中僑貨倉大廈業主立案法團 對 新旺參茸藥業行有限公司

LDBM 151/2019

[2022] HKLdT 39

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第151宗

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判  案  書

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申請人的案情

1.  申請人為香港葵涌梨木道63-71號中僑貨倉大廈業主立案法團，答辯人為大廈天台的業主。

2.  於2019年1月17日，眾業主在大會中議決通過大廈進行大維修工程，工程項目中包括天台防水層維修。

3.  申請人透過其管理公司於2019年2月21日通知答辯人有關工程，請答辯人配合讓申請人進入天台施工。然而，答辯人拒絕配合並表示申請人使用天台需要付費，而且維修公共地方是申請人的責任，與答辯人無關。

4.  申請人在2019年7月29日展開此訴訟，訴因是答辯人違反合約 — 公契第16條[1]。申請人要求強制令的濟助，指令答辯人讓申請人進入其天台進行工程。申請人亦追討因答辯人阻礙施工導致延誤所招致的損失。

5.  於2020年5月15日的聆訊中，雙方在審裁處建議下達成部分和解，答辯人同意讓申請人及其承建商進入天台進行工程，施工日期為2020年5月25日至8月25日。故此，審裁處無須處理強制令申請，餘下的議題是損害賠償。

6.  申請人存檔了以下兩名事實證人的證人陳述書：

(1)	受聘於香港地產管業有限公司（即申請人的管理公司）的陳篤明先生日期為2020年8月11日的證人陳述書[2]；
(2)	受聘於德寶建築有限公司（即大廈工程的承建商）的鄭耀昌先生日期為2020年8月11日的證人陳述書[3]。

答辯人的案情

7.  答辯人的案情在此法律程序的不同的階段有所變化。本席會討論答辯人在以下四個階段的案情演變：(1) 日期為2019年8月14日的反對通知書；(2) 2020年5月15日的提訊；(3) 2020年9月21日的馮寶新證人陳述書；及 (4) 於2020年12月30日開始的審訊。

(A)  2019年8月14日的反對通知書

8.  答辯人在審訊前一直都是親自行事。

9.  答辯人於其反對通知書中列出以下的反對理由：-

(1)	管理公司和申請人的律師發信答辯人表示要進行天台工程，但它/他們發信是它/他們的事，答辯人沒有同意，相反答辯人已多次書面提出反對並表明不會容許承辦商進入答辯人的天台（私人業權範圍）進行工程。
(2)	維修公用地方是申請人的責任，與答辯人無關，若申請人要進入答辯人的私人業權範圍進行工程，須跟答辯人協商租用天台。
(3)	大廈防水層並不屬於答辯人的私人業權跟答辯人無關。申請人無權進入天台破壞答辯人的私人業權。申請人如須維修大廈防水層，可以選擇在樓下單位的天花進行。

(B)  2020年5月15日的聆訊時的說法

10.  雙方於2020年5月15日在本席席前進行提訊。申請人由柳詠儀律師代表而答辯人則由其職員劉榮基先生代表親自行事。當日劉先生在口述抗辯理由時說若果申請人須要維修防水層，並不一定要從天台去做，申請人可從天台下面的單位的天花板做。劉先生又說申請人未能證明有維修的必要（沒有說明哪戶有漏水問題，沒有提出漏水的證據），亦有擅自佔用屬於答辯人的天台工作房的前科，故此答辯人決定只會在申請人支付租金的前提下才會讓申請人進入天台進行工程[4]。

11.  在聆訊中，本席表示一般而言法團有權力和責任保養大廈的公用部分和設施。因當時訴訟雙方尚未提交證據，本席未有機會細閱公契的內容，本席請劉先生細閱申請人律師所引用的公契條文和法例，如有需要可索取法律意見。這時，劉先生提出了另一個理由，內容見謄本如下[5]：-

「……仲要即係 — 即係佢係要我哋即係整開晒啲嘢佢哋整，整完我哋又自己去鋪番啲嘢，咁個問題即係話全部都要我畀錢之後個保養嗰啲嘢由邊個去負責呢？佢哋係從來都冇提過，我哋問佢一句都冇答過。」

12.  隨後本席跟雙方講解訴訟的風險，並休庭讓雙方磋商和解及索取指示。休庭時間大概20分鐘，期間劉先生曾經跟公司的「負責人」通話。

13.  恢復聆訊後，劉先生突然否認答辯人曾經有阻止申請人進入天台施工。劉先生說天台是開放的，申請人可以自由出入，申請人自己決定不展開工程是他們的事，沒有理由要狀告答辯人[6]。

14.  看來，答辯人的代表在聆訊中得知訴訟的風險後，在休庭回來後便改變了說法。

15.  既然答辯人當時表示不阻止申請人展開天台工程，本席勸諭雙方先就強制令部分（即答辯人讓申請人進入天台施工部分）達成和解，好讓天台工程盡快展開，以截停任何由工程延誤而帶來的損失。

