采建有限公司 對 YAN KWOK CHO及另一人

HCSA 15/2017

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

高院小額錢債審裁處上訴案件2017年第15號

（原小額錢債審裁處申索2012年40273號）

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HCSA 16/2017

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

高院小額錢債審裁處上訴案件2017年第16號

（原小額錢債審裁處申索2012年40274號）

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判決書

引言

1. 本上訴許可申請涉及兩宗小額錢債審裁處 (“審裁處”) 的案件。兩名被告人甄先生和譚女士為夫婦關係。申索人采建有限公司 (“采建”) 向兩名被告人追討他們擁有兩個單位的大厦管理費。

2. 采建2012年10月30日於審裁處發出申索書，指兩名被告人由2004年1月1日起，後修改為由2006年11月起，至 2012年8月 (“有關期間”) 沒有向申索人按月繳交管理費，每單位每月$450，共70個月，即每單位HK$31,500。

3. 兩名被告人各份答辯書中對采建的申索主要反對理由為采建並沒有任何法律地位向被告人追討管理費，及申索人並非公契中指明管理大廈的公契經理人或合約經理人。兩宗案件於2013年首次由暫委審裁官杜潔玲審訊，經審訊後申索人被裁定勝訴。兩名被告人其後向高等法院原訟法庭申請上訴。林雲浩法官 (“林法官”) 於2015年6月19日裁定兩位被告人上訴得直，兩宗案件發還審裁處作進一步聆訊及重新裁決。

4. 林法官裁定兩位被告人上訴得直的理由主要為：

(i) 大廈公契第19條就大廈管理人的任命和大廈管理合約有明文規定而在這案件中沒有證據顯示采建是通過這些規定被正式委任的大廈管理人。但即使審裁處用合約基礎去裁定被告人之責任有欠穩妥，審裁處的裁決也可以以準合約的法律基礎來支持。

(ii) 但這個以準合約及不當得利為主的法律基礎並不是采建在審裁處申索時所依賴的法律基礎，因此暫委審裁官亦未有就這些論點作出裁決或查詢有關這不同訴訟因由的事實。同樣，兩名被告人亦未有機會向審裁處提出有關這訴訟因由的抗辯理由，例如有否改變地位 (Change of Position)。

5. 案件發回審裁處後進一步聆訊由審裁官沈其亮 (“審裁官”) 主審。於2016年9月13日審裁官頒令申索人於兩宗案件中勝訴，於每宗䅁件中，第一及第二被告人需共同及個別支付申索人HK$ 31,500及訟費 HK$644.85及判決後利息。其後兩名被告人申請覆核，但被撤銷。於2017年5月4日審裁官發下審訊裁决理由書 (“第一份理由書”)及於2017年5月5日再發下覆核裁决理由書 (“第二份理由書”)。

本䅁背景

6. 於林法官的判案書中可看到本䅁的背景為如下：

“(1) 於1986年8月28日，九龍亞皆老街15號當時的共同大業主余靜輝女士 (“余女士”) 及其兒子林復華先生(“林先生”) 與亞皆老街17號當時的大業主古寶貞女士(“古女士”) 簽訂物業發展合作書，同意於原址籌建新廈。新廈於1989年9月份入伙，被命名為「廣亞大廈」。

(2)  亞皆老街15號 (廣亞大廈A座) 及亞皆老街17號 (廣亞大廈B座) 各有11個單位 (地下單位及一至十樓單位) 。A座及B座相連，整座廣亞大廈合共22個單位，共用一部電梯及兩道走火樓梯。

(3)  於1989年11月11日，余女士及林先生與古女士簽訂互委公共走道使用權契約，說明所有廣亞大廈的業主或租客可合法地使用廣亞大廈內的電梯、樓梯及其它公共設備 (“使用權契約”)。

(4)  余女士及林先生本來是亞皆老街15號的唯一業主，在1989年11月份，他倆首先將九樓單位出售，其後陸續將二至八樓及十樓的單位出售。及至1991年10月份，他倆只擁有地下及一樓共兩個單位。及至1992年11月30日，上述兩個單位的業權轉為由林先生個人擁有。

(5)  古女士一直是亞皆老街17號的唯一業主。自采建於1998年l月份成立，直至她於2009年6月份逝世，古女士一直是采建的股東和董事。1999年7月14日，古女士將亞皆老街17號的業權轉售予采建。至今，采建仍是亞皆老街17號的唯一業主。

(6)  於1989年11月11日，亞皆老街15號當時的兩組業主(包括當時仍擁有十個單位的余女士及林先生，和剛購入九樓單位的新業主)，簽訂了公契 (“15號公契”)。亞皆老街17號只有一位業主，沒有簽訂任何公契。

(7)  按15號公契第19(a)及19(c)條，余女士及林先生被委任為亞皆老街15號所有單位的物業管理人，且二人於辭任前可委任其它人士或公司作為亞皆老街15號所有單位的物業管理人。第20(c)條則說明，各單位業主須於每月月初向物業管理人繳交該月的管理費。

