李敏儀及另一人 對 高志豪及另一人

LDPD 442/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第442宗

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判決書

背景

1.  本案是一宗申請收樓的租務糾紛。申請人 (業主) 是以租約已期滿申請收樓，答辯人 (租客) 則以已行使租約内的續租權為其抗辯理由。

2.  雙方於審前覆核聆訊確認本案的主要爭議為 (1) 答辯人是否已有效地行使租約内的續租權？及 (2) 續租通知書内的錯誤和印章是否令其無效？此外，答辯人於審訊期間提出第三項爭議，(3) 是否只有於涉案處所內居住的租客能根據租約行使續租權?

3.  雙方不爭議雙方曾簽定一份書面租約，固定租期由2013年2月16日至2016年2月29日，每月租金20,500元，而租約内有以下有關於續租的條款 (底綫上的詞句為手寫條文): -

“(二) ......租約期滿住客如若繼續租賃或退租須於兩個月之前以書面通知 (續租則另訂新約方生效力) 。”

“(八) 本樓祇准作商住之用......”

“(十二) 當16-2-2013至29-2-2016租期完結時前乙方需以兩個月前書面通知甲方是否續多两年生約，另两年生約頭壹年生約租金調整爲每月HK$23,575.00，第二年生約爲每月HK$24,600.00，其他條件照舊不變。”

申請人的案情

4.  申請人於2016年3月2日提交申請通知書，其後於2016年4月19日作出修訂。申請人聲稱租約的固定租期已於2016年2月29日完結，而答辯人沒有根據租約條文有效地行使續租權，又拒絕遷出，所以申請收樓。

5.  另外，申請人爭論，即使答辯人已有效地於租約完結前2個月送達續租通知書，此續租通知書也會因其錯誤内容 (第二答辯人 “賀先生”的身份証號碼不符合其在租約上的身份証號碼，及涉案處所的地址應是 “九龍花園街205B號1/F”，但答辯人誤寫爲 “九龍花園街205B號1樓’)，和只是以答辯人經營的公司發出 (續租通知書内有公司印章)，所以無效。申請人又爭論租約第二條只容許於涉案處所內居住的租客行使續租權，而答辯人不是居住於涉案處所，不是「住客」，所以不能行使續租權。

6.  申請人亦曾以答辯人欠租、行使虚假文件、佔用公共地方、違反大厦公契等申請收樓，但其後於聆訊和審訊中確認於本案不再依據此等理由。

答辯人的案情

7.  答辯人於2016年3月8日存檔反對通知書，並於2016年5月4日作出修訂。答辯人聲稱答辯人已根據租約條款於2015年12月16日以平郵寄送續租通知書予申請人，有效地行使續租權。答辯人亦爭論續租通知書内的小錯誤 (身份証號碼不符及地址的差異) 和有加蓋公司印章不會令其無效。申請人也誤解租約第二條，答辯人呈述任可具有合理想法的人都會將此條文詮釋爲不論商住租客都能啓動續租條款。

爭議 (1): 答辯人是否已有效地行使租約内的續租權？

8.  雙方爭議答辯人是否曾於固定租約完結前2個月啓動並有效地行使續租權。申請人聲稱是於2016年2月5日才第一次知悉答辯人所依據的續租通知書，此續租通知書 (日期為2015年12月16日) 的副本是夾附於答辯人律師寄給申請人之信件 (日期爲2016年2月2日) 内。申請人亦聲稱在2016年2月5日前，答辯人從來沒有於雙方的 WhatsApp 信息、電話談話和見面談話中提到此續租通知書，期間雙方商討續租時，討論的續租租金是高於生約第1年的預定租金。無論如何，申請人其後於2016年2月7日也曾以WhatsApp 信息向答辯人回應先前從來沒有接收此續租通知書。

9.  賀先生聲稱他是親自於2015年12月16日郵寄續租通知書予申請人，而第一答辯人 “高先生” 也聲稱他是於2015年12月16日簽署續租通知書，並委托賀先生於同日寄出文件。但是，答辯人確認，除了他們的証供外，他們並没有其他的獨立証據証明賀先生曾於2015年12月16日郵寄續租通知書。申請人不相信答辯人於此事項上的陳述，但申請人亦表明他們並不能就賀先生有沒有於2015年12月16日曾郵寄續租通知書進行舉証。雙方只是憑藉口述証供作証，各執一詞。

