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DCCJ 6975/2019
[2022] HKDC 1087
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2019年第6975號
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| 原告人 |
集成顧問有限公司 |
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及
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| 第一被告人 |
SZE KAU YEUNG |
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| 第二被告人 |
HUI SAU SHUI |
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主審法官：區域法院法官梁國安法庭審訊
審訊日期：2022年5月11-13及16日
結案陳詞日期：2022年6月27日
判案書日期：2022年10月5日
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判案書
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1. 這是一宗樓宇買賣合約有關地產經紀佣金的爭議，原告人是一間地產代理公司，於2019年期間，成功出售位於香港德輔道西372號幸運樓8樓後座（有關物業），第一及第二被告人是有關物業的前業主，但一直沒有支付地產代理佣金。
背景
2. 雙方的案情，在事實上的小節有很多分歧，但以下是沒有爭議的背景。
3. 第一被告人和原告人的地產營業代理洪輝煌先生 (“洪先生”) 是同鄉，相識多年，洪先生有多年來幫助第一被告人物業的租務。
4. 於2019年5，6月期間，第一被告人和原告人有商討出售有關物業，原告人幫助第一被告人放盤，有關物業是連同租約出售，但當時並沒有簽署俗稱放盤紙或睇樓紙的表格3。
5. 當時，第一被告人也有向洪先生口頭提出代理佣金的計算方法，是第一被告人 “實收港幣450萬”。
6. 之後洪先生成功找到買家，並於2019年7月8日上午致電第一被告人，談論的內容有爭議，但沒有爭議的是洪先生相約第一被告人當天下午到原告人公司簽署臨時買賣合約。
7. 買賣雙方於2019年7月8日下午在原告人辦公室內簽署物業臨時買賣合約（臨時合約，審訊文件冊第227至228頁），當中物業成交價為港幣460萬元，買家也支付了臨時訂金港幣15萬元。
8. 臨時合約的第4段（審訊文件冊第227頁）是這樣寫的：
“買賣完成時，買方同意連同該物業現有之租約一起購入該物業⋯＂
買方和第一被告人在這條款旁邊都簽了名。
9. 臨時合約的第10(ii)段旁邊有一段手寫的文字（審訊文件冊第228頁）：
“賣方佣金參照相關之表格3”
第一及第二被告人在這條款旁邊都簽了名。
10. 簽署物業臨時買賣合約之後，原告人的黃小宇小姐準備了一份 “表格3 - 出售香港住宅物業用的地產代理協議” ( “表格3”)，表格3只由第一被告人及黃小姐代表原告人簽署，第二被告人沒有簽署，而日期就填寫為2019年6月1日（審訊文件冊第229至230頁）。
11. 表格3其中內容指出（審訊文件冊第229頁）：
“一般注意事項：請仔細閱讀本協議並按指示填寫。如你不明白本協議內的任何字句，請要求代理解釋。如你不明白或不同意代理的解釋，則最佳的做法是在簽署本協議請諮詢你的律師。＂
12. 在表格3的 “附表1 - 代理的責任”（審訊文件冊第230頁），有黃小姐手寫的句子 (“報銷律師費協議”)：
“另：業主所付之律師費，於成交後由集成物業支付同等數額給賣方。”
13. 之後的 “附表2 - 賣方須支付的佣金”（審訊文件冊第230頁），也有黃小姐手寫的句子 (“代理佣金協議”)：
“賣方承諾，若物業成交價在$450萬以上，本公司則向賣方收取成交價減去$450萬後的數額作為代理佣金。”
14. 各方沒有爭議的是第一被告人在這兩個黃小姐手寫的句子後都有簽了名。