(8)  約與此同時，余女士及林先生委任古女士為亞皆老街15號所有單位的物業管理人。雙方協議管理費的金額如下：地下單位每月管理費為HK$200.00；一樓至十樓的單位每月管理費為HK$450.00。

(9)  於1990年4月26日，余女士及林先生透過其律師盧王徐律師事務所，將當時從廣亞大廈A座各業主所收集的管理費按金、公共電費按金，維修費按金及管理費，支付予古女士。

(10)  自古女士負責廣亞大廈的物業管理服務以來，日常物業管理工作都由她的代理人陳仕儒先生 (“陳先生”) 負責處理。物業管理服務除一般公共地方的清潔保養維修外，亦包括大廈電梯及公共設施的營運及維修。

(11)  兩名被告人於1995年5月份成為廣亞大廈A座二樓及三樓的業主。”

7. 至今，采建仍是亞皆老街17號/B座的唯一業主。於1999年7月14日采建取代古女士成為17號/B座的唯一業主後，亦接手為廣亞大厦的唯一物業管理人，直至2012年9月6日15號/A座業主成立《亞皆老街15號業主立案法團》。

上訴許可理由

8. 於本聆訊中，甄先生代表他自己和譚女士出席。在上訴許可的申請書中兩名被告人列出的上訴理由，簡單來說，為如下：

(1) 於第1項理由中，兩名被告人只是列出《小額錢債審裁處條例》第28(1)條；

(2) 於第2項理由中，兩名被告人只是列出林法官判案書中的第8至10段；

(3) 於第3項理由中，兩名被告人指林法官席前聆訊時申索人提出了以準合約的法律基礎來支持其申索；

(4) 第4項理由為審裁官沒有全面地準確地理解和執行林法官頒下的判案書中的裁定；

(5) 第5項理由為於在本案重審聆訊中對申索人的準合約及不當得利這些論點，被告人提出了適用法律的爭議，審裁官以準合約及不當得利這些論點取代香港法例第344章《建築物管理條例》附表7的相關規定，取代公契的明文規定認為申索人並非大廈的公契管理人，因此無需特別考慮公契條文中有關管理人的任命及建築物管理條例附表7 ，因為不是本案的重點，因此審裁官犯了法律上的錯誤；

(6) 第6項理由為於重審中，審裁官沒有認真查訊有關這不同訴訟因由的事實，或更好的尋求事實真相，審裁官的裁斷完全沒有相關的證據基礎支持；

(7) 第7項理由為審裁官沒有按林法官於判案書的裁定，給機會兩名被告人向審裁處提出有關這訴訟因由的抗辯理由，如改變地位，因此審裁官在法律上犯錯。

(8) 基於上述各點被告人認為審裁官在涉及法律問題上有錯。

9. 總括而言，兩名被告人上訴理由主要為上述 (4)，(5)，(6) 及 (7) 。

審裁處進一步聆訊中心議題 

10. 審裁官於聆訊中認為中心議題為如下：

(a) 2006年11月至2012年8月期間，采建有否為廣亞大廈提供管理服務?

(b) 如有的話，被告人有否接受好處，從中得利? (Was the defendant enriched?)

(c) 所得利益是否從采建身上取得? (Was the enrichment at the plaintiff’s expense?)

(d) 所得利益是否不當? (Was the enrichment unjust?)

(e) 被告人對於申索有沒有辯解? (Are any of the defences applicable?)

11. 於進一步聆訊中，審裁官重新聽取雙方證人的證供。采建傳召3位證人，即采建的董事及股東何先生，一位文員黎女士及一位廣亞大廈A座的前住客蔡先生。第一被告人甄先生為被告方唯一證人。審裁官接納采建各位證人的證供，及裁定采建自1999年7月至2012年9月6日 (即包括有關期間)，采建有為廣亞大厦提供管理服務。

12. 審裁官指出，亳無疑問，甄先生及其妻子於有關期間因為采健提供的管理服務而得益。這些管理服務在一般情況下是需要付費的。他們不但沒有拒絕，反而享用了服務。如他們不付管理費給采建，明顯是一個不正當得利，這對采健及其他已繳付管理費的業主造成不公平。就不當得利的原則，審裁官亦考慮了被告人可以以 “改變地位” 為抗辯理由，但從甄先生的證供及所有文件中審裁官看不到被告人能夠以此理由作抗辯。

13. 審裁官並指出每月HK$450管理費的數額是古女士於1989年9月接手管理大廈時已採用。再者，根據采建的計算，於有關期間，大廈每月平均管理開支為HK$10,478.41。大廈A座及B座一共有22個單位，地下兩個單位每月管理費為HK$200，地下以上單位每月管理費為HK$450。即使各業主每月準時繳交管理費，采建所收到的金額只有HK$9,400 (HK$200 x 2 + HK$450 x 20)，不足夠應付每月平均開支HK$10,478.41。因此，審裁官認為采建向甄先生夫婦收取每個單位管理費每月HK$450，沒有不合理之處。

