THE INCORPORATED OWNERS OF MOUNTAINVILLE COURT, SHA TIN 對 WAN YEW SHU及另一人

LDBM 99/2022

[2025] HKLdT 59

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第99宗

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判 案 書

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前言

1.  在本案中，業主立案法團聲稱兩位答辯人業主違反公契阻礙它進入私人單位就公用排污喉管進行維修。答辯方則稱，對【入屋視察及維修並無異議】，但【基本要求是工程前要商討清楚，工程公司要解釋明白，令致各方達成協議及簽署為實以保障各方權益，包括防止爛尾】。

2.  下文可見，申請方早在2020年9 月已作出其進入要求,後更在2022年7月入稟土地審裁處(審裁處)。因雙方各持己見[1]，至本判案書頒發時，已費時5年。

背景

3.  申請人是沙田景峰閣（該大廈）業主立案法團（法團），依《建築物管理條例》[2]前身註冊成立。

4.  該大廈是一座12層高住宅大廈， 每一層有兩個單位（分別為A室及B室，12樓頂層兩單位為複式單位），即共有24個住宅單位，另有37個車位。

5.  該大廈及其所在地段，由一在土地註冊處登記的公契（該公契）所規管。

6.  第一答辯人尹耀樞先生及第二答辯人鍾翠蘭女士[3]是夫妻（分稱尹生及尹太，統稱尹生夫妻），兩人自1985年起便成為該大廈3字樓A室（3A單位）的註冊業主。

7.  3A單位內有3個廁所，分別在主人房內（主廁）、客房內（客廁），及工人房內（工人廁）。

8.  下文可見，在本案中，法團擬維修（及聲稱遭拒絕及/或阻礙維修）的是主廁及客廁內的公用排污喉管。

9.  早在2016年，法團也曾進入3A單位，對工人廁內的公用排污喉管進行維修（該2016年維修），雙方為此曾發生紛爭，更曾在小額錢債審裁處對簿公堂（該小額案件）。

證人

10.  法團在本案有法律代表。

11.  審訊時，法團由廖陳林律師事務所吳松蔚律師（吳）代表應訊，吳只傳召法團管理委員會（管委會）主席何偉建先生（何）作供。何採納其證人陳述書的内容作為主問證據，並接受尹生的盤問，尹太選擇不盤問何。

12.  兩名答辯人在本案中都沒有法律代表。

13.  審訊時，尹生及尹太均親自應訊。尹生在審訊時選擇作供，採納其證人陳述書內容作為主問證據，並只接受吳的盤問（因尹太沒盤問尹生）。尹生沒有傳召其他證人作供。尹太則選擇不作供，也不傳召證人作供。

該公契關鍵條文

14.  該公契第4條規定，每名業主須在【得益及受制於該條下述權利及義務下】持有其單位，其英文原文如下：

“Each owner[4] shall hold his unit subject to and with the benefit of the following rights privileges easements and obligations namely :- (斜體及粗體後加)”

15.  第4(g)條便規定了【經理人】有以下【進入】包括該大廈所有私人單位的【權利】，其英文原文如下：

“Full right and privilege for the Manager[5] with or without agents surveyors servants workmen and others at all reasonable times on notice (except in case of emergency) to enter into and upon all units[6] and each part of the building and the land for the purposes of rebuilding repairing renewing maintaining cleansing painting or decorating the building or any part or parts thereof or any sewers drains watercourses cables fire alarm system closed circuit television burglar alarm system intercommunication system mechanical ventilation artificial lighting busbars pipes pumps tanks wires or services therein or any other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the said premises or any part thereof as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own purposes or enjoyment. (斜體及粗體後加)”

16.  該公契第6條另規定【經理人】有【全面及不受限的權力】管理該大廈及其所屬地段，包括該條下述的個別【權力及責任】，其英文原文如下：

“The Manager shall be responsible for and shall (subject as herein otherwise specifically provided) have full and unrestricted power and authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the management and maintenance of the said premises[7] and without in any way limiting the generality of the foregoing the Manager shall have the following powers and duties namely: - (斜體後加)”

17.  第6(17)條便提供了【維修】公用部分設施[8]的權力及責任，其英文原文如下：

“To keep in good repair and condition and to renew or replace all pumps lavatories mechanical ventilation artificial lighting refuse disposal equipment tanks pipes sewers drains watercourses cables busbars and wiring in the building which are for the common use of the occupants of the building and to replace any parts that may require replacement (斜體及粗體後加)”.

法團案情

18.  法團在《申請通知書》內指，尹生夫妻違反該公契第4(g)條及第6(17)條，曾（及至今仍）拒絕及/或阻礙法團針對3A單位內的公用排污喉管進行維修，引致（及至今仍引致）下層單位出現滲漏。

19.  法團先稱，在2020年，它曾收到建築事務監督（建督）依據《建築物條例》[9]第28(3)條發出的命令（該2020年命令）。

20.  建督在該2020年命令內，以該大廈【排水渠欠妥】為由，下令法團在同年5月25日或以前，就該大廈2字樓A室（2A單位）兩個廁所內所有【破損/欠妥】的【公用通風管】和【便溺污水管】進行維修或更換工程，以達致其接受的標準，及並須符合規例。

21.  法團再稱，其聘請管理該大廈的昇捷管理服務有限公司(昇捷)的職員，經實地視察3A單位後發現，3A單位主廁及客廁內公用排污喉管出現破損，引致下層2A單位出現滲漏，促使建督針對法團發出該2020年命令。

22.  為遵辦該2020年命令，及履行其維持該大廈公用部分的責任，法團再稱，它曾於2020年10月23日透過昇捷去信答辯方要求進入3A單位（以維修其內破損的公用排污喉管）但不果（該2020年10月23日信件）。

