梁啟昌 訴 允長置業有限公司

LDNT 96 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

新租賃申請編號2002年第96號

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判 案 書

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1. 申請人是香港灣仔軒尼斯道380 - 394號齊安大廈十六樓A座（“處所”）的租客，答辯人是處所的業主。處所的租賃期是由2000年5月1日至2002年4月30日。由於答辯人向他發出“業主終止租賃通知書”（“通知書”）（証物A2），指明處所的租賃將於2002年4月30日終止，申請人因此向土地審裁處（“審裁處”）提出授予新租賃的申請，但答辯人反對是項申請。

2． 首先，本席要裁決通知書是否有效的通知書。適用於本案的法律條文是《業主與租客（綜合）條例》（“條例”）第119條：-

“119. 業主終止租賃

(1) 除第119N條另有規定外，業主可用指明格式，述明租賃終止日期，通知租客終止租賃。（參閱CR101表格）

(2) 在符合第(3)條的規定下，根據本條發出的通知書，除非不早於租賃終止前7個月亦不遲於租賃終止前6個月發生，否則不具效力。”

條例對“發出”一詞没有定下釋義，但通知書的背頁有以下一段的“註釋”：-

"1. 本通知書必須是不早於租賃終止前7個月亦不遲於租賃終止前6個月發給租客。”

(原文無劃線)

3. 答辯人是以平郵及掛號郵遞的方式將通知書寄給申請人的，答辯人亦派人把通知書放進申請人的郵箱内，在答辯人將通知書投寄後，通知書必須經郵局内部處理才會被送至處所。當郵務人員將通知書送達到處所時，答辯人便是在該時刻將通知書發給申請人。

4． 就有關接獲通知書一事，申請人作出後述的証供：他收到兩份內容相同的通知書。它們是以平郵方式和掛號方式寄給他的。他是在約於2001年10月30日或31日收到平郵的信。在差不多時間他收到平郵信及掛號信。他是於2001年10月的28、29、30日或11月1日收到掛號信。其後他說他是在2001年10月30日收到掛號信的。

5． 2002年7月23日，代表答辯人的律師（陳律師）告知本席，郵局的記錄顯示申請人是於2001年11月1日接獲上述的掛號信，但郵局並無申請人何時接獲平郵信的記錄。

6． 平郵信封（証物A3）及掛號信封（証物A4）上的郵局蓋印都有“29 10 01”的數目字，這顯示郵局是在2001年10月29日收到該兩封信的。掛號信必定是答辯人在2001年10月29日寄出的，因為郵局職員必定會在答辯人的職員投寄該信時在信封上蓋印，並將收條交回給投寄人。平郵信可能是答辯人在10月29日或10月28日寄出的。無論如何，平郵信必須在11月1日之前被送至處所，申請人才可獲得6個月的終止租賃通知期。

7. 假設答辯人是在2001年10月28日投寄平郵信，由此日至10月31日最多衹是僅僅4天的時間，這段時間是否足夠容許一般郵遞程序完成整個程序？ 因為答辯人沒有傳召郵務人員作証，故此本席不知道平郵信是否可於11月1日之前被送至處所。答辯人負有舉証的責 任，但答辯人沒有這方面的証據，所以本席不能裁定該信是於2001年11月1日之前被郵務人員送至處所。

8． 答辯人的職員羅瑞坤女士說答辯人亦有把載有通知書的信放進申請人的信箱內，但她記不起該封信是她本人或是譚健生先生（答辯人的另一位職員）放進申請人的信箱內，但譚健生則說他記不起該封信是他本人或是羅瑞坤放進申請人的信箱內。

9． 就接獲通知書的日期而言，申請人的証供前後並不一致，本席對該些証供不予以重視。本席裁定事實上掛號信是於2001年11月1日被郵務人員送達至處所；至於平郵信則答辯人未能証明它是在2001年11月1日之前被送達至處所。答辯人亦未能証明它的職員是於2001年11月1日之前將載有通知書的信放入申請人的信箱內，因此答辯人未能証明它已遵守條例第119(2) 條有關送達通知書時限的規定，故此它發出的通知書並不具有法律的效力，而處所的租賃亦因此沒有被終 止。

10． 陳律師指通知書雖然無效，但申請人對通知書作出反應，最後並向審裁處提出本案的申請，故此他已放棄提出通知書為無效的權 利。有關通知書是無效的証供是在審訊時才被披露的。申請人是在2002年4月22日才向審裁處提出本案的申請。他沒有可能在該日預知上述的証供。如果申請人放棄他的權利，那表示他對他的權利受到侵犯一事作出讓步，但在2002年4月22日，申請人根本上不知道通知書是無效的，故此他不會知道他的權利受到侵犯，所以他無可能會放棄他的權 利，因此答辯人的指稱不能成立。

11． 申請人的申請是按條例第117(1)(a)條提出的。該條文指明如業主已根據條例第119條發出通知書終止租賃，租客可向審裁處申請授予新租賃。答辯人既然並無有效地終止處所的租賃，處所的租賃因此得以繼續，而申請人亦無需向審裁處申請授予新租賃，因此本席將他的申請撤銷。

12. 訟費

本席不作出訟費的命令。