16.  經雙方同意本席作出了以下的命令：-

「1.	在無損雙方利益和沒有承認責任的基礎下，答辯人同意申請人、其工程人員及有關人士進入香港梨木道63 – 71號中僑貨倉大廈天台（下稱『天台』）進行防水層的維修及相關地台飾面因防水層維修引起所需復修，施工日期為2020年5月25日至2020年8月25日（兩天也包括在內），上午9時至下午5時，公眾假期及星期日暫停施工；
2.	申請人需在工程完成後的7天之內，移走位於天台因工程產生的雜物；
3.	就本訴訟截至今天的訟費及今天聆訊的訟費不作命令，即雙方各自負責上述時段的訟費；
4.	雙方就本訴訟中餘下的議題，即表格29第18(b)段中申請人要求因答辯人阻礙天台防水層維修工程而引致的延誤所招致的損失，須在2020年6月26日或之前存檔及送達證人陳述書及相關文件（如有的話）；及
5.	案件押後至2020年9月4日上午10時正在第4庭進行，預留1小時。」

17.  下一次的聆訊於2020年9月1日進行。直至當日，答辯人仍然沒有存檔或送達其證人陳述書，故此本席命令除非答辯人於2020年9月22日或之前存檔及送達證人陳述書及所有有關的文件證據，否則答辯人在正審時不得援引任何證人證據或文件證據。本席亦將案件排期於2020年12月30日進行審訊，預計需時1天。

18.  答辯人於2020年9月22日存檔馮寶新的證人陳述書，當中披露的抗辯理由已經跟反對通知書所述的不盡相同。

(C)  2020年9月21日的馮寶新的證人陳述書

19.  馮先生是答辯人公司的董事。在其證人陳述書中[7]，馮先生說在2019年4月10日，職員劉榮基先生獲管理公司告知，承辦商（未事先取得答辯人同意）借用了天台的兩個工作室以進行大廈工程。當時答辯人報警處理並表明保留權利追究損失。

20.  在其證人陳述書中[8]，答辯人又提及因承建商有佔用天台工作室的前科，故此答辯人認為「承辦商進入天台進行重鋪天台防水層工程將包括無理佔用兩個天台工作室」，於是便於2019年5月8日回信給申請人的律師[9]，要求該行提供申請人有權可以佔用答辯人的地方的公契條文。

21.  馮先生又指出[10]，申請人是於2019年5月3日正式通知答辯人將要在2019年5月17日進入天台施工的。在2019年5月3日後，答辯人並無反對申請人在2019年5月17日進入其天台動工。其2019年5月8日的信函只是反對申請人使用天台的工作室放置工具和物資，是申請人誤會了答辯人的立場[11]。

(D)  於2020年12月30日的審訊時的說法  /  立場

22.  在審訊大約3個月前，答辯人聘請了事務律師。事務律師轉聘馬南本大律師代表出席審訊。馬大律師在盤問陳篤明先生時提出了多項偏離答辯人的原本案情的議題。

23.  例如，馬大律師指出答辯人一方或許沒有機會看見通過進行大維修的議決，然而，答辯人無論在反對通知書抑或證人陳述書中均沒有提及此說法。馬大律師又指出答辯人沒有不同意申請人進入天台進行工程，這個說法跟答辯人的反對通知書的內容不符。

24.  審裁處向馬大律師指出他的提問跟答辯人作訴的案情有出入，而申請人的大律師亦提出反對。馬大律師隨即申請押後審訊，好讓答辯人申請修訂其反對通知書以加入新的案情，提交新的證據和嘗試進行調解。

25.  本席指出審訊已經在進行中，答辯人在盤問證人期間經本席及對方大律師阻止他不恰當的盤問後，才在審訊中途申請押後以讓答辯人修改其案情，這是不尋常和不恰當的做法。根據答辯方所言，答辯人自2020年9月中旬（即審訊前3個多月）已經聘請法律代表。若答辯人的代表律師認為答辯人自行擬備的反對通知書的內容不反映答辯方的案情，可以在審訊前申請修訂，但是答辯方並沒有提出任何申請。

26.  考慮到上述因素，又考慮到雙方在2019年9月的第一次聆訊中曾被指示進行調解但終不成功，本席看不到任何理由要在審訊中途將審訊押後讓答辯人修改其案情或讓雙方再次進行調解，因此本席拒絕答辯人的押後申請。

