香浪生 對 王美園

DCCJ 2842/2023

[2026] HKDC 331

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第2842號

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判案書

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A.  前言

1.  本審訊涉及原告人針對被告人提出的三項申索，要求法庭作出以下命令：

(1)  交付物業管有權 – 被告人須交出位於九龍荔枝角道188及190號麗華閣5樓A室（以下簡稱「該麗華閣物業」）的空置管有權。原告人在其《申索陳述書》中，亦曾就由約2023年2月20日起至今的中間利潤向被告人提出申索。然而，在開案陳詞中，代表被告人的何大律師向法庭表示，原告人不會就此項目繼續追討。

(2)  交代帳目及賠償損失 – 被告人須就其未經授權出租九龍深水埗福華街9號地舖（以下簡稱「該福華街物業」）所收取的租金及相關利益，向原告人交代帳目，並賠償因此造成的損失[1] ；及

(3)  歸還不當得款 – 被告人須歸還其於2020年透過不當影響（undue influence）或威嚇手段，從原告人處取得的款項合共港幣$950,000元（以下簡稱「該筆款項」）。

2.  原告人現年93歲，為上述兩項物業的唯一法定擁有人。被告人曾是原告人的朋友。根據被告人在證人台上的證供，原告人及其妻子共育有三名兒子及一名女兒；其妻子約於2017年左右因跌倒而入住安老院，隨後被告人便搬進錦綉花園K段2街2號屋（以下簡稱「該錦綉花園物業」）與原告人同住。在此之前，自2007年起，被告人一直居住於該麗華閣物業，而原告人亦不時前往該處居住。被告人育有一名兒子，出生於1987年，現居於香港島。

3.  鑑於原告人的健康狀況，在被告人同意下，本席於2026年1月13日作出命令，准許原告人在本審訊中援引及宣讀其於2024年10月15日根據《區域法院規則》第39號命令第1條進行的口頭訊問之聆訊（以下簡稱「該聆訊」）謄本 (以下簡稱「該聆訊謄本」)及相關證物，以代替原告人親身出庭作供。

4.  原告人已於該聆訊中，在宣誓下確認其於2024年1月19日簽署的《證人陳述書》內容屬實，正式採納該陳述書及其相關證物為其主問證供，並接受被告人的盤問。原告方並未傳召其他證人。

5.  被告方有一名證人，即被告人本人。被告人依據其日期為2025年11月15日之《證人陳述書》作供。

6.  在審訊中，何大律師代表原告人。被告人一直沒有法律代表，親自行事。被告人的口頭證供於2026年2月4日完成。與訟雙方於2026年2月5日早上分別提交書面結案陳詞，並於2026年2月5日下午2時30分進行口頭結案陳詞。然而，由於與訟雙方並未將關於「所有權禁止反言」（proprietary estoppel）及「不當影響」（undue influence）的相關案例提交給法庭，於2026年2月5日，法庭指示與訟雙方在2026年2月9日之前提交書面補充結案陳詞，並於2026年2月11日上午9時30分進行口頭補充結案陳詞。

B.  雙方並無爭議的事實

7.  以下為雙方並無爭議的事實：

(1)  原告人為該麗華閣物業及該福華街物業的唯一法定擁有人。

(2)  就該麗華閣物業而言，並無任何法律文件，包括轉讓契據（deed of assignment）、信託契據（deed of trust）或遺囑（will），顯示原告人曾將該物業轉讓或贈予被告人。

(3)  就該麗華閣物業而言，原告人透過其律師葉謝鄧律師行於2023年2月20日向被告人發信（以下簡稱「該20/02/2023信件」），要求被告人於該20/02/2023信件發出7天內遷離。被告人於2023年2月27日回覆該信（以下簡稱「該27/02/2023信件」）。信件內容詳情見下述。

(4)  就該福華街物業而言，原告人於2018年4月20日簽下一授權書，內容如下：

「致：李全德律師事務所

本人，香浪生（香港身份證號碼xxxxxxx(x)），現授權王美園（香港身份證號碼 xxxxxxx(x)）代表本人收取九龍太子福華街9號地鋪的鑰匙，同時代表收取受託人發出的支票或款項（如有的話）。

2018年4月20日

香浪生」

(5)  就該筆款項而言，於2020年3月24日，原告人從恒生銀行戶口提取了港幣300,000元現金給被告人。此外，於2020年7月7日，原告人把其中國建設銀行戶口內的港幣65萬元，以銀行本票的形式，存入被告人的戶口。

C.  雙方與訟的案情

8.  根據原告人的《申索陳述書》，其案情概括如下：

(1)  就該麗華閣物業而言，由大約2007年10月開始，他基於朋友關係給予被告人該物業的鎖匙，無條件准許她進入該物業。之後，原告人透過該20/02/2023信件，要求被告人在7天內交出空置管有權。被告人在該27/02/2023信件中，承認原告人就該麗華閣物業擁有的業權，並同意在2023年3月22日搬離及把該麗華閣物業的鎖匙交還原告人。在同一信件中，被告人亦同意把該福華街物業的鎖匙交還原告人。

(2)  就該福華街物業物業而言，被告人在沒有原告人授權或知情下，在不同時段，把該福華街物業租給不同的第三方包括但不限於陳桂嬋和陳偉健。被告人把該福華街物業違法出租，所收取的租金亦據為己有，原告人要求被告人就該福華街物業所收取的租金及利益製備帳目給原告人進行查詢。

(3)  就該筆款項而言，在被告人的不恰當影響下，即在原告人身體狀況不佳要依賴被告人，被告人威脅離開及不再照顧原告人及威嚇會傷害其家人及破壞原告人位於該錦繡花園物業內的財物的情況下，原告人分別於2020年3月24日及7月7日提取該筆款項給予被告人。

9.  由於被告人沒有法律代表，所以她在描述她的案情時會有困難。被告人的《抗辯書》很多時將和本案無關的聲稱羅到其中，令人難以理解。在以下的段落，本席會基於該《抗辯書》概述被告人的案情。至於被告人在其《證人陳述書》、開案陳詞及結案陳詞的陳述，則會在以下討論法庭應該信納雙方那一方的案情和證據時一併處理。根據被告人的《抗辯書》，其案情概括如下：

(1)  就該麗華閣物業而言，被告人在《抗辯書》中聲稱，原告人於2007年購入該物業時，已「決定」將其作為贈與被告人的「定情禮物」，條件是若原告人日後患上任何重大疾病或行動不便時，被告人須要不惜一切代價來予以救助。

