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LDBM 113/2020
[2024]HKLdT 13
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2020年第113宗
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| 聆訊日期： |
2023年8月7日至8月8日及8月28日 |
| 判決書日期： |
2024年2 月16日 |
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判決書
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1. 引言
1.1 申請人 (“A”) 為新界元朗十八鄉路11號尚悅 (“該屋苑”) 第六座5樓H室的註冊業主。 答辯人 (“R”) 為該屋苑的公契經理人。
1.2 該屋苑大約於2014年入伙。該屋苑有12座，共2,580個單位，設施包括一個住客會所 (“該會所”)。
1.3 A在本案中要求審裁處就以下四項議題 (1) 命令R遵守該屋苑公契條款，或 (2) 對公契條款進行釋義：
(1) 聘請合資格人員檢查及維修該會所西翼地下女廁排水渠 (“議題一”)；
(2) R需強制涉事住戶將其私人物品包括吸嘴 (門檻) 收回單位內 (“議題二”);
(3) R 的員工只可使用員工洗手間 (“議題三”)；
(4) 根據公契，業主可以通過業主大會，決定經理人酬金款額 (“議題四”)。
1.4 本席現就上述四項議題逐一作出裁決。
1.5 在本案中，A一直是親自行事，亦在審訊中親自作供。R則由王冰兒大律師代表，並倚賴其高級物業經理黃雄輝先生 (“黃先生”) 的證供。
1.6 在審訊過程中，A提及一些沒有在其經修訂的申請通知書中提及的事項。本席只會考慮在經修訂的申請通知書中所述的項目作出裁決。
2. 議題一：該會所西翼地下女廁排水渠
2.1 根據經修訂申請通知書，A 的案情如下：
(1) 於2019年12月，A發現該會所西翼地下女廁去水位因有異味所以用玻璃膠封死；
(2) 其後，於2020年9月，曾被封的去水位已拆除玻璃膠，之後亦沒有發現有使用其他物料再次封住；
(3) 於2022年2月23日，A 向物業管理業監管局投訴，因異味問題已經持續兩年半；
(4) 因其投訴不得要領，因此向審裁處提出申請[1]。
2.2 R並沒有爭議根據公契條款第13(c)(iv) 條, 第37(i) 條, 及第37(bd)條，R有責任維持該會所西翼地下女廁排水渠保持良好狀況和清潔。主要爭議是A 要求的濟助是否需要。
2.3 在本案中，不爭的事實是於2022年 11月14日，R 已安排一級水喉匠 (景升有限公司的鐘成葉先生) 為該會所西翼地下女廁排水渠進行檢查及撰寫報告。檢查報告有以下結論：
“打開雲石生口位，目測檢查去水位沒有淤塞，隔氣位保持一定儲水量，測試洗手盆去水時發現有足夠去水流進該隔氣，無發現有異味。”
2.4 A亦同意，在其存檔證人陳述書 (最後一份於2023年5月10日存檔)，並沒有指出在2022年11月14日後西翼地下女廁仍然有異味。在盤問階段，A 亦接受2022年11月14日的安排已符合經修訂申請通知書要求的濟助，即聘請合資格人員檢查及維修該會所西翼地下女廁排水渠。
2.5 本席不接納A在庭上首次提出一直有向 “清潔姐姐反映”有異味 (在2022年11月14日之後)。 本席亦不接納A在結案陳詞中首次提出R 應該聘請 “更專業人員如測量師處理”。
2.6 為完整性起見，雙方在結案陳詞階段爭辯去水位是否曾被玻璃膠封住。本席認為該事實爭議對議題一的濟助並沒有關連性。根據A的案情，該去水位自2020年9月已沒有被封住。本席亦留意到，議題一是於2022年10月經修訂才在申請通知書提出，而A 就以議題一申請的濟助只是針對異味。
2.7 基於以上原因，本席駁回A 就議題一申請的濟助。
3. 議題二：強制涉事住戶將其私人物品包括吸嘴(門檻) 收回單位內
3.1 A 的案情如下：
(1) 在2014年底，A 向R 反映有住戶違反大廈公契，長期於走廊擺放私人物品及於單位門外加裝門檻。
(2) A 認為R 應該按公契第37(ad) 條以及第37(am) 條賦予的權力處理以上違規行為。
3.2 公契 37(ad) 條定明:
“To enforce the observance and performance by the Owners and Occupiers of the terms and conditions of the Government Grant and this Deed and any relevant Sub-Deed and the Estate Rules and to take action in respect of any breach thereof including the commencement, conduct and defence of legal proceedings and the registration and enforcement of charges as herein mentioned.”
3.3 公契第37(am) 定明:
“To post the address of the Unit of any Owner in default or in breach of the terms and conditions of this Deed together with particulars of the default or breach on the public notice boards of the Estate.”