27.  在休庭後，馬大律師提交了一份反對通知書的草擬修訂本，向本席申請加入以下的新案情/議題：

(1)	在所有關鍵時刻，答辯人沒有實際上阻撓、反對及/或阻止申請人（或其承建商）進入其私人天台進行相關天台維修工程，尤其是在申請人於2019年5月3日發出正式的「維修通知書」之後。在所有關鍵時刻，天台兩邊出入口沒有上鎖，申請人可自由出入進行工程。
(2)	作退一步交替的説法，答辯人在關鍵時刻一直要求及/或邀請申請人協商及/或商討解決辦法，但申請人沒有合理地回應。
(3)	2019年5月3日的「維修通知書」，只依賴《建築物管理條例》的第40條，沒有提及公契的第16條。因此，申請人不能根據該公契條文追討答辯人所謂的違反公契的損失。
(4)	在關鍵時刻，申請人不合理及/或不必要地要求（及在沒有許可的情況下）使用了/侵佔了答辯人的兩個天台工作室，亦從來沒有表示或承諾不會使用該兩個工作室。申請人因此違反了公契第16條的「先決條件」，即申請人必須確保該工程造成最少影響 (causing as little disturbance as possible) 。
(5)	即使天台工程有所延誤 (delay) ，或因此造成損失，這全部或大部分是因為申請人造成。申請人沒有及時向申請人提交所要求的資料，及/或沒有合理地回覆/回應答辯人的電郵/書信等，及/或錯誤地假設了答辯人有既定必定反對天台工程的立場。所謂延誤/損失是申請人自招的。
(6)	無論如何，申請人沒有蒙受所謂損失，答辯人要求申請人舉證。而且，申請人仍然與承建商進行商討中，沒有所謂損失費用。
(7)	所有損失（如有的話）與答辯人無關、過多及/或不合理。
(8)	所有損失（如有的話）不是在客觀及/或合理的預計範圍內，答辯人不應為此負責。
(9)	申請人沒有採取合理措施去減少損失。

28.  為免浪費更多的審訊時間就修改申請作出爭辯，本席表示會讓馬大律師在暫行訊問 (de bene esse examined) 的基礎上繼續盤問證人，而答辯人加入新案情/議題的申請會在判案時處理。若在盤問的過程中馬大律師引入上文第27段所列出的案情/議題，即使本席及申請人一方沒有阻止/反對，這並不等同於本席或申請人接納該些為本案須處理的議題。

29.  因答辯人偏離案情引伸了不同的申請和爭辯，原訂一天的審訊未能在一天完成而須押後至2021年4月12日繼續。

30.  於2021年4月9日（即恢復審訊的3天前）申請人發出傳票申請許可提交陳篤明日期為2021年4月7日的補充證人陳述書以回應某些答辯人擬提出的新議題/案情。於2021年4月12日（恢復審訊當日），答辯人申請存檔補充證人陳述書以回應陳篤明的補充證人陳述書。本席批准雙方各別的申請。

討論

31.  本案的裁斷牽涉對雙方事實證人可信性之評估，有關的法律原則在以下兩宗案例已有深入的討論。

32.  當與訟各方在審訊中提出對抗性的指稱，有關證供分析方面，法庭可參考高等法院原訟法庭暫委法官王鳴峰資深大律師在Fung Sau Mui Janne v Fung Wing Tong (HCMP 798/2016，未經彙編，2018年10月3日) [2018] HKCFI 2247一案第13段所引用的指引 :-

“13. Lord Bingham in his book The Business of Judging at pp 5 – 6 insightfully said:

“ … I shall begin by considering the resolution of issues of primary fact, the choice between first-hand eye-witnesses. Then I shall turn to expert evidence.

The normal first step in resolving issues of primary fact is, I feel sure, to add to what is common ground between the parties (which the pleadings in the action should have identified, but often do not) such facts as shown to be incontrovertible. In many cases, letter or minutes written well before there was any breath of dispute between the parties may throw a very clear light on their knowledge and intentions at a particular time …

The most compendious statement known to me of the judicial process involved in assessing the credibility of an oral witness is to be found in the dissenting speech of Lord Pearce in the House of Lords in Onassis v Vergottis. In this he touches on so many of the matters which I wish to mention that I may perhaps be forgiven for citing the relevant passage in full:

“ ‘Credibility’ involves wider problems than mere ‘demeanour’ which is mostly concerned with whether the witness appears to be telling the truth as he now believes it to be. Credibility covers the following problems. First, is the witness a truthful or untruthful person? Secondly, is he, though a truthful person, telling something less than the truth on this issue, or, though an untruthful person, telling the truth on this issue? Thirdly, though he is a truthful person telling the truth as he sees it, did he register the intentions of the conversation correctly and, if so, has his memory correctly retained them? Also, has his recollection even subsequently altered by unconscious bias or wishful thinking or by over-much discussion of it with others? Witnesses, especially those who are emotional, who think that they are morally in the right, tend very easily and unconsciously to conjure up a legal right that did not exist. It is a truism, often used in accident cases, that with every day that passes the memory becomes fainter and the imagination becomes more active. For that reason a witness, however honest, rarely persuades a Judge that his present recollection is preferable to that which was taken down in writing immediately after the accident occurred. Therefore, contemporary documents are always of the utmost importance. And lastly, although the honest witness believes he heard or saw this or that, is it so improbable that it is on balance more likely that he was mistaken? On this point it is essential that the balance of probability is put correctly into the scales in weighing the credibility of a witness. And motive is one aspect of probability. All these problems compendiously are entailed when a Judge assesses the credibility of a witness; they are all part of one judicial process. And in the process contemporary documents and admitted or incontrovertible facts and probabilities must play their proper part.”

