BEST JOINT INVESTMENTS LTD 對 KAGANI LTD 及另一人

HCA 2608/2006

IN THE HIGH COURT OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

COURT OF FIRST INSTANCE

HIGH COURT ACTION NO. 2608 OF 2006

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判 案 書

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1. 原告人（“Best Joint”）入禀本法院，以業主身份要求從第一被告人（“Kagani”），收回涉案物業之空置管有等，並成功獲得非正審判決。其後第二被告人（“陳女士”）加入，提出抗辯。

背景

2. 涉案物業位於北角雲景道43-49號恒景園1樓A室和第37號車位（“該物業”）。陳女士於1987年成為該物業的註册業主，與劉國樑（“Ron”）同居於此。

3. Calgo Development Limited（“CDL”）和另一間Calgo Asia Ltd（“CAL”）同是Ron所控制的公司。陳女士是CAL和CDL的股東和董事。1988至1990年期間，陳女士先後多次把該物業，按予集友銀行（“集友”），作為CDL借款的抵押。

4. Best Joint於1998年末成立，當時的股東分别是劉國楨（“Wayne”）和另一間代名公司。Wayne是Ron的胞弟，兩人是Best Joint的董事。Wayne同時是該公司的秘書，其後更成為唯一般東。Best Joint的股東，以信託形式持有該公司的股份，受益人乃CDL。

5. 1999年，陳女士把該物業售予Best Joint，作價港幣9,200,000元。當時的安排，是Best Joint成為該物業的業主，繼而把該物業另行按予華比銀行（“華比”），所得貸款將償還CDL早前向集友借款，並把該物業從集友按揭中解除，

6. 2003年，CAL向中信嘉華銀行（“嘉華”）借款，原屬華比的按揭解除，該物業轉按予嘉華，並加上Ron與陳女士的私人擔保。

7. 2005至2006年期間，Best Joint向Bestlite Industrial Ltd（“Bestlite”）借款，並提供了該物業以次按揭形式擔保還款。Bestlite的其中一名股東和董事，是劉卓楠（“CN”）。

8. 2006年，CAL沒法償還欠嘉華的債項，約港幣7,300,000元；Best Joint先後向Bestlite所借的也超過港幣3,600,000元。Ron找CN幫忙。同年出現了以下安排。

9. 首先，CN成為了Best Joint董事，並根據與CDL簽訂的協議，獲轉讓CDL透過Wayne持有的Best Joint股份，而成為Best Joint的股東。同時，CN以自己另一間公司[1]的名義作為借款人，以Best Joint持有該物業作為抵押，向南洋商業銀行（“南商”）借款，以償還上述CAL所欠嘉華的債項。CN再使Best Joint與Kagani簽訂2006年9月26日的租約，把該物業租予Kagani，為期兩年，8月1日生效，月租港幣60,000元（“該租約”）。Kagani是Ron控制的公司；陳女士也是其中一名董事。換言之，Ron和陳女士透過Kagani成為租客，留住在該物業。

10. 2006年11月，Best Joint入稟本法院，指Kagani違反租約，沒有支付任何租金，於是根據租約，提出本訴訟，行使重新進駐該物業的權利，以及追討欠租等。

11. 由於Kagani沒有提交抗辯通知書，法庭於2007年1月15日頒布判令，Kagani須交出該物業的空置管有。

12. 其後，Kagani向法庭申請擱置上述判決，以及撤銷本訴訟。Ron, Wayne和陳女士代表Kagani存檔了誓章。

13. 根據CN，上述安排是根據雙方同意，由CN（透過其公司）作為借款人，向銀行要求貸款，以償還CAL所欠嘉華的債項，Ron則安排把Best Joint名下該物業售予CN，同時也抵償了Best Joint欠Bestlite的債項。CN履行了協議，Ron也以（使Wayne）轉讓Best Joint股份予CN的方式，實質上把該物業轉歸CN所有。就是這樣，CN才成為了Best Joint的唯一股東和董事，並透過擁有Best Joint去擁有該物業。

14. 事實上，CN使Bestlite解除了Best Joint欠款的責任，也隨即使Best Joint把該物業按予南商。CN透過其公司作為借款人，從南商所得借款，也的確用於償還了上述CAL所欠嘉華約港幣7,300,000元的債項。