15. 之後，洪先生和第一被告人對代理佣金，及連租約出售租客按金，租金，水，電及管理費等等的對數有爭議，雙方的WhatsApp訊息及傳真記錄也在審訊文件冊提交。
16. 有關物業於2019年9月26日成功成交，由律師負責對數。
17. 原告人於2019年7月22日及9月26日分別待第一及第二被告人支付分別為港幣3,000元及港幣2,500元的律師費。換句話說，沒有爭議的是原告人已履行報銷律師費協議。
18. 之後，第一被告人向地產物業代理監管局投訴，原告人因表格3沒有第二被告人（即其中一位業主）簽名，及因為不應寫之前（2019年6月1日）的日子而應該寫簽名當日的日子，受到紀律處分，罰款港幣17,500元。
19. 第一及第二被告人至今都沒有支付原告人的代理佣金。
法律原則
20. 原告人的申索是基於2019年7月8日與被告人定立的書面合約，根據合約內容的第10點，被告人同意支付代理服務佣金港幣100,000元(此佣金數額，需參照相關之表格3…)…表格3…的關鍵條款：⋯賣方承諾，若物業成交價在港幣450萬元以上，本公司則向賣家收取成交價減去港幣450萬元後的數額作為代理佣金…（申索陳述書第1及第3段，審訊文件冊第3-4頁）
21. 根據香港法例第511章 《地產代理條例》第45段 (“有關代理條例”)：
“須就某些建議及承諾訂立地產代理協議
(1) 凡任何人(在本條中提述為該代理)建議或承諾(不論是否為佣金或其他費用)為客戶進行地產代理工作(不論是否就某一物業進行該等工作)，則僅在以下情況下，即 ——
(a) 在該代理與該客戶之間已訂立和(如屬文件)已妥善地簽立一份包含該建議或承諾的條款，並以訂明格式作出和載有為施行本條而訂明關乎該建議或承諾的詳情(如有的話)的代理協議(在本條例中提述為地產代理協議)；及
(b) 該代理在如此訂立和簽立該地產代理協議時是持牌地產代理，該代理方具有提起訴訟的權利或其他訴因，而基於該權利或訴因，在就該建議或承諾而進行的法律程序中，可追討或獲得損害賠償或任何其他濟助或補救。”
22. 根據香港法例第511C章 《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第6(1)段 (“有關常規規例”)：
“地產代理協議的使用
(1) 為賣方行事的持牌地產代理須在以下時間與該賣方訂立地產代理協議 ——
(a) 在接受出售或出租有關的住宅物業的指示後7個工作日內；
(b) 就該物業的出售或出租而作廣告宣傳之前；或
(c) 就該物業簽署買賣協議或租契之前，
三者之中以最早者為準。”
23. 沒有爭議的是表格3就是以上法例所指的 “地產代理協議”。
24. 本席認為，有關常規規例清楚指示，持牌地產代理 “須在以下時間”與該賣方定立地產代理協議。簡單來說， 根據列出定立地產代理協議的時間，最遲是須在物業簽署買賣協議或租約之前。
25. 在本案中，表格3是於物業臨時買賣合約之後才簽署，顯然是違反了有關常規規例。
26. 再者，這條例清楚指出，須要與賣方定立地產代理協議，原告人在表格3中只是和第一被告人（即其中一個賣方）簽署，顯然也是違反了有關常規規例。
27. 根據有關代理條例，為客戶進行地產代理工作， “僅可以在妥善地簽立一份地產代理協議，才具有提起訴訟的權利或其他訴因，而基於該權利或訴因，在就該建議或承諾而進行的法律程序中，可追討或獲得損害賠償⋯”
28. 因此，有關代理條例是清楚例明，須要代理妥善簽立地產代理協議，才可以根據協議提出訴訟。
29. 不爭的事實是原告人沒有妥善地簽立表格3。所以，根據有關代理條例，原告人是沒有提起訴訟的權力或訴因，也不能就表格3內的建議或承諾追討賠償。(見Easy Property Co., Limited v Hau King Kuen DCCJ 4294/2002)
雙方事實上的爭議
30. 有了以上法律的裁決，本席其實並不需要繼續對事實的爭議作出裁決，但因審訊中絕大部份時間都是各方在事實上作出爭議，為求全面，本席在事實上也作出以下裁決。
31. 如以上指出，雙方沒有爭議，在2019年5 ，6月期間，第一被告人和洪先生有作出“業主實收450萬元” 的一個代理佣金計算的口頭協議。
32. 雙方事實上爭議的重點，就是這口頭協議的意思。
33. 原告人的案情，是各方一直同意業主實收港幣450萬元，若成交價在港幣450萬元以上，成交價減去港幣450萬元的差價就是代理的佣金。