10.  申請人也爭議，縱使答辯人曾郵寄續租通知書，申請人陳述他們確是沒有接收過，申請人呈述答辯人可能寫錯申請人地址，郵件派送亦有可能出錯。申請人爭論申請人在沒有接收續租通知書下，此續租通知書無效。但是，本席認為此點不容爭論，因為根據《物業轉易及財産條例》(第219章) 第62(4) 及 (5) 條，任何影響土地的文書規定須予送達的通知如以郵遞方式送交，則該通知亦已獲充分送達。

11.  两位答辯人在宣誓下作供，本席理應相信他們曾於2015年12月16日郵寄續租通知書予申請人，除非他們於此事上的証供基本上不可信。

12.  雙方不爭議答辯人其中一人和第二申請人 “李先生” 於2015年12月27日曾有電話通話，高先生曾於2016年1月5日以WhatsApp 留言給李先生查詢有關於死約完結和商約時間傾談租約，及李先生和高先生曾於2016年2月7日以WhatsApp信息對話，當李先生向高先生發出表示首次收到該續租通知書的信息後，高先生以圖片回應，而該圖片是指向雙方於2015年12月27日的電話通話記錄。但是，雙方爭議2015年12月27日的電話通話内容，申請人陳述答辯人當時沒有提及過曾寄出續租通知書，答辯人則陳述相反事實。答辯人之代表大律師 “周先生” 爭論，若雙方於2015年12月27日的電話通話不曾提及過答辯人曾寄出續租通知書，高先生不會膽敢以當日的電話通話圖片作出反駁。

13.  申請人呈述，可根據以下各點斷定雙方沒有於2016年2月5日前曾談論答辯人已發出續租通知書，和答辯人根本沒有於2015年12月16日郵寄續租通知書: -

(1) 若答辯人已發出有效的續租通知書，答辯人理應不會願意與申請人商討續租租金，而商討的續租租金更是高於生約第1年的預定租金；

(2) 由於市值租金高於生約預定租金，答辯人有誘因提供虛假陳述，以享用較平宜的租金；

(3) 兩位答辯人的證人陳述書和於庭上作証時未能提及事件的詳細經過，証供有不一致、矛盾、偏差及甚至錯誤；

(4) 答辯人聲稱是依據租約內容包括涉案處所的地址準備並郵寄續租通知書，但是答辯人所説的地址是 “九龍寶輪街1號美孚曼克頓山第3座16樓E室”，不是租約上的 “美孚曼克頓山3座16/F E”，申請人因此推斷答辯人只是在收到申請人於2016年1月28日的租約完結通知書後才準備該續租通知書，因為申請人在2016年1月28日的租約完結通知書内寫下的回郵地址正是答辯人聲稱郵寄續租通知書之地址；

(5) 再者，從答辯人於2016年2月11日所交的2月份租金23,575元可印証答辯人不大清楚知道租約内容包括租約何時完結，再以此推斷答辯人不大可能曾於2015年12月16日根據租約郵寄續租通知書；雖然租客於固定租期内須於每月16號交租，固定租期實是3年加半個月，2016年2月29日租期才完結，租約期内租金只是20,500元，生約第1年的預定租金才是23,575元，所以答辯人於2016年2月11日的交款既不是租期内的餘額租金，又不是可完全交付生約第1個月的租金。

14.  雖然答辯人有誘因說謊令其聲稱曾寄出續租通知書，本席認為申請人同樣地也有誘因說謊令其聲稱沒有接收過續租通知書。另外，由於事隔多月，本席認為如証供的偏差不是動搖証供的可信性，不能單以此否定証人在宣誓下的供詞。但是，本席接納申請人於以上第13段内的論點 (1)，(4) 及 (5)，在相對可能性下相信答辯人沒有於2015年12月16日郵寄續租通知書。由於答辯人未能有效地行使續租權，雙方租約已於2016年2月29日完結。

15.  本席的裁斷曾考慮答辯人在2016年2月7日的WhatsApp 信息中以圖片回應已行使續租權的可能性，但這論點相對薄弱，因為2015年12月27日的通話内容在沒有獨立証據下不能確認。況且，就算答辯人曾於行使續租的限期屆滿後有回應，亦不能確認答辯人曾有效地行使續租權。無論如何，雙方於2016年2月7日前的留言及書面信息，沒有顯示雙方曾討論答辯人已發出續租通知書。