15. Kagani提出的抗辯理由，除了否認上述CN所指安排，更稱上述關於Best Joint股份轉讓的公司文件和該租約，全部都是僞造的。因此，Best Joint無權提出本訴訟。另外，Kagani指該物業按予南商時，CN承諾Ron可繼續留住該物業，月租港幣60,000元，租金由Best Joint自1999年開始欠他的董事貸款中扣除。為此，Ron提供了聲稱支持他説法的文件。

16. 聆案官撤銷了Kagani的申請。Kagani不服而提出上訴，該上訴也被撤銷。在他2007年12月13日的判決書中[2]，鍾安德法官解釋，Ron的指稱根本上不可能（inherently impossible），並完全不可信。Kagani再上訴（即CACV 417/2007），唯上訴法庭同樣認為[3]，Ron指稱之不可信，根本不值審訊。

17. 原來Best Joint的另一董事Wayne，也展開了另一訴訟，即HCA 2602/2007，並針對點名為被告人的Best Joint和CN，提出與上述相同的指稱，唯同樣不獲法庭接納[4]。

18. 2008年8月，陳女士獲法庭批准加入本訴訟成為第二被告人。她在存檔抗辯及反申索書後，隨即提出申請，重申上述Ron及Wayne先後分别在本案和HCA 2602/2007案提出的，指稱CN依賴的Joint Best股份轉讓文件和該物業租約均屬僞造，更意圖提交筆跡專家證據和其他文件，以及Wayne的證供支持她的指稱。

19. 法庭認為[5]就該等指稱，法庭已有定案。陳女士雖並非上述兩案的與訟方，但鑑於案情，仍受該兩案就這爭議的判決約束。因此，陳女士的申請，猶如三度重提，屬濫用法庭程序。陳女士不服並申請上訴（即HCMP 1548/2012），其上訴許可申請，同樣被上訴法庭駁回[6]。

陳女士的指稱

20. 簡而言之，陳女士指於1999年把該物業售予Best Joint時，與Ron協議在先，她不會即時收到該樓價港幣9,200,000元。在收到該樓價前，她仍有權住在該物業（“該協議”）。為此，由Wayne代表Best Joint，與陳女士簽訂2007年7月15日，名為“Memorandum”的文件（“該備忘錄”）。由於她從未收到該樓價，所以陳女士指自己有權繼續佔用該物業。這説法跟她為支持上述Kagani推翻非正審判決時，提交的誓章內所指相若。

21. 就她指稱因未收到該樓價，故可繼續留住在該物業，上訴法庭在上述HCMP 1548/2012案中[7]，表示該裁決不會影響此作為答辯理由。她這指稱也成為本審訊的主要爭議。

22. 陳女士提出反申索，聲稱應獲衡平法保障其在該物業的留置權（equitable lien）。

23. 不過，陳女士又再重申，CN成為Best Joint股東和董事，相關文件全部僞造，又企圖再試援引筆跡專家證據，以支持她的說法。鑑於上述就此議題已交待之背景，此議題已有定案，任何一方不可以重啟這爭議，遑論援引包括專家等聲稱相關的證據。

爭議

24. 本席採納代表Best Joint的陳大律師歸納的以下爭議點：

(1)   所指該協議是否存在；

(2)   陳女士是否沒有收到該物業樓價；

(3)   陳女士的反申索是否已超逾法定時效；

(4)   陳女士對於該物業是否擁有衡平法下的留置權。

25. 原來是證人的CN和Wayne，都不被傳召作供，因此，他們的陳述書不獲接納為證。餘下的只有陳女士和Ron作供。

爭議（1）

26. 陳大律師提出，在考慮所指該協議和該備忘錄的可信性時，必須注意Ron, Wayne和陳女士提出這指稱和所指文件證據的時間性。陳女士和Wayne分別於2007年10月31日和11月3日的誓章，提及該協議和該備忘錄。在此之前，兩人和Ron已合共向法庭提交了7份誓章，當中無一提及該協議或該備忘錄，或Best Joint欠陳女士樓價港幣9,200,000元。

27. Ron在2007年2月第一份誓章，解釋了1999年Best Joint從陳女士買入該物業，港幣9,200,000元樓價如何支付，並沒有提及該協議或該備忘錄。當時Ron披露了自己和Wayne簽署的，Best Joint截至2006年6月底的資産負債表，同樣沒有顯示，如現在聲稱自1999年已經拖欠陳女士此樓價的公司債項。