34. 第一及第二被告人的案情，是各方一直同意業主實收港幣450萬元，即是業主要港幣450萬元，其餘費用，包括律師費，租客按金，有關物業成交那一個月的租金，水電管理費等所有需要對數的金額，都要在成交價減去港幣450萬元的差價中扣除，剩餘數目才是代理的佣金。
35. 鑒於有關代理條例，本席並不考慮表格3的內容作為事實裁決的證據。
雙方討論售賣物業的爭議
36. 第一被告人對原告人的洪先生提出很多誠信上的質疑。
37. 第一被告人指出，就雙方第一次傾談有關物業的買賣時，已經質疑他不誠實，因為當雙方談論有關物業對面單位的售價，原告人當時提出了三個不同的售價，最初是說 “港幣500萬元” ，其後是 “港幣520萬元”，最後才說是 “港幣528萬元”，所以 “反映他不誠實” (第一被告人(施教洋)的證人陳述書第3(c)段，審訊文件冊第195頁)。
38. 在第一被告人盤問下，洪先生解釋是第一被告人於2019年5，6月期間，多次進出原告人店舖，洪先生收到消息有關物業對面的單位售賣，因為不是原告人參與售賣的，所以不清楚確實售價，最初洪先生只能說是大約港幣500萬元，洪先生當時建議，有關物業和對面出售的單位坐向相若，兩個單位都有露台，也都有僭建物，但有關物業面積較為細小，出售的單位已拆除僭建物，及有全新的裝修，認為有關物業的市值大約港幣400萬元，大約每平方尺港幣12,000元，當時第一被告人沒有任何表示。
39. 及後洪先生得到更多資料，對面單位是西營盤一間地產公司買的，也聽到售價是港幣520萬元，所以當第一被告人再次進入原告人店舖交談時，也通知他。
40. 最後，成交之後土地註冊處(俗稱:田土廳)列出正確售價，洪先生查證是港幣528萬元，所以和第一被告人在談話間，再次修正對面單位的售價。正正因為知道這個較高的售價，洪先生建議第一被告人可以嘗試售賣港幣450萬元這個價錢，即是每一尺港幣14,000元，洪先生表示，第一被告人聽到這個價錢後，就表現出有興趣。
41. 本席認為洪先生顯然對有關物業的資料掌握清楚，也可以講出很多支持的證據，例如西營盤代理，田土廳資料等等。若然洪先生一早已知道對面單位確實的售價，為何會對第一被告人說一個低些的價錢呢？洪先生當然是想第一被告人有興趣出售有關物業，是應該說對面單位售價越高越好，為何要說三個不同的售價呢？
42. 再者，若然第一被告人此時此刻已認為洪先生不誠實，為何還繼續找他作為代理出售有關物業呢？
43. 本席認為，在相對可能性下，洪先生的證據較為合理可信。
佣金的實際數目
44. 第一被告人的案情是，洪先生一直沒有告知第一被告人成交價及代理佣金的實際數目，約簽約的電話談話中，只是叫第一被告人不要讓買方知道賣方只實收港幣450萬元，是不誠實的表現。最後，第一被告人是到達原告人店舖，在看見臨時合約，簽署之前，才知道成交價是港幣460萬元。
45. 第一被告人甚至表示因為洪先生一直沒有告知代理佣金，所以要用 “旁敲側擊” 的方法詢問洪先生： “佣金夠支持原告人公司支出多少個月呀？” 來估計佣金多少錢。
46. 但第一被告人的案情，並不是他有一直追問洪先生成交價和佣金實際數目是多少，而洪先生一直拒絕回答這個問題。若然第一被告人真的不知佣金實際數目是什麼，那就應該直接了當問洪先生，不需用什麼旁敲側擊的方法，令人費解。
47. 本席認為，第一被告人沒有直接問洪先生這個問題，正正顯示雙方的口頭承諾是成交價與港幣450萬元的差價是代理佣金。這不是一般買賣的交易，第一被告人根本不需要知道成交價，只需要知道成交價是港幣450萬元以上便可以。
48. 顯而易見，當第一及第二被告人知道成交價是港幣460萬元如此高的價錢，即時明白根據口頭承諾是要支付代理佣金港幣10萬元，正如洪先生的證據所指，第一被告人是感覺佣金太高，所以才說： “這佣金可支持你公司很多個月！” 本席認為洪先生的這解釋合理可信，第一被告人根本不需旁敲側擊，已知道佣金多少。
解釋合約內容
49. 第一被告人的案情是在簽署臨時合約及表格3當日，洪先生只說了兩件事：
(a) 當買方向第二被告人提出，不明白悔約需要賠港幣92,000元，當時第二被告人解釋：若然買方簽約後不完成交易，則要賠償港幣92,000元。當時洪先生也向買家解釋，港幣92,000元是包括兩方的佣金。
