan to provide such services under the Invoices without AGW’s assumption of any personal liability.”

43.  高大律師認為， 本案的案情與上述Chan Yuk Kwan案的案情大同小異，答辯人向法庭呈交的那份於2018年4月10日由廖偉勝與崔先生所簽訂的租約上， 承租人的一欄並沒有顯示崔先生為答辯人的代理人並代表其承租涉案地段； 同時， 在合約雙方簽名一欄，崔先生既沒有註明他是代表答辯人簽署租約， 同時也沒有蓋上答辯人的公司印章。因此，高大律師認為，答辯人根本就從來都沒有與廖偉勝簽訂承租涉案地段的租約； 申請人與答辯人的關係並未有被廖偉勝與崔先生簽訂的租約所破壞。

44.  於此，高大律師引用Lord Scarman 在 Stanley Yeung Kai Yung & Another v Hongkong & Shanghai Banking Corp [1980] HKLR 195 一案中的第199頁指出：

“…… it is not the law that, if a principal is liable, his agent cannot be. The true principle of the law is that a person is liable for his engagement (as for his torts0 even though he is acting for another, unless it can show that by the law of agency he is to be held to have expressly or impliedly negatived the personal liability.”

45.  綜觀以上所述， 本席同意高大律師所說， 申請人與答辯人的關係並未被真正業主廖重山祖的信件破壞。本案的答辯人是廣奇利五金， 即使廖重山祖於2018年2月2日發出信件或於3月13日透過律師行發出信件要求答辯人遷出， 廣奇利五金依然在涉案地段運作。但廣奇利五金不是有限公司， 沒有獨立法人身份，崔先生作為廣奇利五金的獨資經營者， 他在涉案租約上簽上營業名稱或稱號， 實則上已承擔法律責任， 猶如他已在該租約上簽上自己的姓名一樣， 所以當廖偉勝與崔先生於2018年4月10日簽下租約，實際上已承認廖偉勝作為廖重山祖的授權人，即如前述Industrial Properties (Barton Hill) Limited案中所說的 “if the tenant, without going out, acknowledges the title of the third person by attorning to him”。高大律師所引用的Chan Yuk Kwan 及Stanley Yeung Kai Yung & Another案例由於涉及獨立法人身份， 所以不適用於本案。

46.  雖然高大律師質疑這2018年4月10日的租約， 並指出支付按金的支票沒有寫上收款人的名字， 但基於證供及證物的相對可能性， 本席信納該租約為法律上有效的租約。本席認為高大律師在上文第39（2）及（3）段的立論並不正確。

結論

47.  因此，本席裁定答辯人只須支付申請人的欠租/中間收益，由2018年2月1日至2018年4月30日止，以每月70,000元計算。本席拒絕頒發收回涉案地段管有權的命令， 並撤銷申請人這方面的申請。

訟費

48.  於本案， 本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。