(2)  就該福華街物業而言，被告人在《抗辯書》中聲稱原告人曾於律師事務所簽署授權書授權被告人代為收取租金及支票，所有支票及現金都己交回原告人。

(3)  就該筆款項而言，被告人在《抗辯書》中聲稱該筆款項乃原告人交予其作為購買冬蟲草、花膠、野生星斑魚及有機蔬菜，以自然食材來調理原告人的身體。

D.  本案爭議議題

10.  基於上述雙方狀書的陳述，本案的議題如下：

(1)  關於該麗華閣物業的權益：

(a)  被告人是否擁有該物業的任何實益權益（beneficial interest）？具體而言，原告人是否曾向被告人作出具約束力的口頭贈與承諾？

(b)  抑或，被告人僅為一名特許權人（gratuitous licensee），而該特許權已於2023年2月20日被原告人有效終止？

(2)  關於該福華街物業的代理權限：

(a)  被告人是否有權代原告人出租該物業？（即2018年的授權書是否涵蓋出租及管理權限？）

(b)  被告人是否已就租金向原告人交代及支付？

(c)  被告人是否違反了代理人的受信責任（fiduciary duty），未有向原告人交代租金帳目及歸還收益；

(3)  關於該筆款項：

(a)  該筆款項是否原告人在受被告人不當影響（undue influence）或威嚇（duress）下支付？

(b)  或者，該筆款項是否如被告人所稱，是原告人自願送贈以購買補品？

E.  關於證人可信性的法律

11.  本席採納高等法院暫委法官歐陽浩榮（當時官階）在Chiu Man Wai Daivd v Chiu Man Hung [2023] HKCFI 1785一案第21段所闡述的證人可信性法律原則，以衡量本案證人的可信性：

“21. 法庭在衡量一名證人的可信性時，會考慮以下各點：

(1) 一般而言，在發生爭拗之前出現的文件，對法庭評定證人的可信性，是有最重要的作用；

(2) 證人所述的事情會否發生的固有可能性或不可能性，以及事件本身是否合乎邏輯；

(3) 證人的證供是否和案件中無爭議或無可爭議的證據（不論是文件上或其他方面之證據）有互相矛盾的地方；

(4) 證人在不同時間對事情的描述（例如是在證人陳述書及在庭上被盤問時所作之證供）是否有前言不對後語的地方；

(5) 證人是否有動機說謊或在作供時不盡不實；

(6) 證人所作證供的整體性。證人有時候是會出錯，但這並不一定代表他是有心作假，亦不一定會影響該證人其他部分供詞的可信性；但另一方面，倘若證人的一項或多項證供不獲法庭接納，那麼，法庭在評估該證人就其他方面所作之證供的可信性時，亦須將這點考慮在內；

(7) 雖然法庭有時候會考慮證人在證人台作供時的舉止，但必須緊記這些舉止是可能帶誤導性的，法庭應小心衡量。”

12.  在本案中，原告人依賴其《證人陳述書》及聆訊謄本；而被告人僅傳召一名證人，即她本人。

13.  在考慮原告人的《證人陳述書》及聆訊謄本，以及被告人的證供後，本席認為原告人是一位誠實可靠的證人，其證供獲得同時期文件的支持。相反，被告人的證供大部分遭同時期文件明確否定，且包含不少內在矛盾（internal inconsistencies）。如若原告人的證供與被告人的證供存在差異，本席毫不猶疑地選擇前者。在本判案書稍後段落，本席將對原告人證供與被告人證供的較為重要部分作出分析。

F.  議題一：關於該麗華閣物業的實益擁有權

14.  雙方並不爭議原告人為該麗華閣物業的唯一法定擁有人。正如歐陽法官在上述Chiu Man Wai David一案第20(6)段所裁定，法定所有權（legal title）與實益擁有權（beneficial interest）通常緊密相連。因此，若任何一方主張法定所有權與實益權分屬不同人士，該方須負舉證責任以證明其主張。在本案中，由於被告人主張該麗華閣物業的實益擁有權不屬於其法定所有權人即原告人，故被告人須負舉證責任證明其主張。被告人能否成功，取決於其主張的內容及其可信性 。

15.  在其於2026年1月26日存檔的開案陳詞中，被告人聲稱：「原告人須完成自2007年至2023年的口頭承諾贈送 [該麗華閣物業] 作為被告人服務原告的工作付出 …」。由於被告人並無法律代表，其表達案情或有困難。本席予以寬待，並假設她欲主張的是「所有權禁止反言」（proprietary estoppel）之法律原則。在其開案及結案陳詞中，原告人的代表何大律師亦以「所有權禁止反言」來描述被告人就原告人要求其交出該麗華閣物業空置管有權的抗辯理由。

16.  關於「所有權禁止反言」（proprietary estoppel）之法律原則，英國上議院華學佳勳爵（Lord Walker）在Thorner v Major [2009] 1 WLR 776一案第29段中明確指出，提出此主張的一方必須證明三大要素：(1) 向其作出的陳述或保證；(2) 對該保證的信賴；以及 (3) 因該信賴而遭受的損害 (意譯)[2]：

“… the doctrine [of proprietary estoppel] is based on three elements: a representation or assurance made to the claimant; reliance on it by the claimant, and detriment to the claimant in consequence of his (reasonable) reliance.”

參見Cheung Lai Mui v Cheung Wai Shing & Ors (2021) 24 HKCFAR 116第23段，終審法院常任法官李義（Ribeiro PJ）以及非常任法官甘慕賢（Gummow NPJ）的判詞。

17.  將上述法律原則應用於本案，並基於以下事實裁決，本席認為被告人未能履行其舉證責任，以證明「所有權禁止反言」的三項構成要素。本席認為，在此方面，被告人的案情模糊不清，難以自圓其說。

F1.  被告人的《抗辯書》缺乏足以成功證明所有權禁止反言的主張

18.  首先，在其《抗辯書》中，被告人僅聲稱，該麗華閣物業是原告人在2007年購入時「就決定要送給被告的定情禮物」。然而，被告人並未在《抗辯書》中指稱原告人曾對她作出任何贈與該麗華閣物業的承諾，無論是在購入時或其後。因此，即使根據被告人在《抗辯書》所述的案情，由於她並未指稱原告人曾作出任何贈與承諾，故她未能證明原告人曾向她作出贈與該麗華閣物業的陳述或保證，未能滿足所有權禁止反言的第一個要素。

19.  此外，被告人在《抗辯書》中聲稱，原告人於2017年確診前列腺癌，由她陪同在香港求醫，因年紀過大而未獲醫院收治，遂轉往廣州軍區醫院接受治療並進行手術。出院時，原告人詢問被告人欲以何種條件留下來作其貼身24小時照顧。被告人回答，「只要是原告贈送都收」；只要原告人的身體能在她的照料下康復，送該麗華閣物業及該錦綉花園物業「都可以收」。然而，被告人仍未在《抗辯書》中指稱原告人曾作出任何贈與該麗華閣物業的承諾。由於缺乏此一指稱，她未能證明原告人曾向她作出贈與該物業的陳述或保證，亦未能滿足所有權禁止反言的第一個要素。