14. 於審裁官第一份理由書中可看到，審裁官已經考慮了 “不當得利” 的法律原則，並對各項中心議題作出事實的裁定。

廣亞大廈A座公契及香港法例第344章《建築物管理條例》

15. 甄先生於覆核時曾向審裁官指出審裁官於聆訊時犯了法律上錯誤，忽略了廣亞大廈A座公契第19條就公契管理人的任命和大廈管理合約的規定，亦忽略了《建築物管理條例》中的附表7。

16. 附表7中只是列出一份公契的強制性條款。審裁官於其第二份理由書中已經指出，根據林法官2015年6月19日的判案書，申索人采建不是A座的公契中所述的大廈管理人，及和被告人並沒有法律上的合約或合同關係。因此，審裁官認為他無需特別考慮公契中有關管理人的任命及對管理合約的規定和《建築物管理條例》中的附表7及這些都不是案件的重點，而重點應該是根據林法官的指引，考慮采建能否以準合約中的不當得利原則 (Unjust Enrichment) 向兩名被告人追討管理費用。不論如何，本席看不到被告人曾作出任何反申索。

申索人的會計帳目及單據

17. 甄先生於覆核時再次質疑采建的會計帳目及單據，但審裁官已在第一份理由書中指出被告人一方從未提出任何證據去證明采建的會計賬目及單據是偽做的。

18. 如審裁官於第一份理由書所指，假若采建於1999年7月至2012年9月6日沒有為整座大廈提供管理服務，審裁官不能想像為何他們會管有這麼多關於大廈管理日常開支的單據。審裁官於第一份理由書中指出采建的證人黎女士在庭上確認帳目中有關開支已經繳付，亦有單據支持。雖然采建未有把全部單據呈堂，帳目亦未經會計師核實，但甄先生未能提出實質證據證明帳目是虛假或不準確。

19. 審裁官最後接納采建的說法，並裁定2012年8月，管理開支平均每月為HK$10,478.41，因此審裁官命令兩名被告人繳付每月HK$450的管理費。

“一貫既定做法，不容反悔”的法律原則

20. 審裁官於第二份理由書中並指出即使采建的會計帳目不被接納，文件證據顯示，其他業戶是以每月HK$450作基準去繳交管理費，因此要求兩名被告人以同樣基準付款，沒有不公平之處。審裁官也考慮了“一貫既定做法，不容反悔” 的法律原則。

21. 審裁官接納HK$450的收費基準早在1989至1990已被採用，因此根據法律原則，審裁官認為兩名被告人不得推翻此收費基準，因為這對已繳交管理費的業戶及采建，造成不公平。

針對申索人的證人之指控

22. 甄先生於覆核中又指控采建的證人何先生不是一位誠實的證人，但審裁官並不同意。

23. 甄先生又指采建的證人蔡先生，因其女朋友王小姐是《亞皆老街15號業主立案法團》的前主席，蔡先生有利益衝突，他的證供不應被接納。審裁官認為甄先生的說法毫無根據。

24. 明顯地，如本席已指出，審裁官接納采建各位證人的證供，並作出事實上的裁定。

被告人首次提出反申索

25. 被告人於他曾提交的3份答辯書聲稱他於2008年曾支付HK$79,400維修費，但被告人一直沒有提出反申索。審裁官指甄先生於覆核中才要求審裁官准許兩名被告人向采建提出反申索每單位HK$39,700，共HK$79,400，有關大廈後樓梯1-3樓外牆工程、更換大廈排污渠及清理沙井和化糞池工程。有關HK$79,400的單據日期為2008年8月12日。

26. 於第一份理由書中，審裁官已指出被告人呈交的有關HK$79,400的單據只提及工程地點於A座二樓及三樓，即甄先生與妻子持有的單位，因此工程是否包括大廈公用部份，實成疑問。

27. 不論如何，審裁官指出本案訴訟自2012年10月展開，審訊首次於2013年在杜潔玲暫委審裁官席前進行，經林法官於2015年6月19日的判決，發還給審裁處作進一步聆訊，由始至終，兩名被告人一直沒有提出反申索。經聆訊後被裁定敗訴，他們才在覆核聆訊中提出。審裁官認為他們只是不服判決，並找藉口拖延案件。因此拒絕他們的要求。

28. 事實上即使上述工程確實包括公用部份，亦應由A座或當時整座廣亞大廈即2008年時，的住客分擔。至今已是8年多之前的事，而被告人是一直沒有作出申索或反申索。

結論

29. 審裁官聽取了采建各位證人的證供，及第一被告人甄先生的證供後，作出一列事實的裁定。本席看不到審裁官於法律論點上有任何錯誤或審裁處的命令超越審裁處的司法管轄範圍。兩位被告人也未能提出其上訴具有“可爭辯的”上訴理由。在考慮了所有情況下，本席不批准上訴許可，並撤銷兩位被告人於2017年3月20日的申請。