樂意園業主立案法團 訴 鄺啟康及另一人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第325宗

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判 決 書

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申請人是樂意園業主立案法團。答辯人是樂意園5樓509室之業主。申請人申索答辯人須付給申請人大廈維修翻新工程費$ 18,880，利息及訟費。

案情

2． 樂意園是20年多前建成的大廈，共有350個住宅單位及大約381個車位。本案之案情如下：

1997年1月13日，業主大會以業權份數11,686份對11,536份（若照每個住宅單位一票計算則為68贊成票對69反對票）通過了決議進行一些維修翻新工程。當時法團律師的意見認為，投票須要根據業權份數計算。（見有關會議記錄―申請人文件第2冊，127及128頁）。

1997年3月26日，業主大會又通過決議，選擇寶發建築工程有限公司（“寶發”）承造工程（見有關會議記錄―申請人文件第2冊，137至139頁）。

1997年4月14日，法團與寶發簽署承造工程合約。

其後好些業主不滿通過決議進行工程及用$6,550,000的高價聘用寶發承做工程，拒絕繳付攤分工程費用。

1997年5月，寶發開始做防煙門的工程。

1997年9月，寶發將大廈走廊地面原來鋪的磚鑿去。

1997年10月17日，業主大會通過決議擱置工程直至業主大會重 新有議決為止。

1998年2月10日，業主大會通過決議恢復進行工程（見有關會議記錄―申請人文件第2冊，197至200頁）。

答辯人拒絕繳付攤分工程費用。

抗辯理由

3． 答辯人提出一些抗辯理由，歸納如下：

(a) 羅於燊先生不是管理委員會委員，但郤在工程合約上簽字。工程合約應視為無效。

(b) 工程價錢太貴，賬目又不清楚。

(c) 業主大會於1998年2月10日投票表決恢復進行工程時，法團事前沒有通知業主工程合約會引致業主共$2,000,000的損失。

(d) 法團沒有權力進行美化工程。(The Incorporated Owners of Bayview Mansion V Chan Cheung Kit Mui Margaret - Small Claims Tribunal Appeal No. 32/94)

(e) 業主大會於1997年1月13日投票進行工程的決議案，應該未獲通過。因為當時贊成票只得68票，而反對票郤有69票。

(f) 就算投票以業權份數為準，有4票贊成票是在沒有委任代表文書的情況下投票的，應該視為廢票。這樣一來，贊成的業權份數就會比反對的為少。

分析

4． 我們經考慮後裁定上述(a)，(b)，(c)及(d)的抗辯理由不成立。(a) 申請人的第二位証人羅於燊先生作供稱，他只是以見証人的身份在工程合約 上簽署。細看工程合約副本上的簽名（見申請人文件第2冊，150頁），羅先生並沒有在法團授權印上簽署。我們不認為他是代表法團簽署。況且工程合約是否有效是法團與承造商之間的問題，不應影響答辯人是否須要繳交 攤分的工程費用。(b) 至於工程價錢是否太貴是見仁見智。法團是屬於所有業主的。如果它要按工程合約付款，它只有向業主籌款。就算有委員犯錯，引致法團金錢上損失，法團也可以向業主籌款補救。至於法團應否向犯錯的委員追究責任，則不屬於本案的範圍。關於賬目方面答辯人可要求法團解釋賬目的問題。但在本案中，答辯人不能用賬目不清楚來作為拒交攤分工程 費的藉口。(c) 在1998年2月10日業主大會之前，管理委員曾與承建商寶發建築工程有限公司開會商討重新製定協議書，及要求減低一些工程的價錢。但因為還沒有達成協議，申請人沒有在上述業主大會投票決定是否復 工前，將正在商討的內容告知業主。我們認為這並非不合理。況且答辯人也有出席上述與寶發的會議，亦知道商討的內容，他大可以在業主大會之前，將他所知道的告訴業主。他甚至可以在會上投票前發言。因此我們不接納答辯人籍此作為推翻業主大會復工決議案的理由。(d) 答辯人引用The Incorporated Owners of Bayview Mansion V. Chan Cheung Kit Mui Margaret一案來辯証法團沒有權力進行美化工程。但我們接納申請人律師的論點：灣景樓(Bay View Mansion) 一案中的公契，並沒有賦與法團權力進行翻新工程(renovation)。但本案中公契第11(d)條（申請人文件第2冊，018頁）郤需要業主付攤分翻新工程(renovation)的費用。另外我們從呈堂的照片中，可以看出本案所進行的工程是合理的，並非奢華。