20.  再者，從上述第15段可見，被告人在開案陳詞中主張原告人曾作出一項橫跨15年 – 自2007至2023年 – 的「口頭承諾」。然而，她並未清楚指出該「口頭承諾」是在何時作出，陳述亦顯得模糊不清。正如上述，在其《抗辯書》中，被告人聲稱該麗華閣物業原告人在2007年購入時「就決定要送給被告的定情禮物」。然而，在口頭開案陳詞中，針對被告人於《抗辯書》中指稱原告人於2017年確診前列腺癌，並於廣州軍區醫院接受治療後出院一事，被告人曾提及原告人贈送該麗華閣物業及該錦綉花園物業「都可以收」，她隨即改口，聲稱原告人是在2017年向她作出承諾。

21.  綜合上述，被告人未能在其《抗辯書》中清楚指出原告人曾對她作出贈送該麗華閣物業的承諾。此外，無論在其《抗辯書》、《證人陳述書》或開案陳詞中，被告人均未能指出原告人在何時作出贈與該麗華閣物業的承諾。這清楚顯示，被告人在開案陳詞中所指稱的承諾與其《抗辯書》互相矛盾，並屬近期捏造。

F2.  被告人聲稱原告人對其任何有關贈與該麗華閣物業的陳述或保證，均為同期文件所斷然否定

22.  即使假設被告人的《抗辯書》包含原告人曾向她作出贈與該麗華閣物業的承諾之指稱，該指稱亦已被該27/02/2023信件之內容及承認所斷然否定：

(1)  該27/02/2023信件是被告人回覆該20/02/2023信件而發出的。在該20/02/2023信件中，原告人指出，被告人乃先前獲特許權（licence）無代價（without consideration）進入該麗華閣物業，而該特許權現已被撤銷，並要求被告人於2023年2月27日或之前將該物業以完好狀況交還，否則原告人將向法院申請該物業的空置管有權。

(2)  在該27/02/2023信件中，被告人不僅沒有否認她是以無代價特許權進入該麗華閣物業，反而承認該物業「屬業主 [原告人] 擁有的業權」，並承諾原告人她會「即時搬離」，交回該物業的鎖匙，且承諾「不會侵佔其單位」。

(3)  顯然，被告人在同期文件中的承認，斷然否定原告人曾承諾將該麗華閣物業贈與她的指稱。事實上，她在《抗辯書》及《證人陳述書》中從未作出此一聲稱。顯而易見，這是被告人在開案陳詞以及證人台上捏造的證供。

23.  被告人在盤問中明確承認，她於撰寫該27/02/2023信件時 ，並未受到任何人的強迫、恐嚇或威脅。她進一步確認，該信件乃她在家中獨自以手機打字完成，並自行透過檔案傳輸及使用家中打印機打印後簽署。被告人承認，她是在完全自願且清楚理解信件內容的情況下完成上述程序。其後，她在盤問中辯稱該信件乃在「精神崩潰 」或「受壓」下簽署。然而，此一證供並不可信。若被告人真處於精神崩潰或受壓狀態，她不可能在完全獨立的情況下撰寫出如此條理清晰的信件。

24.  此外，當面對該27/02/2023信件中對其不利的證據時，被告人竟在證人台上試圖將其「修改」為對自己有利的內容。她隨意更改不利於自己的證據，顯示其並非誠實可靠的證人。

(1)  在該27/02/2023信件中，被告人清楚寫明該麗華閣物業「屬業主香浪生擁有的業權」。然而，在證人台上，她竟聲稱此句話的「真實意思」應修改為：「該麗華閣物業屬於香浪生送給王美園的禮物和居住」，企圖將原本承認物業屬原告人所有的陳述，改為物業乃原告人贈與她的禮物。

(2)  在該27/02/2023 信件中，被告人承諾原告人「我會即時搬離，交出… [該麗華閣物業]鎖匙」。然而，她在證人台上卻修改口供，聲稱正確的說法應是：「我不會搬離，而且我要等到法庭的結果出來」。此舉完全背離她在同期文件中的明確承諾，曲解了信件的字面涵意。

(3)  在該27/02/2023信件中，被告人原本表示留在該麗華閣物業是為了「方便警察通訊 … 地址不能隨便更改 …」。然而，她在證人台上的證供卻顯得混亂且不合邏輯。她先改口稱警察可隨時致電聯絡她，並不需要固定通訊地址；隨後又編造新的理由，稱留在該麗華閣是因為該處鄰近警署，方便報到。此等隨意修改證供的行為，顯示她並非誠實可靠的證人。

25.  綜合上述，被告人在證人台上「即場修改同期文件」以迎合自身案情的行為，充分反映其並非誠實可靠的證人。儘管她承認該27/02/2023信件乃在完全自願、無人脅迫的情況下於家中打印並簽署，她卻試圖以事後編造的理由修改其在爭議初期清楚作出的承認。這足以證明被告人深知該信件已斷然否定其案情。

26.  此外，在該27/02/2023信件中，被告人明確寫下「會即時搬離」及「交出鎖匙」。此文件是她在訴訟尚未展開時，於完全自願、無人脅迫且深思熟慮後親自打印並簽署的同期書面承諾。然而，她卻完全無視自己白紙黑字的保證，繼續佔用麗華閣物業。此種背棄自身簽署文件的行為，足以顯示她並非誠實可靠的證人。

27.  被告人的指稱亦被她於2023年2月13日致原告人的電話錄音（以下簡稱「該13/02/2023電話錄音」）[3]及謄本所斷然否定。在該錄音中，關於該麗華閣物業，被告人請求原告人「暫時給我住住先，我會俾返你」。

F3.  被告人主要案情的內在矛盾

28.  首先，被告人在開案陳詞聲稱的原告人曾承諾將該麗華閣物業贈與她，也與其本人在《證人陳述書》中的陳述互相矛盾。在《證人陳述書》第4段中，她承認「在2023年2月20日，原告人向被告人要求在7天內交出[該麗華閣物業]的空置管有權」。在第5段中，她亦承認「在2023年2月27日，被告人在書面信件中承認原告人就該[麗華閣物業]擁有的業權，並同意在2023年3月22日即時搬離及把該 [麗華閣物業] 的鎖匙交還原告人，在同一信件中，被告人亦同意把該 [福華街物業] 的鎖匙同時交還原告人」。然而，在《證人陳述書》第5段中，她卻指稱在27/02/2023信件中她曾聲明：

