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LDBM 252/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第252宗
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LDBM 265/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第265宗
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LDBM 275/2012
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號 2012 年第275宗
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(根據高勁修法官日期2013年1月31日的命令一併聆訊)
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判 案 書
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1. 這三宗案件都涉及位於屯門石排頭道的翠林花園，獲安排同時審訊。
2. 三宗案件的申請人都是盧鴻駒，他是翠林花園的其中一位業主，答辯人都是翠林花園的業主立案法團（「法團」）。
盧先生的案情
3. 盧先生表示自己從事物業管理三十餘年，是資深的物業經理，1991年自房屋署自願離職後一直經營物業管理公司至今。盧先生曾於2001至2002年間擔任法團委員及主席，認為自己對法團運作有一定認識。
(1) LDBM 252/2012的申請
4. 翠林花園約於2011年開始籌備屋苑公用部分的大型維修工程，並聘請偉略工程顧問有限公司（「偉略」）作為工程顧問，負責制定工程招標文件和監督日後的工程施工。
5. 2012年6月22日，法團的管理委員會舉行會議，有以下的討論和決議：
「4.1 「偉略工程顧問有限公司」匯報大廈維修工程工作進度
「偉略」唐先生表示法團於6月11日召開業主咨詢座談會後，「偉略工程顧問公司」根據會議上當日出席討論大廈維修項目及「房協」原則上批准通知書要求制訂招標文件。
「偉略」唐先生向出席委員及業戶講解招標文件內容，法團表示為免工程金額龐大，要求取消部份工程項目，但由於有出席業戶表示天台滲漏情況嚴重及食水問題，出席委員建議要求修改招標文件內容及項目如下:
· 取消履約保[證]；
· 取消大廈L4以上各座暗天井工程（包括：搭建棚架、石屎維修工程）；
· 取消更換公共鐵窗工程；
· 取消更換防火門工程；
· 加入更換政府來水制至各座L4暗天井範圍食水上水喉工程；
· 加入天台地台防漏翻新工程。
「偉略」唐先生向出席委員及業戶講解由於大廈收到屋宇署發出石屎維修命令，如不進行暗天井石屎維修，將來有可能因此位置未能解除有關命令，法團表示如出現上述情況再作後加工程解除有關命令，出席委員經商討後一致通過招標文件內容。」
6. 2012年8月4日，法團舉行特別業主大會，當中有以下的討論和決議：
「議程(3) 議決通過進行大廈整體維修工程
「偉略」代表唐先生表示，由於法團已正式收到屋宇署發出之兩個維修命令(命令編號:D00714/NT/05/BZ/TE有關樓宇公共地方及外部結構修繕、維修公共位置鬆脫及破損之透光窗及DRZ/U10-04/0001/05公用渠管修葺)，為履行屋宇署所發出之維修命令，需進行大廈整體維修工程，經各業主投票及電腦點票後，議決結果如下:
…
主席馬慶舜先生宣佈由於贊成進行大廈整體維修工程佔13,790份業權份數，佔95.29%。以過半數票通過贊成進行大廈整體維修工程。
議程(4) 議決通過維修工程項目
有關大廈整體維修工程項目主體性工程有9項，選擇性工程有4項，經「偉略」代表唐先生進行各項目講解，及各業戶投票及電腦點票後，議決結果如下:
…
