添盟有限公司 對 梁志文

LDCS 5000/2021

[2023] HKLdT 6

香港特別行政區

土地審裁處

土地強制售賣申請編號2021年第5000宗

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判 決 書

(上訴許可申請)

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1.  此非正審申請是由第二答辯人於2022年10月5日提出，要求就土地審裁處（下稱「審裁處」）於2022年9月6日所作出的判決提出批准上訴許可。

背景

1.  本席於2022年9月6日頒下的判案書(下稱「判案書」)， 批准申請人根據香港法例第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（下稱「該條例」）強制售賣新九龍內地段2483號餘段（下稱「該地段」）之所有不可分割份數， 其上蓋現時建有一幢6層高商住樓宇， 地址為九龍深水埗海壇街227B及227C號（下稱「該物業」）。

2.  第二答辯人是海壇街227C號3/F單位的註冊業主。

3.  第二答辯人於2022年10月5日提交的誓章， 主要是以下列的理由支持他的上訴許可申請：

（1）審裁處不應理會申請人的測量師報告， 因為發展商對該地段一早已計算清楚， 一定有很豊厚利潤， 所以才提出收購；

（2）發展商曾出價分別為每平方呎17,000元及18,000元收購該物業其他單位；

（3）第二答辯人及其他單位業主曾於2018年收取訂金， 可惜海壇街227C號2/F單位業主認為收購價錢過低而拒絕， 導致收購告吹；

（4）申請人最後委託另一地產代理出價每平方呎16,000元收購第二答辯人的單位， 卻以每平方呎20,000元收購海壇街227C號2/F單位， 根本不合理；

（5）申請人的測量師報告指該地段可重建為24層樓高的商住樓宇， 不符事實， 因為隔鄰傲凱(Astoria Crest)也有三十多層高；

（6）香港政府減息一厘， 很快會推出「0+0 」入境檢疫措施， 疫情很快成為歷史。 美國明年減息， 股樓恢復正常上升， 樓價二、三年後一定有很大的升幅；

（7）市區重建局收購土瓜灣道榮光街重建的每平方呎收購價是17,798元， 收購旺角山東街是每平方呎18,378元， 收購九龍城盛德街是每平方呎19,848元。而該物業旁的新樓盤佳悅 (The Vim)也售每平方呎23,000元。

2022年12月28日的聆訊

4.  本上訴許可申請於2022年12月28日在本席席前聆訊， 但當日本席應第二答辯人要求，把聆訊押後至2023年1月17日，以便他尋求法律意見以回應就代表申請人的大律師的陳詞。

2023年1月17日的聆訊

5.  本上訴許可申請於2023年1月17日在本席席前再次進行聆訊。第二答辯人於2023年1月13日向審裁處提交一份文件，對代表申請人的大律師的陳詞作出回應。 根據代表申請人的孖士打律師行的梁笑敏律師（下稱「梁律師」）陳述，該地段已於2022年11月2日成功拍賣，而新買家，亦即是本案的申請人已於2022年12月2日完成交易。

發展商的利潤

6.  在自由商業社會， 商人或投資者追逐利潤是正常不過 (the natural goal of a firm is to maximize value)[1]。投資涉及風險亦是基本常識。地產發展牽涉龐大資金、人力、物力及時間，地產發展商當然希望獲得相應的資本回報 (return of capital), 而這回報包含債務成本 (cost of debt) 及股本成本 (cost of equity)。 後者在一般情況下會大於前者， 否則商人或投資者無需作出任何風險性的投資。根據估價的基本典籍Modern Methods of Valuation, Eric Shapiro, David Mackmin 及Gary Sams著， 第12版， 2019，Routledge出版的第222頁， 地產發展商應可獲取的利潤， 可參照地產發展的規模， 市場競爭， 地產發展時間長短， 及當時的投資氣氛， 但卻沒有絕對標準。 同樣， 香港測量師學會於2016年印行的土地發展估值指引： HKIS Guidance Notes on Valuation of Development Land， 亦有類近的描述：

“3.6.4 Developer’s profit needs to reflect:

• The nature of the development and related risks. These include marketing risks for sales and lettings, risks of construction difficulties and cost overruns, and delays in obtaining relevant development approvals.

• Competition and market demand for the type of development scheme, plus:

• The development duration, since lengthening the development period will escalate the necessary return on outlays and capital.

3.6.5 Straightforward developments catering to strong market demand will serve to reduce risk, and thus profit rate expectation.

3.6.6 Larger scale and longer duration complex developments involve higher risk, as outlined in 3.3.1 above, so it may be appropriate to adopt a higher rate of return in such development land valuations. Similarly, developments requiring multiple approvals from different authorities will also incur longer development periods and incur higher risks.”