Every judge is familiar with cases in which the conflict between the accounts of different witnesses is so gross as to be inexplicable save on the basis that one or some of the witnesses are deliberately giving evidence which they know to be untrue. There are, no doubt, witnesses who follow the guidance of the Good Soldier Sveyk that ‘The main thing is always to say in court what isn’t true,’ as a matter of principle, but more often dishonest evidence is likely to be prompted by the hope of gain, the desire to avert blame or criticism, or misplaced loyalty to one or other of the parties. The main tests needed to determine whether a witness is lying or not are, I think, the following, although their relative importance will vary widely from case to case:

(1)  the consistency of the witness’s evidence with what is agreed, or clearly shown by other evidence, to have occurred;

(2)  the internal consistency of the witness’s evidence;

(3)  consistency with what the witness has said or deposed on other occasions;

(4)  the credit of the witness in relation to matters not germane to the litigation;

(5)  the demeanour of the witness.

The first three of these tests may in general be regarded as giving a useful pointer to where the truth lies. If a witness’s evidence conflicts with what is clearly shown to have occurred, or is internally self-contradictory, or conflicts with what the witness has previously said, it may usually be regarded as suspect. It may only be unreliable, and not dishonest, but the nature of the case may effectively rule out that possibility.”

33.  在 Lee Fu Wing v Yan Paul Po Ting and Chan Chi Yin [2009] 5 HKLRD 513一案，高等法院原訟法庭暫委法官區慶祥（當時官階）在判詞524頁就如何分析證據列出了以下考慮 :-

“(1)	whether the party’s case is inherently plausible or implausible;
(2)	whether the party’s case is, in a material way, contradicted by other evidence (documentary or otherwise) which is undisputed or indisputable;
(3)	where it is shown that a witness has been discredited over one or more matters to which he has given evidence using the above tests. This is relevant to the assessment of his overall credibility; and
(4)	the demeanour of the witnesses.”

34.  本席在評估雙方案情及各事實證人的可信性時應用了上述的法律原則。

35.  對於雙方的證供及答辯人擬提出的新案情，代表申請人的蔡悅兒大律師有如下的討論：

(1)	倘若答辯人確實沒有反對申請人進入天台，答辯人一定會在反對通知書、第一份證人陳述書、以及在聆訊時提出有關說法。本案早已在2019年展開，而答辯人只在審訊期間才首次提出這個說法，這顯示此說法的可信度極低。
(2)	陳先生是管理公司的經理，一直以來親自跟答辯人的代表溝通，很了解整個交涉過程。陳先生多次要求答辯人配合施工，但答辯人卻多番阻撓，包括：-
	(1)	答辯人的代表劉先生對陳先生說，沒有答辯人的正式同意之前，不可以做任何工程[12]；
	(2)	答辯人在天台張貼通告[13]，指：「任何人未獲得本公司書面同意，不得在本公司的私人業權中僑貨倉大廈天台，進行任何工程等等」；
	(3)	劉先生在2019年2月23日，回覆管理公司日期為2019年2月21日的電郵，指「重鋪天台是法團的責任」，「本司不會同意法團/承辦商在公司物業內進行任何工程，如法團/承辦同意就需提供以下資料。本公司收到會盡快回覆有關決定」，並詢問了數條問題[14]；
	(4)	就此，陳先生以電話與答辯人多次溝通[15]，在2019年4月29日，以電郵回答了答辯人的問題，並要求它們配合施工[16]。當時答辯人仍表示不同意施工；
	(5)	在上述電郵中，陳先生請答辯人配合施工。如果答辯人認為申請人誤會了它的立場，必然會澄清其實答辯人並不反對施工，但答辯人從來沒有作出澄清；
	(6)	答辯人甚至在2019年5月2日以書信[17]回覆了陳先生2019年4月29日的電郵。當中答辯人指，「本司沒有義務去用本司的業權天台方便法團完成目的」，並堅持「任何人使用本司的業權天台，是須要付費的」；
	(7)	答辯方在審訊期間提出答辯人只是反對申請人使用天台的兩個工作室，並沒有反對工程的進行。首先，申請人不爭議承建商曾擅自使用天台工作室，但當知道答辯人不同意時，已立刻把存放在內的物品清走[18]，但即使歸還工作室後答辯人仍然堅持一貫的立場。陳先生認為工作室一事和工程的進行是兩個獨立事件，答辯人不應混淆視聽，以工作室事件掩飾其真正的立場；
	(8)	在2019年5月3日，申請人透過律師向答辯人送達根據《建築物管理條例》第40(1)(a)(i) 條發出的通知書。答辯人於2019年5月8日質疑申請人根據公契哪條條文進行維修，並表明維修事宜與它們無關[19]；
	(9)	陳先生在2019年5月19日以電郵回覆，告知答辯人有關的公契條文[20]，但是答辯人仍然不同意施工；
	(10)	答辯人又聲稱申請人曾決定不會在維修後重鋪地磚，說這是導致工程延誤的原因。申請人認為此說法毫無基礎。陳先生的補充證人陳述書中夾附了日期為2019年1月17日的業主週年大會的會議記錄的副本[21]。雖然該會議記錄記載了就「砌地台磚」此一項目，業主的議決是「一致反對」，陳先生解釋「一致反對」的意思是反對在該階段（2019年1月）討論此事，因爲砌地台磚要待工程完成後，跟答辯人商量好後，才會有定論，在該階段決定言之過早。而且，法團亦不可能單方面決定，要視乎答辯人就顏色及其他細節的喜好才能作出選擇。因此，在該次大會沒有通過有關事項，但這並不代表申請人已經決定不會替答辯人重鋪地台磚。