23.  它的代表律師其後再在2021年3月19日去信尹生作出同一要求但也失敗（該2021年3月19日信件）。

24.  法團進一步指，兩名答辯人透過尹生，就法團建議的維修工程，不斷地提出各式各樣的查問。為消除答辯方疑慮，法團及昇捷亦曾提供尹生眾多資訊，及法團聘請的專業測量顧問(法團顧問，名稱為明悅測量顧問有限公司[10])，也曾回答及回應尹生的眾多查詢及挑戰，以圖工程儘早開展。

25.  法團聲稱，答辯方最終表示同意，容許法團顧問及法團聘請的承建商（新進建築有限公司，簡稱新進)在2022年5月份內進入3A單位,以維修其內破損的公用排污喉管。

26.  但是，在同年5月19日在3A單位內舉行的一次會面中（該2022年5月19日會面），針對擬進行的上述維修工程，尹生代表答辯方向新進提出5點不合理的要求（該5要求）。按《申請通知書》英文原文，該5要求分別是:

(1) 【Replacement of the drainage branch pipe of the Respondents’ sanitary fittings, which is not common part of the building】(第1要求);

(2) 【Reinstatement work after completion of repair requested to match exactly the same as existing finishes, which will inevitably involve entire replacement of all finishes inside the 2 affected toilets】(第2要求);

(3) 【Request of materials that defies the specifications in the tender documents】(第3要求);

(4) 【Approval of materials and methodology of the intended work by the Respondent as mandatory requirement】(第4要求);及

(5) 【All work to be carried out to the satisfaction of the Respondents whom are not party to the contract for engaging the Contractor】(第5要求)。

27.  法團聲稱，新進後來在5月23日去信昇捷，以該5要求等同關鍵地更改工程招標條款為由，要求取消工程（該新進2022年5月23日來信）。

28.  法團最後指，尹生代表答辯方，【錯誤地】指責法團【沒有滿意地完成】該2016年維修，以此【不實理由】拒絕法團在3A單位內維修公用排污喉管。

29.  基於上述理由，法團請求審裁處針對兩名答辯人頒發1）聲明，明確確認答辯方拒絕及/或阻礙法團針對3A單位內的公用排污喉管進行維修，是違反了該公契第4(g)及6(17)條；2）強制令，下令答辯方自費及即時（或在審裁處認為合理的時間內）容許法團及/或其代理人在沒有阻礙或拖延下進入3A單位維修其內的公用排污喉管；3）命令答辯方須彌償法團因延誤維修遭索償所要承擔的損失；4）進一步或交替地，命令答辯方須支付法團損害賠償；5）訟費；及6）進一步或其他濟助。

30.  在審訊第一天，吳代表法團申請撤回上述第3）點彌償命令的濟助要求。因答辯方沒反對，本席批准。

31.  在其書面結案陳詞第57段，吳再向審裁處表示，法團不向答辯方申索進一步或交替的損害賠償。

答辯方案情

32.  答辯方在《反對通知書》內，先附上2021年3月至6月尹生發給包括法團及/或昇捷的書信，指出在維修工程商討期間，法團【沒有供給或緩慢供給】尹生及其顧問【完善資料】。

33.  答辯方再指,《申請通知書》內出現【誤導】資料：

(1) 這次工程實牽涉主廁、客廁，及工人廁3個廁所內的【公共渠管】,不如該2016年維修只牽涉工人廁一處內的喉管。法團該次維修聘請的百利水電工程（百利），管理及施工程序欠妥，導致該2016年維修【爛尾收場】（出現【洗手盆、馬桶及花灑系統、水喉系統全部損毀和失去效用】的情況），百利沒有完成修復工人廁便在2017年停工至今；及

(2) 尹生從來沒有如法團聲稱提出第1至第3要求。就第4要求，他只曾要求工程【符合香港法例及建築標準】（包括Hong Kong Code of Practice的標準）去做，【目的是要持久及不漏水的結果】。就第5要求，既然工程人員要進入答辯方私人地方，又要破壞私人部分的牆壁、地台及設備配件，答辯方有權要求工程公司做到【合法、合理及合標準的要求，亦有權保障私人產業及維持安全】，所以3A單位業主【應是其中一個party】及【應該參與商討及簽署這個工程協定】。

34.  答辯方稱，2022年5月19日，屋宇署林姓工程師及其助手、新進工程顧問盧國強（盧）及其兩助手，及曾姓法團顧問（曾）曾進入3A單位，檢查屋內3個廁所（因為該大廈的公用喉管，都設在各個廁所內）。

35.  第二天，即5月20日，尹生更致電盧，要求新進提供工程method statement內4項施工步驟的詳細資料，電話上雙方都說會繼續溝通及商量開工日期。

36.  至於該新進2022年5月23日信件，答辯方稱之前沒見過，亦沒見過它張貼於該大廈的告示板(事實上，在維修工程招標前，答辯方指，法團從來沒有邀請答辯方及其顧問一同商討標書內容)。

37.  答辯方答辯指，該2020年命令和3A單位無關， 3A單位沒有出現漏水，法團現在是為3A單位更換新的屎渠。自2016年起，法團便沒有為答辯方提供維修工人廁的文件、計劃書或開工日期，直至2022年新進中標的標書內才有提及。答辯方沒違反該公契（法團的損失更與他們無關），亦沒違反該2020年命令

38.  答辯方稱，何某年某日在沒事前通知下，曾突然拍門要求入屋視察，答辯方拒絕，因無暇招呼他，要求他改天再預約時間。自此，何並無再約日子及時間進入3A單位視察。

39.  答辯方反對頒發聲明，稱他們【無違反及阻止】維修工程進行，只【要求在工程前大家商討來達到簽署書面協議】（屋宇署也曾這樣【advice】答辯方），【以保障各方利益】，例如【防止爛尾】及【可能不合規格的工程】。但是，法團【遲遲】沒有提供給答辯方及其顧問【需要的正確文件】作參考。而新進放棄中標資格，是它【選擇放棄，與3A單位業主無關】。