主席馬慶舜先生宣佈以過半數票通過進行之工程為<1>一般措施、<2>棚架工程、<3>混凝土結構及批盪維修工程、<4>外牆飾面翻新工程(方案一)、<5>內牆飾面翻新工程、<6>新裝冷氣機集水喉工程、<7>更換排水系統工程(大廈所有由L4至各單位入屋前見光之公共排水管，承辦商需保留現有雨水渠)、<8>更換排水系統工程(大廈L4至地下見光之公共排水管)、<9>大廈公共窗戶翻新工程、<11>公共鐵器翻新及雜項工程、<13>更換錶前食水上水喉工程，共11項工程。
議程(5) 議決通過維修工程合約承辦商
於2012年5月3日在〈東方日報〉刊登維修工程承辦商資格投標預審報紙稿，於截標前共收到25間承辦商回覆，經管理委員會通過預審承建商評分標準達到60分符合資格可以領取標書之承辦商只有12間，「偉略」經「房協」審閱標書後才發出有關標書予上述承辦商，於截標前共收到12份標書，有關回標承辦商各工程項目報價分析資料已派給各業戶及展示於各座大堂報告板供各業戶參閱。經各業主投票及電腦點票後，議決結果如下：
…
主席馬慶舜先生宣佈由於揀選1.天域建築有限公司佔11,717份業權份數，佔93.14%。以過半數票通過揀選1.天域建築有限公司為維修工程合約承辦商。
…
議程(10) 議決通過授權第十屆管理委員會主席代表與中標承辦商簽署大廈維修工程合約及進行議價
法團應「房協」要求需委任一名代表與大廈維修工程承辦商簽署相關合約及進行議價，主席馬慶舜先生表示，倘若通過委任其作為代表，將於2012年8月6日連同第十屆管理委員會各委員相約獲委任之工程承辦商「天域」，進行工程議價會議，屆時有興趣出席之業主亦可列席上述會議，一同與承辦商進行議價。經各業主投票及電腦點票，議決結果如下：
…
主席馬慶舜先生宣佈由於贊成授權第十屆管理委員會主席代表與中標承辦商簽署大廈維修工程合約及進行議價佔11,462份業權份數，佔93.9％。以過半數票通過贊成授權第十屆管理委員會主席代表與中標承辦商簽署大廈維修工程合約及進行議價。」
7. 其後，法團與天域建築有限公司（「天域」）於2012年8月8日簽訂維修工程合約（「該工程合約」），合約文本包括以下條款：
「8.6 履約保證
乙方需向銀行購買履約保證。履約保證金金額應為工程合約總額百份之十(10%)。乙方最少需在開工前七天遞交該份證明正本予工程顧問審批及存案，而該份證明之有效期需由施工當日至工程顧問簽發完工證明書當日止。屆時始發出通知予有關商業機構終止及結束該份保證文件。」
8. 盧先生在LDBM 252/2012提出以下申請：
「1. 申請人申請作出命令，而該命令是有關香港法例第344章建築物管理條例第18(1)(c)採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。
2. 須予裁定的法律問題、釋義及強制執行或其他事項為：頒令予答辯人即時執行於2012年8月8日翠林花園業主立案法團(答辯人)與天域建築有限公司簽署大廈綜合維修工程合約之8.6條款，要求天域建築有限公司向銀行購買履約保證，及頒令予答辯人於2012年6月管理委員會之有關取消履約保證議決或有關口頭協議無效。」
9. 盧先生作供時解釋：
(1) 翠林花園的一貫做法
「5. 申請人深信現時大維修合約是必須有條文要求工程承辦商購買「履約保証」，作為保障大廈業主利益，一旦該大維修工程「爛尾」，「履約保証」是可減低業主損失。申請人不能解「無買[BOND]」的做法；這是不合符翠林花園法團慣行要求工程公司購買或提供履約保証的常規。
6. 据申請人所知，答辯人一貫都會就維修工程要求工程公司提供「履約保證」…
…
9. 保證金。申請人不能理解是次大維修工程合約「無買BOND」的做法；這是不合符翠林花園法團慣行要求工程公司，工程顧問及服務提供承辦商購買或提供履約保証的常規。」
(2) 房協資助
「11. 得知法團就是次大維修已獲房協資助大廈公用地方合共120萬每單位約$1250。因申請人職業物業經理，知道工程招標書是須由房協審批，而房協一向都有要求於工程招標書訂出條文規定工程承辦商購買「履約保証」。所以申請人不相信大維修合約(合約)是沒有條文規定工程承辦商購買「履約保証」。及後取得有關合約及有關會議決議查証。
12. 從附件(1)答辯人於2012年6月22日管理委員會會議記錄第2頁第4項得知，答辯人是得到「房協」原則上批[准]通知書要求制訂招標文件。但是，決議「取消履約保證(保養)」，未記錄[具體]理據不依從翠林花[園]法團慣行要求工程公司，工程顧問及服務提供承[辦]商購買或提供履約保証的常規。該履約保證涉及四百八十萬圓(以總工程金額四仟八百萬之百份之十計算)。」
