麗苑業主立案法團 訴 韓炳基及另一人

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1998年第2宗

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判 詞

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本案申請人是一座多層大廈的業主立案法團。第一及第二答辯人兩夫婦是該大廈其中一個單位的業主，即九龍文福道麗苑3樓B座(涉案單位)現時的業主，共同擁有大廈1/37的業權。申請人根據香港法例第344章建築物管理條例申索答辯人等欠交大廈維修，改善及裝修工程費用50,000元。

2. 申請人聲稱，1993年10月7日舉行的業主立案法團業主大會決定了一些事情，其中包括大廈維修，改善及裝修工程。申請人曾發出書面通知，要求答辯人等分四期繳交他們應負責的工程費用如下：

	書面通知日期	工程費用
第一期	1993年10月8日	20,000元
第二期	1994年2月26日	20,000元
第三期	1994年11月15日	20,000元
第四期	1995年9月1日	10,000元
	共:	70,000元

答辯人等約於1994年6月1日繳交了第一期的費用20,000元，但拒絕繳交餘下三期的費用共銀50,000元。

爭論及判斷

3. 答辯人等列舉了拒絕繳交餘下欠款的理據。他們認為(1)有部份工程屬於私人的，申請人無權在這方面使用大廈公共開支；(2) 有些工程觸犯了建築物條例；(3) 有些工程完全沒有事實根據或科學方法可以証明是需要的；(4) 大廈公契只賦與業主立案法團維修大廈之權力，而改善、美化、粉飾等工程實已超出此範圍，(5) 進行有關工程的決議未依合法程序通過,或根本沒有這些決議。申請人的大律師逐點反駁。雙方的論據和我們的判斷如下：

(1) 私人工程

a. 天台之重鋪工程

答辯人等認為根據大廈公契第5條，費用應由頂樓（18樓A座及B座）的業主負責。但申請人的大律師指出，這條文只說明，只有擁有天台的獨家使用及享用權的立約人才須要獨自負責天台的維修費用，而天台一向沒有人使用，另外根據土地註冊處的紀錄及頂樓的第一次轉讓契，頂樓的業主並不擁有天台的獨家使用及管有權。

我們考慮過大廈公契的條文及有關的証供及文件後，裁定頂樓的業主（18樓A座及B座）並不獨家擁有天台的使用及管有權，故此天台的維修費用不應由頂樓的業主獨自負責。

b. 1樓A座露台

答辯人等指出1樓A座的業主應負露台重造的責任。申請人的証人林東海在他的証人陳述書中供稱，1樓A座露台的室外部份構成大廈公共結構的一部份。因為露台嚴重地變壞，對經過它下面的人，構成危險，所以重修是急需的。况且申請人只支付了17,800元，即工程費用的一半，其餘的一半由1樓Ａ座的業主負責。申請人的大律師認為，露台的狀况變壞威脅着公眾安全，亦使申請人冒上要負刑事及民事責任的危險，所以申請人的行為是合理的。

我們同意露台的室外部份是屬於大廈的外面部分。大廈公契第1(b)條述明，大廈外面部分的維修費用是由各業主按照業權份數攤分，除非損毀是由某單一業主，或他的代理人，或他的租客等所做成。答辯人等沒有提供明顯有力的証據証明露台外面部份的損毀是完全由1樓A座業主所做成. 再者, 因為露台的損壞情況威脅他人安全，須要緊急重修，業主立案法團在這情况下顯明有理由與1樓A座的業主磋商重修問題，而業主立案法團要負責17,800元正是磋商後的協議，也是合理的恊議。 申請人在這項工程的所花的費用，是合符其法例所予的權力和責任。答辯人不能以花費不當為理由，拒絶承担費用。

c. 27號車位之新鋁窗

答辯人等認為27號車位側的牆及鐵窗是該車位業主私自加建的，故鐵窗改鋁窗的工程不能用公款支付。但申請人的大律師指出，這只是承造商的錯誤，它並沒有向申請人收取這工程的費用，答辯人等並未証明申請人曾就這工程支付費用給承造商。我們接納申請人的証據，認為申請人沒有給予承建商是項工程任何費用,裁定此項答辯理由缺乏事實根據。

d. 食水加壓抽水機 ─

答辯人等認為申請人不應支付為17及18樓4戶業主安裝兩台食水加壓抽水機的費用。但申請人的大律師指出，這些抽水機都是承造商免費安裝的，况且答辯人等沒有提供証據來証明申請人曾支付這工程的費用。

