URBAN PROPERTY MANAGEMENT LTD 對 CHAN YAM WAN TOMMY 及另一人

DCCJ 464/2024

[2024] HKDC 936

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2024年第464號

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判決書

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1.  本案是一宗有關不當使用屋苑公用地方及／或違反屋苑公契的案件。

2.  原告人為九龍彩虹道 242 號采頤花園（“該屋苑”）的物業管理人。第一被告為該屋苑地下第 108 號鋪（“該單位”）的註冊業主。第二被告為佔用該單位作營商用途的佔用者。

3.  於2024年4月5日，原告人根據《區域法院規則》第 19 號命令第 7 條規則，以第二被告人未有於限期內向原告人送達抗辯書為由，針對被告作出欠缺抗辯書：其他申索的判決申請。（“本申請”）申請書中的申請分別為：

(1) 第二被告人立即移除他們或其中任何一人所放置或准許放置於該公用地方的所有貨物及物品，及將受影響的該公用地方或其任何部分恢復到各自原來的狀況；

(2) 禁制令禁制第二被告人及其每一人，不論是其僱員、代理人、承建商或其他人士：

(a) 在該公用地方或其任何部分放置或准許放置任何物品及貨品；

(b) 使用或允許將該公用地方或其任何部分用於商業或私人目的；

(c) 阻礙或允許阻礙該公用地方；及／或

(d) 對該屋苑任何其他業主及佔用人造成滋擾。

(3) 對侵入者的利潤或損害進行評估；

(4) 進一步或其他濟助；及

(5) 按彌償基準計算的訟費。

4.  原告人（透過其代表律師）及第二被告人（無律師代表）均有出席本聆訊。

5.  於開庭前，雙方向本席遞交了一份“雙方同意草擬命令”。內容為：

(1) 頒發禁制令禁制第二被告人，不論是其僱員、代理人、承建商或其他人士：

(a) 在該公用地方或其任何部分放置或准許放置任何物品及貨品；

(b) 使用或允許將該公用地方或其任何部分用於商業或私人目的；

(c) 阻礙或允許阻礙該公用地方；及／或

(d) 對該屋苑任何其他業主及佔用人造成滋擾。

(2) 第二被告人須於2024年7月3日或之前支付原告人就本訴訟向第二被告人申索的訟費，經雙方同意為港幣25,000元。

6.  開庭期間：

(1) 本席向雙方解釋由於本申請為根據《區域法院規則》第 19 號命令第 7 條規則所作出，故法庭依然需要確定原告人的申請之法理基礎，而未能純粹跟從“雙方同意草擬命令”即時作出判決。見：Hong Kong Civil Procedure 2024 (“HKCP”) Vol 1, para 19/7/14。但當然，雙方的同意亦是法庭作出考慮的因素之一。

(2) 法庭向原告律師確認，原告律師亦清晰確認，原告人現自願放棄其於申請書中有關賠償及／或利潤（mesne profit）的申索。

(3) 法庭亦向第二被告解釋確認，第二被告亦清晰確認，第二被告清楚理解並接納“雙方同意草擬命令”的內容及對他本人的法律效果。

7.  考慮到以上背景，原告人的申述陳述書等法庭文件，本席認同“雙方同意草擬命令”之內容。理由如下。

8.  首先，根據《區域法院規則》第 19 號命令第 7 條規則，

「(1) 凡原告人針對一名或多名被告人提出不屬於第 2 至 5 條規則所述類別的申索，如該名被告人或所有被告人均 (凡屬多於一名者) 沒有向原告人送達抗辯書，則原告人可在本規則或根據本規則所定出的送達抗辯書期限屆滿後，向區域法院申請作出判決，而區域法院在聆訊該申請時，須作出看來是原告人有權就其申索陳述書而取得的判決。

(2) 凡原告人針對多於一名被告人提出第 (1) 款所述的申索，如該等被告人中有一人一如該款所述般沒有送達抗辯書，則原告人可 ——

(a) (如他針對該名沒有送達抗辯書的被告人提出的申索是可與他針對其他被告人提出的申索分割) 根據該款申請作出該被告人敗訴的判決，並針對其他被告人繼續進行有關訴訟；或

(b) 在將有關訴訟排期以針對其他被告人進行審訊時，同時將該宗訴訟排期要求作出該被告人敗訴的判決；或在將該宗訴訟排期要求作出其他被告人敗訴的判決時，同時將該宗訴訟排期要求作出該被告人敗訴的判決。

(3) 根據第 (1) 款提出的申請，必須藉傳票提出。」

9.  本席接納，根據《物業轉易及財產條例》（第 219 章）第 41(1) 及 (2) 條，第二被告作為該單位的佔用者受該屋苑的公契中有關佔用公用地方等，於申索陳述書中所依賴的條文及《建築物管理條例》約束。

10.  本席亦接納，原告人的申述陳述書指出：

(1) 第二被告人有透過放置物／貨品等作出不當使用／阻礙公用地方等行為；

(2) 第二被告人的該等行為有違屋苑公契及《建築物管理條例》第 34I 條

(3) 第二被告人的行為若不加以法庭制止將有可能重犯或持續。

11.  故本席認同根據原告人的申索陳述書，原告人的禁制令申請應被接納。

12.  第二，根據 HKCP, Vol 1, para 62/9/11，當訴訟雙方同意應付訟費時，法庭應明確指出訟費命令為基於雙方同意。法庭亦可考慮付費一方的同意／不反對傾向表示該訟費金額並不過高或不合比例。本席認同第二被告已充分理解並接納25,000元的訟費金額。本席亦不認為25,000元為過高或不合比例。

13.  綜上，本席現作出以下判決：

(1) 頒發禁制令禁制第二被告人，不論是其僱員、代理人、承建商或其他人士：

(a) 在該公用地方或其任何部分放置或准許放置任何物品及貨品；

(b) 使用或允許將該公用地方或其任何部分用於商業或私人目的；

(c) 阻礙或允許阻礙該公用地方；及/或

(d) 對該屋苑任何其他業主及佔用人造成滋擾。

(2) 第二被告人須於2024年7月3日或之前支付原告人就本訴訟向第二被告人申索的訟費，經雙方同意為港幣25,000元。