7.  所以第二答辯人指發展商獲取利潤不可能構成上訴理由[2] 。於本案， 本席接納申請人的測量師證供， 以兩年半的發展期計算，地產發展商應可獲取的利潤約為15%， 即每年約6%。

發展商過去的出價

8.  正如第二答辯人承認， 發展商如有委託地產代理出價購買相關業權， 但沒有獲得成功。 可惜時移世易， 市場變化不斷， 第二答辯人不能強求發展商維持同樣的出價。

9.  重要的是， 根據合約法， 發展商在商討收購時的出價， 並不一定等同要約(offer)。 正如判案書第58段所述，第二答辯人所曾簽署的「臨時買賣合約」 只有他自己的簽名， 沒有日期， 更沒有買方的名字或簽名。於案中代表第二答辯人的大律師形容此只為 “blank offer” （空白的要約）。本席根據區域法院在Leung Wai Cheung v Octel Networks Litd & Others, DCCJ 4454/2017 (無彙報的案例，日期為2020年5月15日)一案的判決， 認為當時只是第二答辯人提出要約而矣， 而不是發展商或申請人。

申請人曾以較高的價錢收購同類單位

10.  第二答辯人投訴申請人或曾以較高的價錢收購同類單位， 對他不公平。可是在自由商業社會， 除非觸犯法例， 任何人也可以與其他任何一方締結合約，第三者無權因此干涉或說於理不公。

11.  根據審裁處在Good Faith Properties Limited & Others v Cibean Development Company Limited, LDCS 42000/2011 (無彙報的案例，日期為2013年5月31日)第44段的判決，該條例第4(2)(b) 條 所指的「多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數」，審裁處可考慮申請人在任何時段， 包括在作出強制售賣申請後所採取收購步驟是否合理：

“We found no ambiguity or absurdity in the wordings of Section 4(2)(b) on a purposive interpretation of the Ordinance. On the contrary, if the contention of the respondent is accepted, i.e. only pre-Application offers were to be considered, this is inconsistent with the objective of the Ordinance and create absurdity in particular when the property market goes upwards after the Application. If only pre-Application steps were to be considered, the majority owner will have no obligation to negotiate with the minority owner or to offer terms that are fair and reasonable after an Application had been filed. Should the pre-Application steps be found to be fair and reasonable, the Tribunal is entitled to make an order for sale turning a blind eye to the fact that the majority owner had failed to take any reasonable steps after filing of the Application in view of the rising market trend. This is absurd and clearly not in the interests of the minority owners and defeat the intention of the Ordinance to protect the interests of the minority, up till the moment when the Tribunal makes an order for sale.”

12.  而香港終審法院在Capital Well Ltd v Bond Star Development Ltd (2005) 8 HKCFAR 578, [2005] 4 HKLRD 363的第33段及36段解釋， 審裁處在評估該條例第4(2)(b) 條所指的「合理步驟」時， 並不是在進行估值過程。 審裁處只須根據呈堂證據， 信納有關出價落在廣義上被視為公平和合理的賠償範圍。如在該案中，地產發展商的出價已超出雙方經考慮涉案用地的可發展價值後， 對於該案答辯人在該土地上的權益的相應價值評估，審裁處絕對有權裁定該出價落在公平和合理的範圍。

傲凱是否有三十多層高？

13.  第二答辯人聲稱該地段隔鄰傲凱也有三十多層高， 他是被傲凱的發展商誤導， 因為傲凱的發展商不設4/F、13/F、14/F及24/F， 所以傲凱只有26層， 不是30層。

14.  此外，《建築物(規劃)規例》只限制上蓋建築物的覆蓋率不得超越地盤面積的33.33%， 卻沒有限制建築物的高度[3]。個別 發展商可考慮縮小住宅部分的覆蓋率而提升高度 （但因此會增加公用面積而犧牲部分實用面積）， 以達致規劃大綱圖限制的「一幢建築物內住用與非住用各佔部分的為9.0倍」的地積比率。因此， 申請人的測量師報告指該地段可重建為24層樓高的商住樓宇並非不合理。這正如香港上訴法庭在Pacific Base Holdings Limited & Others v Lee Hop Biu & Others, CACV 426/2020 (無彙報的案例，日期為2021年5月31日) 一案的第43段所言， 在審理地段的重建價值時， 申請人只須提交一發展概念以供參考:

“From a practical point of view, since there is no requirement on the majority owners to submit a detailed redevelopment plan at this stage, the proposed redevelopment could only be presented to the Tribunal on a conceptual level with a high degree of generality.”