我們同意，答辯人等並未提供有效証據來証明申請人有支付有關的工程費用。再者，從聆訊中所理解，17及18樓因為接近天台水箱，所以供水的水壓不足，因而要裝設水壓抽水機。安設天台水箱及設法使每戶的供水有足夠的水壓，看來是屬於一般大廈管理的職責，工程費用由各戶分担亦是合理的。無論如何，答辯人等未能証明申請人曾支付安裝食水加壓抽水機的費用，而我們接納申請人所提的証供，承建商是沒有收取是項工程的費用，在這麼一個大的工程中，承建商不收取其中一些小項目的費用，是不足為奇的。

e. 為私人加建物而作之工程 ─

答辯人等聲稱申請人將私人僭建／加建物內安裝電燈，以及掃灰水／油漆工程的費用當作公共開支，但沒有詳述這些私人僭建物／加建物的位置及有關工程。申請人在回應答辯人等的反對通知書時指出，它並沒有為大廈任何業主的加建物安裝電燈，它亦不知道承建商曾經為一些私人的加建物油漆。設若承造商有做這些工程的話（但申請人反對這種說法），申請人也否認曾付給承造商這些工程的費用。我們經考慮後認為答辯人等沒有足夠的証據來支持他們的指控。

f. 非法接駁水喉工程

答辯人等指控申請人非法接駁水喉，旨在方便小數個別業主洗車，但費用却開公數。申請人在回應書上指出，水喉是安裝於地下及大廈1樓的平台，用來清潔地下及1樓的院子，停車場的公眾地方，和淋灑公眾地方的植物。有些車主利用水喉的水用來洗車只不過是偶然的事，申請人並沒有鼓勵他們這樣做。其實第一答辯人也曾被人見到用上述水喉裝置的供水來洗他自己的汽車。現在申請人已經遵照水務局的要求將這些水喉拆除。

在上述的情況下，我們同意這些水喉是安裝給公家用的，並非如答辯人等所說是給個別業主專用的。申請人在這方面的錯誤是輕微和可原諒的，答辯人不能以此為理由，拒絶承担費用。

g. 平鋪6號車位的地台

在聆訊過情中第一答辯人指出申請人用公款替6號車位的業主平鋪車位地台，但沒有提及工程的費用。申請人的大律師認為這是一個很小的工程，費用微不足道。

我們看過了呈堂的照片，發覺工程有涉及部分6號車位的地台。根據申請人証物中的報價單，其中一項10,000元的工程包括"檢查兩層停車場地台、墻身、天花、圍墻之爆烈石矢鑿去、批回英泥沙"。雙方並沒有計算出平鋪6號車位的費用。

從呈堂的照片中我們可以粗略地估計平鋪6號車位及連接的一片地台的工程費用大約是1,000元，所以光是平鋪6號車位範圍裏面地台的費用應該低於1,000元。以大廈共37份的業權來攤分每戶業主只不過分擔少於27元，這確是一個微不足道的數目。假若申請人獨留6號車位，不做平鋪工程，整個平台外觀也受影響，這並不是一個明智的選擇。最好的辦法是能說服車位的業主，使其負責平鋪車位的費用。 雖然申請人沒有做到這點，但並不表示便可以此為藉口，不繳訥所需費用。