40.  答辯方認為，強制令是【不需要的】，【如工程協議書已簽妥便可以開展工程】，其內將包括開工日期及開工規則。

41.  答辯方提出，就該2020年命令，2A單位可自行先開展維修工程，以免延誤及帶來損失。3A單位沒漏水，沒必要先做，真正要補救的也不是3A單位。今次只是按法團要求更換新喉管，其他單位及法團的損失，與3A單位此次工程無關。

42.  答辯方最後稱，自新進中標後，答辯人【以為今次是final settlement】，但不料結果【又是一場空】。答辯方稱，3A單位的外牆滲水需要維修，其工人廁修復也多年未完成，法團兩者都沒有積極跟進，致答辯人精神困擾多年。

爭議議題及舉證責任

43.  考慮雙方案情，本席認為，本案關鍵爭議在於：-

(1) 法團是否（如它稱）有權利根據該公契第4(g)條進入3A單位維修其主廁及客廁內的公用排污喉管（議題1）；

(2) 如法團有上述進入權的話，法團是否已證明它滿足了該公契第4(g)條所有條件可行使該進入權（議題2）;

(3) 如法團證明它已滿足所有條件的話，法團有否再證明答辯方有作出（如它稱）拒絕及/或阻礙它因上述維修目的進入3A單位的行為，從而違反了該公契第4(g)條（議題3）;

(4) 如法團證實答辯方有上述拒絕及或阻礙行為的話，法團有否再證明答辯人也違反了該公契第6(17)條（議題4）；及

(5) 如法團證實答辯人違反了該公契第4(g)及/或6(17)條的話，作為給法團的濟助（如要的話），審裁處應否頒發法團所求的聲明及/或強制令（議題5）。

44.  就上述關於事實的爭議，本席謹記，法團須負上舉證責任證明其事實主張（當然就本民事案件而言，舉證標準只是相對可能性而已）。除此之外，法團還須說服審裁處接受其提出的相關法律論點及濟助要求。

證據及證人證供分析及評估

45.  本席看來，何及尹生都有動機為法團及答辯方各自不同利益作不實證供。訴訟雙方都沒有傳召任何獨立的第三方證人就爭議的關鍵事宜作供。

46.  如吳陳詞承認，何的證供其一局限在於，他就許多事宜都沒有親身經歷或參與（例如他沒有出席該2022年5月19日會面，及該2016年維修在他未當上主席前發生），何都需依靠文件記載或他人向他的陳述[11]來作供，更何況何記性欠佳，連法團分別在2016年，2020年及2021年聘請就3A單位公用喉管的維修承辦商的名字也記不起或混淆了。

47.  還有，本席留意，何在其證供上（及法團在《申請通知書》內）都忽略提及百利在該2016年維修後【沒有修復】3A單位工人廁的不爭事實，試圖以該小額案件審結淡化法團的後續責任。

48.  如吳結案承認，何出示的他有份以主席身份出席的2017年3月1日管委會會議記錄便清楚記載，百利【施工期間不小心導致（工人廁內）洗手盆弄破】，【尚要安排還原瓦磁磚等工序】，但【建議扣錢離場】。本席給與該等（及其他何作出的）承認足夠比重，並接納為事實，更何況尹生有出示2024年10月拍攝的工人廁內照片為呈堂證據[12]。看該些相片，工人廁內覆蓋公用喉管位置的牆身因該2016年維修而被打鑿開，露出牆後的喉管，而牆壁至2024年10月仍未被修復。

49.  除了何有以上的局限及偏頗外，法團在本審訊呈交的文件證據，本席看來，也非常有限。法團沒有出示（例如）該小額案件的法庭文件及命令、法團及/或昇捷/及或其他業主和尹生就維修工程及/或2A單位滲漏的通訊記錄、新進填報及遞交法團的投標書、法團和新進正式簽署的維修工程合約等。

50.  但是，就關鍵事實爭議來說，本席留意，何遭尹生盤問後沒有動搖。

51.  尹生個別證供及答辯方呈堂文件內容（包括《反對通知書》上的内容）對法團案情的承認，本席認為，也有力地支持了何的證供（及法團的案情）。

52.  比如，如下可見，尹生在涉案時段不斷重複要求法團等提供工程【手法】及【物料】的資訊及文件(按尹生作供，該2022年5月19日會議內，便有談及【物料】；而在《反對通知書》內，他稱【原則上要用合規則、合標準的物料】，而非標書上所載的物料)，及不斷重複要求作為有份簽署協議的一方。尹生再在《反對通知書》內稱，【如果連接私家喉部位的方式或手法不妥，有必需要更換時便要更換】，又說新進盧曾提議【換掉所有】【瓦仔】，他當時便【搭咀】贊同：說【這可能更省錢】。這些承認，和第1至第5要求可謂不謀而合。本席認為，正好印證該5要求的提出。

53.  最重要的是，考慮不爭及答辯方承認的背景事實及文件證據，本席認為，法團案情在關鍵事實爭議上，較答辯方案情內在更有可能發生或更可信，理由如下：

(1) 倘若2A單位漏水（如答辯方稱）和3A單位內的公用排污喉管無關，本席看來，法團多不會安排昇捷在2020年8月3日及其後到3A單位視察（尹生也作供承認該等視察曾進行），之後更花時間及金錢聯繫（及入稟審裁處控告）答辯方要求進入3A單位進行維修，及聘請承辦商這樣做（事實上，遭吳盤問下，尹生同意3A單位公用喉管破損導致2A單位出現滲漏）。

(2) 倘若答辯方沒有在該2022年5月19日會面向新進提出所有或部分該5要求，各方反而（如尹生稱）【商談甚歡】，甚至（如尹生遭盤問下聲稱）【沒有正式談論】維修工程，本席同意何的證言（及吳的陳詞），不太見得新進會那般巧合地4天後寫信給昇捷，放棄一宗近60萬的生意（尹生作供也承認,在同年6月21日的業主大會上，法團宣佈新進不繼續承接工程。而尹生亦從來沒有提出其他理由，合理地解釋為何新進放棄這宗生意）。

