山光道10-12號業主立案法團 訴 七洲發展有限公司及另一人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第282宗

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判 詞

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1. 本案申請人是一座多層大廈（香港跑馬地山光道10-12號）的業主立案法團（“法團”）。第一及第二答辯人公司是兩間有關係的公司。第一答辯人是以下單位的業主，擁有大廈42/198的業權：-

	單位	大廈業權份數
(a)	山光道10號4樓及地下4號車位	11/198
(b)	山光道10號9樓連天台及地下9號車位	11/198
(c)	山光道12號3樓	10/198
(d)	山光道12號7樓	10/198
	共:	42/198

第二答辯人擁有以下的單位，即大廈11/198的業權：

	單位	大廈業權份數
	山光道10號5樓及地下5號車位	11/198

大廈業權的計算方法如下：

住宅單位	18個 x 10/198	=	180/198
車位	18個 x 1/198	=	18/198
		共:	198/198

2. 申請人根據香港法例第344章，建築物管理條例（有關條例）申索，第一及第二答辯人須分別付給申請人61,727.27元及16,166.67元，作為照業權攤分的大廈維修費用如下：

工程費用：	291,000元
第一答辯人需付：	291,000元 x 42/198 = 61,727.27元
第二答辯人需付：	291,000元 x 11/198 = 16,166.67元

3. 申請人的呈堂文件顯示，在1996年1月5日，業主大會議决通過進行大廈大維修工程，包括修葺剝落石屎，糞渠及沖厠水改用鹹水等工程。經招標及投標後，大廈管理委員會於1996年5月2日通過選出四間承建商，其中包括全達建築有限公司。在1996年8月2日，業主大會通過進行大維修工程，由全達建築有限公司承造，又通過“各業戶需於1996年9月底付第一期分攤費15,000.00元及於1996年10月底前付第二期分攤費15,000.00元”。後來管理委員會再於1996年11月11日發出召開業主大會通告，大會討論議程其中包括“討論及决議徵收大廈維修分攤費用及處理方法”。其後，業主大會於1996年12月5日舉行，並通過“大廈大維修分攤費用分兩期收，即一九九六年十二月底前交第一期，一九九七年一月卅一日前交第二期，每個住宅單位每期收費為15,000元，每個車位每期為1,500元.....”。業主立案法團跟着在1996年12月10日發出通告，通知全體業主上述的决定，及要求各業主在限期內繳付大維修攤分費用。申請人代表(法團秘書林善華先生)在庭上供稱，除第一及第二答辯人外，其他業主至少已繳交第一期的攤分大維修費用。

4. 本席注意到，跟據業主大會通過大維修費的攤分數目，第一及第二答辯人每期應付的款項分別為63,000元及16,500元，而申請人申索的數目只是分別為61,727.27元及16,166.67元，少於上述每期的攤分數目。

5. 後來業主立案法團於1998年6月26日發出召開緊急業主大會通告，議程包括討論及議决如何處理屋宇署命令D101/HK/98及DR44/HK/98，着令大廈進行若干工程。有關的業主緊急大會於1998年7月2日舉行，議决通過接納全達建築有限公司的報價(291,000元做齊政府規定項目，另外油外牆費用則為45,000元)，及法團盡快與全達簽約。

6. 從上述的呈堂文件來看，申請人業主立案法團經已依照有關法例第20A(2)條的規定，經招標承投方式，聘請全達建築有限公司承造工程。業主須攤分的維修費用及繳款期限，亦經1996年12月5日舉行的法團業主大會議决通過。所以法團可以追收已議决通過的攤分維修費用，即每個住宅單位30,000元，每個車位3,000元，分兩期繳交(見前文第5段)。申請人現申索的款額比議决通過的為低。

7. 法團於1999年1月8日與全達建築有限公司簽署了一份工程合約，工程費用為291,000元(呈堂文件A2)。本席細心將這合約與1996年全達建築有限公司的投標書(呈堂文件A5, 14頁)，及1996年12月5日舉行的法團業主大會的會議記錄(呈堂文件A1, 9頁)，作出比較。發覺所有1999年合約內的工程項目都有在1996年的標書或會議記錄提及。1996年的報價及1999年合約內所載各工程項目的費用如下：

項目	1996年報價	1999年合約價
則師	6,000元	6,000元
保險	12,000元	12,000元
棚架工程	48,000元	78,000元
鋼筋石屎結構工程	40,000元	70,000元
更換大廈渠筒工程	45,000元	45,000元
停車場修葺工程	52,000元	52,000元
沖厠喉工程	28,000元	28,000元
	231,000元	291,000元

在回答本席的問題時，申請人的代表及証人林善華先生供稱，棚架工程的價錢由1996年的48,000元增加至1999年的78,000元是因為新的安全條例規定要建雙重的棚架。另外鋼筋石屎結構工程的價錢由1996年的40,000元增加至1999年的70,000元是因為1996年跟1999年的損壞程度不同，不同時間亦會引致不同的價錢。本席經考慮後認為這些都是合理的解釋，可以接受。既然1999年合約內的工程項目巳包括在1996年的標書內，並且價錢合理，本席認為這是符合有關條例第20A（2）條關於工程需要招標承投的規定。

