黃港明 訴 香港上海匯豐銀行有限公司

LDBM 309/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2000年第309宗

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判 案 書

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1. 申請人是位於香港堅尼地道70至72號名為Amber Garden的業主立案法團，而答辯人是該建築物第204號停車位的業主。答辯人自1989年起便是該停車位的業主，他從來沒有就該車位繳交任何費用。申請人的申請，是要求土地審裁處頒令答辯人繳付由1995年1月至2000年9月他所欠交的服務費（service fee）,總款額為20,700元、欠款的利息和徵收費500元。

2. 1994年12月6日，申請人舉行第九屆業主周年大會，與會者通過下列的決議 ：

"5.1 Report on Carpark Management

The Chairman wished to draw the attention of owners present to the problems caused by unauthorized vehicles driven by owners/residents. The Chairman proposed all owners present agreed unanimously to pass the control of vehicles as stated in Appendix I. Chairman proposed the service charge of non-resident carpark user shall be $300 per carpark per month with effect from 01/01/95, all owners present agreed."

3. 1997年7月8日，申請人的物業管理公司（“怡高物業顧問”）致函答辯人，要求他為204號車位繳交直至1997年6月30日為止的9,000元“operating charges”。

4. 1997年9月18日，怡高物業顧問致函答辯人要求他繳交“carpark management fee”，該信有關本案的部份後列如下：-

"Please be informed it was unanimously resolved in the Annual General Meeting on 6 December 1994 that all non-resident carpark user should pay HK$300.00 per carpark per month as carpark management fee. Such decision was once again re-confirmed in Annual General Meeting on 14 January 1997."

5. 2000年4月3日，代表怡高物業顧問的歐華律師行去信答辯人，要求他為204號車位繳交由1995年1月至2000年3月的管理費（management fee）18,900元。

6. 2001年1月1日，怡高物業顧問致函答辯人，要求他繳交由2001年1月1日至2001年3月31日停車位的900元operating charge。該信重述答辯人以往欠繳21,600元。

7. 無論申請人以何種名稱提述答辯人所“欠繳”的款項，申請人向答辯人收取該筆款項的基礎，是源於1994年12月6日法團在業主周年大會所通過的決議。本案的關鍵在於法團是否有權通過該決議。這要視乎大廈公契是否賦予法團通過該決議的權力。大廈公契第4(g)條有以下的規定：

"(g) The owners shall pay their shares as provided in the said Fourth Schedule of the costs charges and expenses which may be or become payable for or in connection with the management of the said building in accordance with the provisions of this Deed......"

8. 根據公契第4(i)條的規定，業主所需繳交的款項，是按照該業主被分配的管理份數而定的。第4(i)條有以下的規定：

"(i) Each owner shall pay to the Manager on account of his share of the said costs charges and expenses initially the sum of $1,500.00 per calendar month for each of his Management Share payable quarterly in advance and such charge shall become payable from the 1st day of August 1981. If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charge and expenses such owners shall make further contribution towards such expenses in the like shares."

(原文無劃線)

9. 附表4列載7樓至33樓A、B、C及D室各住宅單位的管理份數（Management shares），但該表並無任何部份述及停車位之事。這清楚顯示祗擁有車位的業主無須繳交大廈公契第4(g)條所規定的費用。按第4(i)條的規定，繳交的款額是按被分配的管理份數而計算。既然祇擁有車位的業主並無被分配管理份數，他便無須繳交第4(g)條所規定的款項，故此法團無權在1994年12月6日舉行的業主大會會通過第5.1項的決議。

10. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。

訟費

11. 本席頒下後列臨時訟費的命令：申請人須支付答辯人本案的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭訂定。如在21天內，與訟任何一方不向本庭提出反對，則此項命令作實。