16.  答辯人承認答辯人曾與申請人商討高於生約第1年預定租金的續租租金，答辯人解釋這是因為申請人也曾提出有關於招牌、保險等其他事項為難答辯人，因此他們為了與業主保持良好關係及希望整體解决所有事項才有此等討論。本席同意申請人為其目的或有可能以其他事項為難答辯人，綜觀申請人两姊弟於聆訊及審訊期間的表現，事事計算及爭取最佳利益。但是，如果答辯人確實是已有效地行使續租權，本席認為答辯人不大可能於租金這個重要條款上退讓。申請人提出的論點 (4) 及 (5) 也有其可能性。

爭議 (2): 續租通知書内的錯誤和印章是否令其無效？

17.  雖然本席已裁斷答辯人未能有效地行使續租權，為顧及審理本案的完整性，本席仍對其餘的兩項爭議作出裁決。

18.  本席接納周先生的呈述，續租通知書内地址和身份証號碼的錯誤明顯地只是筆誤。另外，本席認為加蓋公司印章後仍能清晰辨認答辯人。續租通知書内有两位答辯人的姓名、身份証號碼和簽名，能清楚辨别此續租通知書是由答辯人提出。

19.  縱使續租通知書内有錯誤和印章，本席認為任何具有合理想法及具有相關背景知識的人都會理解此文件為租客給予業主的續租通知，所以本席裁斷此續租通知書不會因其錯誤和有印章而無效。

爭議 (3): 是否只有於涉案處所內居住的租客能根據租約行使續租權？

20.  雙方不爭議租約容許商住用途，而答辯人實際上沒有佔用涉案處所為住宅。申請人依據租約第二條，爭論只有 “住客” 能行使續租權，申請人經查册後是以住宅物業開案申請收樓，而租約第二條是坊間印制租約的一般條文。

21.  本席接納周先生的呈述，任何具有合理想法的人都會將租約詮釋為答辯人不論將涉案處所作商或住用途都能啓動續租條款。本席不相信申請人於簽定租約時已有意圖限制商業租客行使續租權，申請人也沒有此等陳述及証據，申請人只是以租約條文提出爭論。雙方只是採用坊間印制文本處理租約，本租約亦只是一般租賃。因此，以常理推斷，任何一方當時也不會或有意圖將租約條文複雜化，在容許商住用途下只限制商業租客不能行使續租權。

總結

22.  鑑於本席相信答辯人沒有於2015年12月16日郵寄續租通知書和沒有有效地行使續租權，本席裁斷雙方租約已於2016年2月29日終止，答辯人須交還涉案處所給申請人。

23.  答辯人逾期不遷，申請人追討中間收益，但雙方沒有對中間收益的計算作出具體陳述，本席唯有只能以本案之現存証據作出裁決。本席認為可根據生約第1年的預定租金判定為中間收益。生約第1年的預定租金高於原有租金，而答辯人也曾以此交款。雖然雙方亦曾討論其他較高之租金，但這些租金不曾落實和有可能包含改變雙方責任及為和解而作出的退讓。

訟費

24.  申請人於本案中整體上勝訴。在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人在本案中的訟費。

25.  申請人要求訟費6,649.5元，包括審裁處存檔費、交通費、查册費，郵費、文具費、向其他人仕作出案情查詢而引致的膳食開支3,900元等。本席認為訟費不應包括文具費和與案情無關的查册費，更不應包括申請人宴請其他人仕的膳食開支。另外，雖然申請人沒有要求為此訴訟所花時間之訟費，本席必須指出，申請人在爭議 (2) 及 (3) 敗訴，申請人於聆訊和審訊中也未能合理處理本案，在本席多次提醒下仍多次沒有回答提問及多次提出或發問與本案無關的事項，包括疑似於本案搜集其他與本案無關的証據，虛耗聆訊和審訊時間。

26.  本席經考慮雙方對訟費的陳述和以上各點後，以簡易程序評定申請人的訟費為2,200元。

裁決

27.  本席作出以下頒令: -

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2016年3月1日至交回處所的空置管有權為止的中間收益, 以每月23,575元計算，但可扣除已實際交付之款項 (如有者)；

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，以簡易程序評定為2,200元。