8． 本席注意到，於1998年7月2日舉行的緊急業主大會，議决通過接納全達建築有限公司的報價及交由它承做工程，沒有依照有關條例的規定進行。有關條例附表3規定，召開法團業主大會的通知書，“須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表（如有的話）。”但是召開上述緊急業主大會的通知書是於1998年6月26日發出，而大會日期是1998年7月2日， 期間不足規定的14天時間。雖然如此，這並不影响申請人的申索，因為1996年12月5日舉行的法團業主大會經巳議决通過了收取攤分維修費用的辦法，而現在申請人申索的款額比議决通過的為少（見上文第6段）。

9． 再者，有關條例或案中大廈公契，並沒有規定聘請承建商需要業主大會通過。有關法例只規定，如向業主籌款超出一個限額，需要經業主大會議决通過。有關法例賦予管理委員會權力，决定業主在某一期間內（一般不能超過12個月）所繳交的款項，但所徵收的費用不能超過前一期間需交款額的150%。若超過此限，必須經業主大會通過决議批准（籌款以支付因遵守審裁處或公共機構的命令所花的費用除外）（見有關條例第21條）。細看1999年法團與全達建築有限公司所簽的合約（呈堂文件A2）除沖厠水喉工程外，所有的工程項目，都與屋宇署於1998年6月19日所發出的兩個命令DR44/HK/98及D101/HK/98（呈堂文件R1，3及4頁）有關。管理委員會可以向業主收取有關這些命令的工程費用，毋須業主大會通過决議批准。法團决定同時做沖厠水喉工程亦是合理，這項工程涉及的款項只不過是28,000元，這樣小的款額亦不需要業主大會通過决議批准。

10． 第一及第二答辯人的代表馬英畧先生提出了一些抗辯理由。他說答辯人的立塲是，需要維修的地方應從速進行，避免財物損失及人命傷亡。但大維修或粉飾大廈，只會浪費金錢。好些地方是完好的，不需要破壞然後再修葺。本席注意到，申請人在本案中申索的欵額只是有關法團與全達建築有限公司於1999年1月8日所簽合約的工程費用。本席細覽這合約內的工程項目，發覺並沒有粉飾工程。正如上文第9段所述，除冲厠水喉工程外，所有的工程項目，都與屋宇署的命令有關。而改為用鹹水冲厠的水喉工程也不是無理。

11． 馬先生指出，法團舉行業主大會時沒有核實業主身份，沒有查核身份証。法團的証人及代表林善華先生在被盤問時供稱，他認識出席會議的人仕，有些是他的親戚，他肯定他們是業主，特別是1996年12月5日業主大會的表决大維修記錄（呈堂文件A5，21及22頁）顯示出出席業主的資料。在庭上，馬先生只是提出一個一般性，沒有實質根據的疑點。他並沒有特別質詢那一個單位出席業主的真確性，要林先生回答。有關的大廈只有18個單位及18個車位，林先生又是法團的秘書，他的供詞說認識出席業主大會的人仕並肯定他們是業主是可信的。况且，有關的會議記錄也沒有記載關於確認業主身份的爭拗。

12. 馬先生又指出，答辯人曾要求管理公司(屋宇管理有限公司)就選出承建商的報價，作出評估，再交由業主考慮磋商。但管理公司置諸不理，而法團竟然在這個階段要他們科款，再告上法庭。另外，在屋宇署沒有催迫的情況下，法團急急决定進行工程。本席須要指出，不同的業主對怎樣管理大廈可能有不同的意見，而决定權在於法團。除非法團經管理委員會或業主大會的决定是違反條例或公契的規定，否則業主須要遵從這些决定。答辯人不能因為法團不依照他們的建議辦事而拒絕付攤分的工程費用。

13． 馬先生說答辯人公司曾向申請人業主法團作出一些要求：（1）只要進行屋宇署維修令所述的工程；（2）將屋宇署所指令的工程與其他工程劃分；（3）將工程交給屋宇署負責做；（4）向屋宇署詢問工程的價錢來評定承建商的價錢是否合理。但法團沒有接納這些要求。本席在上文第12段經已解釋過，大廈管理的事情，决定權在於法團，業主要遵從它經管理委員會或業主大會作出的合法决定。本席判定，法團沒有接納答辯人的要求並沒有違法，答辯人不能藉着這理由拒絕繳交攤分的工程費用。

14． 馬先生訴說，管理公司沒有與業主及租客保持良好的溝通，引致答辯人的租客因為進行工程的問題作出投訴。而法團亦沒有通知答辯人屋宇署發出有關延期完工的信件。但這些都不是可接納為拒絕繳交攤分工程費用的理由。

15． 根據雙方的証供，陳詞，以及上述的分析，本席判定申請人業主立案法團勝訴。

16． 由於申請人的代表林善華先生在1999年3月17日的聆訊中沒有帶齊文件，引致審訊中斷了一些時間，答辯人公司要求當天1/3的訟費。本席覺得合理，予以照准。

17． 本席判令如下：

(1) 第一答辯人須付給申請人攤分工程費用61,727.27元；

(2) 第二答辯人須付給申請人攤分工程費用16,166.67元；

(3) 第一及第二答辯人須付申請人本案的訟費，如申請人與答辯人等不能就 訟費之數目達成協議，則交由法院釐定；但申請人須付第一及第二答辯人1999年3月17日的訟費三份之一。

日期：1999年6月14日