(3) 合約條款
「13. 事實上，由答辯人與承建商於2012年8月8日所簽署的工程合約，工程合約條款第8.6項訂立要求承建商向銀行購買履約保証。(附件6第23頁)
14. 申請人得知答辯人容許，承建商在未有提供履約保証証書下，承建商於2012年8月20日開始進行工程。」
(4) 《建築物管理條例》（「該條例」）第14(1)和20A條
「19. 建築物管理條例第20A(2)及(2)(b)條文說明，任何供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過相等於法團每年預算的20%，即須以招標承投方式取得。而該條例第20A(2B)條亦說明:為此而提交的投標書是否獲採納，須取決於在法團業主大會上通過的業主決議。(附件2 -建築物管理條例第20A(2)及(2)(B)條文)
20. 答辯人於8月4日舉行特別業主大會議程沒有包括進行決議通過此(第8.6項已告取消履約保證的工程招標文件及招標書。(附件3 – 2012年7月20日發出之特別業主大會議程及附件5 – 2012年8月4日業主大會會議記錄)
21. 所以，申請人相信2012年6月22日管理委員會決議通過取[消]第8.6項「履約保證」是違反該條例第20A(2B)條；而須頒予該決議無效。
…
23. 答辯人於2012年8月4日業主大會決議通過維修工程項目、工程合約承辦商及授權主席代表與中標承建商簽署大廈維修工程合約。(“上述議決”)(附件5 – 2012年8月4日業主大會會議記錄議程4，5，10)
24. 其後於2012年8月8日答辯人與中標承建商天域建築有限公司(“承建商”)簽署大廈綜合維修工程合約，總額約四仟八百萬(“工程合約”)，而該合約條款第8.6項訂立要求承建商向銀行購買履約保證。(附件6 -工程合約)
25. 申請人相信，根據上述第14(1)條的條文，上述議決是對管理委員會和全部業主均有約束力。因此，2012年6月22日管理委員會的「取消履約保證」的決議無效。」
(2) LDBM 265/2012的申請
10. 盧先生在LDBM 265/2012提出以下申請：
「1. 申請人申請作出命令，而該命令是有關香港法例第344章建築物管理條例附表3第4(2)段；委任代表的文書必須符合條例附表1A表格2所列的法定格式。
2. 須予裁定的法律問題、釋義及強制執行或其他事項為：答辯人於2012年8月4日舉行特別業[主]大會(法團會議)所使用的委任代表的文書(授權書)不符合條例附表3第4(2)段，委任代表的文書必須符合條[例]附表1A表格2所列的法定格式。頒令答辯人於2012年8月4日舉行特別業主大會，所有決議無效。」
11. 他作供時表示：
「7. …申請人理解，答辯人授權書(附件3):
(1) 於第一段委任代表文書的文字，不是百份百依足法定表格內委任代表的文書文字(附件2)，有少許增加句子的更改。
(2) 於第二段，增加：列出管理委員會全部委員姓名，
(3) 於第三段，增加：訂立填寫「授權書說明」：「註：如業主未能親自出席，可簽署以上之授權書」。業主誤解作「註：如業主未能親自出席，便簽署以上之授權書」。申請人相信：2012年8月4日業主大會業主出席總人數之90%是授權書代表。該「授權書說明」可能誤導業主授權決定。
(4) 格式：無法定標題，無法定頁腳註明：此為(建築物管理條例)所規定的指定格式(附表1A表格2)
總結：基於上述分別，申請人認為答辯人授權書與法定表格(附表1A表格2A)是不相同，答辯人授權書除了所列的格式有分別之外，還有增加內容的更改，及刪減句子的更改，所以是不符合條例附表1A表格2A之所列的格式。(附件2及3)
…
11. 假[設]授權書無效的話，申請人理解如不計算業主授權代表人數出席，質疑當日法團業主大會會議(2012年8[月]4日)的法定人數是否符合規定業主人數的10%，故2012年8月4日業主大會所有決議會因此無效。(附件4)」
(3) LDBM 275/2012的申請
12. 盧先生再在LDBM 275/2012提出以下申請：