「條件是原告人尚未付感恩費、救命護理費及工資24小時勞動費。」

然而，該27/02/2023信件並未包含此一聲稱，顯然與其主張互相矛盾。

29.  此外，被告人在《答辯書》中指稱，於「出院時」，原告人詢問她需要何種條件以繼續作為其貼身24小時照顧者。她回答，只要原告人的身體能在她的照料下康復，贈與該麗華閣物業該錦綉花園物業「都可以收」。然而，在《證人陳述書》中，她卻指稱原告人在手術前曾答應她「屯門物業再送一間給你收租，作生活費，當時我就答應了」。顯然，在《答辯書》中，她的指稱涉及手術前的承諾，且涉及錦綉花園物業；而在《證人陳述書》中，她的指稱則涉及手術後的承諾，且僅提及屯門物業，完全未提及該錦綉花園物業。此等前後不一的陳述，顯示其案情互相矛盾，難以信納。

30.  綜合上述，本席拒絕信納被告人的陳詞，即原告人曾承諾將該麗華閣物業贈與她。正如上述，被告人的陳詞已被她本人於27/02/2023信件中的承認所斷然否定，並與其《證人陳述書》互相矛盾。

31.  此外，本席信納原告人的證供，即他僅基於朋友關係將該麗華閣物業的鎖匙交予被告人，並無任何贈與承諾，僅屬無條件准許她進入使用該麗華閣物業。原告人在該聆訊中的證供為他與被告人之間從未存在任何贈送該麗華閣物業的協議。針對被告人聲稱該麗華閣物業乃「照顧條件」的抗辯，原告人斷然否認，表示：「冇，冇呢件事」[4]。他解釋，交付鎖匙的初衷純粹出於朋友間的便利。原告人進一步澄清，他當時一直居住於該錦綉花園物業而非該麗華閣物業，性質上屬於借出空間給被告人。當被問及是否有收取租金或其他代價時，原告人確認屬無償借用，表示：「係吖，冇收租嘅」[5]。原告人的證供為同期文件所支持，本席予以信納。

F4.  被告人未能證明她對原告人任何陳述或保證的信賴

32.  本席已於上文作出事實裁決，認定原告人並未承諾將該麗華閣物業贈與被告人，故無從談及被告人存在任何信賴之情況。

33.  無論如何，被告人必須證明其因信賴原告人之承諾而改變處境。然而，在該27/02/2023之信件中，被告人已明確承諾「會即時搬離」及「交出[該麗華閣物業]鎖匙」。此外，在該13/02/2023之錄音中，被告人亦親口承認：「我會俾返你，我唔要。」上述同期承認清楚顯示，被告人從未因依賴原告人所謂之送贈承諾而作出任何行動。

F5.  被告人未能證明其遭受損害

34.  確立己久的法律原則是在考慮「損害」的同時，法庭必須衡量被告人所獲得的「抵銷利益」（countervailing benefits）。參見Szeto Chak Mei (The sole administratrix of the unadministered properties of the late Szeto Chiu, Deceased) v Chan Lam Shan and Others, HCMP 836/2012（未經𢑥編, 判案書日期2016年3月1日），第41段；The Incorporated Owners of Hung Wai Building（鴻威大廈業主立案法團） v Sunny Elegant Ltd（旭彩有限公司）& Ors [2024] HKLDT 43, 第164段：

“… to look at the question of detriment in the round, a court must consider countervailing benefits acquired by the claimant as a result of the course of conduct by which the claimant has satisfied the reliance element of his claim. Such benefits must be taken into account because the detriment element is established only when that conduct means that, if the promisor were free to act as he wishes, the claimant would then be worse off overall than if he had not acted as he did. If the countervailing benefits are sufficiently substantial they may prevent the claimant establishing a proprietary estoppel claim.”

35.  此外，「違背良心」是所有權禁止反言一重要的成份：參見Szeto Chak Mei第42段；IO of Hung Wai Building第164段：

“Unconscionability is a very important part of the doctrine such that, if the other elements appear to be present but the result does not shock the conscience of the court, the analysis needs to be looked at again… The court, as a court of conscience, goes no further than is necessary to prevent unconscionable conduct...”

36.  在本案中，被告人聲稱其損害在於照顧原告人。然而，根據被告人在盤問下之證供，她多年來獲准於該麗華閣物業免租居住。除此之外，她不僅無需支付任何租金以居於該麗華閣物業，其日常飲食亦由原告人全數負擔。此情況清楚顯示，被告人自1990年代與原告人相識以來，其生活模式並未惡化，反而顯著改善。她自原告人所獲得之抵銷利益，實屬重大，足以抵銷甚至超越其所聲稱付出的任何照顧或勞力。在此情況下，被告人被命令交出該麗華閣物業之空置管有權，並無違背良心。

37.  因此，綜上所述，本席裁定被告人未能履行其舉證責任，證明該麗華閣物業權之實益擁有權異於其法定所有權，或她於該麗華閣物業享有任何實益擁有權。本席於事實上裁定，該麗華閣物業的法定所有權及實益擁有權均屬原告人，被告人任何基於所有權禁止反言的辯護理由必須予以撤銷。

38.  基於上述理由，本席毋須處理何大律師就該麗華閣物業所提出之其他陳詞。然而，為求全面起見，本席將於以下段落簡要處理該等陳詞。

F.6  不完整的送贈原則

39.  首先，何大律師於陳詞中指出，被告人所聲稱之「口頭送贈」在法律上僅屬「不完整的送贈」（imperfect gift）。他並引用權威案例Milroy v Lord (1862) 4 De GF & J 264，該案確立了著名原則：若要使一項自願結算（voluntary settlement）有效，授予人必須依照該財產性質所要求之方式，完成所有必要之轉讓手續：

“I take the law of this Court to be well settled, that, in order to render a voluntary settlement valid and effectual, the settler must have done everything which, according to the nature of the property comprised in the settlement, was necessary to be done in order to transfer the property and render the settlement binding on him. He may of course do this by actually transferring the property to the persons for whom he intends to provide, and the provision will then be effectual, and it will equally be equally effectual if he transfers the property to a trustee for the purposes of the settlement, or declares that he himself holds it in trust for those purpose; …”（見第1190頁）。