36.  蔡大律師亦分析了鄭先生有關額外工程費用的證供如下：

(1)	因答辯人的阻撓，申請人決定先處理大廈整體的維修，並把有關天台防水層的修復延遲至稍後單獨處理。申請人會先完成不需要進入天台的工程，而該些工程要利用棚架處理。在完成該些工程後，申請人要先拆除棚架，待本案件完成後，才可開展天台防水層工程[22]。
(2)	在第一部分工程期間，承建商需要額外進行一些工序，以預留天台部分的接口位，以便日後進行防水層工程時可以銜接[23]。
(3)	另外，由於工程不能使用天台，因此需要在大廈梨木道方向的外牆，由頂部至底部設置通道，方便清理泥頭。鄭先生解釋，如果不是這樣做，而把泥頭先從天台搬到下一層（23樓），才轉乘升降機把泥頭搬運到地下，所花費的時間和人手將會更多[24]。
(4)	至於為何要在第一部分工程完結後，先拆除棚架，在處理天台工程之前才建回棚架，鄭先生解釋說，如果一直留住棚架，會有監工、維修、保養等額外費用，這會比先拆除棚架再建回更貴。故此，在未知第二部分工程何時可開始的情況下，先拆除棚架較為合理[25]。
(5)	此外，工程分拆後，牽涉一些額外的費用，包括額外保險、聘用工程監督的費用、運輸費等[26]。
(6)	根據工程顧問在2020年1月9日發出的《支付工程費用證明書（後加工程）（第七期）》，大廈的整體維修工程連同23樓及天台公用部分的工程中，「拆分公用部分天台防水工程項目」牽涉的金額為[27]： 項目 費用 設置保護通道及拆除費用 $67,000 大型泥頭膠桶 $15,000 貨𨋢運輸泥頭額外增加的工資和費用 $37,500 私人部份接口工序 $15,000 合計 $134,500
(7)	約在2020年5月，申請人和答辯人達成部分和解。答辯人同意讓申請人及承建商進入天台施工。工程於2020年5月25日展開，於2020年8月4日完工。有關部分的額外開支，載於工程顧問在2020年8月4日發出的《支付工程費用證明書（第二期）》[28]。工程延後而招致的額外費用為[29]： 項目 費用 以貨𨋢更換運送泥頭方案 $150,000 第三者保險及勞工保險 $36,000 地盤T1監工 $66,000 保護措施 $20,000 完工後清潔 $10,000 臨時水電供應 $12,000 合計 $294,000
(8)	故此，申請人向答辯人申索共 $134,500 + $294,000 = $428,500。
(9)	鄭先生在庭上作供時亦多次有提及他和答辯人的交涉過程。鄭先生確認答辯人一直阻止工程進行，包括要求付費、在天台張貼警告性質的通告。

37.  蔡大律師亦分析了答辯人的證人 — 馮先生的證供，如下：

(1)	有關答辯方在審訊期間才提出新案情的情況，已在上文討論。例如，馮先生在其補充證人陳述書才指，他沒有見過在大堂張貼的維修決議[30]。這指稱是後加的，在其第一份證人陳述書或其他法庭文件沒提及。
(2)	又例如，馮先生在其補充證人陳述書說，如果申請人認為自己有充分理據開展工程，便應自行進入，不需答辯人額外的答應[31]。他又指「答辯人實際上、行動上從來沒有制止他們開工」[32]。此等說法完全不合情理，亦與答辯人作訴的案情完全相反。
(3)	馮先生的證供與答辯人一直的案情，包括書信及法庭文件中（如反對通知書）表述的立場不同，作供期間亦不斷迴避問題，或提出多項不合理的解釋。申請人認為馮先生不可信，請審裁處拒絕接納其證供。

38.  除了隔熱磚的問題外（會在下文第52至59段另作討論），本席大致上同意申請人就證人的可信性之分析，並有以下的進一步看法。

39.  答辯人否認他有拒絕讓申請人進入天台進行防水維修工程。答辯人指這只是申請人一廂情願地（或基於誤會）以為答辯人拒絕其施工而已。本席認為這個說法欠缺說服力。答辯人在其反對通知書內清楚指出申請人不能侵犯其私人業權，即使申請人要履行公契責任維修防水層，這只是申請人的事與答辯人完全沒有關係。答辯人拒絕讓申請人進入其天台施工的這個立場十分清。