「1. 申請人申請作出命令，而該命令是有關香港法例第344章建築物管理修例第18(2)(aa)條及附表4:「….支付津貼予根據第14(2)條或附表2第2(1)….委任的管理委員會主席、副主席、秘書及司庫，津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照，但總計不超過附表4所指明的最高津貼者。
2. 須予裁定的法律問題、釋義及強制執行或其他事項為：答辯人於2010年1月29日業主大會中選出新一屆(第九屆)管理委員會(包[括]主席、副主席、司庫及秘書)但未有進行決議批准支付津貼予主席馬慶舜，副主席呂佩珠，秘書葉栢森及司庫曾家棠每名每月$1200。要求頒令答辯人向主席馬慶舜，副主席呂佩珠，秘書葉栢森及司庫曾家棠討回曾支付的津貼及存入法團戶口。」
13. 他作供時表示：
「3. 申請人以建築物管理條例 (“條例”) 為根據，而有關支付津貼的相關條例第18(2)條已於2007年作出修訂，所以申請人理解答辯人不可以憑藉2002年12月1日業主大會的決議支付津貼給 (第九屆) 及現屆主席，副主席，秘書及司庫，每人每月$1200。
…
5. 申請人理解，按照附表2第5(1)段規定法團必須在每隔一次的週年業主大會上改選，而附表2第5(2)段規定法團必須藉在業主大會上通過決議，從業主當中委任新一屆管理委員會委員。(附件2)
6. 申請人理解，依照該條例第18(2)(aa)條文(附[件]1.3):法團必須在每隔一次的週年業主大會上改選，藉在業主大會上通過決議，從業主當中委任新一屆管理委員會委員，包括主席，副主席，(如有的話)，秘書及司庫；可同時[藉]業主大會的決議批准支付津貼給新一屆主席，副主席，(如有的話)，秘書及司庫，並按照但總計不超過附表4所指明的最高津貼者，每人每月$1200。
7. 申請人理解答辯人於2010年1月29日週年業主大會上改選後，選出新一[屆](第九屆)管理委員會(包括主席馬慶舜，副主席呂佩珠，秘書葉栢森及司庫曾家棠)但未進行決議批[准]支付津貼予主席馬慶舜，副主席呂佩珠，秘書葉栢森及司庫曾家棠，每人每月1200。(附件4)」
法團的案情
14. 法團的現任主席馬慶舜於審訊時作供。他表示：
(1) 就於LDBM 252/2012
「4. 答辯人於2012年6月22日舉行管理委員會會議討論偉略提交的招標文件。基於減低工程費的考慮，與會委員一致通過決議取消多個工程項目，包括招標文件第三部份合約條款第8.6項要求承建商向銀行購買工程合約總額百份之十履約保證金的規定(下稱「上述決議」)。隨本陳述書附上2012年6月22日管理委員會會議記錄副本並標記為「MHS-2」。
5. 根據上述決議，偉略去信通知獲派招標文件報價的所有承建商上述第8.6項已告取消及不需為此項作出報價。隨本陳述書附上偉略致天域信件副本並標記為「MHS-3」。
6. 因此，所有承建商就招標文件報價及最終與中標承建商天域建築有限公司(下稱「天域」)簽署工程合約的工程合約總價均是基於上述第8.6項已告取消而作出/達成。
7. 答辯人與天域亦是基於上述第8.6項已告取消而於2012年8月8日簽署工程合約。隨本陳述書附上上述工程合約副本並標記為「MHS-4」。
8. 天域大約於2012年8月9日去信偉略要求書面確認工程合約內的上述第8.6項已告取消。隨本陳述書附上上述信件副本並標記為「MHS-5」。」
(2) 就於LDBM 265/2012
「3. 上述大會使用的委任代表文書已於過往十年多次業主大會使用並一直沒有任何人士(包括申請人)反對及或投訴。隨本陳述書附上2011年4月20日、2010年8月21日、2010年1月29日、2009年5月23日、2008年12月13日、2008年8月24日、2007年10月8日、2006年7月23日及2002年12月13日業主大會曾使用的委任代表文書副本並標記為「MHS-2」。
4. 本人曾參考民政事務總署制備的《2007年建築物管理(修訂)條例常見問題》第155至158條問答題，根據有關資料，答辯人的委任代表文書並沒有違反建築物管理條例。隨本陳述書附上常見問題的節錄副本並標記為「MHS-3」。
5. 就上述大會獲通過的各項決議，經答辯人重新計算各決議的投票票數，就算不計算使用委任代表文書的票數，各項決議(除議程(9)的決議外)的投票結果仍是一樣，詳情見附表。隨本陳述書附上(a)記載所有已送交委任代表文書業主及單位在大會現場張貼的一覽表；(b)業主大會簽到表及(c)大會點票承[辦]商的點票記錄副本並標記為「MHS-4」。」