(2) 違例工程

答辯人等在反對通知書指出屋宇署曾於1997年7月8日發出信件給申請人述及大廈的違例工程如下：

(a) 在入口層橫梁開一通口，供有關裝備穿過；

(b) 改動入口層升降機門廊通往停車場的出口；

(c) 封堵地下抽煙口；

(d) 建一玻璃牆，圍封樓宇前樓梯；

(e) 建於天台的水缸；

(f) 建於天台樓梯頂的上蓋。

申請人的大律師在最後陳詞中，認為答辯人等要分擔上述的工程費用。他說答辯人等並未在諮詢期間提出反對，亦沒有申請禁制令阻止上述工程。他又認為上述之(a)項工程並無不妥而(b)及(c)項的小工程是免費的。至於(e), (f)及(g)等項工程，申請人的建築師現仍與屋宇署商討，預料這些工程會獲批准。大律師指出申請人事前並不知道這些工程是違例的，它只是信賴建築師的建議，而建築師亦沒有告訴申請人這些工程未曾獲得屋宇署的批准，申請人從來沒有打算做違例工程。建築物條例又沒有文明規定禁止這種工程合約，所以大律師認為這工程合約形式上是合法的，申請人可以迫使承造商履行這合約，所以法庭應該指令答辯人等分擔工程費。他引用案例Archbolds (Freightage) Ltd. V. S. Spanglett Ltd. [1961] 1QB374來支持他的說法。除此之外，申請人的大律師認為縱使法庭判申請人於上述(e), (f)及(g)等項有爭議的工程敗訴，答辯人等亦須分擔其他合例維修工程項目的費用，每戶最多只可少給3,450元。這不可能成為不付50,000元維修費用的理由。

從呈給我們的証據中，我們得知大廈的維修工程是大約於1994年上半年開始至1995年下半年完工。屋宇署發給申請人有關違例工程信件的日期是1997年7月8日。我們相信申請人將維修工程的事交託給建築師處理，它在簽工程合約時及施工期不知道有些工程項目是違例的。重要的是，申請人須要依合約支付工程費用，而申請人是一個業主立案法團，由大廈所有業主共同擁有，它的財政來源有賴向各業主籌款，所以工程費用，無論是否有關違例工程，必須由各大廈業主分擔，除非工程是特別為某單位而做的，在這情況下，這單位的業主便須獨自負擔費用。我們認為上述的6項工程都是位於大廈的公用部份，不是特別為個別單位而做的，所以我們裁定沒有個别業主能夠以此為理由,拒絶分擔這些工程的費用。 當然如果某人在處理有關維修工程中有疏忽而引致申請人蒙受損失，而申請人日後又成功地索取賠償的話，申請人可考慮將賠償金退還給各業主或用作管理大廈的公共開支。但這不是在本案範圍之內。

(3) 沒有事實或科學方法支持的改善工程

答辯人等認為有些改善工程並沒有改善本來的情況，亦缺乏事實根據或科學方法支持。例如：

(a) 地下大堂裝假天花將樓底降低，使人感覺侷促。假天花是用易燃的材料造成。

申請人的回應是，假天花是用來遮蓋外露的電線，給大堂一個整齊的外觀，它並非用易燃的材料造成。

(b) 地下入口電梯大堂安裝分體式冷氣機使老弱人士容易着凉，况且電費及維修費用高昂。

申請人回應稱，在天氣悶熱及潮濕的日子裏，因為沒有足夠的窗戶，大堂裏面是潮濕及令人難受的。業主及在大堂工作的員工長年以來經常投訴。申請人為了解決這問題及改善員工的工作環境決定在大堂安裝冷氣機。

(c) 新換之對講機系統只有英文說明書，還增加了保養費和要多付電話費。

申請人稱它本來想安裝一個有中英文說明書的對講機系統，可是當時聽說市場上只有英文說明書的對講機系統。新的系統安裝好後申請人亦有安排向業主示範怎樣用新的對講機。大廈管理人員也可以協助新業主或訪客應用這個系統。除答辯人等外，沒有任何人向申請人投訴沒有中文說明書，或使用新系統有任何困難。據申請人所知，答辯人等是大學教授或講師，有良好的英語知識。