54.  相比之下，尹生的關鍵證供，本席留意，和他出示的文件證據內容不符，打擊他的可信性。

55.  例如，尹生在他的證人陳述書內稱，屋宇署發出該2020年命令給法團，他亦【聯絡屋宇署工程師一同檢查，後取得屋宇署檢查報告得知不是3A廁所的公共去水喉管損壞導致滲漏到2A】單位。但是，他出示的證物2，卻明顯是屋宇署因應他早在2017年7月16日信件要求，在2017年8月16日給他的回信，信內附上2016年4月某天、5月某天及11月某兩天該署就3A單位懷疑污水渠管滲漏事宜的3份視察報告（該些3A單位視察報告）。

56.  還有，尹生的個別重點證供，純是他的片面之詞。舉例，他聲稱屋宇署的【技術主任】劉先生，在電話上曾【提醒】他【最好】和承辦商、管委會及管理公司【商討工程細節，互相簽署有關協議文件，以免發生糾紛及防止不遵守法定屋宇的設備要求】。這點證供，便沒有同步或事後的文字記錄支持。

57.  又在理解文件内容上，如吳指出（本席同意），尹生有斷章取義之嫌。雖然屋宇署在2021年6月28日回答他關於鼎峰小型工程開展通知書的信件內，提出施工者【應先諮詢】須維修的主渠管所在單位的業主，【並取得同意】，但該署同時建議他【應注意大廈公契下的民事法律責任】。遭吳盤問下，尹生則只強調前者，明顯地忽略了後者。

58.  本席當然留意，尹生是一位有學識的長者，他作供時雖年過80歲，但早在1960年代便獲授科學學士學位（主修化學，副修物理），2004年更取得一級水喉匠牌照。可能由於包括該等學歷及牌照的緣故，尹生看來自視甚高，有其強烈主觀想法（甚至可算得上是倔強）。但本席看來，工程（及法律）事宜非尹生強項。如下可見，他就前者還需諮詢姚建築師的意見，而他在證人台上表現出對標書文件（以及該公契及條例）的理解有限。

59.  加上法團在該2016年維修後沒有跟進修復3A單位工人廁，及尹生對法團處理3A單位外牆滲漏投訴(及其要求獲取法團會議記錄副本)手法等的不滿，本席留意，尹生夫妻在涉案時段，對法團可謂信心全無，經常擔心涉案工程會再次【爛尾收場】，致尹生在想法及行事上變得多疑及偏激，影響其證供的可靠（及可信）性。

60.  作為例子，尹生自己及透過建築師向法團等索取施工方案、物料、及手法等詳情之【細】，可見一斑。

61.  而遭吳盤問指法團沒否認該2016年維修的後續責任時，尹生同意，但他卻強調法團只【講而不做】，到審訊時他已追法團【過了9年】。可是，如吳接著盤問指出（尹生也同意），日期為2021年10月21日的該標書內工程，除維修主廁及客廁內的公用喉管外，實際上也包括【修復工人廁】。倘若新進2022年沒有收回它就該標書的投標，本席看來，工人廁大有可能當年便被修復了，不會拖延至今超過9年了。

62.  因此，本席認為，一般來説，何的證供較尹生的可信及可靠。除本判案書另有指明外，本席採納何的證供為事實，而棄尹生的不同證供，尤其在上文的關鍵事實爭議上。又本席就尹生證供上對法團案情所作的一系列承認，均給與足額比重，並用來證實本席接納的法團案情。

事實裁定

63.  基於本席上一部分對文件證據及證人證供的分析及評估，本席裁斷本案關鍵事實如下發生。

64.  1983年，該大廈獲發入伙紙。1985年1月21日，該公契獲締結並3日後在土地註冊處登記。

65.  1985年3月28日，尹生夫妻（一手買入3A單位並）登記成為其註冊業主，其後入住。

66.  約在1996年，該大廈進行大型維修工程，包括更換位於每戶私人單位內的公用排污喉管，尹生夫妻（尹生作供也說）當時選擇不更換位於3A單位內的公用排污喉管。

67.  自2002年起，尹生夫妻搬離3A單位至今。

68.  自2011年起，何成為管委會的委員。自同年起，昇捷（前稱新昌管理服務有限公司）服務該大廈，在該大廈設有服務處，並派駐物業管理人員。

69.  透過律師單方向裁判官申請獲頒手令[13]後，法團在2016年11月23日（在尹生夫妻不在場的情況下）破門進入3A單位在其工人廁內進行該2016年維修。如上【48】所述，百利（如尹生供述）【爛尾收場】，並引發該小額案件。

70.  自2017年起，何擔任管委會主席。

71.  2018年10月8日，法團就該小額案件部分勝訴，獲判$27,020元作為它申請手令進入3A單位的法律費用，而答辯方的$50,000元反申索則遭駁回。

72.  2019年2月21日，小額錢債審裁處經覆核後維持該小額案件在2018年10月8日頒發的判決。

73.  2020年4月27日，建督針對法團發出該2020年命令，内容及要求如上【20】所述。7月26日，建督將該2020年命令在土地註冊處就該大廈所有單位登記。

74.  2020年8月3日，昇捷的助理物業經理潘文斌先生（潘）連同另一人獲答辯方同意，進入3A單位內視察包括其3個廁所（尹生承認，昇捷數日後進行第二次同類視察），發現主廁及客廁牆壁管槽內的公用排污喉管損壞滲漏至下層2A單位。

75.  本席相信，法團要滿足該2020年命令，亦須進入3A單位維修其主廁及客廁內的公用排污喉管。

76.  2020年9月至10月，昇捷代表法團發出標書，邀請承辦商入標維修3A單位的公用排污喉管。同時，潘及何和尹生聯繫，【要求獲得確定日子】進入3A單位進行工程。

77.  2020年9月22日，尹生去信何及管委會成員（及上載信件到該大廈通訊群組），要求管委會注意聲稱條例及建築物法例的眾多施工要求，包括就管槽防水層、進入管槽施工的進出口等要求，稱各方要【簽署記錄方可開始施工】（容本席在此指出，本席相信，涉案時段尹生就本案爭議事宜的決定及行為，也代表尹太及/或獲尹太授權而行）。

