趙文菊 對 馬小珮

LDPD 2141/2018

[2019] HKLdT 8

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號：LDPD 2018年第2141宗

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判 決 理 由 書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 於2018 年11 月14日提交申請通知書，以答辯人 (租客) 從2018 年9 月23日起欠租為理由申請收樓。

2.  答辯人於2018 年11 月20 日存檔反對通知書，陳述答辯人於2018 年6月發現涉案處所的房間牆身滲水，並隨即通知申請人，而申請人安排視察後，也認為稍後需要維修。直至同年8月，情況變差，有石屎跌落，並發出臭氣，所以答辯人催促申請人盡快安排維修，但申請人沒有作出任何維修安排，因此答辯人由9月起多次經地產代理轉告申請人，提議申請人稍減租金和進行維修，但申請人不作任何回應。

3.  案件安排於2018 年 12 月 7 日聆訊，本席經聆聽雙方代表所作的陳述及呈述後，登錄判決，頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，答辯人亦須支付申請人由2018 年9 月23 日起至交回處所的空置管有權為止的欠租／中間收益及訟費，但也給予答辯人可恢復租約的濟助，濟助期屆滿日為2018 年12 月17 日。

4.  答辯人其後於2018 年 12 月 24 日提出非正審申請，要求批准上訴許可就審裁處於2018 年 12 月 7 日所作出的判決。經聆訊後，本席拒絕給予上訴許可，本席同時說明會頒下本非正審申請的書面判決理由。

2018年12月7日的裁決

5.  雙方不爭議雙方曾簽訂一份書面租約，租期由2018 年 3 月 23 日至2020 年 3 月 22 日，每月租金12,500元 (“該租約”) 。雙方也不爭議答辯人從2018 年 9 月 23 日起沒有交付租金。

6.  答辯人除了確認反對通知書內的陳述外，答辯人亦陳述答辯人曾要求減租三分之一，但申請人沒有回應。答辯人呈述，由於申請人沒有處理維修事宜，而在答辯人要求商討減租及／或維修下，又不理會答辯人，答辯人才一直沒有交付租金。總而言之，答辯人認為答辯人不是不願意交租。這次事件只是申請人不合理，申請人出租涉案處所就有責任維修，但是申請人既不維修，又不與答辯人商討解決方案，令至這次事件不確定，所以答辯人沒有交租是由申請人造成，事件的責任全在申請人一方，這亦是答辯人的反對理據。

7.  申請人爭議申請人是否有責任維修，申請人是否已處理維修問題，和申請人是否已合理回應答辯人等。無論如何，申請人認為答辯人繼續租住涉案處所就須要交租，而如果答辯人覺得涉案處所不好，答辯人可以搬離。

8.  雙方對過往事情及其細節有爭議，但雙方均沒有反對審裁處先審理答辯人的反對理據是否在法律上可成立。如答辯人的反對理據在法律上可成立，審裁處將繼續審視雙方的事實爭議才作裁決。但是，如答辯人的反對理據在法律上根本不能成立，審裁處將不需要審視雙方的事實爭議，因為事實爭議不會影響裁決，即如答辯人所陳述的都是事實，答辯人都會被判敗訴。

9.  在確認雙方均沒有反對審裁處先審理答辯人的反對理據，及經聆聽雙方的呈述包括總結後，本席裁斷申請人勝訴，本席認為答辯人的反對理據在法律上不能成立。根據普通法，除非租約另有訂明條款外，租客有獨立的交租責任，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。本席認為，既然答辯人也確認租約沒有訂明，如業主不維修，租客可以不交租等，答辯人也沒有提出在衡平法下的沖銷，包括由於申請人違反租約而引致她已支出的維修費等，答辯人在法律上沒有可成立的理由不交付租金。申請人是否先不遵守租約，及／或是否曾不合情理不理會答辯人，不會豁免答辯人交付租金的責任。本席於裁決時亦表明，就算答辯人的反對理據在法律上不能成立，這不代表雙方不能於其他訴訟爭議維修責任及其他損失等。如業主在租約上有明確的物業結構維修責任，業主在這方面便有對租客的直接責任，業主不能以業主立案法團有最終責任就不對租客負租約上的責任。

10.  其後再經討論可恢復租約的濟助及濟助期屆滿日，本席於2018 年 12 月 7 日作出判決。

答辯人申請上訴許可之理據

11.  答辯人認為審裁處未能於2018 年 12 月 7 日作出合理判決，及本席於先前聆訊曾錯誤引導答辯人代表作出決定。答辯人於上訴許可聆訊呈述，答辯人不識法律，亦不明白法律，但只想尋求公義，合理期望審裁處於先前聆訊必會處理所有事項。答辯人表示，答辯人代表當天可能有理解錯誤，誤會當時情況下才同意當天的聆訊安排。但是，很多事項於裁決還未處理，如是否需要調整租金等。

12.  申請人反對答辯人的非正審申請，但沒有作出實質呈述。

討論／總結

13.  按香港法例第 17 章《土地審裁處條例》第 11AA(1) 條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。按第 11(2) 條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

14.  該條例第 11AA(6) 條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

15.  本席認為答辯人的非正審申請，未能確立審裁處於2018 年12 月 7 日的裁決在法律論點上有錯誤。再者，答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人的上訴許可申請。

16.  答辯人不滿審裁處的裁決，但沒有指出審裁處的裁決在法律論點上有何錯誤。無論答辯人代表於聆訊時是否理解錯誤，不代表審裁處曾錯誤引導答辯人代表作出決定，及／或審裁處的裁決在法律論點上有錯誤。答辯人不是以在衡平法下的沖銷作為其反對理據，答辯人既沒有表明曾付出維修費，答辯人又不是在同意部分欠租下爭議租金的數額，而這也不是答辯人的替代抗辯理由。審裁處在此情況下，沒有基礎審理是否須要調整租金及其數額。誠然，審裁處的裁決不應偏離雙方各自提出的爭議事項。

17.  另外，答辯人於上訴許可聆訊提出暫緩執行收樓令狀。答辯人表示，如審裁處不批准上訴許可，答辯人將繼續上訴，所以答辯人要求暫緩執行收樓令狀。申請人反對暫緩執行收樓。

18.  既然本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本席拒絕頒令暫緩執行收樓令狀。答辯人是否繼續上訴，不是審裁處在考慮暫緩執行收樓時可接納的理由。不是答辯人決定繼續上訴，審裁處必定批准暫緩執行收樓令狀。

19.  申請人不要求本非正審申請的訟費，本席不頒訟費命令。