3.4 在本案中不爭或不能爭議的事實如下。
3.5 就門檻方面，R曾經發出通知要求住戶移除門檻。根據紀錄，門檻的數目在R 的行動後已經大幅降低。由2021 年初至2022年12月23日，門檻數目從50條減至剩餘1條。
3.6 至於公用地方擺放雜物方面，R 有發通告要求業主移除雜物，如業主對勸喻不作回應，R 會安排職員清理。
3.7 在盤問階段，A 接受R 以上的行動在一定程度是有效的。A 並沒有提出任何理據質疑在記錄上，門檻問題已有效地被處理。 剩餘的只是擺放雜物的爭議。
3.8 A 認為R 的措施並沒有足夠的阻嚇性，因違規業主在短時間內會重新擺放雜物於單位門外。A認為公契37(am) 適用。 將違規業主的地址及違規事項在報告板公布是有效的措施，因 “人愛面子”。
3.9 黃先生並不同意A 的說法。他認為令違規業主尷尬並不是更有效措施。R 希望盡量用溫和手段處理擺放雜物問題， 而把違規業主的單位的地址公布是比較激烈的手段，亦破壞屋苑和諧。
3.10 在Steak Expert Holdings Ltd v IO of Jade Plaza (Tsuen Wan), HCMP 3233 of 2015, 21 January 2016 一案中， 上訴庭指出：
“[8] It should be remembered that the management of the building, under the Deed of Mutual Covenants, is in the hand of the manager. So long as a decision is within the range of reasonable options, the court will not interfere.”
(上文的意思是，大廈管理由經理人負責。只要經理人的決定在合理範圍內，法庭不會干預。)
3.11 A 建議行使公契第37(am) 條只是其中一個選項。R 在行使其權力須考慮的事項包括違規事項的嚴重性及資源運用等因素。該屋苑有12座，共2,580個單位。根據A 的建議，R 需要不時更新違規表導致大大增加職員的工作量，亦可能引起職員與業主的爭執，或令業主尷尬。
3.12 本席必須強調，在本案中，A 就議題二的投訴並不是R 沒有處理擺放雜物的問題，而是A個人認為R的措施並不奏效。呈堂的文件亦顯示R在相關時段有就A的投訴作出回應及行動。根據A呈堂的文件[2]，A的投訴主要是針對個別單位或樓層。A並沒有提供實質證明擺放雜物問題的廣泛性和嚴重性。再者，在盤問階段，A接受她的投訴部份是基於其他業主的陳述，自己並沒有親自求證。
3.13 本席認為R在執行公契的方法考慮了合適的因素，而使用的方法亦在合理範圍內，不需要法庭干預。
3.14 基於以上原因，本席駁回A 就議題二申請的濟助。
4. 議題三：頒令R 的員工只可使用員工洗手間
4.1 議題三爭議的源頭是建基於A 認為R 的員工不應使用該會所的洗手間。A 的案情如下：
(1) 於2019年9月份，A 向R 反映有保安員使用會所洗手間。經投訴後，初期員工有所避忌，但經過諮詢法律意見，R後來根據公契第39條准許所有該屋苑員工使用會所洗手間；
(2) A認為公契 39條不適用於該會所，因該會所是康樂活動場地，不是公用地方；
(3) 再者，該會所西翼地下設有員工洗手間可供該會所值勤員工使用。
4.2 議題三的爭議主要牽涉公契條款的釋義。
4.3 公契第39 條定名：
“The Common Areas and Facilities shall be under the exclusive control of the Manager who may make rules or regulations or impose conditions regulating the use and management thereof Subject to the provisions of the Government Grant and this Deed and any relevant Sub-Deed Provided That the exercise of this right shall not interfere with an Owner’s exclusive right to hold, use, occupy and enjoy the Unit which he owns or impede or restrict the access to and from such Unit owned by him.”
4.4 公契就以下措詞有以下定義：
(1) “Common Areas” means collectively the Estate Common Areas, the Residential Common Areas and the Basement Car Park Common Areas and all those parts of the Estate designed as common areas in any Sub-Deed, each of which Common Areas shall, where applicable, include those appropriate and relevant common parts specified in Schedule 1 to the Building Management Ordinance Cap 344.
(2) “Common Areas and Facilities” means collectively the Common Areas and the Common Facilities.
(3) “Common Facilities” means collectively the Estate Common Facilities, the Residential Common Facilities and the Basement Car Park Common Facilities and all those facilities of the Estate designated as common facilities in any Sub-Deed.
(4) “Recreational Areas and Facilities” means and includes the recreational areas and facilities ancillary thereto erected constructed and provided by the First Owner for the use of the Owners of the Residential Units and their bona fide visitors pursuant to Special Condition No (29) of the Government Grant including but not limited to the clubhouse, swimming pools and other recreational areas and facilities of the Estate.