78.  2020年10月7日，潘代表昇捷去信鼎峰工程有限公司(鼎峰)，通知後者以$30,000元成功中標3A單位排水喉及管道槽工程（信件上有何的簽署確認及鼎峰的蓋章及簽署確認）。

79.  其後，潘代表昇捷向尹生發出該2020年10月23日信件，【要求對方10天內提供日期及時間】[14]，讓法團的承辦商進入3A單位，維修排水喉及管道槽，並希望對方儘快回覆，因為已引致下層單位滲水。

80.  同年11月3日，尹生去信管委會、何及潘，稱【無意阻止】工程施工，【但在開工之前】，法團須和3A單位業主【商討最終詳細施工設計，方法和用料及施工真正流程日子及工作人員資格和姓名等等】，【以免再發生施工爛尾】（並重申工人廁爛尾至今尚未修復），【期早日達成簽署協議】。

81.  同年11月20日，屋宇署收到鼎峰在3A單位內進行排水渠管小型工程的開展通知書。

82.  其後，法團律師發出該2021年3月19日信件給尹生，指出該2020年命令、上述【74】的檢查（及法團發現3A單位內公用喉管損壞滲水致下層單位公用喉管破損）及該2020年10月23日信件，引述該公契第4(6)及6(17)條等，要求答辯方【在14天內配合法團在3A單位開展】所需排水喉及管道槽維修工程，否則入稟法院申請強制令及追討一切損失。

83.  2021年3月23日至6月8日期間，尹生不時在該大廈業主通訊群組內，要求管委會、何及/或潘等，向他提供法團擬在3A單位進行維修工程的資料、施工詳情或細節（諸如位置、尺寸、物料、工作人員資格）及相關文件，稱獲建築師Norman Yiu意見指擬進行的工程有多處問題，更稱獲屋宇署建議他去信表明沒有委任鼎峰為承辦商，鼎峰【無權】開展小型工程，其擬進行的工程應該【無效及停止開展直到有共識的決定為止】。

84.  期間，何4月10日在該大廈通訊群組內，要求管委會成員及昇捷員工，不要再在群組內回應尹生的要求，稱將事件交律師及法庭處理。

85.  2021年6月8日，尹生傳真給屋宇署，指鼎峰的小型工程開展通知書缺少了《建築物條例》要求的防水層、各種各樣的施工細節，及他並沒有委任鼎峰，因他仍和法團商討工程細節中，要求該小型工程通知書【被取消】。

86.  2021年6月11日，屋宇署收到鼎峰信件，申請撤回其小型工程開展通知書，而相關小型工程至當時還未展開。

87.  為協助法團再次招標，約在2021年10月21日，法團顧問完成製備3A單位內公用排水喉及管槽維修（repair works of pipeducts）的招標文件(該標書)，尹生審訊第一天申請將該標書副本呈堂為證物，本席批准[15]。

88.  法團就本案擬在3A單位內進行的維修工程，可見於該標書【schedule of works】項目2.0【site works】內。如上【61】解釋，數量是三（因分佈在主廁內、客廁內，及工人廁內，其各別3A單位室內位置可見於該標書附圖TD/001[16]）。就主廁及客廁內的工程，本席經進一步考慮該些3A單位視察報告内的相片，以及何繪製的草圖[17]及其證供後相信，牽涉將二者牆壁後方垂直管槽內用cast iron材料製成的舊公用排污喉管，更換為用PVC材料製作的新公用排污喉管（而上層該大廈4字樓A單位及下層2A單位廁所内的相連上下方公用排污喉管，本席相信，較早前已完成更換成PVC材料製作的喉管）。

89.  2021年11月8日，潘郵寄給尹生該標書副本[18]，並【敦促尹生儘快就開展維修工程的日期回覆】，重申已引致下層（即2A單位）滲水。

90.  2021年12月10至24日，法團就該標書內工程登報招標。截標後有3間承辦商入標，標價由$586,500元（這是新進12月24日投標的標價）至$928,000元不等。

91.  2022年1月26日，法團舉行特別業主大會。按何簽署的會議記錄及其證供，本席相信，出席的該大廈業主會上議決通過聘請新進進行該標書内的工程，每戶須分攤的金額由$21,925元至$42,023元不等。

92.  2022年5月10日，就該標書内的工程，法團向新進發出letter of award。同時，本席相信何的證供，尹生終表示同意讓法團及其承辦商（但不包括昇捷）在該月份進入3A單位維修公用排污喉管，各方更約定在5月19日在3A單位內開會商討開展工程的安排。

93.  該2022年5月19日會面因而在3A單位內舉行。除了兩名答辯人外，當日的出席者如上【34】所述，潘因不同意向尹生出示身份證而被拒於門外。按尹生作供承認，出席人士當日有視察3A單位內3個廁所，並討論工程的【原則】、【物料】及詳情（包括【access door的設置】），以及【防水層】等事宜（其後眾多出席人士到2A單位內視察，但兩名答辯人被拒進入）。當時【新進建議的施工日期】，按尹生作供承認，答辯方【已記在日曆】上，【如一切討論順利，瞭解清楚及簽署協議完成，便可以如期進行】。

94.  但是，本席相信，如法團案情所指，尹生在該2022年5月19日會面中，對新進提出該5要求。

95.  因為不想及/或不能及/或難於滿足該5要求，該2022年5月19日會面後4天，新進向昇捷發出該新進2022年5月23日信件（並抄送法團顧問），以3A單位業主提出下述5點要求，關鍵地更改原有招標工程範圍為由，退回其就3A單位內管道槽維修工程的投標。新進用英文在該信內所寫的5點要求，分別是：

(1) 【The work will also include the replacement of drainage branch pipe from individual sanitary fittings；