(b) 第二被告人在簽臨時合約時，問洪先生表格3是什麼，洪先生只回答， “等一下施先生（第一被告人）簽”。
50. 第一被告人的案情是，洪先生沒有解釋任何臨時合約的條款，也沒有解釋表格3上的條款，第一及第二被告人未有出售過任何物業，不熟悉程序手續，也是相信洪先生是 “同鄉”等等 (第一被告人(施教洋)的證人陳述書第7(r) 及8(d)段，審訊文件冊第200及201頁)，加上第一被告人當時沒有帶眼鏡，更有些感冒，吃感冒藥，還天天吃降血壓丸，降膽固醇等藥物，精神欠佳，年紀老邁，眼力腦力大不如前等等 (第一被告人(施教洋)的證人陳述書第7(o)段，審訊文件冊第199至200頁)，所以 “看不清”手寫字， “不細看”， “不追問”，便按照洪先生和黃女士指示簽署臨時合約及表格3 (第一被告人(施教洋)的證人陳述書第7(o), (t) 及8(e) 段，審訊文件冊第200至202頁) 。
51. 本席留意到，被告人在這方面對洪先生作出的指控，和以上所指對洪先生作出有關不透露佣金實際數目一樣：被告人的案情並不是他一直有追問洪先生，要求解釋有關臨時合約及表格3的條款，而洪先生一直迴避，沒有回答。
52. 換句話說，第一被告人的案情，是兩位被告人都很被動的，他們坐在原告人店舖內，只是聽取洪先生對他們說了兩次話，之後他們沒有細看臨時合約和表格3的條款，更加沒有主動地提出任何問題，也沒有要求對任何條款作出解釋，在不明不白的情況下，服從洪先生和黃小姐的指示簽署。
53. 如以上所指，若然被告人在簽約前，三番四次認為洪先生不誠實 (第一被告人(施教洋) 的證人陳述書第3(c)，6(a) 及7(j)段)，根本沒有合理原因會在洪先生完全沒有解釋臨時合約及表格3的情況下， “不細看”， “不追問”等，便依照洪先生及黃女士所指示簽署。
54. 再者，被告人的案情，一方面三番四次表示知道洪先生不誠實，另一方面又說是 “同鄉”， “熟客”及 “信任及依賴洪先生及黃小姐所提供的專業服務”等等 (第一被告人(施教洋) 的證人陳述書第7(r) 及8(d)段)，根本是自相矛盾，全不合理。
55. 至於第一被告人這 “看不清”便簽署的證供，也和第二被告人的證供互相矛盾。第二被告人(許秀瑞)的證人陳述書第4(g)段，審訊文件冊第211頁），第二被告人表示：
“當時我大致看到臨時合約有關佣金的條款一欄並無填寫金額，但卻在旁手寫 “買家佣金參照相關之表格3” 的字句，我便問洪先生＂表格3是什麼？”
56. 因此，第一被告人並不是看不清便簽署，第二被告人是能夠閱讀手寫的條款，也就此向洪先生詢問。
57. 在盤問下，第一被告人的解釋是： “看不清不等如完全看不到!”
58. 因此，就算第一被告人的案情提升到最高，也只是指出眼力不好，字體看得不十分清楚，但顯然最後也明白手寫的條款。根據第二被告人的證據，手寫的條款她既每一個字也看得清，也可以就此向洪先生提出發問。
59. 既然第一被告人有病又沒有戴眼鏡，看不清表格3內的條款，為什麼不叫身旁的太太 (即第二被告人) 代他看看表格3，有什麼不明白的也同樣地向洪先生發問，自己明白所有解釋才簽署呢？
60. 再者，第一被告人承認，自己物業很多的租約都是他自己準備的 (審訊文件冊第215至226頁是一些第一被告人自己準備的租約)，也承認確實明白簽署合約是表示同意合約內的條款。
61. 另外，根據本席在庭上的觀察，第一被告人顯然不是一個做事馬虎的人，相反地，他能夠清楚明白本席對盤問法律步驟作出的建議，再一絲不苟地對洪先生證人陳述書差不多每一段作出極為細緻的盤問。
62. 第一被告人和洪先生在WhatsApp 中爭議有關物業成交當天的租金，是不應和買家平分，而是應該以廿四小時或工作時間每小時計算等。由此可知，第一被告人不單止精打細算，還可以以俗語所稱 “算死草” 來形容。以第一被告人的性格，在相對可能性下，根本不會在 “看不清”， “不細看”， “不追問”等等的情況下簽署任何文件。
63. 綜合第一及第二被告人的案情：第一被告人一早已認為洪先生不老實，簽約當天又有感冒，又吃了什麼藥，眼力，腦力又大不如前，又忘記帶眼鏡，看不清條款，但他們沒有詢問洪先生和黃小姐條款是什麼要他們清楚解釋，只是很被動地聽了洪先生只說了兩次話，一時又開始信任洪先生的 “專業”，大家也是 “同鄉”等等，便依照指示不明不白地簽了臨時合約及表格3。
64. 本席認為就算只看第一及第二被告人的案情和證據，已是自相矛盾，全不合邏輯。