28. Ron在2007年5月第二份誓章，在質疑CN提出Best Joint截至2006年8月底的資產負債表各項之同時，同樣沒有聲稱有該協議、該備忘錄、或所指欠陳女士樓價。其後2007年8月Ron在第三份誓章，以及Wayne在第一份誓章就相同議題，同樣隻字不提。

29. Ron就此的解釋，不是推諉當時的會計，就是稱忘記了，這些明顯是重要，甚至如聲稱早前甚至特意去記錄以備忘之事，何以輕易忘記，令人質疑。

30. 奇怪的是，陳女士為抗衡針對Kagani收樓令，於2007年10月先後存檔的兩份誓章，依然沒有提及該協議或該備忘錄等事宜。這些若是屬實，並早已特意備忘，且直接關係陳女士在該物業的權益的話，很難相信當時代表她的律師，會完全將之置諸提交的證據之外。

31. 在庭上，陳女士對於該備忘錄，無論是它如何誕生，或它的內容方面，都表現得出奇地陌生。至於這文件正本於披露前如何保存，她和Ron各有説法，並不一致。如上所述，兩人均指早前忘記了該傋忘錄這回事這解釋，難以令人信服。如今Ron更指，Wayne和陳女士是在律師樓簽署這文件的，就更令人懷疑何以Wayne和陳女士會把它忘記了。

32. 雖然Ron聲稱該備忘錄是在律師樓簽署的，可是並非由律師草擬。對此，陳女士在庭上的證供，如陳大律師所形容，不覺開誠。Ron則稱這是當年秘書自行草擬的。由於Ron指這秘書已失去聯絡，所以無從證實。但觀乎文件內的法律專業用詞，難怪令人懷疑如何能出於非法律專業人士手筆。

33. 陳女士就這方面依頼的其他文件證據，其實是Wayne披露的[8]。如上所述，他和陳女士是在2007年10月終的誓章，才首次提出該協議和該備忘錄的。無論當時或其後的2007年11月終所作的誓章，Wayne都沒有表示，就這議題手持其他佐證文件。可是在2008年5月，Wayne卻突然披露了一系列聲稱可作為佐證的文件。就此，Ron在庭上給予前後不一的解釋，令人懷疑。

34. Wayne披露的文件，當中包括稱為記錄該協議，由Ron簽署1999年5月12日的CDL會議記錄，以及由Ron代表CDL，Wayne代表Best Joint，和陳女士三方簽訂的1999年5月12日的協議文件（“該協議文件”）。

35. 同樣地，陳女士對該協議文件，顯得毫無印象；Ron稱文件也是他當時的秘書自行草擬的。另外，上述三方既已簽署了該協議文件，何以在兩個月後又有該備忘錄出現。就此，Ron指是陳女士認為該協議文件不足，要求所謂欠單為憑。可是，即使陳女士也認為，身為CDL的股東和董事，而CDL又全資擁有Best Joint，她看被趕出該物業是不可能的。若說保障，則無論是内容和篇幅，該備忘錄怎也大大遜於該協議文件，實在難明該備忘錄如何能釋除所指陳女士之不滿。再者，若當時這些文件是在這些情況特意產生的，就更難明白Ron, Wayne及陳女士何以會忘記了，而不第一時間披露。

36. 如上所述，Ron和陳女士一伙曾否認該租約的存在，以及該租約是CN偽造，這些說法已經由包括上訴法庭的法庭定案不接納，也因此Kagani受該租約約束乃既定事實裁斷。换言之，Ron當時透過出售Best Joint股權把該物業售予CN，特意簽訂該租約，以確保自己和陳女士可繼續留住該物業。可是若存在該協議，並如Ron和陳女士所指，自1999年該物業售予Best Joint後，有權無需租賃而可以繼續留住該處，那麽該租約的訂定便會難以解釋。

37. 2008年5月，Wayne披露的聲稱可作為佐證的文件，還包括指是Best Joint於1999、2003、2004及2005的資產負債表。可是根據Wayne和Ron於2007所作之誓章，卻解釋Best Joint公司性質的關係，自2000年起其實沒有資產負債表。另外，該些資産負債表均顯示陳女士和Ron現在所指，未付陳女士該物業樓價的負債。可是，在上述Ron的首份誓章中披露，Best Joint截至2006年8月終的資產負債表中，卻不存在該指稱債項。就此，Ron同樣指是當時會計的責任。