(3) 就於LDBM 275/2012
「4. 答辯人同意2010年1月29日業主大會中選出新一屆(第9屆)管理委員會(包括主席、副主席、司庫及秘書)，但未有進行決議批准支付津貼予主席馬慶舜，副主席呂佩珠，秘書葉栢森及司庫曾家棠，每名每月$1200 (下稱「上述決議」)。
5. 答辯人曾於2002年12月13日舉行業主大會通過決議凡擔任法團管理委員會職位者每人可得最高津貼額每月1200元 (下稱「上述決議」)。
6. 上述決議自2002年通過後，一直未被推[翻]或由另一個決議取代。
7. 上述決議直到今天仍是有效決議，現屆管理委員會主席、副主席、秘書、司庫可憑藉上述決議各人收取每月1200元的津貼。」
討論
15. 總的來說，本席認為申請人的申請毫無可取之處，並決定接納法團的案情。
(1) LDBM 252/2012的申請
16. 首先，按本案證據，呈堂的合約文本並未反映雙方的協議，因為立約各方都同意，他們的協議並不包括任何履約保證，合約文本中有第8.6條是手民之誤。
17. 終審法院在Marble Holdings Ltd v Yatin Development Ltd (2008) 11 HKCFAR 222第19至22段說明法庭應如何詮釋合約條文，當中提到：
“If the words used are free of ambiguity and devoid of commercial absurdity their natural and ordinary meaning will apply unless the relevant surrounding circumstances demonstrate otherwise. Of course, parties often fail to express themselves well or clearly in which case the surrounding circumstances are of particular value. See Lord Hoffmann NPJ giving the judgment of this Court in Jumbo King Ltd v. Faithful Properties Ltd and Others (1999) 2 HKCFAR 279 at 296:
‘The construction of a document is not a game with words. It is an attempt to discover what a reasonable person would have understood the parties to mean. And this involves having regard, not merely to the individual words they have used, but to the agreement as a whole, the factual and legal background against which it was concluded and the practical objects which it was intended to achieve. Quite often this exercise will lead to the conclusion that although there is no reasonable doubt about what the parties meant, they have not expressed themselves very well. Their language may sometimes be careless and they may have said things which, if taken literally, mean something different from what they obviously intended.’”