40.  申請人和答辯人的書信往來亦清楚顯示答辯人有拒絕讓申請人進入天台，就以答辯人2019年5月30日發予管理公司的信函為例，當中答辯人表示：

「...... 中僑貨倉大廈天台，屬本公司的私人業權，任何人於未得到本司的同意下，不得非法侵佔本司的私人業權。於2019年5月29日發給本司傳真信件的有關人士，是採取惡人先告狀的態度去處理上述事宜。有關傳真信內所根據的條例，是指有權進入去視察和維修公用部份等，但有關條例，沒有清楚寫明，有關傳真信內所根據的條例，是可以容許發信給本司的有關人士，可以以侵佔和損害本司的私人業權利益的情況下，去進行上述事宜。進行上述事宜須經雙方自願同意，才可以進行的。直至目前為止，如果發信給本司的有關人士，仍然採取惡人先告狀的態度，本公司不會同意。溫馨提示及發信給本司的有關人士，不要繼續意圖或和企圖去侵佔本司的私人業權。如發信給本司的有關人士，採取進一步破壞本司私人業權的行動，一經發現，本司一定會報警刑事處理，追究破壞本司私人業權的有關人士的刑事責任。並保留以法律行動，去追究和追討破壞本司私人業權的有關人士，侵佔本司私人業權的的一切刑責及索償等等的一齊權利。如發信給本司的有關人士，有誠意去解決上述事宜，請於本信發出日期三日內，以務實的態度，提出有關可令雙方接受，解決上述事宜的建議，以書面回覆通知本司。」 （加入強調）

41.  其他書信往來的內容已在上文第35段討論，不贅。

42.  特別值得一提的是答辯人日期為2019年5月30日的信函。當中，答辯人重申「進行上述事宜（進入天台進行維修）須經雙方自願同意，才可以進行……」。答辯人現在說從來沒有不同意申請人施工並且申請人可自行決定進入天台施工，這個新說法明顯地跟該信函的內容背道而馳。

43.  文件證據亦包含了一幅相片，當中顯示了一張日期為2019年6月1日標題為「嚴重警告」的告示[33]，告示中嚴辭警告申請人不得在天台進行任何工程。根據陳先生的證供，答辯人大概自四月份已經在天台不同位置張貼類似內容的告示。

44.  綜觀所有證據，本席不能相信答辯人從來沒有拒絕讓申請人進入天台，這個說法跟海量的文件證據相違背，亦跟答辯人在法律程序初期表述的立場南轅北轍。

45.  本席不排除承建商的工人曾經未經答辯人同意佔用工作室，是其中一個因素令答辯人對申請人及/或承辦商心存敵意和對抗情緒。然而，申請人和承辦商在得知答辯人不滿工作房被佔用後已經即時安排將房間清空歸還予答辯人。本席不認為此一事件構成足夠的理由讓答辯人長時間地阻礙申請人施工。承建商的工人佔用工作室一事不應該跟答辯人遵守公契責任和義務掛鈎。

46.  本席亦不能接受答辯人所說天台沒有上鎖，申請人可自行進入天台施工。答辯人清清楚楚在其電郵、書信、及以在現場張貼的告示中表明不同意申請人擅自進入天台，並說若申請人未得許可進入天台，則會追究到底展開法律程序。答辯人現在卻說申請人可以漠視他們的強烈反對自行進入天台進行維修，這個說法極不合理。本席認為，在答辯人的嚴重警告下，申請人順應答辯人的要求不進入天台，而向法庭申請有關濟助，做法沒有不妥。

47.  答辯人大律師指稱申請人拖延或沒有告訴答辯人倚賴的公契條文。先撇除申請人是否有責任向答辯人提供法律意見此問題不談，從文件證據可見，答辯人在2019年5月8日要求申請人指出援引的公契條文。申請人於2019年5月17日已經藉著電郵告訴答辯人所倚賴的公契條文，本席不認為申請人有所拖延。

48.  有關申請人的損失，馬大律師又指稱申請人沒有提供足夠證據以顯示有「付款的責任」。在盤問證人陳先生時，馬大律師澄清他的意思是指他沒有看見任何經由申請人簽署的單據以證明申請人有責任支付更多的費用。但證人陳先生說申請人披露的單據已經由顧問簽署，這代表顧問已經證明該些金額是須支付的。申請人事實上也有經由申請人簽署的單據以顯示「付款責任」，申請人沒有披露該些文件是因為答辯人從來沒有在單據簽署這方面提出爭議。本席不認同馬大律師就「付款的責任」之質疑。

49.  馬大律師又指稱申請人聲稱的損失不合理。本席認為，申請人已經提供了文件證據顯示該些金額已由顧問公司核實為妥當並可予以支付。答辯方沒有提交任何文件證據以挑戰該些金額為不合理。在平衡相對可能性的標準下，本席接納（從屬於下文有關責任問題的裁斷）申請人已經足夠舉證該些損失為合理的損失。

50.  馬大律師又指該些因工程延誤而增加的工程費用並非可預見的損失，故此答辯人無須支付。本席不能同意馬大律師的說法。在本案的案情下，合理的人應該能夠預見若天台部分的工程不能跟其他工程一氣呵成地施工，而須在日後分開進行，工程費用理應會增加。無論如何，申請人已經多次以書面形式告知答辯人拖延會引致工程費增加並且已表明會向答辯人追討該些費用，損失非可預見之說法欠缺說服力。