(2) The making good of the work should tally match with entire existing finishes of each individual toilet. To achieve their satisfaction, it is unavoidable to involve total replacement of all the finishes inside the affected toilets；

(3) The new timber solid core FRP door of size 1800mm x 600mm as stipulated in the tender cannot suit the existing condition of pipe ducts at both master and guest room；

(4) The methodology and material of the work will be subject to the approval of the owner of the subject premise in addition to the contract party of the work；

(5) The completion of the work will be subject to the satisfaction of the owner of the premise in addition to the contract party of the work.】

96.  及後，新進成功退回其就3A單位內管道槽維修工程的投標。故此，在法團於2022年6月21日召開的業主大會上，（按尹生作供）潘宣佈新進【不繼續承接（上述工程），可能與不能達到業主的要求有關】。該大廈業主們會上繼而議決向答辯人提起訴訟。同日，尹生仍去信曾，要求提供附上的新進2022年4月11日施工方案（method statement）內項目4至7所述的【like to like sizes】駁喉意思及施工詳情，包括物料、圖則以及尺寸。

97.  2022年7月29日，法團代表律師存檔本案的《申請通知書》，針對答辯人開展本案。

98.  12日後，8月11日，姚偉祥建築師事務所有限公司，代表尹生，去信法團顧問及新進，要求對方在14天內提供新進工程的shop drawings、layout plans，以及work details，包括(本席相信，該標書schedule of works 項目2.2至2.5)的method statements, size of pipes, materials and standard of workmanships ；指【否則對方將被視為就我方的同意失約】[19]。

99.  尹生夫妻其後在同年8月18日存檔他們的《反對通知書》，回應法團在《申請通知書》内的指稱。

100.  至本案審訊，3A單位主廁及客廁内公用排污喉管的維修（以及其工人廁的修復）仍未展開,2A單位的滲漏持續，及該2020年命令繼續登記在土地註冊處。

議題1

101.  本席認為，這議題的答案是正面或肯定的，即法團是有權利按照該公契第4(g)條進入3A單位維修其主廁及客廁內的公用排污喉管，理由如下。

102.  在香港法律下[20]，就有登記公契的多層建築物而言，註冊業主對其私人擁有的單位（或物業）的權利，並不是絕對或不受限制的，而是要受到登記公契內條文（或契諾[21]）的制約（及同時可享受該些條文或契諾的保障）。

103.  本席須指出，該公契第4(g)條便是一個如上運作的契諾條文。結合上文【14】及【15】的英文條文，尹生夫妻自成為3A單位的註冊業主後，便在【得益及受制於】（包括）【經理人】為維修及/或更換公用排污喉管這目的進入該大廈所有私人單位（包括他倆的3A單位）的這個權利下持有他倆的3A單位。

104.  換言之，尹生夫妻作為該大廈的註冊業主，二人都受到該公契第4(g)條約束，要遵守該條文(直至他們不再是3A單位的註冊業主為止)，即在符合其條件下，讓【經理人】為上述目的而進入他倆私人擁有的3A單位。

105.  雖然該公契締結時，有其【經理人】作為簽署一方，但因法團在涉案時段已註冊成立，並已取替簽署該公契的【經理人】或其後繼者，自行聘請管理公司（即昇捷）按照該公契管理該大廈，本席認為，法團可在涉案時段被視為該公契釋義下的【經理人】，享有該公契第4(g)條為維修目的進入私人單位這【經理人】權利[22]。

106.  就算法團、其代理人、測量師、工人等進入私人單位後進行維修及/或更換公用設施過程中，可能在個別情況下對私人單位造成破壞（如尹生就3A單位有此擔憂），本席認為，這也無損該【經理人】權力的存在。視乎個別情況，這可能是【經理人】行使該進入維修權所必要（或無可避免）引致的後果。在該大廈的獨特喉管設置下，若因此而阻止【經理人】進入單位，該進入維修的權利便會變得毫無意義，本席不認為這是該公契第4(g)條的合理詮釋（而任何私人業主就其單位遭受損壞（如有）的事後補救，見下文行使條件議題的討論）。

107.  故此，本席不能接納答辯方在這議題的相反陳詞或看法，而接納吳在這議題的陳詞。

議題2

108.  就這議題，在法律層面，本席絕不能接納答辯方（持續多年向法團）要求【作為維修工程一方】【簽署協議】這點作為法團行使該公契第4(g)條權利的前提條件，亦不接納答辯方（持續多年向法團）要求【獲發工程資料及文件】作為前提條件。

109.  容本席解釋如下。

110.  看該公契第4(g)條的字眼，本席得先指出，完全沒有上述答辯方聲稱的先決條件字眼。該條提及的條件字眼只有1）at all reasonable times on notice；2）for the purpose of rebuilding repairing renewing drains pipes and other apparatus and equipment used or installed as common amenities。在【緊急】的情況下，第1）點【合理通知】的要求甚至可以省略，背後原因顯而易見。

111.  倘若如答辯方建議（或要求），本席恐怕，【經理人】的進入維修權利會受到私人業主的單方意願所操縱[23]；私人業主一日不同意簽署協議，或一日認為其要求的資料或文件沒被滿足，【經理人】便不能行使其進入維修公用設施的權力[24]。就算雙方最終能達成協議（或私人業主資料或文件要求最終被滿足），這個商討的過程也可以是很漫長及費勁的，絕不有利於該權利的適時行使。在【緊急】的情況下，更與該條的明文規定背道而馳。

112.  又該公契第4(g)條牽涉的工程，是公用設施（而非私人設施）的維修及/或更換，牽涉的是【經理人】（或所有業主）的權利，而非被進入單位私人業主的個人利益。如此看，本席看不到為何私人業主有據要成為維修協議一方以取得決定權，或獲得工程資料或文件，來作為行使第4(g)條權利的條件。【經理人】是由所有業主聘請（向所有業主負責），而非由個別業主來操控（法團也不能由個別業主來操控，其權責日常由管理委員會代行[25]；若有需要，法團也可召開業主大會，其議決對所有業主都有約束力[26]）。