(d) 入口電梯大堂新地面石料的耐用程度比原有的差。

申請人的証人指出工程交由建築師及承造商設計和負責。

(e) 各層電梯大堂天花的圓形燈更換為方形，根本沒有改善。

申請人不同意這個說法。

(f) 玻璃大門，前後梯金屬閘，入口大堂信箱，管理處鋁窗等都不用更換新的。

申請人也不同意這個說法。

(g) 裝修後大廈用電量大增。

申請人回應稱，裝修後改善了大廈的停車場及其他公用地方的照明，又在大堂安裝了冷氣機，所以耗電量有所增加。申請人的大律師稱，若照答辯人等的申算，每戶每月只多付81元的電費，這並非不合理。

另外，申請人的大律師認為答辯人等缺乏有效的理據拒絕付款。如果准許答辯人等以這些理由拒絕付款的話，其他的業主可以用同樣的理由，或者其他的理由拒絕付款，例如他們不喜歡油漆的顏色，採用的材料等。

我們考慮過申請人及答辯人等的爭辯理據。在這有否 “事實或科學方法支持" 的問題上，雙方都沒有傳召專家証人，我們也不明白答辯人所指的“事實或科學方法" 是什麼。我們認為沒有理據支持答辯人所説:上述的工程沒有實質作用。我們相信申請人將上述大部份的工程委托給建築師及承造商來設計及辦理，這顯然是合理的做法。無論如何，申請人業主立案法團是屬於這大廈所有業主的。它要付出款項作為工程費，而它的財政是有賴各業主依照大廈公契的規定共同分擔。我們經考慮後認為申請人委託建築師及承造商設計及進行上述工程並無不合理，答辯人等不能以他們上述的理由拒絕付款。

(4) 進行的工程包括改善工程，超出了業主立案法團的權力範圍

答辯人等認為有關大廈公契只賦與申請人維修大廈之權力，而改善、美化、粉飾等工程實已超出此範圍。

申請人的大律師反駁這個論點。他在最後陳詞時指出建築物管理條例S18（1）(a)段述明法團的職責及權力包括 "maintain the common parts...in a state of good and serviceable repair and clean condition." (使公用部份....維持良好合用的狀況, 並保持清潔), 此外, 大廈公契第1(b)條述明每個業主都要依照業權分擔 "＃＃ keeping in good and tenantable repair and condition ＃＃" (維持良好及可用的修葺及狀況)的費用。他引述Woodfall's Law of Landlord and Tenant (vol. 1, para. 13.034) 一書中所載，承諾 "to keep in good condition" (維持良好狀況)比 "to keep in repair" (維持修葺)給承諾者的責任為高。他又認為陳振鴻高院法官在The Incorporated Owners of Bayview Mansion v. Chan Cheung Kit Mui Margaret (小額錢債上訴1994年第32宗)一案中的判決錯誤。他引述Halsbury's Laws of England (4th ed, vol. 4(2), para. 355) 一書中所載 " 'Maintain' has a double meaning, namely to maintain in exactly the same state as it was found, or by making improvements without any alteration of purpose." ('保養'一詞有兩個意思，就是維持同一狀況，或是作沒有改變作用的改善)。他又引述Sevenoaks, Maidstone & Tunbridge Railway Co. v. London, Chatham & Dover Railway Co. [1879] 11 Ch D 625一案的判決："保養" 包括合理的改善。

我們先參考Bayview Mansion(灣景樓)一案。那件案件案情獨特, 部份涉案工程全是裝飾用途，其餘是新加的設施，法團的開會文件也沒有明述需要仼何修葺，從呈堂相片中，陳大法官也能看出，涉及的牆身和地面是沒有多大毛病，只需用化學劑凊洗，不需更換。我們不認為陳大法官的判決是錯的。 我們接納申請人的大律師對“maintain” 一詞的解釋，其實陳大法官在（灣景樓）一案，是沒有對這一詞有不同的解釋，他的判決被誤解實屬不幸。