65. 相反地，洪先生的證據是早於2019年7月8日上午，打電話約第一被告人下午簽臨時合約當時，已有解釋租客按金怎樣對數。當日下午，洪先生是有對買賣雙方解釋臨時合約每一段的條款，當解釋臨時合約第4段時，也解釋連租約賣的程序：
“…提醒被告人，租客的按金並不是業主的。被告人須在物業成交前，把租客的按金及租客多交的租金以現金方式交給本人，本人再轉交給買家（新業主），以在租約完結時退回給租客。而買家（新業主）需向被告人支付多交了的差餉，管理費等。買賣雙方的對數，將在本公司進行⋯” (洪輝煌的證人陳述書第4段，審訊文件冊第181頁)
66. 洪先生同意當時買家有提出悔約要支付代理損失的賠償，這是當他解釋臨時合約第11(i) 段時，買家作出的發問。
67. 本席認為，洪先生最有力的證據，證明他當日是有解釋連租約買賣對數的程序，是洪先生和第一被告人之間，再簽定臨時合約之後的WhatsApp通話。
68. 於2019年7月21日，第一被告人和洪先生有這些短訊通話(審訊文件冊第238頁)：
“洪生 租客，怎處理？
(1) 按金退給新業主
(2) 租約是否要新業主簽字
(3) 租約和新業主，原業主。三方是否要相見？”
69. 洪先生回覆：
“(1) 按金退給新業主
(2) 成交之前簽新租約由施生你簽署，新業主不用簽
(3) 三方都不需要見面的”
70. 之後不久，洪先生作出第二個回覆：
“⋯至於新租客的按金將在成交前交給我轉交給新業主⋯”
71. 這些短訊是簽署臨時合約後大約15天，清楚顯示第一被告人是主動提出，知道及同意租約的按金需要退給新業主。再者，當洪先生兩次作出表示租約退還新業主，第一被告人也沒有提出異議。
72. 若然洪先生在簽臨時合約當天沒有解釋連租約買賣的程序，第一被告人怎會知道按金需要退給新業主呢？
73. 最重要的是，若然第一被告人的案情是正確的，即是由始至終，雙方的代理佣金的口頭協議是原告人需由差價中支付所有費用，包括租務按金，剩餘的才是佣金，為什麼第一被告人會在這短訊中提出 “按金退給新業主”呢？為什麼洪先生兩次提出按金退回給新業主時，被告人沒有爭議呢？
74. 在盤問下，第一被告人對這短訊未能提供任何解釋。
75. 其實根據WhatsApp記錄，第一被告人是於2019年9月18日 (即物業成交前8天) 才第一次提出 (審訊文件冊第249頁)：
“我要完整4,500,000，律師費，地產佣，一般費用，均不理。”
76. 而當時洪先生回覆：
“律師費及地產佣金一早說明了，知道的，但（一般費用）是什麼？”
77. 第一被告人回答：
“反正，我早講明，要收完整450萬。不理其他費用。”
78. 但第一被告人一直沒有澄清什麼是 “其他費用”或 “一般費用”，直到2019年9月24日，第一被告人傳真給洪先生（審訊文件冊第313至316頁），才首次提出租務按金，租務差額等等，都要由原告人支付，也提出佣金應該以成交價0.5%或1%才是常有規定等等。
79. 本席認為，就以雙方都不爭議的文件所見，被告人是一直都明白口頭協議是 “成交價減去450萬元的差價就是代理的佣金”，也明白租務按金是由他支付給新業主，並不包括在口頭協議裏面。
80. 話雖如此，如以上所指，原告人申索的唯一訴訟因由(cause of action) 是基於第一及第二被告人違反表格3的條款，並沒有提出基於違反任何口頭協議的訴訟因由。雖然在聆訊中，各方的爭議主要是集中在這口頭協議的事實爭議，就算本席如以上對這些事實作出裁決，也對本申索無關。
81. 再者，就算原告人的申索有提出違反口頭協議的訴因，在法律上，法庭也要考慮地產代理條例第45段的法律演繹，研究這條例是否容許地產代理在地產代理協議以外，再提出其他訴訟因由。
82. 原告人沒有提出其他訴訟因由，所以法庭也不需要考慮這方面的法律問題。
命令
83. 本席裁定原告人沒有就表格3的建議或承諾提出訴訟和追討損害賠償的權利，因此判決原告人敗訴。
84. 至於訟費方面，原告人須支付第一及第二被告人的訟費，若各方不能就訟費達成協議，則可申請交由法庭評定。
| 原告人： |
沒有律師代表，並親自應訊 |
| 第一被告人： |
沒有律師代表，並親自應訊 |
| 第二被告人： |
沒有律師代表，並親自應訊 |
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