15.  當然， 這發展概念必須有效達致（或接近）規劃大綱圖容許的9.0倍地積比率。 而在本案，申請人的測量師報告的發展概念可達到地積比率8.4375倍[4]。

樓價二、三年後一定有很大的升幅

16.  第二答辯人聲稱樓價二、三年後一定有很大的升幅， 可是他引用的所謂事實， 如香港政府減息一厘， 很快會推出「0+0 」入境檢疫措施， 疫情很快成為歷史，美國明年減息等， 全都是他的臆測， 即使到現在還未能全部兌現。

17.  當然， 在一般情况下， 法庭在處理案件上訴時， 是不會接納新的證據[5]，但在 Bwllfa & Merthyr Dare Steam Collieries (1891), Ltd v Pontypridd Waterworks Co [1903] AC 426一案， 英國樞密院在431頁指出， 當證供涉及日後的假設， 而事後事實卻一一浮現， 法庭可以此驗證證供的合理性。

18.  審裁處於2022年9月6日作出本案的判決， 香港經濟日報卻於2022年12月16日報導， 長江實業以11.6億元， 奪得市區重建局西營盤賢居里項目， 每平方呎樓面地價為9,554元， 較同區桂香街項目地價4個月間下跌27%。香港經濟日報又於2022年12月22日報導，「地價隨樓價回落， 啟德第2A區地皮由長實(01113) 以87億元奪得， 每平方呎樓面地價6,138元, 不但較市場估值下限低2成， 更創同區8年半新低價， 較高峰期地價大跌7成。」

19.  及至2023年1月11日， 財政司司長在出席《亞洲金融論壇》時， 他被問及樓價及地價走勢時指出： 「不需要特別在意赤柱地皮流標， 認為在樓市調整中， 地價跌幅較快， 一般為二比一， 即樓價回落10%， 地價回落20% …」

20.  現實生活中有許多不確定性， 因此在採納剩餘估值法（residual valuation）時， 重建後的收益亦只能以現行價值作參考（current values and costs at the date of valuation are normally utilised）[6]， 而這不確定性就反映在地產發展商應可獲取的利潤上。

21.  第二答辯人對地價的臆測， 全都站不住腳。

市區重建局的收購價

22.  第二答辯人以市區重建局的收購價作為比較， 在基礎上並不正確。首先，第二答辯人必須明白，市區重建局的收購價包含了自置居所津貼， 香港高等法院原訟法庭在陳銳珍訴市區重建局， HCMP 107/2016，（無彙報的案例，日期為2017年2月22日）一案判案書的第34段，已道明自置居所津貼乃屬特惠性質， 並非法定賠償。此在同案之香港上訴法庭裁決亦得到確認[7]。

23.  另在陳金泉訴運輸司 [2015] 2 HKLRD 770（日期為2015年3月30日）一案，上訴法庭在其判案理由書第18段釋明：

「補償和特惠津貼明顯是兩個不同的概念。正如在陳尊 對 離島地政署案（HCAL 124/2004）原訟法庭法官朱芬齡（當時官銜）所說，發放特惠津貼是為了行政方便而採用的政策，目的是以特惠津貼代替法定補償，從而避免因法定補償款額的多寡而引起的爭拗，及避免因涉及司法程序而導致的拖延和不便。」

24.  此外，在 Data Key Limited v Director of Land, HCAL 146/2014（無彙報的案例，日期為2018年3月2日）一案，高等法院原訟法庭在判案書的第38段重申， 特惠金並不是法定補償的一部分。

25.  第二答辯人的單位實用面積為59.6平方米（641.5平方呎）， 根據申請人的測量師報告， 根據該條例附表1第3部， 他可獲得售賣該地段所得收益分攤的基準為4.9220%[8] ， 以審裁處判定地價120,000,000元計算， 即約為5,900,000元。

答辯人的上訴許可申請

26.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

27.  又《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

28.  但綜觀第二答辯人所持的上訴許可申請理據及他在上訴許可申請聆訊時的陳述， 並非判案書的決定在法律論點上有錯誤， 而只是針對本席基於該條例附表1第3部的裁斷。

29.  本席經審閱第二答辯人提出的上訴理由，並經聆聽第二答辯人所作的證供及陳述後，認為第二答辯人擬提的上訴並沒有法律論點上有錯誤的支持，更沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴，因此本席拒絕第二答辯人要求批予上訴許可的申請。

訟費

30.  最後，由於第二答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。本席在考慮過梁律師提供的收費解釋後， 同意本申請的訟費，以簡易程序計算, 即時評定為97,400元。