要決定一項工程是否在法團權力範圍之内，是要考慮多方面，不能任意把工程分成細小部份，逐個挑剔。各項维修項目的迫切性，所需費用，效益和其它等等有關因素，都要顧及，而最終的標準是視乎這項诀定是否合理。至於公契或建築物管理條例S18（1）所指的維修項目是什麼，是很難下定義的，正如英國上訴庭庭長Jessel，M.R.在Sevenoaks, Maidstone & Tunbridge Railway Co. v. London, Chatham & Dover Railway Co. [1879] 11 Ch D 625 at P.634 一案中所說:

"It is very difficult to define what works of maintenance are. It is a very large term, and useful and reasonable amelioration are not excluded by it."

據我們的理解，法例沒有規定任何設施，用到不可再用，不能再修理，才可更新。我們認為，在合理情况下，提前更換一些設施是合乎規定的。涉案工程的確更換了好些還可使用的設施，如大門，前梯玻璃牆等，但考慮到申請人的証人所給的理由，和這些項目在整個工程所佔的非常小的比重，申請人的诀定是合理的，更換這些設施也是維修工作的一種。 我們同意陳大法官在（灣景樓）一案所説：“There is only power to maintain and keep the existing amenities and the condition of the building。”（判詞第7頁）。綜觀所有証供，呈堂文件和相片，尤其是標書上對每個工程項目的描述，整個工程是设有增加大厦的設施，也是公契和建築物管理條例賦予法團權力進行的工程。

(5) 決議未依合法程序表決通過

答辯人等在反對通知書（表格7）內，並沒有質詢進行有關工程的決議未有依合法程序表決通過。大約在審訊前兩個月，答辯人等在其補充答辯書，對10月7日的業主大會诀議提出質疑，認為根本沒有此項诀議。 雖然答辯人是未經本審裁處批准，而呈交和送達此文件予申請人，但是申請人表示不會就此提出反對。 申請人是有舉証責任，証明此項決議確實存在和有效。

在盤問申請人的証人時，第一答辯人韓炳基先生提出，業主所交回關於進行有關工程的回應只是問卷（見申請人的証人陳述書附証物文件冊第45至78頁），沒有法律効力。但申請人的証人不同意這說法，他認為那些是決議書，況且當時開會時有政務署人員監察，他並沒有覺得任何不妥的地方。

第一答辯人韓先生代表答辯人等在最後陳詞中說，土地註冊處並沒有登記梁東海先生為業主立案法團的主席，所以他不是合法的主席。另外梁東海先生做主席的任期不能超過兩年/兩屆，他的任期應該是由1993年1月7日起計兩年。在梁東海先生做主席的任期內，會議沒有依合法程序進行。申請人沒有通知業主議決有關工程的會議，只是將通知書貼在通告板上。所以這會議及其決議是無效的。這決議並非由業主大會通過。

申請人的大律師在最後陳詞中指出，沒有法律限制主席只可以做兩屆。主席的名字沒有在土地註冊處登記並不會將主席撤去。答辯人等只說1993年10月7日的會議於程序不合，進行有關工程的決議沒有效力，但沒有解釋那些地方不合程序。申請人等並沒有早在開始時提出他們的爭論。在提出時，証人經己完成作供。韓先生（第一答辯人及答辯人等代表）說他沒有收到通知，但他在1993年10月7日，即會議當日提出反對意見，所以他不能說沒有收到通知。又根據建築物管理條例第37條，會議所通過的決議，不得純以沒有收到通知為理由而致無效。

申請人的大律師指稱，有關會議通過的是一個決議。業主交回的是投票書，並不是問卷，因為業主沒有很多的選擇，只能選擇 "同意" 或 "不同意"。申請人的大律師指出，業主立案法團的辦事人員並非籌備或主持會議的專業人仕。他承認會議的程序並非無懈可擊，但會議是認真地進行，所有業主的回應都放進投票箱內。