換言之，當合約文本並未準確反映立約雙方的協議時，法庭便須憑藉相關的事實背景來決定他們真正的協議是甚麼。
18. 法團與天域簽訂該工程合約後，天域於2013年8月9日向偉略發信詢問：
「根據早前投標文件 貴公司於2012年6月29日所發出之信件指示及當晚簽署工程合約的理解，工程合約內是否不包括第8.6項履約保證金?」
19. 偉略代表法團於2013年8月10日回覆：
「本公司確認就早前投標文件，敝公司於2012年6月29日所發出之信件確認工程合約並不包括第8.6項的履約保證金。」
20. 盧先生結案陳詞時質疑偉略是否有權代表法團發出上述回覆，本席認為毫無道理，因為該工程合約的第三部份第1.1.3條訂明：
「合約文件內容如有前後矛盾或不一致的情況，乙方[即天域]應立即向工程顧問[即偉略]提出書面通知，列明有所矛盾或不一致的情況差別，而工程顧問會相應給予指示及更正，乙方不得因有任何更正向引致增加、删除或其他施工方面的工程更改而獲得補償。」
21. 該工程合約的合約文本明顯有錯，並未能反映真正的協議，審裁處不會強行要求立約各方執行他們沒有協議的合約條款。更何況，正如代表法團的王律師指出，盧先生沒有在本案控告天域，審裁處不應頒發影響天域的命令。
22. 第二，沒有任何法例、公契條文或原因規定這類工程合約必須加入履約保證。
(1) 儘管翠林花園的一貫做法是在合約加上履約保證，法團仍有斟酌權就個別合約的實際情況來作出安排。
(2) 盧先生未能提供由房協資助的維修工程必須加入履約保證的證據。
(3) 盧先生認為履約保證涉及的金額超過法定限額，須按該條例第20A條交由法團業主大會通過。本席認為盧先生曲解了法例的要求。管理委員會的決定是取消履約保證，並非決定購買任何供應品、貨品或服務，無需經法團業主大會通過。
23. 第三，本席在上文第6段摘錄了2012年8月4日業主大會會議記錄中關於維修工程的部分。明顯地，業主大會沒有議決工程須包括履約保證。議程10的議決亦只是授權主席與中標承辦商簽署合約及進行議價，並沒有規定合約必須包括履約保證。因此，盧先生主張合約文本上的錯誤對法團有約束力是沒有根據的。
24. 其實，若果盧先生對工程合約有意見，應該一早提出或在2012年8月4日的業主大會提出，讓各位業主考慮，大家從長計議並作出決定。根據本案證據，管理委員會於2012年6月22日決定取消在招標文件要求履約保證後，已將會議記錄張貼在大廈大堂讓各業主知悉，沒有業主提出異議，亦沒有業主在2012年8月4日舉行的特別業主大會質疑管理委員會的決定。
25. 翠林花園應否為着減低工程費而放棄履約保證是一項價值判斷，見仁見智，沒有絕對答案。管理委員會最終要向業主負責，倘若委員會的決定不為大多數業主認同，那麼，業主可考慮按該條例附表3第1(2)條的機制要求召開業主大會商討。但是，工程合約一經簽訂，對法團以致所有業主均具約束力（參看該條例第14(1)條），倘若有業主仍希望推翻合約，便需留意違約的風險。
26. 本席決定撤銷盧先生的申請。
(2) LDBM 265/2012的申請
27. 本席認為盧先生就2012年8月4日業主大會所用的委任代表文書的質疑毫無道理。
28. 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。《釋義及通則條例》第37(1)條訂明：
「如任何表格與由或根據條例所訂的有所差異，只要不影響表格的內容實質，即不得因此而無效。」
29. 再者，民政事務總署在《2007年建築物管理（修訂）條例常見問題》第156條問答有以下建議：
「問： 管委會可否在發給業主的預印委任書內，加入代表的姓名，例如管委會主席、某管委會委員或物業管理公司代表？
答： 法團提供的委託書只要符合條例附表1A所列的格式，上述做法並不會導致委託書無效。
不過，假如法團向業主提供這種預先印上代表姓名的委託書，而業主選擇委任另一人擔任代表，業主可以刪去委託書上預印的代表姓名，然後填上其他的姓名，因為業主有絕對自由選擇代表。法團不能純粹因為業主刪去委託書上預印的代表姓名，而拒絕接受該委託書。」
盧先生指2012年8月4日業主大會所用的委任代表文書可加入管理委員會主席的姓名，讓業主選擇委任他擔任代表，但不可在隨後預留空位方便業主填上其他姓名，毫無道理。
30. 本席決定撤銷盧先生的申請。
(3) LDBM 275/2012的申請
31. 該條例第18(2)(aa)條賦予法團酌情權支付津貼給主席、副主席、秘書和司庫，金額須經業主大會議決且不可超過附表4所訂上限。
32. 當盧先生仍是法團主席時，法團於2002年12月13日的業主大會通過支付最高每月1,200元津貼給擔任法團管理委員會職位的人士，包括法團主席、副主席、秘書和司庫。訴訟雙方的分歧，在於上述決議是否只適用於該屆或指名委員，或是適用於以後每一屆的法團管理委員會。
33. 首先，該條款的確曾於2007年作出修改。修改後（即現時）的版本是：
「(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權─
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(aa) 除管理委員會所決定的有關管理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條件另有規定外，支付津貼予根據第14(2)條或附表2第2(1)、5(2)、6或6A段委任的管理委員會主席、副主席(如有的話)、秘書及司庫，津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但總計不超過附表4所指明的最高津貼者；
...