4.5 《建築物管理條例》Cap 344 附表1指名公共用部份 (Common Parts) 包括：
(1) 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位 (附表1第7段)；
(2) 會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所 (附表一第14段)。
4.6 A認為該會所西翼地下員工洗手間是公用地方 (Common Areas)，但該會所是住宅公用地方 (Residential Common Areas)。
4.7 R 在結案陳詞指出即使該會所有包含住宅公用地方，根據公契，住宅公用地方 (Residential Common Area) 仍是公用地方。
4.8 本席認為根據公契就 “Common Areas” 的定義，該會所是屬於公用地方，因其定義包含《建築物管理條例》Cap 344 附表1指名公共用部份，包括會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所。因此公契39條適用於該會所。
4.9 在文件證據上，於2021年11月 13日舉行的業主委員會會議，席上委員商討就有業戶反對R 的員工使用該會所洗手間事宜。 經商討後，席上委員同意以下結論及安排：
“[R] 的指引為服務處員工及承辦商員工盡量使用位於服務處的洗手間， 唯因服務處洗手間廁格數量少，而員工人數頗多，故如果相關員工當時有迫切生理需要，則可酌情使用最就近的洗手間 (包括會所洗手間)。”
4.10 在聆訊中，雙方爭議A指出該會所西翼地下的洗手間是否員工洗手間。本席認為此事爭議並不是議題三的重點。但為完整性起見，本席接納黃先生的證供，即A指出的洗手間並不是員工專用的洗手間。
4.11 議題三的重點是A要求審裁處頒令員工只可以使用員工洗手間。A要求的命令具有全面性的效果。換言之，A要求的命令是褫奪R 就公契第39條被賦予的權力，即R有權根據公契第39條獨家控制，在不抵觸政府批地書及公契或任何相關分題的規定下，制定規則或規例或定下條件以規管公用地方及設施的使用及管理。
4.12 本席亦認為沒有證據顯示R 在行使公契第39條時有違反第39條記載的但書 (proviso)，即R有干預業主專有使用、佔用及享用其擁有的單位的權利，或妨礙或限制進出由他擁有的該單位的通道。
4.13 基於以上原因，本席駁回A就議題三的申請。
5. 議題四：頒令根據公契，業主可以通過業主大會，決定經理人酬金款額
5.1 議題四牽涉公契條款的釋義。
5.2 A引用公契第12(a)及13(c)條。
5.3 公契第12(a)條定明：
“The Manager’s Fee, being the remuneration of the Manager for the performance of its duties hereunder shall not be more than 10% of the total annual Management Expenses (excluding the amount for the Manager’s Fee itself and expenditure of a kind not incurred annually or expenditure drawn out of the Special Funds) reasonably and necessarily incurred in the good and efficient management of the Lot and the Estate… The percentage of the total annual Management Expenses against which the Manager’s Fee is calculated may be reviewed by a resolution passed at a meeting of the Owners convened under this Deed Provided That in calculating the Manager’s Fee under this Clause, the Owners may by a resolution of Owners at an Owners’ meeting convened under this Deed at its absolute discretion decide to include in such calculation any expenditure of a kind not incurred annually or expenditure drawn out of the Special Finds at the rate of ten per cent (10%) or at such lower rate as the Owners consider appropriate.
5.4 公契第13(c)條定明：
“The Management Expense shall cover all expenditure which is to be necessarily and reasonably incurred for the benefit of all Owners or required for the proper good and efficient management and maintenance of the Lot and the Estate and the Common Areas and Facilities therein including but without prejudice to generality of the foregoing the following costs charges and expenses…”
5.5 公契第12(a) 條明顯沒有定明業主可以通過業主大會，決定 (determine) 經理人酬金數額。公契第12(a)只不過定明業主可以通過業主大會覆核(review)計算經理人酬金數額佔管理開支總額的百分比。公契第12(a)更加沒有定明R必須接受覆核結果。
5.6 事實上，過往管理委員會曾要求R，而R亦同意，調減經理人酬金及行政費。本席接納王大律師的陳詞， 即R經商討過程願意調減酬金並不代表業主可以通過業主大會決定經理人酬金款額。再者，在法律上契約締結方其後的行為並不會改變契約的解釋。
5.7 基於以上原因，A 就議題四申請的濟助並不符合公契條款。
6. 總結
6.1 本席撤銷A就以上四項議題作出的申請。
6.2 本席亦頒下臨時訟費命令：A須支付R本案80% 的訟費，包括大律師證書，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。縱然現時本席就議題一駁回A 申請的濟助，但本席認為申請人這方面的申請是有合理理據提出。本席留意到R是在申請通知書在2022年10月份經修訂提出議題一後才安排一級水喉匠為該會所西翼地下女廁排水渠進行檢查及撰寫報告。
6.3 若雙方不在本裁決後14天內提出訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。
申請人：張靜嫦女士, 親自應訊。
答辯人：由鍾沛林律師行轉聘王冰兒大律師代表應訊。
[1] 議題一於2022年10月10日在經修訂申請通知書提出。
[2] 例如A的第二補充證人陳述書第26段 (日期為20233年5月10日) 及附件A-4
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