該案進一步闡明，若授予人之意圖在於透過轉讓以實行送贈，法庭不會將該無效之轉讓視為授予人已宣告自己為受託人，因為此舉將構成「將不完整之交易轉化為完善之信託」：

“… in order to render the settlement binding, one or more of these modes must … be resorted to, for there is no equity in this Court to perfect an imperfect gift. The cases I think go further to this extent, that if the settlement is intended to be effectuated by one of the modes to which I have referred, the Court will not give effect to it by applying another of those modes. If it is intended to take effect by transfer, the Court will not hold the intended transfer to operate as a declaration of trust, for then every imperfect instrument would be made effectual by being converted into a perfect trust.”（見第1189-1190頁）

40.  因此，即使被告人能成功舉證，證明原告人曾承諾將該麗華閣物業贈與她，本席仍同意何大律師之陳詞。在本案中，並無任何法律文件，包括轉讓契據（deed of assignment）、信託契據（deed of trust）或遺囑（will），顯示原告人曾將該麗華閣物業轉讓或贈與被告人。由於本案缺乏必要之轉讓契據，法庭既不能亦不會協助被告人完善此不完整之送贈。何大律師於補充口頭結案陳詞中亦同意，不完整送贈原則並不影響所有權禁止反言（proprietary estoppel）之適用。然而，被告人未能證明原告人曾作出贈與承諾，亦未能證明其對原告人任何陳述或保證之信賴，更未能證明其遭受損害。故此，所有權禁止反言原則對被告人毫無助益。

F.7  所有權禁止反言與法規限制

41.  其次，結案陳詞中，何大律師援引英國上議院施廣智勳爵 (Lord Scott) 在Cobbe v Yeoman’s Row Management Ltd [2008] 1 WLR 1752第29段的裁決，並陳詞指出所有權禁止反言（proprietary estoppel）不能被援引，以使一份因不符合法規要求而被法規宣告無效的協議變得可強制執行；衡平法亦絕不能抵觸法規：

“There is one further point regarding proprietary estoppel to which I should refer. Section 2 of the [Law of Property (Miscellaneous Provision) Act 1989] declares to be void any agreement for the acquisition of an interest in land that does not comply with the requisite formalities prescribed by the section. Subsection (5) expressly makes an exception for resulting, implied or constructive trusts. These may validly come into existence without compliance with the prescribed formalities. Proprietary estoppel does not have the benefit of this exception. The question arises, therefore, whether a complete agreement for the acquisition of an interest in land that does not comply with the section 2 prescribed formalities, but would be specifically enforceable if it did can become enforceable via the route of proprietary estoppel. It is not necessary in the present case to answer this question, for the second agreement was not a complete agreement and, for that reason, would not have been specifically enforceable so long as it remained incomplete. My present view, however, is that proprietary estoppel cannot be prayed in aid in order to render enforceable an agreement that statute has declared to be void. The proposition that an owner of land can be estopped from asserting that an agreement is void for want of compliance with the requirements of section 2 is, in my opinion, unacceptable. The assertion is no more than the statute provides. Equity can surely not contradict the statute. As I have said, however, statute provides an express exception for constructive trusts…”

42.  何大律師陳詞指出，基於《物業轉易及財產條例》（第219章）（以下簡稱該「條例」）第3(1)[6]及5(1)(a)[7]條，以及Cobbe一案的原則，被告人所依賴所有權禁止反言（proprietary estoppel）的辯護理由在法律上不能成立。他並援引以下香港案例以支持其觀點：

(1)  Chan Tin Bo v Estate of Ng Cheong [2024] HKDC 567，第59段；及

(2)  Ng Yuk Pui Kelly v Dung Wai Man & Ors [2019] HKCFI 210，第470–471段。

43.  基於以下原因，恕本席不能認同何大律師的陳詞：

(1)  本席注意到，在Thorner v Major一案第99段中，英國上議院廖柏嘉勳爵（Lord Neuberger）指出，英國1989年《財產 (雜項規定) 法案》（Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989）第2條對一項單純的禁止反言主張，且未涉及任何契約關聯者，並無影響：

“I do not consider that section 2 has any impact on a claim such as the present, which is a straightforward estoppel claim without any contractual connection.”

(2)  在Howe v Gossop [2021] EWHC 637 (Ch) 一案中，英國高等法院法官史諾登（Snowden J）引述 Thorner一案後於第48段指出，第2條旨在規範土地買賣契約成立過程中的問題；而禁止反言的目的則在於補救嚴格行使法律權利時所產生的不合衡平之情況。因此，第2條是否影響所有權禁止反言的運作，存在相當疑問；即使確有影響，第2條僅能作為阻止衡平救濟之授予的依據，且僅限於該救濟具有強制執行或其他方式使土地買賣契約或土地權益處分契約之條款生效的情形，而該等契約依據法令本身即屬無效且不可執行：

“Section 2 is aimed at problems in the formation of contracts for sale of land, whereas the purpose of an estoppel is to remedy the unconscionability in the assertion of strict legal rights. Accordingly, there is considerable doubt that section 2 is intended to affect the operation of proprietary estoppel at all, but even if it did, section 2 could only operate as a bar to the grant of equitable relief if and to the extent that such relief had the effect of enforcing, or otherwise giving effect to, the terms of a contract for the sale or other disposition of an interest in land that the statute renders invalid and unenforceable.”

(3)  權威法律書籍Snell’s Equity（第35版）第12‑048段亦認為，第2條並未涵蓋任何所有權禁止反言主張。該條文規範的是土地買賣或其他土地處分契約的要件，而所有權禁止反言的主張，即使基於承諾，亦與契約請求有所區別。此一見解在案例中已獲得更多支持，並且從原則上看，確屬較佳觀點：

“… Secondly, it could be said that no proprietary estoppel claim is caught by s.2, as the section regulates the requirements of a contract for the sale or other disposition of an interest in land, and a proprietary estoppel claim, even if promise-based, is distinct from a contractual claim. The latter view now has more support in the case law and, it is submitted, it is the better view as a matter of principle.”

(4)  另參見Megarry & Wade, The Law of Real Property （第10版）第15‑028段，特別是註腳243。

44.  最終，在補充口頭結案陳詞中，何大律師亦未再依賴該《條例》。

G.  議題二：關於該福華街物業

45.  關於該福華街物業，被告人於其《抗辯書》中聲稱：「原告在律師事務所辦了一張授權書給被告、代為收租、收支票」。她並進一步主張，所收回之租金用作修繕滲水及補貼家用，支票及現金均交予原告人。在《證人陳述書》第1.2段中，被告人聲稱，根據2018年之授權書，她為福華街物業「唯一擁有授權書和代出租的擁有人」。

46.  因此，即使依據被告人於《抗辯書》所述之案情，她乃代原告人收取租金，故屬原告人之代理人，並對原告人負有受信責任（fiduciary duty）。

47.  在 Libertarian Investments Ltd v Hall (2013) 16 HKCFAR 681一案中，終審法院非常任法官苗禮治勳爵（Lord Millett NPJ）於第167段指出一旦確立信託或受信關係，受益人或主事人即有權要求交代帳目。

“Once the trust or fiduciary relationship is established or conceded the beneficiary or principal is entitled to an account as of right.”