38. 即使只考慮這些後期才披露的資產負債表，也存在其他問題。這些文件顯示，所稱多年來欠付陳女士的該物業樓價，只維持是港幣9,200,000元，换言之從不附帶利息。與此一致，Ron也指根據該協議，Best Joint無需為未付陳女士的樓價支付利息的。可是，該協議文件卻訂明，該欠款附帶利息。就此，Ron同樣推卻是秘書“自把自為” 將有關利息的條款，包括適用之利率，加於該協議文件内。如此說法非而所思；也難明簽約各方竟就此有違該協議的條款懵然不知。

39. 由於上述文件的經手人並非證人，而就這些文件Ron和陳女士沒有個人認知，因此未能實際就上述疑問提供解釋。在考慮包括上述情況下，本席認為這些所謂當年存在的文件，佐證價值存疑。

40. 如陳大律師陳詞指，Ron明顯是本案被告方的主導人物，但從法庭針對Ron透過Kagani、陳女士、Wayne多次指控CN僞造文件，每每被法庭斥為根本不可信，如今法庭考慮Ron與陳女士證供時務必謹慎。陳大律師形容，兩人作供時有迴避，就一些基本事宜時稱忘記，就一些重要事宜又推諉他人等。觀乎包括以上包析的證據，本席同意這觀察。

41. Ron, Wayne[9] 和陳女士的説法和證供，都存在不咬弦，甚至矛盾，從上述本案及其他相關案件的各個判決書，以及以上分析可見一斑。在三人屬同一陣線的前題上，採納任何一個説法將會十分危險。結論是三人無一可信。

42. 本席裁定不接納所指該協議存在。

爭議（2）

43. 1999年Best Joint 和陳女士買賣該物業，雙方是透過各自代表律師進行的，代表陳女士的是楊振文律師行（“RYC”）。當時律師之間的文件，證明了交易的過程：

(1)   買賣協議日期是1999年5月25日。

(2)   直至1999年7月初，Best Joint已支付港幣400,000元作為訂金及部份樓價。在得到Best Joint律師同意下，RYC於7月3日確認把這款項，轉交代表當時持有該物業按揭的集友的律師管存。

(3)   7月8日，Best Joint律師通知RYC，進一步訂金及部份樓價港幣1,250,000元，已直接付予陳女士。RYC確認樓價餘款港幣7,550,000元，隨即向Best Joint律師建議，成交時樓價餘額以支票分開支付，包括向集友以贖回該物業，以及支付陳女士。

(4)   7月14日，Best Joint律師如上所述開具支票，包括予集友和陳女士的支票。

(5)   7月15日，買賣雙方簽訂轉讓契。

44. 上述轉讓契第一段訂明：“IN CONSIDERATION of the sum of HONG KONG DOLLARS NINE MILLION AND TWO HUNDRED THOUSAND ONLY (HK$9,200,000) paid by the Purchaser to the Vendor (the receipt whereof the Vendor hereby acknowledges) the Vendor as Beneficial Owner ASSIGNS to the Purchaser the Property described in the Schedule hereto…”。

45. 在轉讓契附表内該物業的描述中，完全沒有任何反映所指該協議下的安排和陳女士在該物業留有的權益。

46. 整個透過律師進行的交易，直至簽署轉讓契，RYC是代表陳女士，認收和處置Best Joint支付的樓價。同時從來樓價都不是落在她手中，而大部份根據她的指示用作歸還集友，從而令她和該物業可從擔保CDL債項中解除。Ron在證供中確認這是當時他和陳女士的理解。

47. 《物業轉讓及財產條例》第18條規定：

“（1）文書内所載的代價收據，對支付代價的人而言，足以解除其支付代價的責任，而為惠及基於對該收據的信賴而行事的任何其他人，該收據須為付款的充分證據。

（2）任何律師出示載有代價收據的文書，須當作已獲授權收取該代價，但如有法律責任支付該代價的人獲送達書面通知，述明該律師並未獲得如此授權，則屬例外。“

48. 雖然Ron和陳女士在庭上指，當時代表雙方處理交易的律師，都是由Ron安排的，但陳女士是知悉這安排。如陳大律師所指，沒有指稱或證據顯示，當時RYC如此處理交易其實未獲陳女士授權或有犯錯。

49. 根據上述條例，契中認收樓價，足以構成對Best Joint作為買家，解除其支付樓價的責任。根據普通法，陳女士就契中確認之事宜，包括她已收所指樓價，在沒有指稱或證據顯示，該契約應因法律認可的理由而作廢的情況下，皆不容反悔（estoppel  by deed）：見Greer & Anor v Kettle [1938] AC 156，第171頁。