5． 現在我們考慮抗辯理由(e)。本案公契第16(g)條規定，在業主大會中，業主按擁有的住宅單位投票，每單位一票。又建築物管理條例附表3第3(5)(a)條述明：“在任何法團會議上，業主按所擁有的份數投票，每份一票，但須符合在土地註冊處註冊的文書......。”本案的公契是在土地註冊處註冊的文書，所以投票要符合公契的規定。既然這是附表3的條文，所以與附表3本身並無衝突，並無不一之處。因此，1997年1月13日的業主大 會，在68票贊成及69票反對的情況下，並未能通過進行工程。

6． 我們再考慮抗辯理由(f)。第一答辯人指出，於1997年1月13日的業主大會中，1311室，1908室，2008室及2903室的業主沒有到塲，又沒有委任代表文書可以証明這些業主已委托他人代為投票，及投票的記錄顯 示這4個單位都是投贊成票的。在沒有委任代表文書的情況下，這4張贊 成票應該是廢票。這樣一來，就算按業權份數投票，反對票應比贊成票為 多，所以，當日的業主大會並未能通過進行工程的決議案。但申請人的律師在最後陳詞中說，現屆的管理委員會接收過千張文件。現在拿不出委任代表文書，可能是遺失了或者是不知道放在甚麼地方。但答辯人大可傳召有關業主及投票代表上庭作証。我們需要考慮事情的可能性。法團是否遺失了所有的委任代表文書？這些都是有關投票的重要文件，尤其是1997年1月13日業主大會的決議是極富爭論性的，這些文件理應加倍小心保存。況且，拫據出席會議記錄（見申請人文件第2冊，129頁），2903室的業主是一間有限公司 (JANTEC INV. LTD.)，但是沒有任何的委任代表紀錄。申請人與答辯人同意，只要有一張贊成票是廢票，業主大會進行工程的決議案就不能通過。我們按照以上的事實來衡量事情的可能性，經仔細考慮後，我們判定這4張問題票中最少有一張是廢票。所以我們裁定進行工程的決議案未能在上述業主大會中通過。

7． 申請人的律師認為，1997年1月13日的業主大會是否有效地通過進行工程的決議案並不重要，因為在1998年2月10日的業主大會以148票贊成比15票反對，通過了“恢復進行本法團第十四屆管理委員會聘用寶發建築工程有限公司承建之本大廈第一部份維修工程”（見有關業主大會記錄?申請人文件第2冊，197至200頁），這經已彌補了以前任何不足之處。我們同意這個論點。但另外要考慮的是，法團徵收款項的步驟是否符合法例的規定。建築物管理條例賦予法團權力，決定業主在某一段時間內（一般不能超過12個月）需要繳交的款額。但所徵收的費用不能超過前一期徵收款額的150%。若超過此限，則必須經業主大會通過決議批准（籌款用以支付因遵守審裁處，或有關公職人員，或公共機構的命令，所花的費用除外）（見上述條例第21條）。公契若與此條例不符，則以此條例為準（見第21條，5款）。我們注意到，召開1998年2月10日業主大會通告的議程（見申請人文件第2冊，192頁）上所載的表決事項，並不包括集資事項。議程中只有“宣布集資事項”。在會議記錄中（申請人文件第2冊，197至200頁），亦看不出集資是由業主大會通過的決議批准。其實所有呈堂文件都沒有顯 示這次法團籌款是經業主大會決議批准的。這沒有符合建築物管理條例第21條的規定。在這情況下，申請人無權向答辯人申索大廈維修翻新的工程費用。

判決

8． 經過以上的分析，我們裁定申請人敗訴，答辯人可獲訟費。如雙方對訟費不能達成協議，款額由法庭釐定。