(3) 為免生疑問，現宣布：任何管理委員會委員如同時擔任多於一個職位，他只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所指的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施，不妨礙有權收取第(2)(aa)款所指的津貼的管理委員會委員收取該津貼，而任何此等條文，包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文，亦屬作廢及無效。」
2007年前的版本是：
「(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權─
...
(aa) 除第(3) 款以及管理委員會所決定的有關管理委員會及其小組委員會的出席會議條款及條件另有規定外，支付津貼予按照附表2委任的主席、副主席(如有的話)、秘書、司庫及其他擔任管理委員會職位的人，津貼為法團藉業主大會的決議批准並按照但不超過附表4所指明的最高津貼者；
...
(3) 任何人如同時擔任多於一個職位，該人只有權就一個職位而收取第(2)(aa)款所訂的津貼。
(4) 公契或其他協議的條文的實施，不妨礙在其他情況下有權收取本條所訂津貼的人收取該津貼，而任何此等條文，包括看來是用以代替該津貼的較少津貼(不論名稱為何)的條文，亦屬作廢及無效。」
本席將修改了的部分加上底線，以作比較。明顯地，修訂範圍並不影響法例修改前已通過給津貼予主席、副主席、秘書和司庫的決議。
34. 第二，本席認為究竟2002年12月13日的決議是否適用於往後的管理委員會，須取決於決議的內容。根據會議記錄，當天的決議是：
「12. 通過法團擔任職位者領取津貼
首先由何俊仁律師作簡單解釋，由於法團各委員全部均為義務性質為本苑勞心勞力工作及作出貢獻，根據建築物管理條例，凡擔任法團管理委員會職位者，以單位戶數計多於100者，每人可得最高津貼額為每月HK$1,200.00。
總投票業權份數為3637，當中贊成有3192，反對有445，投票結果為大部份出席業主均贊成法團擔任職位者領取津貼。」
決議並沒有規限只適用於某一屆或指名的委員；反之，法團的決定是為了表揚各義務委員為屋苑勞心勞力工作及作出貢獻，適用於往後的管理委員會。
35. 2002年12月13日的決議符合經修訂的第18(2)(aa)條，津貼金額亦未超出現時附表4所訂的上限。沒有證據顯示法團在隨後的業主大會取消或修改了2002年12月13日的決議，該決議仍然生效。
36. 盧先生認為他的主張，既顧及新獲選委員是否要求津貼的意願，又可讓新成為翠林花園業主的人有機會投票，是他的一廂情願，法例並沒有這樣的要求。
37. 本席裁定2002年12月13日的決議仍然適用，馬主席、呂副主席、葉秘書及曾司庫可按該決議收取每月不多於1,200元的津貼。本席決定撤銷盧先生的申請。
結論
38. 基於以上原因，本席撤銷盧先生三宗案件的申請。
39. 訴訟雙方同意，勝訴的一方應獲判訟費。法團反對成功，本席命令盧先生須付給法團三宗案件的訟費，如雙方未能就金額達成協議，須交由審裁處按區域法院的收費準則評定。
申請人：無律師代表。
答辯人：由梁鄧蔡律師事務所WONG Fai Hung Andrew律師代表。
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