51.  本席亦信納（從屬於下文有關責任問題的裁斷）申請人已經採取合理的步驟去盡量減低損失。申請人在2019年11月決定將公共部分及天台部分的工程分拆也是減輕損失的一項措施。根據陳先生的證供，在2019年11月有一批防水層物料將要到期，若公共部分不先動工，整批物料便會變質。本席相信申請人已經履行其責任盡量減輕損失。

52.  答辯人的大律師又指工程的延誤是由於申請人沒有盡快給答辯人提供足夠的工程資料和就答辯人的提問給予回應。從文件證據可見，申請人最遲在2019年5月份已經提供了工程資料讓答辯人參考。然而，申請人有否回應答辯人的提問則牽涉到隔熱磚的問題。

53.  答辯人說是因為申請人表示不會為答辯人重鋪隔熱磚，答辯人才不容許申請人進入天台施工。針對這個指控，申請人的證人陳先生表示他沒有拒絕做隔熱磚，只是未落實是否做（由業主決定）、做甚麽和成本分擔等事情。再者，答辯人只是問過一次後再沒有其他記錄顯示答辯人再有提起隔熱磚的問題。陳先生認為申請人會否鋪隔熱磚從來都不是答辯人拒絕配合施工的原因。

54.  馬大律師指出，答辯人的劉先生於2019年2月23日明確要求申請人提供資料，所需資料包括申請人是否會重鋪隔熱磚。申請人在2019年4月29日發出電郵提供工程資料但對於重鋪隔熱磚的責任誰屬完全不回應。明顯地，申請人及管理公司當時的立場是 — 涉及私人業權天台（防水層）的維修工程，就是將會去打爛/破壞答辯人私人擁有的天台地磚/地台，進行維修公共防水層，然後不會重新鋪設已經被申請人破壞了的地磚/隔熱磚。

55.  馬大律師認為申請人如此的做法不合理，並且對答辯人構成了不必要的滋擾 (disturbance) ，不符合公契第16條的 “Condition Precedent” 。

56.  公契的第16條訂明：-

“Each of the owners for the time being shall allow the Managers and the others of them and their surveyors or agents with or without workmen and others at all reasonable times on notice to enter into and upon the portion of the said building of which he is the owner or any part thereof for the purpose of repairing, replacing maintaining and servicing the said building its equipment, apparatus and services or any part thereof or any unit therein Provided however that all such work shall be carried out with all possible dispatch causing as little disturbance as possible and the persons carrying out the said works shall make good all damage, thereby caused to every such portion and to all decorations fixtures fittings and chattels therein. In the case of works carried out by or on the instructions of the Managers, the cost of making good any such damage shall be a management expense.”[34]

57.  公契第16條訂明業主須讓經理人進入其單位進行公用設施的維修，但前題是有關工程須盡可能構成最少的滋擾並且施工人士須修復所有因工程而損壞了的所有部分包括所有裝飾、固定和可拆除的裝置及私人財產。