48.  在Angove’s Pty Ltd v Bailey and Anor [2016] UKSC一案中，英國最高法院法官岑耀信勳爵於第19段指出代理人有責任向主事人交代其代主事人所收取之金錢：

“An agent has a duty to account to his principal for money received on his behalf.”

49.  在本案中，在其《申索陳述書》中，原告人已經清楚要求被告人須就該福華街物業所收取的租金及利益製備帳目給原告人進行查詢。另一方面，被告人在其《抗辯書》中已明確承認，她曾將該福華街物業物業出租予第三方並收取租金。因此，被告人有責任向原告人交代她代原告人所收取的租金。然而，被告人違反了代理人的受信責任（fiduciary duty），未有向原告人交代關於該福華街物業的帳目及歸還收益:

(1)  她未能出示任何租約副本以證明租金數額；及

(2)  她未能出示任何銀行入帳紀錄以證明租金去向。

50.  關於租金去向，原告人於該聆訊的證供為他從未收到過被告人所轉交之款項，並直言：「一個仙我都冇收到」[8]。被告人於《抗辯書》中聲稱，她所收取之租金用作修繕滲水及補貼家用，並將支票及現金交予原告人。然而，在其於2025年12月5日提交之陳詞第7頁中，被告人卻聲稱，所收取之租金每月支付一萬元予原告人妻子作生活費，每月由原告人的兒子來該錦綉花園及由原告人遞交給他，餘款則存放於原告人之「床頭百寶箱」。在其於2026年2月3日提交之開案陳詞第1段及於盤問中，被告人亦作出相同聲稱。顯然，此一聲稱與其於《抗辯書》之陳述互相矛盾，且該聲稱並未於《抗辯書》中提及，顯然屬被告人後期捏造，本席拒絕信納。

51.  被告人並沒有向原告人交代租金去向及沒有將租金交給原告人的事實，也由以下她在證人台上的承認所印證。在盤問下，被告人承認她以市價租金為條件，向租客預先一次性收取高達17萬港元的租金，並將其全部用於支付其個人開支。被告人並公然承認「那是我的生活費」。被告人並沒有提供任何證據，顯示原告人對此事知情。顯然，被告人是在原告人沒有授權及不知情的情況下，收取租金，並將租金據為己用。

52.  因此，如有需要，本席會接納原告人他沒有收過租金的證供，及拒絕信納被告人在這方面的相關證供。

53.  此外，終審法院常任法官李義（Ribeiro PJ）在Libertarian Investments Ltd 一案在第93段指出，倘若原告能夠提出證據，證明其損失是由違反相關的受信責任所導致，則舉證責任即轉移至違反責任的受信人，由其反證該違反責任與損失（或損失的特定部分）之間表面上存在的因果關聯：

“Where the plaintiff provides evidence of loss flowing from the relevant breach of duty, the onus lies on a defaulting fiduciary to disprove the apparent causal connection between the breach of duty and the loss (or particular aspects of the loss) apparently flowing therefrom.”

引用上述原則於本案，原告人一旦證明被告人已收取了屬於他的款項（被告人對此已承認），舉證責任便轉移至被告人身上（“the onus lies on a defaulting fiduciary”）。被告人必須證明該筆款項已妥善處置或已歸還予原告人，否則須承擔法律責任。顯然，被告人並未履行她的舉證責任。

54.  在此情況下，本席並不需要處理該授權書是否授權被告人出租該福華街物業及收取租金。本席留意到，當原告人代表大律師在盤問中向被告人指出該授權書僅限於「向律師樓領取鎖匙及支票」而非出租物業時，被告人在庭上承認她清楚知道該授權書並無賦予她出租權力。這項承認斷然否定其在《抗辯書》及《證人陳述書》中的聲稱，再次顯示她並非是誠實可靠的證人。即使如此，為求全面起見，本席會在以下的段落簡單處理此議題。

55.  在Bryant, Powis, and Bryant Ltd v La Banque du Peuple [1893] AC 170一案中， 英國樞密院（Privy Council）麥克納頓勳爵（Lord Macnaghten）在第177段指出授權書必須受到嚴格詮釋，並須證明在對整份文件作公平詮釋後，有關權限能於文件之範圍內找到，不論是透過明文規定或必然隱含之方式：

“Nor was it disputed that powers of attorney are to be construed strictly ... it is necessary to show that on a fair construction of the whole instrument the authority in question is to be found within the four corners of the instrument …”

56.  援引上述法律原則於本案，本席作出以下觀察及裁決：

(1)  首先，該信件之抬頭明確標示為「致：李全德律師事務所」，而非致函公眾或任何潛在租客。

(2)  其次，信件內容清楚指示律師行將「支票及鎖匙」交予被告人。從文義可見，此授權僅屬一次性之行政指令，即授權被告人代原告人自律師行領取特定物品。

(3)  再者，本席認為，一份僅授權「領取鎖匙」之授權書，不能被引申或擴大解釋為授權被告人長期管理物業、簽署租約，或為自身利益收取租金。故此，被告人就該福華街物業所為之出租行為，屬於越權代理（unauthorized agency）。原告人從未批准該等租賃，亦不受其約束。

57.  綜上所述，本席認為，被告人無權保留其自該福華街物業所獲取之租金收益。被告人必須就其未經授權出租該福華街物業所得之一切利益，向原告人交代帳目（account for profits），並將所有涉案款項連同利息返還原告人，方為適當。

H.  議題三：關於該筆款項

58.  原告人關於該筆款項的申索是基於不當影響（undue influence）。以下為既已確立的法律原則。

59.  在Bank of China (Hong Kong) Ltd v Wong King Sing & Ors [2002] 1 HKLRD 358一案中，高等法院原訟法庭特委法官馬道立（前終審法院首席法官當時官階）指出（參見判詞第37-41段）：

(1)  不當影響包括實際的不當影響（actual undue influence），屬第1類（Class 1）。

(2)  就實際的不當影響而言，申訴人必須證明（參見判詞第38段）：

(a)  行使影響者具備影響投訴人的能力；

(b)  行使影響者確曾對投訴人施加影響；

(c)  該等影響屬不當；以及

(d)  涉案交易因不當影響而成立。

“In the case of actual undue influence (Class 1), the complainant (on whom the burden of proof on this issue rests) has to demonstrate the following, namely that:-

(a) the person who allegedly influenced (I will refer to him as ‘the influencer’) had the capacity to influence the complainant;

(b) influence was in fact exerted;

(c) the exercise of influence by the influencer was undue; and

(d) the exercise of undue influence resulted in the transaction complained about (although it need not be the only reason as long as it was a significant reason…”)”

(3)  推定的不當影響（presumed undue influence）屬第2類，並細分為第2(A)及第2(B)類。第2(A)類指雙方存在特定關係，如律師與客戶、醫生與病人、父母與子女等，法律因此推定存在不當影響。

(4)  就第2(B)類而言，申訴人必須證明（參見判詞第47段）：

(a)  他對行使影響者寄予信任與信心；以及

(b)  從雙方的關係層面觀之，涉案交易無合理解釋：

“In Class 2(B) cases, the complainant needs to do more before the presumption arises. Here the complainant has first to show that:-

(a) he placed trusted and confidence in the influencer or that the influencer had acquired an ascendancy or domination over him; and

(b) the transaction cannot be readily explicable by the relationship of the parties.”