113.  本席再認為，一般來説，【經理人】（或法團）也絕對有動機（及透過其聘請的專業顧問制定的詳細標書條文，及在開工後專業顧問在現場的【監督】，也有能力）要求及/或確保它付費聘請的承辦商依法準時完成相關進入後的維修工程而不出現【爛尾收場】的局面，私人單位業主不用（也不應）以守法為藉口或理由，要求成為工程協議簽署一方（或要求獲發工程資訊）來【監督】承辦商（加入私人單位業主作為協議簽署一方，也不見得一定能完全避免或大幅減少承建商工程【爛尾】或違法施工的風險；私人單位業主也未必每個都有工程知識或經驗來【監管】承辦商；當然，私人單位業主也可聘請專業顧問協助他【監督】，但未必每個私人單位業主也能負擔得起）。倘若承辦商不守法進行工程或沒有完成工程，【經理人】（及/或收到私人單位業主投訴的相關政府部門或執法機構）絕對可針對承辦商的違法（包括違約）行為依法追究。

114.  因此，考慮包括該公契第4(g)條制定的原意（及希望達成的結果），以及該公契的其他條文，本席實在看不到該4(g)條為何要詮釋加入答辯方建議的上述兩個條件。

115.  而依據香港普通法的遵循先例原則，本席須遵從吳引述的Citybase Property Management Ltd v Crystal Arm Ltd[27]上訴法庭2008年案例（Citybase案）判決。

116.  在Citybase案中，天臺單位業主拒絕管理公司進入私人天臺安裝吊艙清洗外牆，除非管理公司滿足3點要求：1）證明天臺女兒牆有足夠承托力不會遭受結構損壞；2)支付業主費用聘請結構工程師檢查女兒牆；及3）承諾彌償（或保證補償）私人天臺因進入及使用可能造成的損壞。審裁處原審法官頒發强制令，下令業主容許管理公司進入天臺行事。

117.  雖然Citybase案中公契的條文和該公契的不同，但同樣地都沒有明文容許私人單位業主對進入私人單位施加任何前提條件。上訴法院在判案書 313E-H 的分析及裁決，本席認為，對本案絕對適用。

118.  上訴法庭認為，就公契進入權利施加條件，等同修改規管雙方關係的公契條文，私人單位業主不可這樣要求[28]。就該案私人單位業主的第3）點要求，上訴法庭再指出，就算該案公契條文沒有這樣明文規定，法律上也自動會有這樣的一個隱含責任放在管理公司身上，即進入者法律上須確保離開時私人單位如進入前的狀況，及須對進入所造成的任何破壞作出補償[29]（即各方不需簽署任何協議也有此法律保障，看其盤問下回答，尹生在涉案時段明顯地不認識這點）。最終，上訴法庭在Citybase案駁回天臺業主的上訴。

119.  上訴法庭在Citybase案指出的進入者隱含責任，本席看來，正好提供給私人單位業主一個渠道，事後可向進入者追究任何因進入維修而引起的單位破壞。當然，若進入者否認修復及/或賠償責任，或雙方對賠償金額的多少及/或修復工作所應採用的合適材料及/或替代設施標準有爭議，如雙方未能達成和解，私人單位業主得自行考慮入稟合適的法院依法追討。這隱含責任，本席看來，在【經理人】為所有業主利益適時進入私人單位維修公用設施的權利，及私人單位業主保障其私有財產權利之間，達成了適當的平衡。

120.  更重要的是，按對本席有約束力的上級Citybase案，當公契條文明文沒容許私人單位業主施加進入條件的情況下，業主法律上無權更改公契這樣要求。

121.  屋宇署劉姓技術主任給尹生的簽署協議【提醒】（如真有其事的話），本席得指出，法律上對審裁處沒約束力。另一方面，本席留意，屋宇署則曾書面建議尹生【應注意大廈公契下的民事法律責任】，這書面建議無疑是恰當的。

122.  本席因此同意吳的陳詞，在3A單位主廁及客廁内設有管槽及公用排污喉管的不爭背景，及（按本席上文事實裁斷）法團須進入3A單位維修及/或更換該些喉管，以滿足該2020年命令及處理2A單位内的滲漏，及在涉案時段曾為此聘請鼎峰及新進打算這樣做的其他背景下，餘下法團得滿足的條件便是法團得給予答辯人合理通知行使該公契第4(g)條的進入權利。

123.  整體考慮上文的事實裁斷，包括該2020年10月23日信件、該2021年3月19日信件，以及該2022年5月19日會面，本席同意吳的陳詞，法團在入稟審裁處前，已給了答辯方就進入3A單位維修共用排污喉管【合理的通知】，完全滿足了該公契第4(g)條法律上的所有行使條件。

124.  為免誤會起見，雖然第4(g)條法律上如上規定，本席得清楚指出，這無阻法團（超出法律要求）嘗試滿足尹生的資料及文件要求。本席看來，法團確曾努力嘗試，但最終滿足不了。

125.  而按何的證供，若第4(g)條沒這條件要求的話，法團拒絕讓答辯方成為任何維修工程合約的簽署一方。本席認為，在這點上，法律上，何是對的。

議題3

126.  縱使尹生不時對法團及昇捷稱他對入屋維修【無異議】，【無意】阻止法團這樣做，更曾放行潘入屋檢查，參與該2022年5月19日會面，但考慮上文的整體事實裁斷，本席認為及裁定，答辯方自2020年9月開始，至法團2022年7月入稟審裁處近兩年期間，（就算答辯方沒有正式口頭或書面拒絕的話）也確實行為上實質阻礙了法團行使該公契第4(g)條的權利，違反了該條。

127.  本席所持理由如下：-

(1) 答辯方不能否認的事實是，法團花了上述近兩年時間，還是未能進入3A單位開展維修公用排污喉管的工程。

(2) 縱使法律上【資訊及文件提供】不是該公契第4(g)條權利行使的條件，法團在上述期間内，面對尹生不時各式各樣【仔細】的查問及文件要求，已盡力嘗試滿足他（但可惜未能成功）。

