青山道216及218號業主立案法團 訴 林芷靜

LDBM177 & 178/2000 (Consolidated)

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年LDBM第177宗

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判 決 書

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1. 申請人是位於青山道216及218號的建築物的業主立案法團，而兩宗案件的答辯人分別是218號和216號天台的業主。

2. 2000年9月6日，本席將兩宗案件合併審理。

3. 申請人的申請，是要求本庭下令二位答辯人繳交大廈的管理費、管理運作基金以及電力維修費。

支付管理費、管理運作基金的責任

4. 對管理費支付的責任，大廈公契的第6(b)條有以下的規定：

"(b) The owner of each Floor in the said building shall on demand pay to the First Owner or the First Owner's Agent in respect of each Floor:-

(i) All amounts of money actually incurred or expended by the First Owner or the First Owner's Agent payable in the proportions of one share for each floor in connection with the management, operation, servicing, maintenance, repair and insurance of the said land and the said building."

（劃線為原文所無）

5. 公契是在1985年4月15日所簽訂的，而根據公契第6(a)條所載，上述條文所述有關管理等工作是由the First Owner（即Notable Land Investment Company Limited）所負責的。

6. 二位答辯人分別是218及216號天台（Roof）的業主。如果第6(b) 條“Floor”的字義並不包含“Roof”的概念，則二位答辯人無須負起支付管理費及管理運作基金的責任。

7. 大廈公契（“公契”）的第（3）條是有關大廈份數的分配：

	Premises	Shares
(1)	No. 216 Castle Peak Road
	(a) the entire Ground Floor :-	38
	(b) the entire First Floor :-	10
	(c) the entire Second Floor :-	10
	(d) the entire Third Floor :-	10
	(e) the Main Roof :-	2
(2)	No. 218 Castle Peak Road
	(a) the entire Ground Floor :-	38
	(b) the entire First Floor :-	10
	(c) the entire Second Floor :-	10
	(d) the entire Third Floor :-	10
	(e) the Main Roof :-	2
	Total :	140
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8. 第(3)條清楚顯示出216及218號的結構。它們各自有4層樓和一個天台。這條文內沒有任何部份將“Roof”等同為“Floor”。

9. 公契的第(2)條指出二幢大廈各有4樓層：

'(2) There are standing on the said land two 4-storeyed buildings (hereinafter together called the "said building") known at the date hereof as Nos. 216 and 218 Castle Peak Road, Kowloon.'

10. 如果天台"Roof"亦算是一層樓，第（2）條的條文就應被寫為"two 5-storeyed buildings"而不是"4-storeyed buildings"。

11. 大廈公契的第2條有以下的內容：

'In this Deed, the word "Floor" when used in relation to each of the 1st, 2nd and 3rd Floors of the said building shall include the balcony erected over crown land appertaining thereto and when used in relation to each of the Ground Floors of the said building shall include the Cockloft therein and the Yard at the rear thereof.'

12. 第2條顯示出"Floor"是用於地下(Ground Floors)，1字樓(1st Floors) 、2字樓(2nd Floors)及3字樓 （3rd Floors） ，它沒有提及"Main Roof"。這條文的內容顯示出"Roof"並未被視為一層樓（Floor）。

“Floors”與“Roofs”是不同的字，有不同的字義。上述的條文清楚顯示出“Floor”的字義，並不包括“Roof”在內。

13. 按第6(b)條規定每層樓的業主才須繳交與管理運作有關的費用，故此二位答辯人沒有責任繳交與管理運作有關的費用，故此本席撤銷申請人要求二位答辯人繳付管理費及管理運作基金的申請。

14. 218號大廈的天台有一木屋建於其上。公契第1(b)條容許天台的業主在獲得有關政府部門的許可之下在天台上建造建築物：

"The Owner for the time being of the Roofs of the said building shall be at liberty to sell, dispose of or use the same in such manner and for such purpose or purposes as it shall think fit with power to carry out and construct any works, structures or buildings thereon which may be approved by the Building Authority or any other competent authority ......."

15. 答辯人証人（鄧恩鴻先生）是Notable Land Investment Company Limited 的董事之一。他說當他的公司在多年前購入上幢大廈時己有一間木屋在218號天台之上。在20年前他曾接獲建築物拓展署的通知，謂該木屋是僭建的木屋，需要被拆去，証物R3的第3及第4幅照片顯示出此木屋的一部份。毫無疑問此木屋是一間用木料建造的小屋。

16. 本席接納鄧恩鴻的証供，裁定此為僭建的木屋。本席認為建築物拓展署或政府的其他部門無可能批准任何人在一幢大廈之上建造一間木屋。

17. 基於上述的原因，本席裁定此木屋並未使218號的天台變成一層樓。

電力維修費

18. 申請人於2000年3月30日召開業主大會，與會者通過選聘電力工程承辦商維修大廈公共電力裝置的設備。

19. 公契內的條款並不涵蓋有關此項電力維修工程費用的事宜。

20. 《建築物管理條例》第20(2)條賦予法團權力以設立並維持一項備用基金，以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支。上述因電力維修而需為申請人籌集的費用，是屬於第20(2)條所指明基金的範疇。

21. 《建築物管理條例》第21條是有關基金款額的釐定，而第22(2)條規定，如無公契或公契並無確定繳款的規定，則各業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。電力維修工程價是$87,400。故此每位答辯人所須支付費用是$1,248.57 ($87,400 x 2/140)。

22. 本席頒佈以下命令：

(1) 本席撤銷申請人在此兩案中有關追討管理費及管理運作基金的追討；

(2) 每宗案件的答辯人袛須繳付$1,248.57的電力維修費。

本席頒下臨時訟費的命令：申請人須繳付予二位答辯人訟費。如與訟雙方未能議定訟費的金額，則該訟費金額由訟費評定官評定。如與訟雙方不在14天內向本席提出有關此臨時命令的申請，則此臨時命令成為永久的命令。