(5)  就第2(B)類要求之首項而言，申訴人必須證明存在一種關係，使其通常將信任與信心寄託於影響者，或影響者已對其取得優勢地位或支配權。顯然，任何個案中是否存在此等關係，悉視乎具體事實而定（參見判詞第47段）：

“As to the first of these requirements, the complainant must prove the existence of a relationship under which he generally reposed trust and confidence in the influencer or that the influencer had acquired an ascendancy or domination over him … Obviously, whether such a relationship exists in any given case is dependent on the facts …”

(6)  至於須證明該交易並不能僅以雙方關係作合理解釋，第2(B)類下的推定，旨在適用於申訴人「作出一項過於龐大的贈與，或進入一項過於輕率的交易，以致不能合理地以友誼、親屬、慈善或其他普通人所依循的尋常動機作解釋 …」。其中一個關鍵在於審視交易本身的性質: 聖誕禮物並不等同於無限度的擔保。另一個重要的指引，乃在於評估雙方關係影響時，必須時刻審視申訴人及施加影響者各自之性格，尤其是申訴人之性格。（參見判詞第53段）。

“As to the second matter to be proved (i.e. the transaction cannot be readily explicable by the relationship of the parties) … The presumption under Class 2(B) is intended to apply when the complainant ‘makes a gift so large, or enters into a transaction so improvident, as not to be reasonably accounted for on the ground of friendship, relationship, charity or other ordinary motives on which ordinary men act’ … One of the keys is to look at the nature of the transaction itself … A Christmas gift is not the same as an unlimited guarantee … Another important guide lies in my view in always looking at the respective characters of the complainant and of the influencer when assessing the impact of their relationship, particularly that of the complainant … If the complainant is for example a well educated or strong‑willed person capable of independent thought, a court may more likely be of the view that he was able to make an informed and free choice for himself in deciding whether or not to enter into the relevant transaction for the benefit of his friend or relative even though he would not personally benefit from the transaction. On the other hand, a naive and dependent person, easily influenced by a stronger or more dominant personality, would be regarded in a completely different light when he has entered into a disadvantageous transaction. In his case, he could well be regarded as having reposed such trust and confidence in the influencer that it becomes questionable whether his decision to enter into the transaction was voluntary. In most cases, it may be sufficient for the court to ask whether the decision was likely to have been freely and voluntarily made by the complainant or whether his mind was effectively made up for him by the influencer.”

(7)  實際上，推定的存在不應掩蓋法庭之職能，即在作出裁決時須全面考慮所有證據。法庭並非必須如同遵循既定公式般，拘泥於先例所衍生之原則。常識亦為必要（參見判詞第56段）：

“In practice, the existence of presumptions should not in my view obscure the function of the Court to take into account the whole of the evidence in arriving at its decision. As I have already remarked, the Court is not required to follow the principles derived from authorities as though they were set formulas. Common sense is required …”

60.  在Li Sau Ying v Bank of China (Hong Kong) Ltd (2004) 7 HKCFAR 579一案中，終審法院非常任法官施廣智勳爵（Lord Scott）在第34段指出，在第2(B)類案件中，法庭應集中審視呈堂證供是否在相對可能性的情況下支持涉案交易因不當影響而進行。換言之，須審查被指稱行使不當影響的一方是否濫用了另一方對其的信任與信心：

“I do not wish to leave this issue without expressing the hope that in future cases, where undue influence has to be proved but where the relationship between the parties is not a relationship that falls within Slade LJ’s Class 2A category, the parties will concentrate on whether the evidence justifies the inference that, on a balance of probabilities, the impugned transaction was procured by undue influence, that is to say, by an abuse by the allegedly dominant party of the trust and confidence reposed in him by the allegedly subservient party.”

61.  正如歐陽浩榮法官在Yin Yau Che (By His Next Friend, Yiu Wai Yu) v Yin Cho Yuen [2025] 5 HKC 980一案第11段中指出，Bank of China一案的判詞是在英國上議院於Royal Bank of Scotland v Etridge (No 2) [2002] 2 AC 773判詞不久後頒布。在該案中，施廣智勳爵對於在第2B類案件中使用法律推定的效用表示懷疑：

“The Judgment in Bank of China (Hong Kong) Ltd v Wong King Sing & Others (supra) was handed down very shortly after the House of Lords gave its Judgment in Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No.2) [2002] 2 AC 773, in which Lord Scott doubted the utility of the use of presumption in relation to Class 2B cases …”

歐陽法官隨後引用施廣智勳爵在Li Sau Ying一案第28至30段的觀察，並於第12段總結如下：簡言之，就第2(B) 類案件而言，應避免使用「推定」一詞，以免造成混淆。最終問題在於所提出的證據是否足以支持作出不當影響的裁定：

“In short, as far as Class 2B cases are concerned, the reference to “presumption” should be avoided so as not to cause confusion. At the end of the day, it is a matter of considering whether the evidence addressed is sufficient to justify a finding of undue influence.”