50. 在Peekay Intermark Ltd v Australia and New Zealand Banking Group Ltd [2006] EWCA Civ 386，第56段，英國上訴庭有相關說明：

“There is no reason in principle why parties to a contract should not agree that a certain state of affairs should form the basis for the transaction, whether it be the case or not. For example, it may be desirable to settle a disagreement as to an existing state of affairs in order to establish a clear basis for the contract itself and its subsequent performance. Where parties express an agreement of that kind in a contractual document neither can subsequently deny the existence of the facts and matters upon which they have agreed, at least so far as concerns those aspects of their relationship to which the agreement was directed. The contract itself gives rise to an estoppel: see Colchester Borough Council v Smith [1991] Ch 448, affirmed on appeal [1992] Ch 421. ”

51. 選擇性地漠視這認收條文，則無異於改寫該契約：見Prime Sight Ltd v Lavarello [2014] 2 WLR 84，第52至54段。

52. 本席同意陳大律師陳詞，裁定陳女士所指沒有得到售賣該物業代價，在法律和事實上並不成立。

爭議（3）、（4）

53. Best Joint指陳女士基於所指該協議文件、該備忘錄、或買賣合約去追討樓價，無論如何也超逾法定的6年訴訟時效：見《時效條例》第4（1）條。另外，陳女士稱因Best Joint未付樓價，她在該物業擁有留置權。相關權利並不賦予賣方任何業權或物業管有權，體現的方法是透過法庭頒發押記聲明（declaration of charge）；賣方形同買方的有抵押債權人，有權申請售樓令（order for sale），以償欠付樓價：見Gray & Gray，Elements of Land Law (4^th ed) ，第6.1.44段。至於要求法庭執行所聲稱留置權的，同樣受制於訴訟時效。以1999年成交起計，陳女士於2008年提出訴訟追討，因此Best Joint指已超逾法定時效。

54. 不過，鑑於就上述爭議（1）和（2）的相關事實裁斷，陳女士的抗辯並不成立；反申索以及爭議（3）和（4）其實也缺乏基礎。

結論

55. 針對陳女士作為佔用人，Best Joint理應可收回該物業的空置管有。

56. 由於自CN透過購入Best Joint的股份，而成為該物業的實質擁有人，以及簽訂該租約後，Kagani得以管有該物業，完全基於該租約，也隨着該租約終止而結束。陳女士的處境不比Kagani為佳。不過，陳大律師在書面陳詞中[10]，要求法庭頒令，陳女士只須負責自她加入本訴訟為被告人（即2008年8月15日）之後起計，她因佔用該物業而需支付中間收益。

57. Best Joint沒有追討已到期中間收益在清付前的利息。

命令

58. Best Joint勝訴；陳女士的反申索予以撤銷。陳女士須於今天起計60天内交出該物業之空置管有。

59. 在無損2007年1月15日針對Kagani之命令的情況下，陳女士須與Kagani共同及分别承擔支付Best Joint，自2008年8月15日起因佔用該物業引起的中間收益，以每月港幣60,000元計，直至交出該物業之空置管有為止。

60. 現作出暫時命令：陳女士須支付Best Joint針對她的申索及抗辯她的反申索引致的訟費，包括保留待決的訟費。除非雙方協議，訟費由法庭評定。雙方可於今天起計14天内申請更改，否則此訟費命令將自動作實。

[1] Biotech international Ltd。

[2] 第10段。

[3] 2011年8月23日判案書第72段。

[4] 2011年12月12日和15日判案書。

[5] 2012年4月2日判決書第76-110段。

[6] 2012年9月25日判決書第13至15段。

[7] 判決書第16段。

[8] 包括：（i）1999年5月12日，Best Joint、CDL和陳女士的協議文件；（ii）1999年5月12日CDL之會議記錄；（iii）1999年7月5日Ron與CDL分別簽發予Wayne和Best Joint名為Guarantee的文件；（iv）1999年7月14日Ron和CDL簽發予陳女士名為Guarantee的文件；（v）1999年7月14日Best Joint簽發予陳女士名為Credit Note的文件；（vi）1999年7月14日Best Joint簽發予CDL的信件；（vii）1999年7月20日至2005年12月31日期間的會計文件；（viii）1999年7月31日CDL發給Best Joint名為Statement of Accounts的文件。

[9] 所指是較早前所作的誓章。

[10] 結案陳詞第45段。