(3) 而答辯方在該2022年5月19日會面提出的該5要求，亦促使了新進退回它的投標，令工程第二度不能開展（不管鼎峰撤回它的小型工程通知書與答辯方有關與否）。

(4) 法團無疑在上述過程中，花了人力、物力及金錢，兩度進行招標，及聘請法團顧問製作該標書等，但都無功而還。

(5) 而經近兩年時間，2A單位的滲漏持續，而該2020年命令履行限期早屆滿後至今仍未被解除。

議題4

128.  如吳陳詞（本席接納），看該公契第6(17)條，法團有責任保養、維修及/或更換公用排污喉管。而按條例第18(1)(c)條，法團須採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話) 載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

129.  在議題3的結論下，本席認為，答辯方的上述阻礙進入維修行為，也同時實質地阻礙了法團履行該公契第6(17)條（以及條例第18(1)(c)條）的責任。

議題5

130.  雖然本席就議題1至4達至和法團案情基本符合的結論，但本席認為，審裁處仍無需發出其要求的聲明，因本判案書内容已清楚交代雙方的權利義務及答辯方行為的法律後果。本席認為，重點在議題5（即應否發出法團要求的強制令，迫令答辯方容許法團及其代理人進入3A單位進行維修）這議題上。

131.  在本議題上，審裁處有酌情權，決定是否針對尹生夫妻批出（或拒絕批出）強制令。在這點上，本席曾考慮的因素包括：

(1) 審裁處上文裁斷的事實經過；

(2) 審裁處就議題1至4的結論；

(3) 看尹生在證人台給吳的回答[30]，至審訊時答辯方仍有很大機會未來阻止及/或阻礙法團及其代理人進入3A單位維修（或答辯方至少至今沒有排除繼續這樣的違法行為）；及

(4) 而法團的公家財物損失（以及沒履行其在該公契下對所有業主及在該2020年命令下對建督所承擔法定責任的後果），本席看來，難以透過審裁處下令尹生夫妻支付損害賠償給予法團來完全或充分彌補或補償。

上述所有因素結合起來，本席認為，足夠支持審裁處針對答辯方發出法團要求的强制令。

132.  誠然，强制令屬衡平法濟助，衡平法有箴言：【求助衡平法者須自身清白】^[31]。如上介紹，在《反對通知書》內，尹生有投訴法團至今沒有履行其責任修復3A單位的工人廁，及沒有跟進聲稱應由法團負責的3A單位外牆滲水。但是，就算尹生這兩個投訴全部或其一獲證實（為免誤會起見，本席在此不作裁定，因未來這等事宜可能有其他訴訟），在本案整體情況下，本席認為，仍不足說服審裁處拒絕針對答辯人發出強制令。

133.  因為，案例及權威法律典籍指出，上述箴言不是著眼於尋求濟助者有否任何一般道德上的缺失，而是著眼經平衡任何相應緩和或減輕的其他因素後，考慮應否因聲稱的不當行為，與尋求的濟助之間，有直接相關及足夠密切的聯繫而拒絕行使酌情權頒發濟助[32]。

134.  就本案而言，3A單位外牆滲水（如有此事及法團法律上如要負責的話），尹生遭吳盤問時也同意，這和法團現在擬打算修理3A單位主廁及客廁內公用喉管這事【無關】。本席絕對同意，它們是兩件獨立的事。

135.  又3A單位工人廁在2016年維修後沒有被法團跟進修復（在此點上，吳代表法團作出【承諾】(undertaking)[33]跟進，審裁處願意接納，亦相信可解決這問題；若法團有違其【承諾】，可構成藐視法庭），本席認為，和3A單位主廁及客廁內公用喉管在該2020年命令發出後需要維修，也沒有直接相關及/或足夠密切的聯繫，說服審裁處拒絕行使酌情權頒發强制令，尤其法團是為所有該大廈業主的利益而行事，有法定責任執行該公契維修及保持該些公用設施。

136.  故此，經考慮所有相關因素，本席最終仍認為合適頒發法團針對答辯人要求的強制令。

判決頒令

137.  基於上述理由，本席現判決頒令如下：

(1) 審裁處主動溯及既往修改第二答辯人的名稱為WAN CHUNG CHOY LAN LILY，現存本案所有存檔法律文件視為已如此修改；

(2) 批准申請人撤回要求頒令兩名答辯人彌償其損失及支付損害賠償的濟助要求；

(3) 審裁處就申請人要求的聲明濟助不作命令；

(4) 審裁處頒發强制令，下令第一及第二答辯人須即時容許法團、其管理委員會成員、僱員及代理人在沒有阻礙或拖延下進入3A單位室内維修及/或更換其主廁及客廁內管槽的公用排污喉管；

(5) 申請人可就上述強制令執行上出現的問題（如有及如需的話）提出申請；

(6) 申請人律師須以中文草擬、存檔及面交送達本判決蓋印副本（其上須載有罰則通知及審裁處接納的申請人【承諾】，否則審裁處將不予蓋章及通知本席）給第一及第二答辯人，及申請人律師須在完成送達後7天內存檔送達誓章。

暫准訟費令

138.  訴訟常規，案件訟費一般隨審訊結果而定。在上述判決頒令下，實質上法團勝訴而答辯方敗訴。

139.  因此，本席現頒下暫准訟費命令：除非之前另有訟費命令（該等現有訟費命令將繼續有效），第一及第二答辯人須支付申請人本案所有訟費（包括所有保留訟費，以及本審訊的訟費），若訴訟雙方未能就訟費金額達成協議，則交由訟費評定官按《區域法院規則》第62號命令評定。

140.  若在本判案書頒發後14天內沒有任何一方以表格1提出更改申請，上述暫准訟費命令將在該期限屆滿後不需另行下令自動變成絕對命令並生效，並對訴訟雙方都具約束力。