本席認為，這和Bank of China一案第56段的判詞互相呼應。

62.  在本案中，原告人依賴第1類和第2(B)類不當影響。

63.  依據上述法律原則，在考慮本案之相關證據後，本席作出以下的事實裁決：—

(1)  在本案中，原告人現年93歲，而被告人出生於1963年，現年63歲，較原告人年輕整整30年。顯然，被告人具備影響原告人的能力。

(2)  其次，毋庸爭辯的事實是，原告人自大約2017年起患有前列腺問題。根據原告人的證供，本席亦予以接納：被告人曾建議原告人回內地就醫，原告人當時信任她，往後數次由被告人陪同回內地治病，並在香港期間亦照顧原告人。本席亦接納原告人的證供，即在2020年，原告人身體不適且虛弱，對被告人極為依賴。

(3)  再者，原告人在日常生活中高度依賴被告人的照顧，此點亦獲被告人在盤問下的證供所印證。被告人在盤問中承認原告人對其「十分依賴」。本席認為，此一承認至關重要，因為它由被告人親口證實原告人作為受照顧者，將信任與信心寄託於作為照顧者的被告人；或被告人作為照顧者，已對原告人取得優勢地位或支配權。尤其在2020年，原告人身體不適及虛弱，更加依賴被告人。

(4)  此外，關於交易是否有合理解釋的議題，本席認為，在短短半年內支付該筆款項予照顧者，對一名年逾93歲的長者而言，並非如一般的禮物（例如聖誕禮物）。本案情況屬於原告人作出過於龐大的贈與，或進行過於輕率的交易，以致不能合理地以友誼、親屬、慈善或其他普通人所依循的尋常動機作解釋。

(5)  因此，無論本案是否適用第2B類推定，基於上述事實裁決，本席認為原告人已證明其對被告人寄予信任與信心；並且從雙方關係層面觀之，該筆款項的支付並無合理解釋。

(6)  綜上所述，本席在事實上裁定，原告人乃在被告人的不當影響下，才將該筆款項支付予被告人。

64.  原告人乃在被告人的不當影響下，才將該筆款項支付予被告人此一事實，也為被告人在該13/02/2023電話錄音中的承認所印證。在該13/02/2023電話錄音中，被告人親口向原告人承諾：「果六十五萬呢我會原本俾返你」；「我原封六十五萬俾返你」。其中「原本俾返你」及「原封…俾返你」的字眼，清楚顯示被告人承認她有責任償還原告人港幣65萬元，間接印證原告人是在被告人的不當影響下支付港幣65萬元給被告人。

65.  基於上述事實裁決，本席並不需要處理原告人是否在被告人的威嚇下支付該筆款項，但為求全面起見，本席會簡單處理此一議題。

66.  於此，原告人的證供為該筆款項是受被告人威脅及不情願的情況下支付的，他確認被告人曾對其財產進行威嚇，指出當時被告人聲稱：「唔攞錢呢，就打爛我啲傢俬呀櫃呀咁樣」[9]，除了財產威脅，被告人更以原告人子女的安全作為要脅，原告人轉述被告人的話語爲：「你唔攞錢呢，我就打你嘅仔女」[10]。原告人在盤問中多次將被告人此行為定性為「敲詐」與「威脅」[11]，並確認他提取該筆款項是基於對後果的恐懼。本席信納原告人的證供。

67.  此外，基於上述事實裁決，本席亦毋須處理該筆款項是否如被告人所稱，屬於原告人自願贈予以購買補品。然而，為求全面起見，本席仍會在以下段落處理此一議題。

68.  首先，本席認為，被告人的「補品抗辯」已被其自身的口頭承認斷然否定。本席重複上述第64 段的分析。被告人的承認，清楚顯示該筆款項並未如被告人所聲稱的已用於購買補品而「消耗殆盡」，而是由被告人持有。此一承認與其《抗辯書》內容完全矛盾，進一步證明「購買補品」之說純屬虛構。

69.  其次，被告人關於該筆款項用途的證供，充滿內在矛盾：

(1)  在該27/02/2023信件及該13/02/2023電話錄音中，被告人完全沒有提及該筆款項與補品開支有關。相反，在該13/02/2023電話錄音中，被告人聲稱買東星響螺的費用是她「貼出嚟㗎」。顯然，被告人首次嘗試將該筆款項與補品開支聯繫起來，是在其《抗辯書》中。這種在爭議初期完全未曾提及，而僅在進入法律程序後才「突然出現」的抗辯理由，充分證明其所謂的補品開支純屬事後捏造。

(2)  雖然被告人在《抗辯書》中聲稱該筆款項乃原告人交予用以購買冬蟲草、花膠、野生星斑魚及有機蔬菜，但詳情欠奉。在盤問中，被告人首次聲稱她購買了價值60多萬元的花膠。顯然，此一證供乃被告人在證人台上近期捏造：

(a)  在該聆訊中，被告人僅詢問原告人「你有冇食過…響螺、你嘅東星、你嘅人參、蟲草」[12]，從未提及價值60多萬元的花膠。

(b)  被告人從未提供任何文件，證明她買了60多萬元的花膠。在盤問中，她首次聲稱該花膠是在九龍城一間花膠店購購得，並表示該店「全家人都認識她」，且她是該店的貴賓。然而，被告人無法解釋，既然她是該店熟客且為貴賓，理應輕而易舉即可補領一份涉及60多萬元的購買記錄或要求店員提供證明文件。被告人一方面強調自己與店家關係密切，另一方面卻無法提交任何文件。此種矛盾充分反映其所謂的「購買補品說」根本子虛烏有。

(c)  在盤問中，被告人聲稱原告人患有「胃酸倒流」，企圖合理化其花費60萬元購買花膠的必要性。然而，她亦承認此一聲稱從未在其《抗辯書》或《證人陳述書》中出現。顯然，這是被告人在證人台上另一項近期捏造的證供。

70.  再者，針對被告人辯稱該筆款項乃用於購買名貴補品（如東星斑、響螺、藥材）供原告人食用，原告人在訊問中逐一否認。當被問及是否曾食用被告人聲稱購買的大量名貴食材時，原告人連聲回應：「冇，冇」[13]、「講大話，全部講大話」[14]。原告人進一步指出，即使有購買相關食材，實際上亦由被告人自己享用，並直言：「係妳自己食仲多過我」[15]。此一證言明確顯示，即使該筆款項確曾轉化為實物，其受益人亦為被告人而非原告人。本席信納原告人的證供。

71.  基於上述原因，本席裁定被告人須歸還給原告人該筆款項及其利息。

I.  結論及命令

72.  基於以上的原因，本席頒下以下命令：

(1)  被告人須於28天內交出該麗華閣物業的空置管有權；

(2)  被告人須就該福華街物業所代收的租金及利益，編製帳目並供原告人查核；

(3)  被告人須付還原告人港幣950,000元；及

(4)  被告人須就上述所有應付金額支付利息，利率為最優惠利率加1%，從2023年11月8日起至本判案書日期止。其後，利息按判決利率計算，直至全部清還；

(5)  暫准訟費令：被告人須支付原告人本案的訟費。倘若雙方未能就訟費達成協議，則由聆案官評定。上述訟費命令為暫准命令，除非任何一方於本判決定下達日期起計14天內，以傳票申請更改暫准訟費命令，否則此命令則成為絕對命令。

73.  最後，本席感謝何大律師對法庭的協助。