管理委員會秘書是有責任通知土地註册署署長, 管理委員會仼何的變動, 他沒有這様做是他失職, 但並不影響法團會議和其诀議的合法性。我們也不接納答辯人收不到召開會議通知的論點，他是在最後陳辭時才提出，之前在洋洋十數頁的答辯書内也沒有提及此事實，沒有就此盤問証人，作供時也沒有作透露。我們裁定答辯人提出這點是無理取鬧，故意刁難申請人，考慮到申請人沒有仼何預備，作出回應，決定不考慮這論點。

至於決議的存在和合法性，申請人只能提出証人的口述証供與環境証供。此項決議沒有文字記載。是次會議紀録，沒有記載此項決議，或任何诀議。法團主席梁先生是有出席會議的，他沒有說出這項決議是怎進行表決的。在其誓章和庭上供詞，他堅持這些問卷是選票。我們相信，梁先生和其他與會人仕認為收回的問卷，就是有效的選票，所以设有舉行表決的程序。 事實上絶大部份業主是贊成進行有關工程的， 這錯誤情有可原，但法理難翻。首先，這些問卷是無效的選票。雖然法團會議的程序是由建築物管理條例所規限的。在某程度上，法團有決定業主大會的程序（見附表3，第7段），但在通過決議案的程序上，法例是有明文規定，不得違背。業主可親自出席會議，或委任代表出席會議投票。從任何角度看，有關 “意見書”都不是委托文書。其内容沒有提及業主委託任何人出席會議，也沒有提及委託一事。 沒有出席會議的業主，他們的“意見書”是不能成為選票的。至於有出席會議的業主的“意見書”，因為業主在會議前已把“意見書”交回管理處，所以它們也不能成為有效的選票。我們裁定在10月7日的大會中，是沒有通過決議案進行維修工程和诀定每位業主所需繳納的費用。再者，所有預算在大會中通過的決議，都要列載於召開會議通知書上，否則決議無效（見附表3，第3（7）段）。無論在“意見書”或張貼在公佈板上的通知書上，都沒有顯示有關向業主籌款的決議案，會在議程上。假如是次的大會真的有通過向業主籌款的決議，是項決議也是無效。

建築物管理條例賦予法團權力，決定業主在某一段時間内（一般不能超過12個月）所繳交的款項，但所徵收的費用不能超過前一期款額的150%，若超過此限一定要經業主大會通過決議批准（籌款以支付因遵守審裁處或有關機構的命令所花的費用除外）（見第21條）。 公契若有與此條例不符，則以此條例為準 （見第21條，5款）。 因此，法團不能單憑公契的條款，向業主徵收費用，而一定要依從有關法例進行。一般來說，法團若沒有積累大量盈餘，以支付龐大工程的費用，都會召開業主大會，通過決議向業主徵收費用。因為申請人沒有促使通過向業主徴收款項诀議，所以向答辯人徵收款項是缺乏理據。

申請人大律師認為既然所有其他業主己付款，若獨答辯人不須付款，會對其他業主做成不公平。公平與否，是觀點與角度的問題。法例規限了法團籌款的方式，原因明顯，最終是保障小業主的權益。管理大厦的方法，或维修方法有多種，所謂豐儉由人，最公平和最有效的方法，無過於業主集體決定。有關法例是促使這決定的程序能公平進行。答辯人设有機會在大會表诀前發表他的意見，說服與會業主，反對是項計劃。 我們不能肯定他是否能成功。就算他不能成功，剥奪他的機會，是極不公平。 我們沒有酌情權寬免法團不遵守法定程序的過失，就算我們有這酌情權，在本案的情況下，也不應行使。申請人是否有補救方法，與本案無關。假設申請人是無法補救，也不一定對其他業主不公平。管理委員不是專業管理大厦人士，偶有錯失，不能苛責，由所有業主承担後果，也無不公之處。

基於上述理由，我們裁定申請人敗訴，各方自付訟費。對於訟費命令若有異議，可於6週内提出，否則作實。

1998年12月11日