58.  在審視過本案的證據後，就隔熱磚的問題本席有以下的分析，而有關隔熱磚的事實裁定將會對本案的結果有決定性的影響：

(1)	答辯人在其反對通知書的第三段有提及「（申請人）無權進入去破壞答辯人的私人業權……」。雖然文字上沒有清晰地指出是甚麼的破壞，但申請人拆除隔熱磚後不為答辯人重鋪也可被歸納為「破壞私人業權」的一種。
(2)	答辯人的代表劉先生在2020年5月15日的聆訊時說，他的理解是申請人在工程後不會負責重鋪隔熱磚，答辯人須自行負責。
(3)	申請人在陳篤明先生日期為2020年8月11日的證人陳述書中夾附了一些文件證據，當中包括一封由申請人於2019年2月21日發給答辯人的劉先生的電 郵[35]，內容如下： 「你好，劉先生！ 中僑貨倉大廈將於3月上旬開始施工進行大維修工程，當中包括重鋪天台防水。 經過與貴司商討過後安排，承辦商將負責清走表面的隔熱磚，並重鋪新的防水塗層。施工期間需要地方存放建材，故希望暫時借用貴司的設施房。如有損毀將由承辦商負責還原/維修。敬希給予通融讓施工更為有效率。謝」 （加入強調）
(4)	在這則電郵中，申請人沒有承諾會替答辯人重鋪隔熱磚。申請人表述會負責做的工序是「清走表面的隔熱磚，並重鋪新的防水塗層。」而已。
(5)	陳篤明先生日期為2020年8月11日的證人陳述書中亦夾附了另一則日期為2019年2月23日由劉先生致陳先生的電郵[36]，內容如下： 「回覆21-2-19電郵 有關：重鋪天台防水事宜 按之前電話商討，重鋪天台防水是法團的責任，本司不會承擔任何費用包括重鋪天台地面表面的隔熱磚等等，如法團/承辦商拒絕，本司不會同意法團/承辦商在本司物業內進行任何工程，如法團/承辦同意就需提供以下資料，本司收到後會盡快回覆有關決定。維修工程法團/承辦商需提供重鋪天台防水的整個過程以下資料：   1. 重鋪天台防水工程費用包括打開天台地面重鋪所用的隔熱磚費用需要法團/承辦商負責的書面確認證明所有一切費用與本司無關。   2. ……   3. ……   4. 打開天台表面重鋪所用的隔熱磚物料需符合法例規定並將有關證明和樣辦各壹份給本司同意存檔。   5. ……」    （加入強調）
(6)	從這則電郵可見，答辯人確實有堅持申請人必須承諾會負責重鋪隔熱磚，並以此為前題去決定會否配合施工。
(7)	陳先生的證人陳述書中亦夾附了日期為2019年4月29日致劉先生的電郵[37]，內容如下： 「你好，劉先生！ 跟進早前26/4/2019（星期五）與閣下的電話討論，現補充資料如下：- 1. 現時大維修工程合約已包括天台重鋪防水層，天台業主無需承擔[費]用。 2. 工程合約已包括所需保險（請參見附件） 3. 法團將會安排承辦商清拆天台地台，以及重鋪防水物料（外觀為建材原色的灰黑色）。詳細資料可參閱附件的物料清單（藍色標示部份）。 4. 天台及高天台的防水工程分別需時35個工作天及55個工作天，計劃希望於5月上旬盡早動工免影響其他維修工序。 敬希可以配合施工，謝謝！」 （加入強調）
(8)	在這則電郵中，申請人仍然沒有表示願意負責重鋪隔熱磚。表示會做的工序是「清拆天台地台，以及重鋪防水物料」而已。
(9)	在答辯人日期為2020年9月21日的馮寶新的證人陳述書，答辯人夾附了一封由陳先生致劉先生日期為2019年4月15日的信件[38]，內容如下：- 「茲收悉閣下於2019年4月12日發出之信件並謹覆如下:- 工程承辦商已於2019年4月14日清空及還原中僑貨倉大廈天台2個房間。 另外，工程承辦商將負責打鑿及清走天台表面之隔熱磚及重鋪新的防水塗層。 由於下層單位出現天花滲水情況，懇請貴業主配合施工以確保大維修之進度及減少對下層住戶之滋擾。謝謝！」 （加入強調）
(10)	在此信中，申請人同樣是沒有承諾或表示會負責重鋪隔熱磚。申請人會做的工序是「打鑿及清走天台表面之隔熱磚及重鋪新的防水塗層」而已。

59.  從上述的文件證據可見，縱使答辯人明確要求申請人承諾在維修防水層後鋪回被承建商拆除的隔熱磚，申請人仍然沒有承諾或表示會做，只是迴避著正面回答。基於以上的分析，本席裁定答辯人是（完全是或很大程度是）因申請人一直沒有同意會重鋪因天台工程而將會被承建商拆除的隔熱磚，而拒絕讓申請人進入天台施工。因申請人沒有同意遵守公契第16條的先決條件（即造成最少滋擾 (“causing as little disturbance as possible”) 及修復所有損壞 (“make good all damage thereby caused”)），答辯人拒絕讓申請人進入天台施工並沒有違反公契第16條。

是否批准引入新案情/  議題

60.  為案件的完整性，本席簡單討論答辯人擬引入新議題的申請。

61.  馬大律師在其修訂反對通知書的草擬本中列出一共9點議題（見上文第27段），當中有部分是在反對通知書中沒有提及但在答辯人的首份證人陳述書中有提及的事情；有部分是在反對通知書及首份證人陳述書均沒有提及的事情；而有部分則看來是法律論點的表述。

62.  本席在上文第38至52段已經針對各點作出分析，即使本席准許答辯人將該些案情/說法加入為抗辯理由，該些說法（除了跟隔熱磚有關的論點以外）均欠缺說服力，不會影響本案的結果。

63.  至於隔熱磚的案情/論點，正如本席在上文第58段討論，雖然答辯人不理想地沒有在其反對通知書中清楚交代隔熱磚一事，但當中針對申請人「破壞私人業權」的指控嚴格上也可涵括隔熱磚的破壞。再考慮到答辯人的代表（親自行事）在聆訊中亦有提及有關隔熱磚的爭議、申請人和答辯人的第一份證人陳述書各別均有夾附跟隔熱磚有關的文件證據、該些文件證據均指向申請人沒有承諾重鋪隔熱磚因而促成了答辯人拒絕合作、而申請人在審訊押後期間亦有機會在隔熱磚的問題上搜證和提交進一步證人證據和文件證據，本席認為必須考慮和處理隔熱磚此議題以作出公平和公正的裁斷。

命令

64.  基於以上分析，本席撤銷申請人的損害賠償的申索。

65.  雖然答辯人為勝訴一方，考慮到答辯人不理想的訴訟行為，包括但不限於在審訊進行中才大篇幅地改變/擴張其反對理由、提出不同的申請（押後申請和修訂申請）及提出牽強的說法和不合理的爭辯以致審訊時間不必要地增加，本席認為答辯人須負責此訴訟自2020年5月16日起[39]的訟費，如雙方未能協定金額則交回法院以對訟當事人的基準按區域法院訟費表作出評定。若訴訟各方在14天之內沒有申請更改，此暫准訟費命令將會成為絕對命令。